ZNALECKÝ POSUDEK č. 3145/067/14
O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 367/4 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 367,368,369,370 NA ST. P.Č. 1968, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 6510/414740 NA STAVEBNÍ PARCELE P. Č. 1968, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ POLIČKA, OBEC POLIČKA
Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. 280/2014-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni 19.9.2014
Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel. 461 533818, 603 108 441 znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně příloh , je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, 19.9.2014
FOTODOKUMENTACE
koupelna
dětský pokoj
WC
obývací pokoj
ložnice
komora
kuchyně
výtah + schodiště
jídelní kout
chodba
-2-
ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
A. NÁLEZ Předmět ocenění:
10.1 Byt
Stávající
Číslo jednotky: 367/4 V budově č. p.: 367,368,369,370 Na pozemku parc. č.: st. 1968 Pozemky parc. č.: st. 1968 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 6510 /414740 na pozemku: Vlastník jednotky: SJM Radiměřský Petr a Radiměřská Petra, Luční 367, 572 01 Polička Vlastník pozemku: SJM Radiměřský Petr a Radiměřská Petra, Luční 367, 572 01 Polička Katastrální území: Kraj: Obec: Ulice:
LV č.: Okres: Část obce: Číslo orientační:
Polička Pardubický Polička Luční
6510/414740 podíl 1/1 podíl 1/1
3886, 3159 Svitavy Dolní Předměstí
PODKLADY Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3886 ze dne 27.2.2014, informace o parcele č. 1968 12 Snímek katastrální mapy ze dne 17.9.2014 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Smlouva kupní ze dne 10.4.2001
-3-
ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 3886, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu Zástavní práva exekutorská Exekuční příkazy k prodeji Nařízení exekuce Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku
METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací.
REKAPITULACE:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
940 000,00 Kč
Devětsetčtyřicettisíckorunčeských
Svitavy, 19.9.2014 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí
-4-
Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Katastrální území:
Obec, část obce: Ulice:
Pardubický Polička
jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: popis dílčí rekonstrukce:
pozemky (popis):
Dolní Předměstí Luční
stávající stav 3+1 2. NP V-Z 66,10 m2
30 % 100 % Dálkové ÚT Velmi dobře udržovaná Bydlení / 2006 viz popis Výměna oken, nášlapných vrstev podlah, vybavení kuchyně, keramické obklady, vestavěné skříně
Pozemky pro výstavbu staveb k bydlení jsou ve městě obchodovány v cenách 500 - 1000 Kč/m2, , nejvyšší ceny jsou v lokalitě na ulici Modřecké zde je probíhá výstavba nových rodinných domů a vícebytových budov. Po zohlednění polohy, vzdálenosti od centra, skutečnosti, že se jedná o byt ve vícebytovém domě odhaduji obvyklou cenu ve výši 600 Kč/m2. Cena spoluvlastnického podílu na st. p.č. 1968 je obsažena v odhadnuté obvyklé ceně bytové jednotky. 912 m2
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah:
volně stojící 1 72 ano -5-
4 6 0
stručný popis budovy:
Budova panelová, se střechou plochou, krytina svařovaná, kontaktní zateplovací systém, schodiště betonové s úpravou, výtah 44 50 30 % nezjištěny Dobře udržovaná Panelová s kontaktním zateplovacím systémem / 2 006 Revitalizace -- oprava krytiny, výměna oken, vstupní dveře, rekonstrukce výtahu, nová svislá potrubí
stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
Počet obyvatel: Budova:volně stojící Okresní město 8 970 Širší centrum - smíšená zástavba Poloha v obci: Polička je umístěna v Pardubickém kraji, v bývalém okrese Svitavy, je čtvrtým největším městem Místopis:
