ZNALECKÝ POSUDEK č. 268/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 90, součástí je stavba: Plaveč č.p. 157, rodinný dům, pozemku p.č. st. 259, součástí je stavba: Plaveč č.p. 157, rodinný dům, Plaveč, č.p. 157, rodinný dům, na parcele p.č. st. 90, st. 259, st 260 (LV49), s příslušenstvím, LV číslo 303, katastrální území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 11212/09-55
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 26.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 90, součástí je stavba: Plaveč č.p. 157, rodinný dům, pozemku p.č. st. 259, součástí je stavba: Plaveč č.p. 157, rodinný dům, Plaveč, č.p. 157, rodinný dům, na parcele p.č. st. 90, st. 259, st 260 (LV49), s příslušenstvím, LV číslo 303, katastrální území Plaveč, obec Plaveč, okres Znojmo a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Perk 157 671 32 Plaveč Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Plaveč Katastrální území: Plaveč Počet obyvatel: 449 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV IV
Pi 0,50 0,60 1,01
I
1,00
III V
0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 376,67 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.10.2014 za přítomnosti paní Miroslavy Andorkové, tel. 739 086 950.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 14.10.2014, LV číslo 303, k.ú. Plaveč - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje -2-
SJM Andorko Ladislav a Andorková Miroslava, Perk 157, 67132 Plaveč Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Andorko Ladislav Zahájení exekuce - Andorko Ladislav Zahájení exekuce - Andorková Miroslava Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na okraji obce, v zástavbě rodinných domů, v ulici Perk. Jedná se o rodinný dům na mírně svažitých pozemcích, kdy jeden pozemek p.č. st. 260 je jiného vlastníka (LV 49). Příjezd je po asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací, sdělených vlastnicí v místní sokolovně - V Pekle. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněných geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
I
-0,03
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,931
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, částečně podsklepený, samostatně stojící rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 90, st.. 259 a st. 260 (LV 49). Je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1992. Během užívání byl opravován - výměna oken za plastová a zateplení. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází garáž, sklepy a prádelna. V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna, záchod a balkón. V podkroví jsou tři pokoje a záchod. 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové s izolací cihelné se zateplením s rovným podhledem sedlová cementová taška měděné vápenné probarvená ne keramické kovové, dřevěné stupně plné, prosklené, dřevěné plastová plovoucí, koberec dlažby, plovoucí ústřední, plynové 220, 380 V ne teplé a studené kombinovaný kotel ano ano sporák vana,umývadlo splachovací ne
-5-
Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy, které tvoří přípojky sítí a zpevněné plochy kolem domu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 22 let 1 901,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 9,20*9,50 1. NP: 9,20*9,50+2,70*2,95+0,75*8,20 podkroví: 9,20*9,50 Název podlaží 1. PP: 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 87,40 m2 101,52 m2 87,40 m2
= = =
Konstrukční výška 2,40 m 2,90 m 2,90 m
Obestavěný prostor 1. PP: 1. NP:
(9,20*9,50)*(2,40) (9,20*9,50)*(3,80)+(2,70*2,95)*(1,50)+(0,75* 8,20)*(1,00) zastřešení: (9,20*9,50)*(4,70*0,5)+(2,70*2,95)*(2,30*0,5 ) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,72
87,40 m2 101,52 m2 87,40 m2
= =
209,76 m3 350,22 m3
=
214,55 m3
=
774,53 m3 101,52 m2 276,32 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení -6-
č. III III IV
Vi typ C 0,00 0,04
II III V
0,00 0,02 0,08
III III
0,00 0,00
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 22 let: s = 1 - 0,005 * 22 = 0,890
I III II
0,00 0,00 0,00
I
-0,01
III II
0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,890 = 1,006
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m3 * 1,006 = 1 912,41 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 774,53 m3 * 1 912,41 Kč/m3 * 0,940 * 0,990= 1 378 422,32 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 378 422,32 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 -7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,990 = 0,931 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 376,67 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 90
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 259 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index 0,931
Upr. cena [Kč/m2] 350,68
Výměra [m2] 106,00
Jedn. cena [Kč/m2] 350,68
Cena [Kč] 37 172,08
1,00
350,68
350,68 37 522,76
=
-8-
Koef.
