ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1589-64/14 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 447/2 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Plzeň Adresa nemovité věci: Mandlova 447/10, 301 00 Plzeň Vlastník stavby: Radomír Dušek, Mandlova 447/10, 301 00 Plzeň, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp. zn. KSPL 54 INS 23746/2012 (ocenění stávajícího stavu)
Datum místního šetření: Počet stran:
14
stran
Ve Velaticích, dne 5.8.2014
3.7.2014
Stav ke dni : Počet příloh: 5
Ing. Tomáš Volek
3.7.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 17324, k.ú. Plzeň, ve vlastnictví pana Radomíra Duška. Jedná se o bytovou jednotku č. 447/2 v bytovém domě č.p. 447, 448 postaveném na pozemcích parc.č. 12973, parc.č. 12974, se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. 679/24746 na společných částech domu a pozemcích, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní hodnotě těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn.KSPL 54 INS 23746/2012 a to k datu místního šetření, tj. k 30.7.2014. Zvolené metody pro ocenění I. K účelu stanovení obvykle obchodovatelné ceny nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tuto metodu výpočtu volím proto, že disponuje dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 17324, k.ú. Plzeň ze dne 7.8.2013. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Plzeň. c) Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění (fotodokumentace, plánek bytu). e) Mapa města Plzeň. -2-
f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, www.sreality.cz, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené dne 3.7.2014. h) Fotodokumentace pořízená při domovní prohlídce dne 2.7.2013 a místním šetření 3.7.2014. i) Knihovna znalce. Místopis Plzeň je statutární město na západě Čech a metropole Plzeňského kraje. Leží na soutoku řek Mže, Radbuza, Úhlava a Úslava, z nichž vzniká řeka Berounka. Žije zde zhruba 170 tisíc obyvatel a je tak čtvrtým největším městem v republice a druhým největším v Čechách. Bytový dům se nachází v jižní okrajové části Plzně, v městské části Plzeň - Doudlevce, při ulici Mandlova. Jedná se o klidnou část města, s převažující zástavbou panelových bytových domů. Jde o dobře dostupnou lokalitu s blízkou občanskou vybaveností mj. základní škola, mateřská škola, městský úřad, supermarkety, restaurace a další. Parkovací možnosti v okolí domu jsou v omezené kapacitě, na veřejných parkovacích plochách. Lokalita je velmi dobře dostupná MHD. Zastávka MHD je ve vzdálenosti do 5 min. chůze. Celkový popis Bytový dům č.p. 447, 448, ve kterém se předmětná bytová jednotka nachází je panelové typové konstrukce, má osm nadzemních podlaží a plochou střechu. V terénu je postaven jako krajní řadový objekt, obdélníkového půdorysného tvaru, složený ze dvou sekcí (dva vstupy, č.or. 10 a 12). Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace, el. nn). Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Spoluvlastnický podíl jednotky na společných částech domu a pozemku činí id.679/24746. Pozemky parc.č. 12973 o výměře 232 m2, parc.č. 12974 o výměře 223 m2, oba zastavěná plocha a nádvoří jsou obdélníkového tvaru a jsou celé zastavěné stavbou bytového domu. Přístup k nemovitosti je zajištěn po veřejné zpevněné komunikaci (ul. Mandlova) přes pozemek parc.č. 8153/111 ve vlastnictví Statutárního města Plzeň. Silné stránky - velmi dobrá občanská vybavenost v okolí, dům po částečné revitalizaci Slabé stránky - panelová konstrukce, omezené parkování v okolí domu, průměrný tech. stav bytu bez výrazné modernizace, umakartové jádro RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace -3-
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 17324 k.ú. Plzeň jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dušek Radomír Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Dle sdělení objednatel není na pronájem oceňovaného bytu uzavřena žádná nájemní smlouva.
OCENĚNÍ Byt č. 477/10 Posuzovaný byt č. 447/2 je situovaný v 1.NP. Jedná se o třípokojový byt s příslušenstvím. Dispoziční řešení bytu i jeho vybavení lze hodnotit jako standardní. Dispoziční řešení: Byt 3+1: předsíň, koupelna vybavena vanou, umyvadlem, samostatné WC, tři pokoje, kuchyň. V přízemí je umístěna sklepní kóje. Konstrukční charakteristika: Budova je panelové typové konstrukce, postavena na betonových základech s izolací proti zemní vlhkosti. Venkovní fasáda je tvořena kontaktním zateplovacím systémem. Vnitřní omítky bytu jsou vápenné štukové, obklady jsou provedeny částečné v kuchyni a v koupelně. Okna jsou plastová, dveře jsou hladké plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou kryté PVC nebo koberci. Kuchyň je vybavena standardním plynovým sporákem a kuchyňskou linkou. Vytápění je dálkové. Ohřev teplé vody je zajištěn centrálně. Hygienické vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem a splachovacím WC. Hygienické jádro je umakartové. Dům má osobní výtah. Stáří a technický stav: Bytový dům byl postavený kolem roku 1972. Během životnosti stavby byla prováděna běžná údržba. V průběhu životnosti objektu byla provedena výměna střešní krytiny a byla provedena výměna stoupacího vedení. V roce 2009 byl nově proveden výtah, v roce 2010 byla provedena výměna původních oken za nová plastová, včetně parapetů a v roce 2011 byl nově proveden kontaktní fasádní zateplovací systém. Vybavení bytové jednotky je vesměs původní bez modernizace. Stavebně technický stav bytu je průměrný. -4-
Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha byt 3+1 Obytné prostory 67,90 m2 1,00 67,90 m2 sklep Skladovací 2,05 m2 0,50 1,02 m2 prostory Celková podlahová plocha 69,95 m2 68,93 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Popisy porovnatelných jednotek č.1 Nabízíme k prodeji prostorný byt 3+1 se čtyřmi lodžiemi v Plzni na sídlišti Bory v Mandlově ulici. Bytová jednotka o velikosti 77,7m2 se nachází ve 4.patře z celkových 13.pater panelového domu se dvěma výtahy ( osobní a nákladní ) a nabízí se nezařízená. Jednotlivé místnosti jsou neprůchozí a každá z nich má svou vlastní lodžii o velikosti 3m2. Výměry jednotlivých místností jsou 10,1m2 kuchyně, 22m2 obývací pokoj, 18,3m2 ložnice, 14,2m2 další pokoj. Byt je v původním stavu s umakartovým jádrem, nutná rekonstrukce elektrických rozvodů. Podlahové krytiny PVC, dlažba a koberce. Vytápění ústřední dálkové. Parkovat lze bez problémů na parkovišti před domem. Zastávky MHD cca 2min pěší chůze. Pod domem se nachází školka, v blízkosti borský park a přímo z bytu krásný výhled na Radyni. Zdroj: http://www.rksting.cz/prodej-byty-plzen-doudlevce-79300 č.2 byt 3+1, 66 m2 v 5. patře s výtahem v klidné lokalitě s výhledem do parku. Byt je v původním udržovaném stavu. Sestává se ze tří pokojů, kuchyně, koupelny, WC a vestavěné šatny. Do jednotlivých místností se vstupuje z předsíně. Tři místnosti jsou orientovány na jih, ložnice na sever. K bytu náleží komora ve 2. patře a sklepní kóje u vstupu do domu. V bytě jsou plastová okna, dům je zateplený, v rámci rekonstrukce byla provedena i výměna výtahu. V blízkosti se nachází veškerá občanská vybavenost i MHD. Zdroj: http://www.viareality.cz/byt/prodej/plzen/31-panel-mandlova-2007748 -5-
č.3 Prodej bytu o velikosti 65 m2 v Plzni, Heyrovského ulici. Byt se nachází v přízemí panel. domu, k bytu náleží sklep. kóje v prvním patře. V předsíni jsou vestavěné skříně, byt je v původním stavu. Revitalizace domu byla 2010 (zateplení střechy a výměna výtahu). Klidné bydlení nedaleko Borského parku. Volný ihned. V blízkosti škola, školka, obchody, MHD před domem. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byty/3+1/plzen-doudlevce-heyrovskeho/1258156124 Srovnatelné jednotky Název: č.1 Lokalita: ul. Mandlova, Plzeň - Doudlevce Podlaží: 5.p/ 14.p Dispozice: 3+1
Užitná Celková cena plocha panelová 78,00 m2 1 380 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - inzerce, cena vč. provize; Velikosti objektu obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - horší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.2 Lokalita: ul. Mandlova, Plzeň - Doudlevce Podlaží: 5.p/6.p Dispozice: 3+1 Typ stavby
Užitná plocha 66,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Typ stavby
Jednotková cena 17 692 Kč/m2
Celkový koef. KC 1,14
Upravená j. cena Kč/m2 20 169
Celková cena
Jednotková cena
1 495 000 Kč
22 652 Kč/m2 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový
-6-
Upravená j.
Redukce pramene ceny - inzerce; Velikosti objektu - obdobná; Poloha obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Název: č.3 Lokalita: ul. Heyrovského, Plzeň - Doudlevce Podlaží: 1.p/6.p Dispozice: 3+1
koef. KC 0,95
cena Kč/m2 21 519
Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelová 65,00 m2 1 680 000 Kč 25 846 Kč/m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC cena Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce vč. provize; Velikosti objektu 0,95 24 554 obdobná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobný byt; Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Odůvodnění srovnávací metody: Pro daný případ je zvolena metoda porovnání na základě porovnání jednotkových cen. Při posuzování daného případu vycházím z porovnání trhu v dané lokalitě nebo v nejbližším okolí. Jedná se o bytovou jednotku v panelovém typovém bytovém domě v okrajové části města, na sídlišti Plzeň - Doudlevce, při ulici Mandlova. Poloha domu je dobrá, nachází se v lokalitě sídliště s veškerým občanským vybavením v okolí domu. Bytová jednotka je vybavena na standardní úrovni vesměs v původním stavu, bez modernizace (pouze plastová okna). Svou celkovou podlahovou plochou patři byt 3+1 mezi středně velké byty, které jsou v současné době průměrně obchodovatelné. Vzhledem k výše uvedenému, lze konstatovat, že obvyklá cena za 1 m2 podlahové plochy bytu se v dané lokalitě pohybuje mezi 20.000,- Kč/m2 až 24.500,- Kč/m2 podlahové plochy. Typ stavby
Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost bytu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 22.000,- Kč/m2.
-7-
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky
20 169 Kč/m2 22 081 Kč/m2 24 554 Kč/m2 22 000 Kč/m2 68,93 m2 1 516 460 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 1 516 460 Kč 1 500 000 Kč
Porovnávací hodnota Obvyklá cena
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - bytové jednotky č. 447/2 v bytovém domě č.p. 447, 448 postaveném na pozemcích parc.č. 12973, 12974 včetně příslušného spoluvlastnického podílu o velikosti id. 679/24746 na společných částech domu a pozemcích, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 3.7.2014, po zaokrouhlení na:
1 500 000,- Kč Slovy: jedenmilionpětsettisíc korun českých Ve Velaticích 5.8.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1589-64/14 znaleckého deníku.
-8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1
Podklady a přílohy 1. Informace o jednotce z KN 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Plánek bytu 5. Mapa oblasti
-9-
Informace o jednotce
- 10 -
KM
- 11 -
Fotodokumentace
- 12 -
Plánek
- 13 -
Mapa
- 14 -
