14

Znalecký posudek č. 4202/14 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 607 Nymburk, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.657 a 1327/13 kú.Nymburk včetně věcného břemene doživotního práva užívání kú. Nymburk obec Nymburk kraj Středočeský Objednatel posudku:

Účel posudku:

okres Nymburk Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 312/13 zjištění obvyklé ceny nemovitosti

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 15. 5. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 17. 5. 2014

–2–

A. Nález Jedná se o dům čp.607 v zastavěné staré části města Nymburk, při ulici Resslova, tento dům je přízemní, dům je z malé zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven jako koncový v řadové zástavbě, k domu náleží garáž. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup je zpevněný s malou možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále kanalizace, je zaveden zemní plyn. U domu provedeno oplocení ohradní zdí vzadu a zahrady, za domem je dlážděná terasa se schody. Dům z roku 1897, kopletní přestavba roku 2007 (mimo sklepa a části obvodové zdi, dům ve velmi dobrém stavu. Dům obsahuje jeden byt 6+ kk s příslušenstvím v přízemí a podkroví. K domu náleží pozemky stavební a zahrady výměry 323+ 152 m2. Na nemovité věci vázne věcné břemeno doživotního práva užívání.

B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně pro popis a porovnání, zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení.

1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15. 5. 2014 .

2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1821 kú. Nymburk, obec Nymburk ze dne 30.8.2013 PÚ (inf.), snímek katastrální mapy, snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekučního řízení.

3. Vlastnické a evidenční údaje

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3–

4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.607 Nymburk splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, z malé části podsklepený, má podkroví, obsahuje byt 6+kk s příslušenstvím. Město Nymburk má 14871 obyvatel, v místě je asfaltová ulice Resslova, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace, též na zemní plyn, je zde možnost napojení telefonu. Ve městě jezdí MHD 1.linka, je tu autobusová doprava i železniční, školy zde do úrovně střední i základní školy, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené bývalému okresnímu městu, nemocnice, zdravotnické zabezpečení i lékárny, kulturní zařízení, městský úřad s rozšířenou působností, pošta, banka, pojišťovna, policie, průměrné možnosti zaměstnanosti, dobré životní prostředí v místě, místo není v památkové zóně, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, místo dobré pro bydlení, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů.

5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.607 postaven v zastavěné staré části města Nymburk, při ulici Resslova, dům je přízemní, dům zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven jako koncový v řadové zástavbě, k domu náleží garáž. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup je zpevněný s malou možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále kanalizace, je zaveden zemní plyn. U domu provedeno vzadu oplocení zdí, za domem je dlážděná terasa. Dům z roku 1897, komletní rekonstrukce roku 2007, vytápění ústřední plynem, dům je ve velmi dobrém Dům obsahuje jeden byt 6+kk s velkým příslušenstvím, nadstandartně vybavený. K domu náleží pozemky stavební a zahrady výměry 475 m2. Na nemovitosti vázne věcné břemeno doživotního práva bydlení pro dvě fyzické osoby.

6. Obsah posudku a)

Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.607 Nymburk 2) Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.Nymburk b) Trvalé porosty c) Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.Nymburk d) Věcné břemeno užívání

–4–

C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Ad.1) U rodinných domů přetrvávající krize na trhu s nemovitostmi, snížená koupěschopnost, zpřísněné podmínky bank. Ad.4) Nemovitost zatížena zástavním právem a exekucí, ocenění podílu 1/2, věcné břemeno bytu zohledněno samostatně. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) III. Bez vlivu 0,00 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 4

Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,930 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Ad.7) Autobusové i vlakové nádraží 550m, centrum nám.Přemyslovců 580m.

–5–

1 2

Popis znaku Druh a účel užití stavby

6

Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost

7

Hromadná doprava

3 4 5

8

Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) II. Výhodná – možnost komerčního využití II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

