14

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2396 – 51/14

o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. parcely č. 924/54 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 590 stojící na pozemku v ulici J. K. Tyla v části obce Suchdol nad Lužnicí a pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 273 pro katastrální území a obec Suchdol nad Lužnicí a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec

Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 166/2014-A Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 2.5.2014 2.5.2014 2.5.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 3.5.2014

Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 166/2014-A ze dne 18.4.2014 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 18.2.2014, LV č. 273 A: Vlastník : 1. Porod Milan, J. K. Tyla 590, 378 06 Suchdol nad Lužnicí 1/2 2. Porod Miloslav, J. K. Tyla 590, 378 06 Suchdol nad Lužnicí 1/2 B : Nemovitosti : - parcela č. 924/28 – ostatní plocha o výměře 315 m2 - parcela č. 924/54 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 111 m2 se stavbou rodinného domu č.p. 590 vše v k.ú. a v obci Suchdol nad Lužnicí – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 1.5.2014 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 2.5.2014 v 9:00 hod. za účasti znalce a vlastníků oceňovaných nemovitostí panů Porodů, kteří umožnili znalci prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektu a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – na Městském úřadě v Suchdole nad Lužnicí, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 590 stojící na parcele č. 924/54 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v ulici J. K. Tyla v katastrálním území a v obci Suchdola nad Lužnicí na okraji zastavěné části obce Suchdol nad Lužnicí v lokalitě zastavěné nízkopodlažní bytovou zástavbou ( novější rodinné domy ).

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Celý areál, který je užíván rodinnou vlastníků k trvalému bydlení, tvoří výše uvedený objekt rodinného domu č.p. 590, venkovní úpravy a pozemky parcela č. 924/54 – zastavěná plocha a nádvoří zastavěná oceňovanou stavbou RD a pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha, který není zastavěn žádnými stavbami a který tvoří jednotný funkční celek s oceňovanou stavbou a se stavebním pozemkem. Venkovní úpravy tvoří především přípojky inženýrských sítí, oplocení a zpevněné plochy. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod, přípojkou na obecní kanalizaci na zemní plyn. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je potřebná infrastruktura a potřebná občanská vybavenost. S užíváním rodinného domu bylo započato a objekt byl kolaudován, dle sdělení vlastníků, v roce 1974. Technický stav objektu RD je průměrný, všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní, dlouhodobě je prováděna běžná údržba nahodile a pouze v nutném režimu. Při místním šetření bylo zjištěno, že některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení ( např. vnitřní omítky v suterénu, podlahy ). Oceňovaný pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha je zatížena věcným břemenem práva přístupu a příjezdu, práva vedení vodovodní, elektrické, telefonní přípojky a odpadu ve prospěch sousedních parcel č. 924/111 a č. 924/113. Geometrický plán s vyznačením těchto věcných břemen nebyl znalci předložen. Tato věcná břemena zatěžují předmětný pozemek významně, zjištěná hodnota tohoto věcného břemene bude od zjištěné obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí odečtena. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 2.5.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení sousedů, dle předloženého znaleckého posudku a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 590 Venkovní úprava Pozemky parcela č. 924/54 a č. 924/28 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Výpočet ceny závady ( věcného břemene ) 2.6 Rekapitulace


4

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitou věc pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu.

2.1.1 Rodinný dům č.p. 590 ( § 13 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, podsklepený v celé zastavěné ploše 1.NP, jednopodlažní přibližně obdélníkového půdorysu a se sedlovou střechou neumožňující vestavbu podkroví. Je zděný z tvárnicového či cihelného zdiva s horší tepelně izolační schopností. Krov je sedlový dřevěný sbíjený s krytinou systému Onduline. V objektu je jedna bytová jednotka velikosti 3+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, na přípojkou vody, kanalizace a na zemní plyn. Původní stáří rodinného domu je z roku 1974. Objekt byl užíván k trvalému bydlení. Základy : základové pasy betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového a cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : Břízolitová omítka Stropy : betonové a dřevěné Střecha : sedlová Střešní krytina : vlnitá systému Onduline Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, PVC, jekory Schodiště : betonové Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké a dřevěné, vstupní kovové El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové napojené na kotel na pevná paliva a na zemní plyn Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s vanou, umyvadlem, záchod splachovací Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a se sporákem Dispoziční řešení : 1.PP – chodba, garáž, kotelna, sklep, uhelna, prádelna, dílna 1.NP – zádveří, chodba, obývací pokoj, 2x pokoj, kuchyně, WC, koupelna, schodiště


5

2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nešlo technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

m2

(

12,60 * 8,40

)

= 105,84

celkem 1.PP

výška

OP

(m)