37 522,76 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 378 422,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 378 422,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
37 522,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
37 522,80 Kč 1 415 945,10 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 415 945,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 378 422,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 378 422,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
37 522,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
37 522,80 Kč 1 415 945,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 415 945,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliončtyřistapatnácttisícdevětsetpadesát Kč
-9-
1 415 950,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 10 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej rodinného domu 120 m2 Plaveč (okres Znojmo) 1 599 000 Kč Rodinný dům 5+1, Plaveč, okr. Znojmo. Chovatelům zvířectva,ovcí,koz,koňařům nabízíme velkou zemědělskou usedlost, rodinný dům 5+1 v obci Plaveč na samotě,okolo lesy,pole.Usedlost je oplocena ,má velký dvůr,vjezd autem i technikou možno, dřevník,garáž.Kromě 6 obytných suchých pokojů,je v domě 5+1 v Plavči i zabijačková místnosti,dílna,garáž,velká předsíň,dům je podsklepen.Okolo domu je udržované políčko, za domem je oseté pole 2620 m2,kde je postavena vodárna k domu, voda čerpána do studně s následným rozvodem po domě.Vytápění je plynové,možno i na tuhá paliva. Velký půdní prostor,uschování sena,slámy,obilí.V blízkosti domu 5+1 v Plavči,okres Znojmo je výroba krmných směsí, víkendově mimo provoz. Nákupy,doktor,školka,škola,bus lze vše obstarat v 700 m vzdálené obci.Stáří domu 65 let velmi zachovalý.V případě zájmu o prohlídku na RD, zemědělskou usedlost 5+1 v obci Plaveč, okr. Znojmo " U dvou veverek" volejte makléřce k této nemovitosti.Virtuální prohlídka zde: http://youtu.be/IEIi-aeNpsM Celková cena: 1 599 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena je včetně provize RK a právního servisu ID zakázky: 213-N00209 Aktualizace: 26.08.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 955 m2 Užitná plocha: 120 m2 Plocha pozemku: 955 m2 Plocha zahrady: 2620 m2 Sklep: Parkování: - 11 -
Garáž: Topení: Ústřední plynové Elektřina: 120V, 230V Doprava: Silnice, MHD, Autobus 2. Prodej rodinného domu 1 094 m2 Znojemská, Plaveč 1 399 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej nedokončené zděné novostavby RD 4+kk v Plavči u Znojma, CP 1094 m^(2), 9 km od Znojma, v klidné krásné lokalitě , 500 m od údolní nádrže Výrovice s možností koupání a rybolovu. Součástí je garáž 21,5 m^(2), sklep 21 m^(2), technická místnost se vstupem zvenku 12 m^(2), zahrada 924 m^(2). Okna jsou plastová s izolačním trojsklem.Dispozice: obývací pokoj + kuchyňský kout 40 m^(2), možnost krbu, jídelna 12 m^(2), dva pokoje po 13,6 m^(2), koupelna 5,9 m^(2), samostatné WC 1,6 m^(2), vstupní předsíň 2,9 m^(2), chodba 3 m^(2), šatny po 2,2 m^(2), v podkroví je možnost úložného prostoru. Dům lze upravit a dokončit dle vlastních potřeb. Dle projektové dokumentace a rozpočtu na stavbu na dokončení je potřeba 600 000,-Kč. Velice doporučuji prohlídku, budova umístěna v krásném prostředí s perfektními sousedy. Financování na míru a právní servis zajistíme. Ev. číslo: 553399. Celková cena: 1 399 000 Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize RK a právního servisu ID zakázky: 554013 Aktualizace: 14.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 170 m2 Užitná plocha: 1094 m2 Plocha podlahová: 1094 m2 Plocha pozemku: 1094 m2 Terasa: Sklep: Parkování: 2 Garáž: - 12 -
3. Prodej rodinného domu 260 m2 Višňové (okres Znojmo) 1 800 000 Kč Nabízíme k prodeji velký podsklepený rodinný dům 7+2 ve vinařské obci Višňové. Dům byl kolaudován v r.1987. U nemovitosti je dvůr s posezením, malou zahradou a vinným sklípkem. V suterénu je 7 sklepních místností (plynový kotel, příprava na saunu, dílny apod.), v 1.NP jsou tři pokoje a kuchyň, koupelna se sprchou a WC. Ve 2.NP jsou tři pokoje a jídelna s kuchyňským koutem, koupelna s vanou a samostatné WC. Dům má jednu zakrytou lodžii a balkon, prostornou půdu. Je napojen na obecní vodu i vlastní studnu a kanalizaci. Stání pro auto u domu, popř.lze domluvit sousední nemovitost s garáží. Více informací u makléře.
Celková cena: 1 800 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 65:N43945 Aktualizace: 13.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 147 m2 Užitná plocha: 260 m2 Plocha pozemku: 888 m2 Plocha zahrady: 482 m2 Sklep: Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše - 13 -
uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,3-1,5 mil. Kč s ohledem na skutečnost, že kolem domu není žádný pozemek. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Andorko Ladislav Zahájení exekuce - Andorko Ladislav Zahájení exekuce - Andorková Miroslava Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Dům č.p. 157 stojí také na pozemku p.č. st. 260 (LV 49) - nájemní smlouva, či jiná dohoda nebyla předložena. Jiné závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 400 000,- Kč slovy: Jedenmiliónčtyřistatisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za - 14 -
současného stavu. V Hranicích 26.10.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 268/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 268/14.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 7 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