∑ Pi) = 1,040 i=2

a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům čp.607 Nymburk – § 13 Přízemní z malé části podsklepená stavba s podkrovím, přízemí je přístupné z ulice, dům z roku odhadem 1897 s celkovou přestavbou roku 2004-2007 (původní zůstal sklep a obvodové zdivo do horní hrany oken tj. as 2,0m). Stavba postavena jako koncová v řdě, postavena zděným způsobem se sedlovou střechou s valbou. Dům zjednodušeně obsahuje byt 6+kk s příslušenstvím, nadstandardního vybavení. Vnitřní členění: 1.PP obsahuje sklep, 1.NP přízemí obsahuje vstupní zádveří, chodbu se schody do podkroví a vstup do sklepa, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnici, sociální zařízení koupelnu (rohová vana, sprchový kout, dvouumyvadlo, WC a bidet), WC s umývátkem, pracovnu, v podkroví zaujímající celou plochu přízemí je chodba, čtyři pokoje, koupelna (sprchový kout, dvouumyvadlo, WC, bidet) a zvlášť WC s umývátkem. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední kotlem plynovým, s výměníkem na ohřev vody. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1897 postaven klasickým starým způsobem, tj. stáří 117 roků, kompletní rekonstrukce (zůstal jen sklep kamenný, a obvodové zdivo do v.horní hrany oken, bylo odizolováno a zatepleno), tzn. stavební úpravy resp.celková přestavba dokončena roku 2007, nedokončena penetrace s finální vrstvou fasády. Znaky: poptávka je nižší než běžná nabídka, neboť přetrvává krize a je všeobecný pokles kupní síly v souvislosti s přísnějšími požadavkami hypotečních ústavů. Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny a vody, plyn zaveden, odkanalizování do řádu před domem, oplocení u zahrady ohradní zdí při rekonstrukci navýšenou, za domem je dlažděná terasa se schody, kamenné chodníčky.

Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

–6– Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název 1,PP sklep 1.NP přízemí Podkroví Součet:

Výška 2,53 m 3,34 m 2,80 m 8,67 m

Zastavěná plocha (0,3+4,23+0,3)×(0,3+3,95+0,3) 10,68×14,73+0,05×5,04 10,68×14,73+0,05×5,04

Obestavěný prostor (OP): 1,PP sklep 2,53 × ((0,3+4,23+0,3)×(0,3+3,95+0,3)) podezdívka 0,35 × (10,68×14,73+0,05×5,04–21,98) 1.NP přízemí 3,34 × (10,68×14,73+0,05×5,04) Podkroví včetně (0,90 +5,34/2) × (10,68×14,73+0,05×5,04) zastřešení Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – staré pasové základy bez izolací proti zemní vlhkosti u sklepa 8,20 % – izolace části obnovena 2. Zdivo – obvodové stěny ze smíšeného zdiva 50cm a zatepleno, dále plynosilikátové tvárnice 21,20 % 3. Stropy – sklep klenba kamenná 7,90 % – přízemí žb stropnice v nosnících s rovnými podhledy, podkroví zčásti skosené 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný s valbou 7,30 % 5. Krytina – pálené tašky glazované 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – kompletní měděným plechem, i parapety 0,90 % 7. Vnitřní omítky – štukové omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – zateplená fasáda s polystyrenem, s perlinkou a lepidlem, chybí penetrační nátěr a finální vrstva 2,80 % 9. Vnější obklady – nejsou 0,50 % 10. Vnitřní obklady – v sociálním zařízení a část v kuchyni 2,30 % 11. Schody – dřevěné s podstupnicemi se zábradlím 1,00 % 12. Dveře – obložkové dřevěné 3,20 % 13. Okna – dřevěná euro s ditermickými skly, střešní okna 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – plovoucí a dlažby keramické 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – dlažby keramické 1,00 % 16. Vytápění – ústřední plynovým kotlem a ocelovými radiátory, pod dlažbami podlahové 5,20 %

= = =

21,98 m2 157,57 m2 157,57 m2 337,12 m2

= = =

55,60 m3 47,46 m3 526,28 m3

= =

562,52 m3 1 191,86 m3

Hodnocení

Podíl

Podstandardní 14 % 86 % Standardní Standardní Podstandardní 7 % 93 % Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní

–7– 17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, i motorový proud, jističe 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Bleskosvod – není osazen Rozvod vody – studené vody i teplé vody Zdroj teplé vody – výměník kotle vytápění Instalace plynu – ke kotli vytápění Kanalizace – odkanalizování sociálních zařízení, kuchyně Vybavení kuchyně – kuch.linka se zabudovanými spotřebiči (varná sklokeram.deska, el.trouba) 24. Vnitřní vybavení – vana rohová, sprcha, 2umyvadlo, WC, bidet v 1.NP – sprcha, 2umyvadlo, WC, bidet v podkroví 25. Záchod – splachovací standartní s umývátkem samostatně v 1.NP i v Podkroví 26. Ostatní – krb s ocel.krb.vložkou, slaboproudé rozvody pod omítkou (vedení antény, internetu), zabezpeč.zařízení, digestoř

4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 %

Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní

0,50 % Nadstandardní 4,10 % Nadstandardní 50 % Nadstandardní 50 % 0,30 % Nadstandardní

