ZNALECKÝ POSUDEK č. 2113-16 O ceně nemovitosti - zemědělské stavení bez.č.p. v Obci Nemotice, okres Vyškov
Objednatel znaleckého posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro potřeby exekuce č.j. 056 EX 249/14
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 15.02.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivan Koudelka, Ph.D. Úlehla 1000 685 01 Bučovice telefon: 776 565 161 e-mail:
[email protected] Počet stran: 17 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bučovicích 17.2.2016
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Zemědělské stavení Nemotice 683 33 Nemotice Jihomoravský Vyškov Nemotice Nemotice 412
2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.02.2016 za přítomnosti níže podepsaného znalce.
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí katastrální území Nemotice, obec Nemotice, okres Vyškov, list vlastnictví 606 2. Snímek z katastrální mapy 3. Informace a skutečnosti zjištěné při místním šetření
4. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nachází v areálu bývalého JZD Nemotice. Přístup k areálu je po místní komunikaci, parkovací možnosti jsou dobré. Docházkové vzdálenosti jsou vyhovující. Terén v místě je svažitý se sklonem k jihozápadu.Předmětem ocenění jsou budovy, které leží na pozemcích jiného vlastníka.
5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt A - vepřín 1.1.2. Objekt B - váha
-2-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
S Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 +
S Pi) = 0,303 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,303 -3-
č. I IV
Pi 0,30 0,01
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt A - vepřín Oceňovaný objekt je obdélníkového půdorysu. V převážné části půdorysu je jednopodlažní se sedlovou střechou. Podle použité technologie, typologie i stavu jednotlivých konstrukcí byl postaven cca v padesátých létech minulého století. Založen je na základových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z plných cihel. Krytina je tašková jednoduchá. Okna jsou jednoduchá, dveře svlakové. Povrch podlah betonový. Z technického stavu konstrukcí je zcela zřejmé, že po dobu užívání objektu byla prováděna minimální údržba. Troufám si tvrdit, že v posledních desetiletích zcela žádná. Mnohé z konstrukcí dosahují konce své životnosti. Objekt je vystaven klimatickým vlivům, absentuje ochrana proti zemní vlhkosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
O. budovy pro zemědělství živočišná produkce zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 8,10*56,80+6,00*5,10 1.PP 8,10*8,10 zastřešení 490,68/2
= = =
[m2 ] 490,68 65,61 245,34
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 490,68 m2 65,61 m2 245,34 m2 801,63 m2
Podlaží 1.NP 1.PP zastřešení Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 1,65 m 2,00 m 2,45 m
1 541,92 / 801,63 801,63 / 3
Součin 809,62 131,22 601,08 1 541,92 = 1,92 m = 267,21 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (8,10*56,80+6,00*5,10)*(1,65) 1.PP (8,10*8,10)*(2,00) zastřešení (490,68/2)*(2,45)
= = =
809,62 m3 131,22 m3 601,08 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ -4-
Obestavěný prostor
1.NP 1.PP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
809,62 m3 131,22 m3 601,08 m3 1 541,92 m3
NP PP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Provedení betonové pasy zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina chybí dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky chybí svlakové chybí jednoduchá cementový potěr světelná chybí chybí částečné odkanalizování chybí chybí chybí
Hodnocení standardu S S S S S C S S X C P C S S X S C C P X C X C X C X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] S S S S S C
10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 -5-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 10,80 25,60 11,70 6,90 2,80 0,00
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :
S S X C P C S S X S C C P X C X C X C X
4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
4,40 3,10 0,00 0,00 1,10 0,00 4,30 3,20 0,00 7,00 0,00 0,00 1,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 81,96 0,8196
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 10,80 100,00 1,00 10,80 13,18 65 150 43,33 1. Základy vč. zemních prací S 25,60 100,00 1,00 25,60 31,23 65 95 68,42 2. Svislé konstrukce S 11,70 100,00 1,00 11,70 14,28 65 70 92,86 3. Stropy S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,42 65 70 92,86 4. Krov, střecha S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,42 65 70 92,86 5. Krytiny střech S 4,40 100,00 1,00 4,40 5,37 65 65 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,78 65 65 100,00 8. Úprava vnějších povrchů P 2,40 100,00 0,46 1,10 1,34 65 70 92,86 11. Dveře S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,25 65 65 100,00 13. Okna S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,90 65 70 92,86 14. Povrchy podlah S 7,00 100,00 1,00 7,00 8,54 65 65 100,00 16. Elektroinstalace P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,29 65 65 100,00 19. Vnitřní kanalizace Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3 ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):
