ZNALECKÝ POSUDEK č. 166/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/10 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 70/4, součástí pozemku je stavba: Milotice č.p. 212, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 632, katastrální území Milotice u Kyjova, obec Milotice, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 10164/10-60
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 19.06.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/10 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 70/4, součástí pozemku je stavba: Milotice č.p. 212, objekt bydlení, s příslušenstvím, LV číslo 632, katastrální území Milotice u Kyjova, obec Milotice, okres Hodonín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Ratíškovická 212 696 05 Milotice Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Milotice Katastrální území: Milotice u Kyjova Počet obyvatel: 1 903 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
IV III
0,80 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 383,04 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 28.05.2014, LV číslo 632, k.ú. Milotice u Kyjova - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené - sousedkou z č.p. 435 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Marešová Brigita, Kpt.Jaroše 1353, Hranice I-Město, 75301 Hranice Mischek René, č.p. 12, 76813 Kunkovice 1/10 Mischeková Ludmila, Ratíškovská 212, 69605 Milotice 8/10 Omezení vlastnického práva: -2-
1/10
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mischek René Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci - rodinný dům se nachází v ulici Ratíškovické. Jedná se o rodinný dům na oploceném, rovinatém pozemku. Příjezd je po asfaltové zpevněné komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice, neboť při prohlídce nebyly nemovité věci přístupné.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, krajní, řadový rodinný dům se sedlovou se nachází na pozemku p.č. st.70/4. Je napojen na elektřinu, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván více než 100 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi průjezd, kuchyň, dva pokoje a sociální zařízení. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamenné bez izolace cihelné, tvárnice s rovným podhledem sedlová cementová taška, cca 20 let pozinkované vápenné vápenocementové, poškozené keramické - sokl nezjištěno nezjištěno plné, prosklené, dřevěné zdvojené, dřevěné PVC PVC, dlažba lokální na tuhá paliva 220 V ne teplé a studené el. bojler ano ano sporák vana, umývadlo splachovací ne
Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti -4-
bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Dům vyžaduje opravu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 2 300,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 8,60*16,10 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 138,46 m2
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor 1. NP: (8,60*16,10)*(2,70) zastřešení: (8,60*16,10)*(3,50*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
138,46 m2
= = =
373,84 m3 242,31 m3 616,15 m3 138,46 m2 138,46 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Za rodiným domem je zděná kůlna asi do výměry 25 m2 (nebylo možno ověřit přesným zaměřením). 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem -5-
č. I
Vi typ A
II III II I V
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,08
I II
-0,08 -0,05
I II III
0,00 -0,03 0,05
II
0,00
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III IV
0,00 0,65
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,600 = 0,374
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2
-6-
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 300,- Kč/m3 * 0,374 = 860,20 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 616,15 m3 * 860,20 Kč/m3 * 0,970 * 0,989= 508 456,63 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
508 456,63 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep Na zahradě se nachází zemní sklep. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
15. Zemní sklep zděný nebo betonový 2,00*3,00 = 6,00 m3 obestavěného prostoru 242
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití -7-
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,959 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3
= * * =
1 800,0,9000 2,2910 3 711,42
=
22 268,52 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 40 = 87,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 3 340,28 Kč 0,959 3 203,33 Kč
Zemní sklep - zjištěná cena
=
3 203,33 Kč
Plná cena:
6,00 m3 * 3 711,42 Kč/m3
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Pozemek u rodinného domu je rovinatý. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý. 6
-8-
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,989 = 0,959 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena -9-
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 383,04 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 70/4
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 433,00
Pozemek - zjištěná cena
[Kč/m2] 0,959 Jedn. cena [Kč/m2] 367,34
367,34 Cena [Kč] 159 058,22 159 058,22
=
159 058,22 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