3,40 % Nadstandardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % × 14 % 3. Stropy –0,54 × 7,90 % × 7 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 2,80 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 0,54 × 3,20 % 12. Dveře 16. Vytápění 0,54 × 5,20 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 23. Vybavení kuchyně 0,54 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení 0,54 × 4,10 % × 50 % 0,54 × 4,10 % × 50 % 25. Záchod 0,54 × 0,30 % 26. Ostatní 0,54 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – + + – + + + + + =

0,0062 0,0030 0,0151 0,0050 0,0173 0,0281 0,0060 0,0027 0,0111 0,0111 0,0016 0,0184 1,0550

Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0550 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1260 6 040,30 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 1 191,86 m × 6 040,30 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 14 % 117 / (117 + 58) × 100 = 66,857 % 66,857 % × 8,20 % × 14 % × 0,46 / 1,0550

+

0,335 %

=

7 199 192,– Kč

–8– 1. Základy – standardní 86 % 7 / (7 + 168) × 100 = 4,000 % 4,000 % × 8,20 % × 86 % / 1,0550 2. Zdivo – standardní 50 % 117 / (117 + 23) × 100 = 83,571 % 83,571 % × 21,20 % × 50 % / 1,0550 2. Zdivo – standardní 50 % 7 / (7 + 133) × 100 = 5,000 % 5,000 % × 21,20 % × 50 % / 1,0550 3. Stropy – podstandardní 7 % 117 / (117 + 23) × 100 = 83,571 % 83,571 % × 7,90 % × 7 % × 0,46 / 1,0550 3. Stropy – standardní 93 % 7 / (7 + 123) × 100 = 5,385 % 5,385 % × 7,90 % × 93 % / 1,0550 4. Střecha – standardní 7 / (7 + 93) × 100 = 7,000 % 7,000 % × 7,30 % / 1,0550 5. Krytina – standardní 7 / (7 + 53) × 100 = 11,667 % 11,667 % × 3,40 % / 1,0550 6. Klempířské konstrukce – standardní 7 / (7 + 48) × 100 = 12,727 % 12,727 % × 0,90 % / 1,0550 7. Vnitřní omítky – standardní 7 / (7 + 58) × 100 = 10,769 % 10,769 % × 5,80 % / 1,0550 8. Fasádní omítky – podstandardní 7 / (7 + 38) × 100 = 15,556 % 15,556 % × 2,80 % × 0,46 / 1,0550 10. Vnitřní obklady – standardní 7 / (7 + 33) × 100 = 17,500 % 17,500 % × 2,30 % / 1,0550 11. Schody – standardní 7 / (7 + 93) × 100 = 7,000 % 7,000 % × 1,00 % / 1,0550 12. Dveře – nadstandardní 7 / (7 + 58) × 100 = 10,769 % 10,769 % × 3,20 % × 1,54 / 1,0550 13. Okna – standardní 7 / (7 + 58) × 100 = 10,769 % 10,769 % × 5,20 % / 1,0550 14. Podlahy obytných místností – standardní 7 / (7 + 40) × 100 = 14,894 % 14,894 % × 2,20 % / 1,0550 15. Podlahy ostatních místností – standardní 7 / (7 + 40) × 100 = 14,894 % 14,894 % × 1,00 % / 1,0550 16. Vytápění – nadstandardní 7 / (7 + 28) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 5,20 % × 1,54 / 1,0550

+

0,267 %

+

8,397 %

+

0,502 %

+

0,202 %

+

0,375 %

+

0,484 %

+

0,376 %

+

0,109 %

+

0,592 %

+

0,190 %

+

0,382 %

+

0,066 %

+

0,503 %

+

0,531 %

+

0,311 %

+

0,141 %

+

1,518 %

–9– 17. Elektroinstalace – standardní 7 / (7 + 30) × 100 = 18,919 % 18,919 % × 4,30 % / 1,0550 19. Rozvod vody – standardní 7 / (7 + 28) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 3,20 % / 1,0550 20. Zdroj teplé vody – standardní 7 / (7 + 23) × 100 = 23,333 % 23,333 % × 1,90 % / 1,0550 21. Instalace plynu – standardní 7 / (7 + 28) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 0,50 % / 1,0550 22. Kanalizace – standardní 7 / (7 + 38) × 100 = 15,556 % 15,556 % × 3,10 % / 1,0550 23. Vybavení kuchyně – nadstandardní 7 / (7 + 15) × 100 = 31,818 % 31,818 % × 0,50 % × 1,54 / 1,0550 24. Vnitřní vybavení – nadstandardní 50 % 7 / (7 + 38) × 100 = 15,556 % 15,556 % × 4,10 % × 50 % × 1,54 / 1,0550 24. Vnitřní vybavení – nadstandardní 50 % 7 / (7 + 38) × 100 = 15,556 % 15,556 % × 4,10 % × 50 % × 1,54 / 1,0550 25. Záchod – nadstandardní 7 / (7 + 38) × 100 = 15,556 % 15,556 % × 0,30 % × 1,54 / 1,0550 26. Ostatní – nadstandardní 7 / (7 + 7) × 100 = 50,000 % 50,000 % × 3,40 % × 1,54 / 1,0550 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 7 199 191,96 Kč × 21,346 % Cena po odečtení opotřebení:

+

0,771 %

+

0,607 %

+

0,420 %

+

0,095 %

+

0,457 %

+

0,232 %

+

0,466 %

+

0,466 %

+

0,068 %

+ 2,482 % = 21,346 %

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,930 Index polohy: IP = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

– =

1 536 739,52 Kč 5 662 452,44 Kč

= × =

5 662 452,44 Kč 0,967 5 475 591,51 Kč

Rodinný dům čp.607 Nymburk – určená cena:

5 475 592,– Kč

a.2) Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.Nymburk – § 15 Přízemní stavba pro parkování dvouosobních automobilů za sebou, postavena vlevo domu, lehce zděná s nízkou pultovou takřka plochou střechou.

– 10 –

Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,044 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1.NP přízemí Výška: Zastavěná plocha:

12,20×2,92

Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 2,65 × 12,20×2,92

=

2,65 m 35,62 m2

=

94,40 m3

Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – izolace proti zemní vlhkosti pod přízemím 6,20 % 30,10 % 2. Obvodové stěny – 20cm tvárnice 26,20 % 3. Stropy – nejsou stropy, dřevěné trámy, bednění 4. Krov 0,00 % 5. Krytina – asfaltové pásy svařované 5,70 % 6. Klempířské konstrukce – svod a žlab pozinkovaným plechem, 2,90 % atika 4,80 % 7. Úprava povrchů – štukové omítky, vně bez fin.vrstvy 8. Dveře – rámové dřevěné 2,70 % 9. Okna – dřevěná s diterm.skly 1,40 % 10. Vrata – k ulici roleta plast.dálkově ovládaná, na dvůr vrata 6,80 % dřev.2křídlá 11. Podlahy – dlažba 7,20 % 12. Elektroinstalace – pro osvětlení i zásuvky 6,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Okna 0,54 × 1,40 % 10. Vrata 0,54 × 6,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient vybavení stavby K4:

×

1 375,– Kč/m3 1,0443

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Nadstandardní Standardní Standardní

1,0000 + 0,0076 + 0,0367 = 1,0443

– 11 – Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0750 3 128,49 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 94,40 m × 3 128,49 Kč/m3

=

295 329,– Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 73 roků Opotřebení: 100 × 7 / (7 + 73) = 8,750 % Odpočet opotřebení: 295 329,46 Kč × 8,750 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

25 841,33 Kč 269 488,13 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,930 Index polohy: IP = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

269 488,13 Kč 0,967 260 595,02 Kč

Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.Nymburk – určená cena:

260 595,– Kč

b) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Na zahrádce rostou malé listnaté i okrasné keře. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. st.657 0,085 1 421,4900 Kč 18 m2 keře u domu 2 16 m keře zahrady 1327/13 0,085 1 421,4900 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: = Trvalé porosty – určená cena:

Celková cena 2 174,88 Kč 1 933,23 Kč 4 108,11 Kč 4 108,– Kč

c) Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.Nymburk – § 4 Pozemek pč.st.657 v zastavěné části města Nymburk, umístěný při centru města, ulice Resslova, mimo ochranné pásmo, velmi dobré docházkové vzdálenosti, ale malá možnost parkování. Pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 323 m2, zastavěn domem čp.607 Nymburk, tj. rodinným domem. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, je zde zemní plyn. Přístupová cesta je zpevněná asfaltová s chodníkem, pozemek takřka rovinný. Město Nymburk má 14871 obyvatel, bývalé okresní město, nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek pč. 1327/13 výměry 152 m2 je zahrada, je jednotným funkčním celkem se stavebním pozemkem a stavbou rodinného domu. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Nymburk Název okresu: Nymburk Základní cena pozemku: ZC = 1 470,– Kč/m2

– 12 – Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

∑ Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,040 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,967 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 421,4900 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 323 st.657 zastavěná plocha a nádvoří 1327/13 zahrada 152 Součet: 475 Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.Nymburk – určená cena:

Cena [Kč] 459 141,27 216 066,48 675 207,75

675 208,– Kč

d) Věcné břemeno užívání – § 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Dle LV na celé nemovitosti váznou věcná břemena ve prospěch fyzických osob p.Martina Valtera a pí.Aleny Valterové a to „právo doživotního a bezplatného užívání budovy čp.607 Nymburk včetně pozemků parc.č. st.657 a parc.č.1327/13 kú.Nymburk. Pozn. už.plocha RD as 270 m2, G 28,5 m2. Roční užitek: tj. měsíční užitek x 12 měsíců, vzhledem ke znění břemene, umístění, velikosti domu a vybavení uvažován měsíční užitek 15tis.x 2 = 30tis.Kč/měsíc = 360tis.Kč/rok.

