ZNALECKÝ POSUDEK č. 5354 - 044 / 14 O ceně nemovitosti, bytové jednotky č. 2807/3 v 2.NP domu č.p. 2807 a vyčíslení podílu na ceně společných částí budovy a stavební parcely č. 4949/314, 4949/315, 4949/316 ve výši 655/35639. Katastrální území, obec a okres Ú S T Í N A D L A B E M, kraj Ú S T E C K Ý. Stanovení ceny obvyklé.
Objednatel znaleckého posudku:
Dražbyprost s.r.o., pan Jan Prošek Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obecné ceny nemovitosti - podklad pro dobrovolnou dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 27.03.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Valentík Žižkova 261 400 04 Trmice telefon: 602 59 39 09 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Trmicích 28.03.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjistit cenu bytové jednotky č. 2807/3 a podíl na stavební parcele č. 4949/314, 4949/315, 4949/316 ve výši 655/35639.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
bytová jednotka č. 2807/3 Maková 2807/12 400 11 Ústí nad Labem-Severní terasa Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 93 747 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 620,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.07.2013 a 27.03.2014 za přítomnosti jen znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu v Ústí nad Labem pro KÚ Ústí nad Labem LV č. 10480 - bytová jednotka a LV 4027 - bytový dům, část obce Severní Terasa Znalecký posudek č. 5239 - 089/13, který jsem vypracoval 07/13 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Zjištění stáří nemovitosti od správce nemovitosti
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:
721225/2740, pan Radomír Brzobohatý, Maková 2807/12, 400 11 Ústí nad Labem - Severní terasa, vlastnictví: SJM 756218/2903, paní Jitka Brzobohatá, Maková 2807/12, 400 11 Ústí nad Labem - Severní terasa, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 721225/2740, pan Radomír Brzobohatý, Maková 2807/12, 400 11 Ústí nad Labem - Severní terasa, vlastnictví: SJM 756218/2903, paní Jitka Brzobohatá, Maková 2807/12, 400 11 Ústí nad Labem - Severní terasa, vlastnictví: SJM
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena, posudek vychází ze skutečností zjištěných na místě.
-2-
7. Celkový popis nemovitosti Bytová jednotka č. 2807/3 se nachází v 3. NP vícebytového domu situovaného v centrální části sídliště Severní Terasa. Dům je postaven v zástavbě dalších panelových domů v sídlištní zástavbě. Pozemek je mírně svažitý. Vstup do domu je z ul. Maková. Jedná se o část města s přiměřenou dopravní obslužností a v dosahu obchodního a správního centra místní městské části. Z inženýrských sítí je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Je zde také dálková dodávka tepla a TUV.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2807/3
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění provedeno nákladovým způsobem bez koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu pp
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. bytová jednotka č. 2807/3
Oceňována je bytová jednotka 2+1 situovaná v 2. NP vícebytového typového domu. Dům má osm nadzemních a jedno podzemní podlaží a je zde celkem 69 bytových jednotek ve třech vchodech. Každý vchod je po 23 bytových jednotkách. Svislé konstrukce jsou plošné panelové na betonových základech izolovaných proti zemní vlhkosti. Stropy jsou prefabrikované. Střecha je rovná s živičnou svařovanou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější jsou se zateplovacím systémem a opatřeny Mnichovskou omítkou. Vnitřní obklad je v kuchyni. Schodiště je standardní, dvouramenné s povrchem teraso. Dveře jsou hladké plné a prosklené, okna plastová s vakuovaným dvojsklem. Podlahy jsou s povrchem PVC. Vytápění je ústřední, dálkové včetně dodávky teplé vody. Elektroinstalace je zde světelná i motorová, bleskosvod je osazen. V domě je rozvod zemního plynu. Výtah je osazen. V bytovém PREFA jádru je koupelna s vanou a umyvadlem a je zde samostatné WC. V kuchyni je standardní plynový sporák. V individuálním vybavení je zvonkový rozvod. Dům byl uveden do provozu v sedmdesátých letech minulého století. Údržba domu je prováděna pravidelně. Stav vlastní jednotky - původní neudržovaný byt s nutností stavebních úprav. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební parcela č. 4949/314, 4949/315, 4949/316 Oceňován je stavební parcela č. 4949/314, 4949/315, 4949/316 s domem č.p. 2805, 2806, 2807 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Nejsou zde další vlivy mající vazbu na hodnotu nemvitosti -4-
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 -0,02 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,927 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,927 = 0,927 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
-5-
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 620,Typ
Název
Parcelní číslo 4949/314
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4949/315 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 4949/316 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem § 4 odst. 1
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,927
1 501,74
Výměra [m2] 451,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 501,74
Cena [Kč] 677 284,74
396,00
1 501,74
594 689,04
452,00
1 501,74
678 786,48 1 950 760,26
Stavební parcela č. 4949/314, 4949/315, 4949/316 - zjištěná cena
=
1 950 760,26 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích stavební parcela č. 4949/314, 4949/315, 4949/316
=