Svitavska, umístěným na okraji Českomoravské vrchoviny - CHKO Žďárské vrchy. Je městem královským, významnou kulturní osobností je rodák Bohuslav Martinů. Ve městě je pivovar, dřevozpracující průmysl, strojírenský průmysl, masný průmysl, zemědělský podnik Agronea, firma Továrny hasicí techniky. Obec Polička leží na jihozápadním okraji bývalého okresu Svitavy, má cca 8 971 obyvatel, leží na komunikaci č.34 ze Svitav do Havlíčkova Brodu. Město má schválený Územní plán. Polička je městem s vysokou návštěvností, je turisticky atraktivní. Spojení je zajištěno autobusovou dopravou, nejbližší železniční stanice je v místě. Ve městě je městská autobusová doprava. Vybavení města odpovídá městům s počtem obyvatel cca 10 000 - ZŠ, MŠ, gymnázium, střední odborná učiliště, pošta, supermarkety, hotely, sportovní areál fotbalový, tenisový, lyžařský, divadlo, koupaliště, krytý bazén, poliklinika a LDN- oddělení v bývalé nemocnici. Oceňovaná nemovitost je umístěna ve vzdálenosti cca 400 m západně od centra města. Poloha je vhodnou pro bydlení v lokalitě vícebytových domů, staveb občanské vybavenosti, v sousedství je provozní areál, bez vlivu na obvyklou cenu. Lokalita se vyznačuje vyšší hustotou. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace ulice Luční p.č. 2109/1, 5991/1 ve vlastnictví Města Polička. Popis / dispozice:
Předmětem ocenění je byt 3 + 1 s přísl. v 2.NP vícebytového typového panelového domu Jedná se o stavbu samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, šesti nadzemními podlažími, střechou plochou. Bytový dům obsahuje celkem 72 bytů ve čtyřech sekcích, se čtyřmi vchody, čtyřmi čísly popisnými,. Půdorys stavby je přibližně obdélníkový. Původní stavba byla postavena v roce 1970. Technický stav vícebytového domu je dobrý, v r. 2006 byla provedena revitalizace - oprava střešní krytiny, výměna klempířských konstrukcí, zateplení obvodového pláště kontaktním zateplovacím systémem a výměna oken za plastová zdvojená, výměna svislých potrubí instalací, úprava schodiště PVC, po roce 2000 byla v bytě provedena modernizace. Nově byla vybavena kuchyně, vyměněny podlahy za plovoucí, byly vyměněny dveře, sádrokartonové podhledy včetně elektroinstalace, Byt je standardně vybavený, je udržován.
Konstrukce a vybavení Název Bourací práce
Popis
Svislé nosné konstrukce Schodiště Střešní krytina Rozvod vody Rozvod plynu Okna
montovaná panelová betonové s PVC svařovaná krytina studené i teplé není proveden plastová zdvojená
Vnitřní omítky a obklady
tapety, stěrky
Vybavení hygienických zařízení Ostatní vnitř. vybav.
vana, umyvadlo
Název Základy
Popis železobetonové základy s izolací Vodorovné nosné konstrukce železobetonové panely,SDK Střešní konstrukce plochá střecha Kanalizace novodurové potrubí Rozvod elektro světelný rozvod Ústřední topení ústřední topení - dálkové Dveře a vrata dřevěné hladké dýhované, masív Dlažby a podlahy PVC, plovoucí , korek, dlažby Vybavení kuchyní kuchyňská linka, el. sporák
digestoř, ohřev vody dálkový, Venkovní omítky a obklady kontaktní zateplovací systém vestavěné skříně, spíž
-6-
Seznam ploch jednotky chodba kuchyň obývací pokoj ložnice dětský pokoj koupelna WC komora lodžie sklep Celkem
Užitná plocha 6,00 m2 12,45 m2 18,45 m2 10,25 m2 10,25 m2 2,80 m2 1,00 m2 2,10 m2 3,80 m2 1,80 m2 68,90 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Započitatelná plocha 6,00 m2 12,45 m2 18,45 m2 10,25 m2 10,25 m2 2,80 m2 1,00 m2 2,10 m2 1,90 m2 0,90 m2 66,10 m2
Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Vyhodnocení porovnávací metody :
Srovnatelné byty jsou obchodované za ceny cca 13 000 Kč/m2 započitatelné plochy, oceňovaný byt je umístěn v oblíbené lokalitě, je v dobrém technickém, stavu., standardně vybavený, před budovou jsou parkovací plochy. Oceňovaný byt je umístěn v 2.NP - výtah lze používat Budova je po revitalizaci ve velmi dobrém technickém stavu.
Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota Typ stavby
Užitná plocha m2
Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu Kc Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka X 66,00 Srovnávané jednotky panelový dům 82,00
X 3.NP
3+1 s přísl.