356 972,00 617,00 30,00 17 356,82 0,065 1 128,19 1 128,19 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep
508 456,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
529 812,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
159 058,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
159 058,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 128,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 128,20 Kč
21 355,50 Kč
689 998,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
689 998,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep
508 456,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
511 659,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
159 058,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
159 058,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
1 128,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
1 128,20 Kč
3 203,30 Kč
- 11 -
671 846,30 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
671 846,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
671 850,- Kč
slovy: Šestsetsedmdesátjednatisícosmsetpadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno - 12 -
konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, dům rodinný, 170 m2 Celková cena: 480 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Adresa: Milotice (okres Hodonín) Datum aktualizace: 24.05.2014 ID zakázky: 85/2515 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 250 m2 Plocha užitná: 170 m2 Plocha podlahová: 170 m2 Plocha pozemku: 552 m2 Plocha zahrady: 150 m2 Bezbariérový přístup: Ne
- 13 -
Popis: Nabízíme Vám k prodeji RD 4+1 v obci Milotice na parcele o výměře 552 m2. Dům je ze smíšeného zdiva, okna jsou dřevěná, střecha je sedlová, dům není podklepen. Podlahy v domě jsou dřevěné,PVC a keramická dlažba. Dům je vhodný ke kompletní rekonstrukci, nutné podřezání. K domu náleží garáž pro parkování auta, velkou výhodou je zahrada o výmeře cca 150 m2, která je přístupná ze dvou stran. V domě je vedena elektřina na 220/380V. Vytápění pomocí plynového kotle, který slouží i k ohřevu vody. Zdrojem vody je veřejný vodovod a dvě vlastní kopané studny, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Obec Milotice leží v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, 6 km jižně od Kyjova. V okolí je také veškerá občanská vybavenost, škola, školka, lékař, restaurace, pošta. 2. Prodej, dům rodinný, 565 m2 Celková cena: 440 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: Milotice (okres Hodonín) Datum aktualizace: 10.06.2014 ID zakázky: 46357 Budova: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 300 m2 Plocha užitná: 565 m2 Plocha podlahová: 565 m2 Plocha pozemku: 565 m2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus - 14 -
Zařízeno: Ano Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1 o celkové ploše 565 m2, se dvorem a zahradou v klidné části obce Milotice u Kyjova, ve které se nachází barokní zámek. Dům určený k celkové rekonstrukci se nachází v obci se základní občanskou vybaveností, autobus asi 5 min chůze, asfaltová příjezdová cesta. V domě je vedena elektřina na 220V i 400V. Vytápění pomocí plynového kotle, který rovněž slouží k ohřevu vody. Zdrojem vody je veřejný vodovod a dvě vlastní kopané studny, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace. Konstrukce budovy smíšená, střecha z pálené tašky. Podlaha tvořena z keramické dlažby, dřeva a PVC. Stropy dřevěné. V koupelně jsou keramické obklady, sprchový kout, umyvadlo, okno. WC samostatné. V domě zavedena kabelová TV a možnost připojení k internetu. Z domu dva vstupy na dvůr. Ze dvora vstup na uzavřenou udržovanou zahradu se zeleninou a ovocnými stromy. Součástí pozemku je i stodola a chlév. Parkování je možno v průjezdu či na ulici. Dobrá dostupnost do města Kyjova (8 km) a Hodonína (13 km). Dům je včetně vybavení. V případě potřeby zajistíme financování prostřednictvím našeho hypotečního partnera. Podrobnější informace u makléře. Číslo zakázky: 46357 3. Prodej, dům rodinný, 125 m2 Celková cena: 1 199 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Milotice (okres Hodonín) Datum aktualizace: 05.05.2014 ID zakázky: 384021 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 125 m2 Plocha užitná: 125 m2 Plocha podlahová: 110 m2 Plocha pozemku: 530 m2 Plocha zahrady: 132 m2 Sklep: 80 m2 Parkovací stání: 3x
- 15 -
Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v Miloticích u Kyjova, postavený v 70 letech. Dům je ve výborné kondici, odizolovaný, suchý a celý podsklepen. Za domem je vybetonovaný dvůr, dále pak menší stavení kde je možno garážovat auto a další místnost využívat jako dílnu či prádelnu. Pozemek končí zeleninovou zahradou s ovocnými stromy. Nemovitost leží v klidné okrajové části Dubňan. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 600 - 750 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Mischek René Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
660 000,- Kč - 16 -
z toho podíl id. 1/10
66 000,- Kč slovy: Šedesátšesttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 19.06.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 166/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166/14.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
