14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 296/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 766, součástí pozemku je stavba: Řevničov č.p. 528, obč. vybavenost, pozemku p.č. st. 767, součástí pozemku je stavba: bez č.p./č.e., obč. vybavenost, pozemku p.č. 3786/4 s příslušenstvím, LV číslo 1105, katastrální území Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3

Účel znaleckého posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1626/11-87

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 03.12.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.12.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 766, součástí pozemku je stavba: Řevničov č.p. 528, obč. vybavenost, pozemku p.č. st. 767, součástí pozemku je stavba: bez č.p./č.e., obč. vybavenost, pozemku p.č. 3786/4 s příslušenstvím, LV číslo 1105, katastrální území Řevničov, obec Řevničov, okres Rakovník a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Motorest Farma Řevničov 528 270 54 Řevničov Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Řevničov Katastrální území: Řevničov Počet obyvatel: 1 399 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. III IV V I

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00

II III

0,95 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 545,83 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 03.11.2014 za přítomnosti paní Ilony Svobodové, tel. 778 080 191.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 27.11.2014, LV číslo 1105, k.ú. Řevničov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - znalecký posudek číslo 754/224/2011ze dne 05.10.2011, vypracovala Ing. Marcela Řebíčková, Pod Lesem 1023, Mníšek pod Brdy

5. Vlastnické a evidenční údaje T A N A T R A D E, spol. s r.o., č.p. 528, 27101 Řevničov -2-

Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zahájení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. Podle sdělní účastnice prohlídky paní Ilony Svobodové je údajně dohoda o nájmu objektu s jiným subjektem. Nájemní smlouva nebyla předložena. Při místním šetření nebylo zjištěno, že by byly nemovité věci v nájmu.

6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - motorest Farma se nachází vpravo u komunikace Praha - Karlovy Vary. Motorest je v provozu. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněných geodetem.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Motorest Farma 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Terasa 1.2.3. Zpevněná plocha 1.2.4. Venkovní schody 1.2.5. Žumpa 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Oblast je stabilizovaná. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez IV -0,01 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – IV 0,10 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

-4-

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,624 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,587

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Motorest Farma Přízemní, částečně podsklepený objekt motorestu se nachází na pozemku p.č. st. 766. Je napojen na elektřinu, vodovod ze studny jiného vlastníka a kanalizaci je svedena do žumpy. Objekt byl postaven nově po požáru v roce 2000. V roce 2011 bylo opraveno sociální zařízení. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep, přístupný z venku, z jižní strany. V prvním nadzemním podlaží se nachází výčep, kuchyň, chodba, sociální zařízení - muži, ženy, personál, sklady, šatny a chodba. V podkroví bylo původně 7 pokojů, půda a sociální zařízení a byly pokoje upraveny na dva byty se sociálním zařízením. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

H. budovy pro obchod a služby dřevěná na bázi dřevní hmoty 123

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 120 1. PP 1. NP 18,90*10,90+6,50*9,00 podkroví 18,90*10,90+6,50*9,00-6,60*9,00

= = =

[m2] 120,00 264,51 205,11

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 120,00 m2 264,51 m2 205,11 m2 589,62 m2

Podlaží 1. PP 1. NP podkroví Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,20 m 3,10 m 2,70 m

1 637,78 / 589,62 589,62 / 3

Součin 264,00 819,98 553,80 1 637,78 = 2,78 m = 196,54 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (120)*(2,20) 1. PP

= -5-

264,00 m3

1. NP zastřešení

(18,90*10,90+6,50*9,00)*(4,45) (18,90*10,90+6,50*9,00)*(3,55*0,5)

1 177,07 m3 469,51 m3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1. PP 1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 264,00 m3 1 177,07 m3 469,51 m3 1 910,58 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

betonové s izolací dřevěné s rovným podhledem sedlová betonová taška měděné vápenné omítky, obklady keramické probarvené omítky, dřevěný obklad keramické-sociální zařízení dřevěné dřevěné eurookna dlažby, plovoucí, betonové lokální na tuhá paliva, el.přímotopy 220, 380 V ano ano ano ne el. bojler sporák sociální zařízení - muži, ženy, koupelna, záchod ne ne

Hodnocení standardu S S S S S N S S S S S X S S P S S S S C S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