1 265 000
X
X
X
15 427
0,87
13 454
Švermova Byt 3 + 1 s přísl, Byt 3+1 s přísl. ve vícebytovém typovém domě - 1.dvě sekce stejné budovy, 3.NP, revitalizace 2005 - 2006, byt po celkové modernizaci byla vyměněna okna, dveře, vybavení kuchyně, koupelny, položeny nové podlahy, opraveny vnitřní povrchy stěn včetně keramických obkladů. Byt je standardně, z části nadstandardně vybaven - koupelna, kuchyně, zděné jádro . Vyšší standard vybavení, velmi dobře srovnatelná poloha K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - větší započitatelná plocha 1,02 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci 0,95 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard 0,90
-7-
vícebytový 68,00 1.NP 3+1 s 1 000 000 14 706 panelový dům přísl. po revitalizaci ul. Luční Byt 3 + 1 s přísl. ve stejné budově, srovnatelná podlahová plocha, 5.NP, 2006 provedena revitalizace budovy ve srovnatelném rozsahu, byt nebyl celkově modernizován, vyměněna okna, vyměněna kuchyňská linka, podlahy, jádro původní. . K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - nižší standard vybavení 1,05
1,05
15 441
vícebytový 82,00 1.NP 3+1 s 1 265 000 15 427 panelový dům přísl. po revitalizaci ul.Luční Byt 3 + 1 v 1. nadzemním podlaží revitalizovaného bytového domu, 72 bytů celkem, byt byl v letech 2005 - 2006 modernizován, byt. jádro ze sádrokartonových desek s keramickým obkladem stěn,vybavení koupelny, nové rozvody instalací kromě elektroinstalace.Modernizace v menším rozsahu, poloha sousedící budova.
1,00
15 427
0,85
15 076
K1 Zdroj nabídky - prodej K2 Velikost - srovnatelná K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci K5 Stáří - stejné K6 Garáž - bez K7 Vybavení - srovnatelné
zděná budova
62,00
4.NP
3+1 s přísl.
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1 099 000
17 726
9.května, Polička Byt 3+1 v osobním vlastnictví, 4. NP zděného domu v klidné části města Polička - ulice 9. května. Celková započitatelná plocha bytu včetně balkonu je 62 m2. Dispozice bytu: chodba, kuchyň, dětský pokoj, obývací pokoj se vstupem na balkon, ložnice, koupelna, WC a sklep. Byt je ve velmi dobrém technickém stavu - zatepleno ze tří stran, nová plastová okna. vybavení kuchyně původní, vybavení koupelny a WC vyměněno.
K1 Zdroj nabídky - nabídka K2 Velikost - srovnatelná K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - zděná budova K5 Stáří - srovnatelné K6 Garáž - bez K7 Vybavení - nižší standard vybavení
0,90 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,05
-8-
panelová 72,00 6.NP 3 + 1 s přísl. 750 000 10 417 Hegerova Družstevní byt 3+1 na Sídlišti Hegerova v obci Polička. Byt se nachází v 6.NP panelového domu. Celková plocha bytu je 74 m2. Vyšší hustota osídlení. K bytu náleží sklepní kóje. Na chodbě a v pokojích jsou nové plovoucí podlahy. Původní bytové jádro je obloženo dřevem. Vyšší opotřebení vybavení. K1 Zdroj nabídky - nabídka, družstevní byt K2 Velikost - větší započitatelná plocha K3 Lokalita - méně lukrativní K4 Typ stavby - vícebytový panelový dům po revitalizaci K5 Stáří - srovnatelné K6 Garáž - bez K7 Vybavení - nižší standard vybavení Variační koeficient před úpravami: 16,21 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
0,93
9 672
0,85 1,01 1,03 1,00 1,00 1,00 1,05
Variační koeficient po úpravách:
15,90 % 13 814 Kč/m2 68 m2 939 352 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované byty v Poličce, v Poličce přetrvává nedostatek bytů , ke dni ocenění je nabízeno 5 bytů. Po vyhodnocení rozdílů ve standardu vybavení, poloze a provedených modernizacích odhaduji obvyklou cenu porovnávací metodou ve výši 940 000 Kč.
-9-
REKAPITULACE:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
940 000,00 Kč
Devětsetčtyřicettisíckorunčeských
Svitavy, 19.9.2014 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3145/067/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14067/14.
Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
