Znalecký posudek č. 2510-20/14 Ve věci zjištěné obvyklé ceny: Bytové jednotky 1642/14 včetně podílu 37/1155 na společných částech budovy čp. 1642 a pozemku stp. 2607, vše v k.ú. Písek dle stavu ke dni zpracování tohoto ZP.
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav, čj. 160 EX 354/13-40
Účel:
řízení před státními orgány
Zpracovatel:
Ing. Šilha František, Denisova 892/6, Písek
Posudek obsahuje …………….. stran textu včetně obálky, ……………. stran příloh a předává se ve dvou vyhotoveních.
Písek, 31.7.2014
Ing. Šilha František -1-
Znalecký posudek č. 2510-20/14
O obvyklé ceně stavby a pozemku zapsaných na LV č. 14519 pro k.ú. Písek, dle stavu ke dni 31.7.2014.
I.
ÚVOD:
Podklady: -
Výpis z KN Písek LV č. 14519 pro k.ú. Písek Kopie katastrální mapy M 1 : 1000 Spis MěstÚ Písek Údaje sdělení zástupcem SBD Písek (p. Zeman) a předsedkyní Sdružení vlastníků bytových jednotek čp. 1642 Podklady ÚRS Praha, archiv znalce Oceň. metodika VÚT Brno – ÚSI Zjištění na místě samém znalcem – byt nebylo možno prohlédnout.
K zajištění prohlídky oceňovaného bytu jsem svolal místní šetření na 3. 6. 2014 a 21. 7. 2014 s tím, že pokud nebude termín vlastníkovi vyhovovat, lze provést šetření i o víkendu 19. a 20.7.2014. Doporučené dopisy se mi vrátily vždy jako nedoručené zpět. Proto jsem požádal správce bývalé SBD Písek o sdělení, v jakém stavu se oceňovaná jednotka nachází, ale byl jsem odkázán na předsedkyni Sdružení vlastníků jednotek a ta mi po návratu z dovolené podala informace o oceňované bytové jednotce.
-2-
II.
NÁLEZ:
Bytová jednotka č. 1642/14 je na vlastním pozemku stp. 2607 o výměře 204 m2 v ulici Dr. M. Horákové v panelovém domě čp. 1642. K b.j. náleží podíl 37/1155 na s.č.b. a pozemku stp. 2607. Byt – kuchyň s příslušenstvím a sklepem dle sdělení bez rekonstrukce. Dům je nově zateplený, panelový plošný systém. By má původní instalace i vnitřní vybavení. Je v 6.podlaží s výtahem. Schody prefa, plochá střecha, lepenková krytina, klempířské konstrukce pozink.plech. topení a TUV z výměníku, el.sporák, původní koupelna s plechovou vanou a jádrem, podlahy údajně PVC. WC splachovací vedle koupelny. Sklep laťový. Dům má 8 podlaží, je bez dalšího vybavení. Okna plastová. Byt není údajně pronajatý. Nemá balkón. V roce 2004 byla v domě provedena přípojka na satelit a antény. V původním stavu nebyla v kuchyni digestoř, na chodbě byla dlažba, původní dveře běžné z roku 1963. Stavba bytového domu je užívána od roku 1963, je situován na sídlišti v klidové zóně s možností parkování před čp. 1642. Má výměru podlahové plochy 37 m2. Pozemek je stp. zastavěný bytovým domem čp. 1642, přístupný z veřejného prostranství.
1)
Vlastnické a evidenční údaje: -
2)
Určení a zdůvodnění charakteru nemovitostí: -
3)
Viz. LV č. 14519 v příloze tohoto ZP
Viz. Ad. II
Výčet oceňovaných nemovitostí: a) bytová jednotka 1642/14 včetně podílu 37/1155 na s.č.b. b) pozemek stp. 2607 (podíl 37/1155)
-3-
III.