C C X

100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce

Obj. podíl [%] S S

6,10 15,30 -6-

Část [%] 100 100

Koef. 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,10 15,30

3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S N S S S S S X S S P S S S S C S S S C C X

8,10 6,20 2,90 0,60 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 4,80 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 2,00 1,90 4,20 1,30 4,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

8,10 6,20 2,90 0,92 7,30 3,30 3,20 2,70 3,70 0,00 5,80 3,30 2,21 5,90 0,30 3,20 3,10 0,00 2,00 1,90 4,20 0,00 0,00 0,00 91,63 0,9163

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,66 14 150 9,33 0,6214 2. Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 16,70 14 80 17,50 2,9225 3. Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,84 14 80 17,50 1,5470 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,77 14 70 20,00 1,3540 5. Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,17 14 40 35,00 1,1095 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100,00 1,54 0,92 1,00 14 30 46,67 0,4667 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,97 14 50 28,00 2,2316 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,60 14 30 46,67 1,6801 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 14 30 46,67 1,6288 10. Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2,95 14 80 17,50 0,5163 11. Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 4,04 14 50 28,00 1,1312 13. Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,33 14 50 28,00 1,7724 14. Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,60 14 15 93,33 3,3599 15. Vytápění P 4,80 100,00 0,46 2,21 2,41 14 20 70,00 1,6870 16. Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6,44 14 25 56,00 3,6064 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 14 30 46,67 0,1540 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 14 20 70,00 2,4430 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,38 14 30 46,67 1,5774 -7-

21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:

S S S

2,00 100,00 1,00 1,90 100,00 1,00 4,20 100,00 1,00

2,00 1,90 4,20

2,18 2,07 4,58

14 14 3

20 15 30

70,00 93,33 10,00

1,5260 1,9319 0,4580 33,7 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

Plná cena: 1 910,58 m3 * 4 809,61 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 33,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

9 189 144,67 Kč 0,663 6 092 402,92 Kč 0,587 3 576 240,51 Kč

Motorest Farma - zjištěná cena

=

3 576 240,51 Kč

2 669,1,0290 0,9536 1,0554 0,9163 0,9000 2,1100 4 809,61

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Přízemní, nepodsklepená kůlna se nachází na pozemku p.č. st. 767. Je napojena na elektřinu. Objekt je užíván od roku 2000.  Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází kůlna. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.  Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,70*3,60 1. NP

=

[m2] 24,12

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha

Název -8-

24,12 m2

1. NP

2,70 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (6,70*3,60)*(2,80) zastřešení (6,70*3,60)*(2,30*0,5)

= =

[m3] 67,54 m3 27,74 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 67,54 m3 27,74 m3 95,28 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S S X S N S X P S P S

Provedení

Konstrukce

betonové dřevěné s rovným podhledem cementová taška měděné omítky sololit zdvojené, dřevěné betonové 220 V

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl [%] S S S X S N S X P S P S

8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00 -9-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00

Upravený obj. podíl 8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 2,46 6,30 0,00 1,75 1,30 4,46 5,00

Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

93,57 0,9357

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,65 14 150 9,33 0,7137 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 34,30 14 80 17,50 6,0025 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 21,36 14 80 17,50 3,7380 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,74 14 40 35,00 3,0590 6. Klempířské práce N 1,70 100,00 1,00 1,70 1,83 14 30 46,67 0,8541 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,58 14 30 46,67 3,0709 9. Dveře P 3,00 100,00 1,00 3,00 3,24 14 50 28,00 0,9072 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,19 14 50 28,00 0,3332 11. Podlahy P 8,20 100,00 1,00 8,20 8,85 14 15 93,33 8,2597 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,26 14 25 56,00 3,5056 Opotřebení: 30,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 055,0,9357 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 95,28 m3 * 1 836,42 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 30,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= = * = * =

1 836,42 174 974,10 Kč 0,696 121 781,97 Kč 0,587 71 486,02 Kč

Kůlna - zjištěná cena

=

71 486,02 Kč

1.2.2. Terasa U motorestu se nachází ze západní strany terasa. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

34.3. Terasa výška do 1 m na jedné řadě sloupků 242

Výměra: 8,50*9,30 = 79,05 m2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] - 10 -