1 950 760,26Kč 1 950 760,26 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 950 760,26 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústí nad Labem 35 let 10 860,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 18,50 * 1,00 = 20,60 * 1,00 = 5,50 * 1,00 = 2,00 * 1,00 = 3,60 * 1,00 = 11,80 * 1,00 = 3,50 * 0,17 =
Podlahové plochy bytu pokoj 1: pokoj 2: předsíň: šatna: koupelna + WC: kuchyně + jídelna: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
-6-
18,50 m2 20,60 m2 5,50 m2 2,00 m2 3,60 m2 11,80 m2 0,60 m2 62,60 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
9
Index vybavení
Σ Vi) * V10 * 0,825 = 0,666
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -7-
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
-0,02 -0,02 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,927 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 10 860,- Kč/m2 * 0,666 = 7 232,76 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,60 m2 * 7 232,76 Kč/m2 * 1,000 * 0,927= 419 718,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
419 718,51 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 950 760,26 Kč Spoluvlastnický podíl: 655 / 35 639 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 950 760,26 Kč * 655 / 35 639 = 35 852,52 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
35 852,52 Kč
Bytová jednotka č. 2807/3 - zjištěná cena
=
-8-
455 571,03 Kč
Stanovení obecné (obvyklé) ceny nemovitosti: Stanovení obecné ceny je provedeno porovnávací metodou. Pro porovnání byly použity nabídky servru SREALITY.CZ a dále byla použita podpůrně cena vypočtena podle oceňovacího předpisu. Pro stanovení obecné ceny vycházím z předpokladu, že nemovitost bude i nadále využívána k účelu ke kterému je určena tj. k bydlení. 1. byt Ústí n.L. Severní Terasa, Ladova ul. Byt v osobním vlastnictví, panelová zástavba shodného stáří. Napojení na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt 2+1 o výměře 64 m2. Nabídková cena je 495.000,-- Kč, tj. cena 1 m2 7.734,-- Kč. Shodná lokalita. Předpokládám mírně lepší stav, jinak je vybavení shodné. Dispozice v objektu 1.NP z 8.NP. ID zakázky 19600985180. 2. byl Ústí n.L. Severní Terasa, Muchova ul. Byt v družstevním vlastnictví s možností převodu do osobního vlastnictví. Jedná se o starší panelovou zástavbu shodného stáří. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt 2+1/L o velikosti 65 m2. Nabídková cena je 445.000,-- Kč tj. cena 1 m2 6.846,-- Kč. Shodná lokalita. Stáří domu je shodné. Bytovka je ve srovnatelném stavu, původní stav. Dispozice v objektu, 10.NP z 11.NP. ID zakázky 2429968988 3. byt Ústí n.L., Severní Terasa, ul. Rabasova Byt v družstevním vlastnictví s možností převodu do osobního vlastnictví, starší panelová zástavba, napojení na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt o velikosti 2+1/L o velikosti 62 m2. Nabídková cena je 485.000,-- Kč tj. cena 1 m2 7.822,-- Kč. Lokalita je shodná, stáří je shodné. Bytovka je v mírně lepším stavu, původní udržovaná. Dispozice v objektu, byt v 7.NP z 8.NP. ID zakázky 285366. 4. byt Ústí n.L. Severní Terasa, ul. Maková Byt v osobním vlastnictví. Jedná se o starší panelovou zástavbu, napojení na veškeré inženýrské sítě. Jedná se o byt o velikosti 2+1 o velikosti 67 m2. Nabídková cena je 589.000,-- Kč, tj. cena 1 m2 8.791,-- Kč. Lokalita shodná, stáří shodné. Bytovka je v původním udržovaném stavu. Dispozice je shodná 2.NP z 8. NP. ID zakázky 247164. Průměrná cena 1 m2 je: 7.734,-- + 6.846,-- + 7.822,-- + 8.791 = 31.193,-- Kč/4 = 7.798,25 Kč Tuto cenu budu snižovat na tyto okolnosti: - není patrno jestli je v cenách zahrnuta provize RK a právní servis - 5% - nabídková cena, které zpravidla není dosaženo - 10 % - byty jsou po stavebně - technické stránce mírně kvalitnější nebo srovnatelné + 5% -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------snížení celkem: - 10 % Cena po snížení o 10 %: 7.798,25 Kč - 10 % = 7.018,43 Kč. Pro porovnání cena 1 m2, s podílem na ceně pozemku, vypočtena nákladovou metodou, činí 7.566,-- Kč. Cena bytovky č. 2807/3:
65.50 m2 * 7.018,43 Kč =
-9-
459.707,16 Kč
460.000,- Kč
z a o k r o u h l e n o: Z á v ě r:
a) obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 2807/3, s příslušenstvím, a dále podílu na ceně stavební parcely č. 4949/314, 4949/315, 4949/316 a společných částech budovy č.p. 2805, 2806, 2807 ve výši 655/35639, vše v katastrálním území Ústí nad Labem - Severní Terasa, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, zapsáno na listu vlastnictví č. 10480 - bytová jednotka, a listu vlastnictví 4027 - bytový dům, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, podle tohoto odhadu k datu ocenění tj. 27.03.2014 po zaokrouhlení na 460.000,-- Kč. b) cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí Je vedeno exekuční řízení a je zde zástavní právo smluvní. Tyto skutečnosti nejsou v posudku zohledněny. nájemní právo věcná břemena
-
nezjištěno nezjištěno
c) výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství dtto. odst. a tj. 460.000,-- Kč slovy: čtyřistašedesáttisíckorun českých Poznámka: obecná cena je téměř shodná s cenou vypočtenou dle platných oceňovacích předpisů. Cena vypočtená je 455.570,-- Kč.
- 10 -
V Trmicích 28.03.2014
Jan Valentík Žižkova 261 400 04 Trmice
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.3.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný dekretem Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.10.1980 pod č. j. Sprv. 2911/80 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5354 - 044 / 14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 044 / 14.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10480 ze dne 30.10.2013 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 11 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1