= * * * -6-
Opot. z celku 5,7109 21,3676 13,2604 7,8188 3,1758 5,3700 3,7800 1,2443 5,2500 3,6215 8,5400 1,2900
80,4 %
2 695,0,9390 0,9447 1,3938
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3 ] Plná cena:
* * * =
1 541,92 m3 * 4 673,28 Kč/m3
0,8196 0,8000 2,1390 4 673,28
=
7 205 823,90 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 80,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,196 1 412 341,48 Kč 0,303 427 939,47 Kč
Objekt A - vepřín - zjištěná cena
=
427 939,47 Kč
1.1.2. Objekt B - váha Budova mostní váhy u vjezdu k areálu družstva. Obdélníkový půdorys, svislé konstrukce zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou. Podlahy betonové, okna jednoduchá, dveře náplňové. V nosných obvodových stěnách viditelné poruchy. Dlouhodobě neudržovaný objekt. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 4,20*4,35 zastřešení 18,27/2
= =
[m2 ] 18,27 9,14
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 18,27 m2 9,14 m2 27,41 m2
Podlaží 1.NP zastřešení Součet Průměrná výška všech podlaží v objektu: Průměrná zastavěná plocha všech podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 2,30 m 1,75 m
58,02 / 27,41 27,41 / 2
Součin 42,02 16,00 58,02 = 2,12 m = 13,71 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (4,20*4,35)*(2,30) zastřešení (18,27/2)*(1,75)
= = -7-
42,02 m3 15,99 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 42,02 m3 15,99 m3 58,01 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Provedení betonové pasy zděné dřevěné dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina hladká v jedné vrstvě chybí dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové stříkané chybí náplňové chybí jednoduchá cementový potěr světelná chybí
chybí
Hodnocení standardu S S P S P C S S X C S C S S X S C X X X X X X X C X
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha
Obj. podíl [%] S S P S
13,10 30,40 13,80 7,00 -8-
Část [%] 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 13,10 30,40 6,35 7,00
5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4 :
P C S S X C S C S S X S C X X X X X X X C X
2,90 0,70 3,90 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3 ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3 ] Plná cena:
58,01 m3 * 4 897,56 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 65 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 65 / 100 = 65,0 % Koeficient opotřebení: (1- 65,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS -9-
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
1,33 0,00 3,90 2,70 0,00 0,00 2,40 0,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 79,68 0,7968
= * * * * * * =
2 115,0,9390 1,4014 1,2906 0,7968 0,8000 2,1390 4 897,56
=
284 107,46 Kč
* = * =
0,350 99 437,61 Kč 0,303 30 129,60 Kč
Objekt B - váha - zjištěná cena
=
- 10 -
30 129,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt A - vepřín 1.1.2. Objekt B - váha
427 939,50 Kč 30 129,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
458 069,10 Kč
Celkem
458 069,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
458 069,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
458 070,- Kč
slovy: Čtyřistapadesátosmtisícsedmdesát Kč Oba objekty jsou součástí bývalého ZD. Oba jsou značně zchátralé a oba leží na pozemcích jiného vlastníka. To jsou pravděpodobně skutečnosti s dosahem na okruh případných zájemců o jejich koupi. Dalším negativním aspektem je stav nemovitostí v sousedství uvedených objektů. Budova původního statku jsou ve velmi špatném stavu. Některé objekty jsou již zhrouceny a na jejich místě leží hromada suti. Přestože ceny v tomto posudku stanovené představují věcnou hodnotu oceňovaných nemovitostí, okruh možných zájemců bude podle mého názoru limitován pouze na osoby v jejichž vlastnictví jsou nemovitosti v těsném sousedství. Uvedené skutečnosti budou mít výrazný vliv na možnou realizační cenu. V Bučovicích 17.2.2016
Ing. Ivan Koudelka, Ph.D. Úlehla 1000 685 01 Bučovice telefon: 776 565 161 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.6.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný krajským soudem v Brně dne 5.12.1989 pod pořadovým číslem 2680 - č.Spr. 4366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. - 11 -
Prohlášení: Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2113-16 znaleckého deníku.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 2
Výpis z KN Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace
- 13 -
- 14 -
- 15 -
Objekt A
Objekt A
Objekt A
Objekt A
Objekt A
Objekt A
- 16 -
Objekt B
Objekt B
Objekt B
Objekt B
- 17 -