= * * =

2 320,0,9000 2,2690 4 737,67

Plná cena:

79,05 m2 * 4 737,67 Kč/m2

=

374 512,81 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 16 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 30 = 46,7 % Koeficient opotřebení: (1- 46,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,533 199 615,33 Kč 0,587 117 174,20 Kč

Terasa - zjištěná cena

=

117 174,20 Kč

1.2.3. Zpevněná plocha Kolem objektu je zpevněná plocha. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.1.2. Plochy s povrchem prašným - štěrkové tl. do 250 mm 211

Výměra:

850,00 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2] Plná cena:

850,00 m2 * 189,90 Kč/m2

= * * =

95,0,9000 2,2210 189,90

=

161 415,- Kč


* = * =

0,300 48 424,50 Kč 0,587 28 425,18 Kč

Zpevněná plocha - zjištěná cena

=

28 425,18 Kč

1.2.4. Venkovní schody U objektu jsou schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.4. Schodiště betonové 242 - 11 -

Délka:

1,50 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

225,0,9000 2,2690 459,47

Plná cena:

1,50 m * 459,47 Kč/m

=

689,21 Kč


* = * =

0,650 447,99 Kč 0,587 262,97 Kč

Venkovní schody - zjištěná cena

=

262,97 Kč

1.2.5. Žumpa Objekt je napojen na žumpou. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu 2223

Výměra:

5,00 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

= * * =

2 300,0,9000 2,2840 4 727,88

=

23 639,40 Kč


* = * =

0,825 19 502,51 Kč 0,587 11 447,97 Kč

Žumpa - zjištěná cena

=

11 447,97 Kč

Plná cena:

5,00 m3 * 4 727,88 Kč/m3

- 12 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,624 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,624 = 0,587 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 545,83 0,587 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 545,83 0,587

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 320,40

0,300

96,12

Parcelní číslo st. 766

Výměra [m2] 360,00

Jedn. cena [Kč/m2] 320,40

Cena [Kč] 115 344,-

st. 767

25,00

320,40

8 010,-

§ 9 odst. 4 (§ 4 3786/4 2 389,00 odst. 1) Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

96,12

229 630,68

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda

§ 4 odst. 1

- 13 -

352 984,68

Pozemky - zjištěná cena

=

352 984,68 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ

Jedn. cena [Kč / jedn.]

tůje

Stáří Úpravy [%] 10 roků

Živé ploty z jehl. dřevin (zerav, 1 240,cypřišek, smrk omorika) Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena

Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 3,00 m 1 240,3 720,3 720,* * =

0,450 0,900 1 506,60 Kč 1 506,60 Kč

- 14 -

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Motorest Farma 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Terasa 1.2.3. Zpevněná plocha 1.2.4. Venkovní schody 1.2.5. Žumpa

5 394 027,90 Kč 102 709,80 Kč 219 839,- Kč 94 750,60 Kč 404,60 Kč 13 876,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

5 825 608,20 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

352 984,70 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

352 984,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

1 506,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

1 506,60 Kč 6 180 099,50 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

6 180 099,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Motorest Farma 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Terasa 1.2.3. Zpevněná plocha 1.2.4. Venkovní schody 1.2.5. Žumpa

3 576 240,50 Kč 71 486,- Kč 117 174,20 Kč 28 425,20 Kč 263,- Kč 11 448,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 805 036,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

352 984,70 Kč - 15 -

2. Ocenění pozemků celkem

352 984,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

1 506,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

1 506,60 Kč 4 159 528,20 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

4 159 528,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

4 159 530,- Kč

slovy: Čtyřimilionyjednostopadesátdevěttisícpětsettřicet Kč

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. - 16 -

Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej restaurace 44 m2 Rakovník - Rakovník I, okres Rakovník 1 450 000 Kč Jedná se objekt kolaudovaný jako cukrárna – kavárna, ale sloužit může i k jinému předmětu podnikání, popřípadě bydlení. I přesto, že se objekt nalézá ve velmi staré části města, tak je kompletně nový. Předmět prodeje se prodává včetně vybavení. Celková cena: 1 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m^(2): 32 955 Kč ID zakázky: 4898 Aktualizace: 30.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý

- 17 -

Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Počet kanceláří: 1 Užitná plocha: 44 m2 Plocha podlahová: 44 m2 Plocha pozemku: 54 m2 Datum nastěhování: 30.10.2014 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus 2. Prodej restaurace 168 m2 Bílichov, okres Kladno 1 990 000 Kč (11 845 Kč za m(2)) Restaurace 168m2, Bílichov, okr. Kladno. Rekreační oblast, pořádání kulturních a sportovních akcí, zavedená klientela, celoročně v provozu, Slaný 16 km, Louny 18 km, Kladno 31 km, Praha 50 km. Jediná restaurace v centru obce na vlastním pozemku o rozloze 523 m2. V roce 2010 byla provedena kompletní rekonstrukce. 60 míst + terasa. Přes zádveří vejdete do výčepu který navazuje na restauraci a venkovní terasu, oddělené toalety pro muže a ženy, kuchyň, dva sklady a sociální zázemí pro personál. Vytápění dvěma krby na dřevo.

Možnost grilování. Nové rozvody elektřiny, vody (vodovod obecní), kanalizace (vlastní jímka), nové dveře, okna, dlažby a obklady, nové příčky, zateplení i klempířské prvky. Na pozemku za restaurací je letní terasa a udírna. Podsklepená rampa 19 m2. Vedle restaurace je dětské hřiště a další sportoviště. - 18 -

Bílichov je obklopen lesy a rybníky, leží v národní přírodní památce Bílichovské údolí. V obci je cca 200 rekreačních chat a objektů, je vyhlášenou rekreační oblasti pro Slánsko a Lounsko. Obec leží 4 km od sjezdu z hlavní silnice Slaný 16 km, Louny 18 km, Kladno 31 km, Praha 50 km. Restaurace je jediným pohostinským zařízením v obci, probíhají zde různé kulturní a sportovní akce, vykazuje od jara do podzimu zajímavé tržby. Výhodná investice. Celková cena: 1 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 11 845 Kč ID zakázky: 10889 Aktualizace: 11.11.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 168 m2 3. Prodej restaurace 911 m2 Lužná, okres Rakovník 1 750 000 Kč (1 921 Kč za m^(2)) Nabízíme ke koupi dvoupodlažní rod. dům se zahradou v obci Lužná. Jedná se o samostatný objekt vlastního hostince s příslušenstvím, pozemek 911 m2. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dispozice: v přízemí domu se nachází kotelna s kotlem ÚT, uhelna, prostory vhodné na sklad potravin, nápojů či sudů. Sklepní prostory s klenutými stropy jsou vhodné i pro vybudování např. vinného sklípku. V 1. patře přístupném zvenku po venkovních schodech obsahuje zádveří, lokál, výčep s kuchyňkou a soc. zařízení obsahující pisoáry a WC mužů a žen s umývadly. Na pozemku se nachází vlastní kopaná studna a zděná kolna. Možnost venkovního posezení na slunečné zahradě. Centrum střediskové obce (OÚ, dobrá obch. síť, lékař, ZŠ, MŠ, restaurace). Okresní město Rakovník 44 km (MHD), Praha 50 km (aut. zastávka Praha, Kladno, Rakovník) 30 m od domu. Vlak Lužná 2 (3 km, autobus MHD). Možnost financování hyp. úvěrem. Celková cena: 1 750 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání) Cena za m^(2): 1 921 Kč ID zakázky: ADA00821 Aktualizace: 30.10.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní - 19 -

Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Užitná plocha: 911 m2 Plocha pozemku: 911 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 400V 4. informace od objednavatele - za 5,25 mil. Kč se nenašel opakovaně žádný zájemce. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 2,5 - 3,5 mil. Kč. Metoda výnosová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zahájení exekuce - T A N A T R A D E, spol. s r.o. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.

Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovité věci jsou obchodovatelné.

- 20 -

Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí

3 000 000,- Kč slovy: Třimilióny Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.12.2014

Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: [email protected], www.posudeknemovitosti.cz

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 296/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 296/14.

- 21 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 10 1 1

Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti

- 22 -

- 23 -

- 24 -

- 25 -

- 26 -

- 27 -

- 28 -

- 29 -

- 30 -

- 31 -

- 32 -

- 33 -

- 34 -

14

Recommend Documents