– 13 –

– 14 –

Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = 30000×12 Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U × 10

=

360 000,– Kč

= 3 600 000,– Kč

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného

×

–1

Hodnota věcného břemene:

= –3 600 000,– Kč

– 15 –

D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků

475 m2

Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.607 Nymburk 2) Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.Nymburk b) Trvalé porosty c) Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.Nymburk d) Věcné břemeno užívání Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

5 475 592,– 260 595,– 4 108,– 675 208,– –3 600 000,– 2 815 503,– 2 815 500,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Zjištěná cena: 2 815 500,– Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetpatnácttisícpětset Kč

Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka

Vlastnický podíl 1/2

Podíl ceny 1 407 750,– Kč

E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj inzerce s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti)

– 16 –

– 17 –

– 18 –

Získán aritmetický průměr (3,2+3,99+4,99+6,39)/4= 3,5915/3 = 4,6425 mil.Kč, v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány (nemovitosti jsou menší a větší, byly převážně v horším stavu, průměrováním zjištěn střed rozmezí, předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 4,64 mil.Kč, zaokrouhleně 4,64 mil.Kč, tj. cena domu čp. 607 Nymburk, celé nemovitosti, s příslušenstvím a s pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.Nymbuk, nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, rozdíly byly korigovány průměrováním. Zahrnutí věcného břemene do obvyklé ceny: Dle LV a smlouvy je na nemovité věci zřízeno věcné břemeno bytu ve prospěch dvou fyzických osob: „věcné břemeno doživotního a bezplatného užívání celého domu čp.607 v Nymburce“. Dle § 16b zákona o oceňování majetku odst.(4) patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem jejího užitku. Roční užitek činí 12x 30000 Kč/měs, tj. hodnota věcného břemene dle zákona o oceňování majetku pak činí 3,6 mil.Kč. Dle své praxe a získaných zkušeností jsem oceňoval pro prodej jedinou nemovitost: rodinný dům v Kosmonosích, kde oprávněná z věcného břemene mohla užívat byt v domě „tak jako dosud“, což činilo 1/2 domu a dům s břemenem byl odprodán za 1/2 obvyklé ceny, po zrušení věcného břemene byl odprodán za plnou cenu obvyklou. Vyloučím-li osobní resp. rodinné vztahy v případech převodů nemovitostí s věcným břemenem, což při zjišťování obvyklé ceny musím, pak můžu tvrdit, že takováto nemovitost zatížená věcným břemenem celého domu je vysoce obtížně prodejná, takřka neprodejná. V tomto případě, nemá-li znalec srovnání, lze jako obvyklou cenu použít zjištěnou cenu dle oceňujícího předpisu a zákona o oceňování majetku, obvyklá cena věcného břemene pak činí 3,6 mil.Kč. Cena domu s věcným břemenem pak činí 4,64-3,6 mil.Kč = 1,04 mil.Kč. Pozn. splňuje ustanovení, že břemeno může být max.80% z ceny nemovité věci dle oceňujícího předpisu.

– 19 –

Ocenění podílu nemovitosti 1/2: z „normálního“ pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/2 předmětné nemovitosti činí 520 000,-Kč.

– 20 –

F. Rekapitulace (obvyklá cena) Dům čp.607 Nymburk, příslušenství a pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.Nymburk

4 640 000,- Kč

Věcná břemena užívání výše uvedené nemovitosti

-3 600 000,- Kč

Obvyklá cena výše uvedené nemovitosti včetně věcných břemen 1 040 000,- Kč

Obvyklá cena 1/2 výše uvedené nemovitosti včetně věcných břemen 520 000,- Kč. Obvyklá cena podílu 1/2 slovy: pětsetdvacet tisíc Kč. Cena práv a závad: viz. VKN z LV (věcná břemena zohledněna), jiná nesdělena a nezjištěna. 0,- Kč

V Mladé Boleslavi, 17. 5. 2014 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav

G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4202/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4202 podle připojené likvidace.

H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, povodňové riziko a poloha (*)

– 21 –

– 22 –

– 23 –