POSUDEK: -
V posudku jsou uvedeny pouze výsledné hodnoty, podklady pro výpočet zůstávají v archivu znalce. Jelikož nebyla umožněna prohlídka bytu, je oceněn stav na základě údajů, jež si opatřil znalec (popis viz. str. 2 tohoto ZP)
Obsah posudku: A)
Stanovení obvyklé ceny A1 – věcná hodnota A2 – výnosová hodnota A3 – porovnávací hodnota A4 – obvyklá cena
B)
Závěr
C)
Přílohy
-4-
A)
Stanovení obvyklé ceny
A1 – Věcná hodnota
Nemovitosti LV č. 14519 k.ú. Písek b.j. č. 1642/14 včetně podílu 37/1155 na s.č.b.
a)
Obsahuje:
Kuchyň Pokoj Předsíň Koupelna WC Sklep laťový Podlahová plocha pro ocenění:
Budova typ „J“:
Ocenění:
b)
37 m2
ZC = 8.020 Kč/m2 ZCU = 8.020 x 1,037 x 0,95 x 1,05 x 2,154 = 17.869, 47 Kč/m2 Amortizace: 100 : (50 + 60) x 50 = 45,45 %
37,0 x 17.869,47 Amortizace 45,45 % Zůstatek:
661.170,00 - 300.502,00 360.668,00 Kč
pozemek stp. 2607 (podíl 37/1155): -
V lokalitě „Na jihu“ dle RK – 1.350 ÷ 2500,00 Kč/m2 Vzhledem k poloze horní hranice sazby
Ocenění:
stp. 2607 204 m2 x 2.500 Podíl 37/1155 činí:
-5-
510.000,00 16.338,00
REKAPITULACE VĚCNÉ HODNOTY
Bez opotřebení
Zůstatek
a) b.j. 1642/14 vč. podílu 37/1155 na s.č.b.:
661.170,00 Kč
360.668,00 Kč
Mezisoučet stavby celkem:
661.170,00 Kč
360.668,00 Kč
16.338,00 Kč
16.338,00 Kč
667.508,00 Kč
377.006,00 Kč
Nemovitosti LV č. 14519 k.ú. Písek:
b) pozemek stp. 2607 (podíl 37/1155): Celkem:
-6-
A2 – Výnosová hodnota -
Předpoklad, že úroky ze stejné jistiny (jako je výnosová hodnota nemovitostí) uložené u banky budou stejné, jako je výnos nemovitostí. Míra kapitalizace: 4,0 + 2,0 + 0,0 + 0,0 = 6,00 %
ad. A): Náklady: Daň z nemovitostí: Pojištění: Odpis: 661.170,00 x 0,06 : 1,06 40 – 1 Náklady správy: 377.006,00 x 0,01 Celkem:
250,00 Kč 2.500,00 Kč 4.272,00 Kč 3.770,00 Kč 10.792,00 Kč
Příjmy: 37,00 x 90,00 x 12 Celkem:
39.960,00 Kč 39.960,00 Kč
RN pro výpočet HK činí:
29.168,00 Kč
HK = 29.168,00 x 100 x 6,00
486.133,00 Kč
-7-
A3 – Porovnávací hodnota
Dle obdobných prodejů: -
B.j. 32,5 m2 VH 380.000,00 Kč KC 525.000,00 Kč B.j. 45,20 m2 VH 425.000,00 Kč KC 525.000,00 Kč Kp MF ČR = 1,015 + poloha 15 % = 1,167
jádro – 70.000,00 Kč bez opravy
Kp = ((525.000 – 70.000 : 380.000) + (525.000 : 425.000) + 1,167) x 1,00 : 3,00 = 1,20 PCA = 377.006,00 x 1,20 = 452.407,00 Kč
A4 – Obvyklá cena OCA = ((377.006 x 1,0 + 4 x 486.133) : (1,0 + 4,0) x 1,0 x 452.407) : 2 = 458.357,00 Kč Zaokrouhleno:
460.000,00 Kč
-8-
B)
ZÁVĚR
Obvyklá cena bj. 1642/14 včetně všech součástí a příslušenství a podílu 37/1155 na s.č.b. a pozemku stp. 2607 činí: 460.000,00 Kč
Slovy: čtyřistašedesáttisíckorunčeských ----------------------------------------------------------------
Na nemovitostech nezjištěna žádná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní smlouva. Jelikož bj. nebyla vlastníkem zpřístupněna, je ocenění provedeno z podkladů, jež opatřil znalec (viz. str. 2 tohoto ZP).
Písek, 31.7.2014
Písek, 31.7.2014
-9-
C)
PŘÍLOHY
- 10 -