(m3)

srovnatelná výška = 2,40

105,84

254,02 254,02

10,50 * 8,40

= 88,20


251,37

2,10 * 8,40

= 17,64


52,04

celkem 1.NP

105,84

10,50 * 8,40

303,41

= 88,20

celkem zastřešení

1,80/2 = 0,90

79,38

88,20

79,38

celkem OP rodinný dům č.p. 590

636,81 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravitelné podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 105,84 m2 Zastavěná plocha 1.PP je 105,84 m2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 105,84/105,84 = 100 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela podsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je

105,84 m2

Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 0,00/105,84 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu „C“ – samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, bez provedené vestavby podkroví a se základní cenou 2 130,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky

Typ

C

( 1.PP, 1.NP, sedlová střecha )

ZC

2 130,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle výpočtu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky

Koeficient podkroví

neuplatněno

OP ostatní města pol. č. 4

m3

636,81

K5

1,00

Kpod

1,00

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č. 41 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Ki

2,126

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

koeficient vybavení stavby

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Kč/m3

ZC´

2 130,00

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00


6 Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.05400

0.05400

2

Svislé kce

tvárnicové zdivo s podstan P dardní tepelnou izolací

0.23400

0.10764

3

Stropy

betonové a dřevěné

S

0.09100

0.09100

4

Zastřešení

krov sbíjený sedlový

S

0.05400

0.05400

5

Krytiny střech

desky vlnité Onduline

S

0.03300

0.03300

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00800

0.00800

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.06100

0.06100

8

Fasádní omítky

omítky břízolitové

S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

keramické běžné

S

0.02200

0.02200

11

Schody

betonové

S

0.02300

0.02300

12

Dveře

hladké

S

0.03200

0.03200

13

Okna

plastová zdvojená

S

0.05100

0.05100

14

Podlahy obytných místnost.

PVC, jekor a dlažba

S

0.02100

0.02100

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01300

0.01300

16

Vytápění

etážové s kotlem na PP, ZP

S

0.05300

0.05300

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04200

0.04200

18

Bleskosvod

nevyskytuje se

CH

0.00600

0.00000

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.02900

0.02900

20

Zdroj teplé vody

EI bojler

S

0.01700

0.01700

21

Instalace plynu

provedena

S

0.00500

0.00500

22

Kanalizace

provedena

S

0,02700

0,02700

23

Vybavení kuchyní

dřez, linka a sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

umyvadla, vana

S

0.04300

0.04300

25

Záchod

splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

nevyskytuje se

CH

0.04000

0.00000

N

Navíc

-

-

0.00000

0.00000

1.00000

0.82264

-

0.82264

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod

K4

Kč / m3

3 725,23

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt RD byl kolaudován v roce 1974. Technický stav objektu je průměrný s nedostatečně prováděnou běžnou údržbou. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Dle sdělení vlastníka pana Poroda, byla v roce 2007 vyměněna krytina a v roce 2008 byla vyměněna okna. Dle přílohy č. 21 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu, kdy není prováděna dlouhodobě běžná údržba. Rok odhadu

2014

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1974

Stáří

40 let

Předpokládaná další životnost

50 let

Celková životnost

90 let

Procento ročního opotřebení

1,111 %

Opotřebení

44,44 %


7

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 130,00

ZCU

Kč / m3

3 725,23

OP

m3

636,81

CN = ZCU x OP

Kč

2 372 263,72

%

100

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

2 372 263,72

Opotřebení

%

- 1 054 234,00

Kč

1 318 029,72

44,44

Cena časová rodinného domu č.p. 590 ke dni odhadu

2.1.2 Venkovní úprava ( § 18 ) 2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 590. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení a vjezdová brána - Zpevněné plochy - Opěrná zídka 2.1.2.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 590 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 372 263,72 Kč 2 372 263,72 Kč x 4,00 % 94 890,55 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 590 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 318 029,72 Kč 1 318 029,72 Kč x 4,00 % 52 721,19 Kč

2.1.3 Pozemky parcela č. 924/54 a č. 924/28 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.


8

2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 924/54 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou RD a má výměru 111 m2, pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha o výměře 315 m2 není zastavěna žádnými stavbami a tvoří jednotný funkční celek s objektem RD a se st. pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků je 426 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v samostatné části obce Hrdlořezy nedaleko obce Suchdol nad Lužnicí. Dle platného územního plánu obce Suchdol nad Lužnicí je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod a EI ) jsou u pozemku, ale nejsou připraveny k napojení. Odkanalizování nutno řešit jímkou. Pozemek má výměru 806 m2 je nabízen za cenu 275 000,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 273,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

obec Suchdol nad Lužnicí, samostatná část obce Hrdlořezy, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě, pozemek je stavebně připraven částečně VS m2

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

806

0,80 x 275 000,273,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

0.90

Třída velikosti obce

okraj samostatné části obce Hrdlořezy, zpevněný příjezd Stavebně připravený částečně, EI a voda v dosahu 2 až 5 tisíc obyvatel

B

Typ stavebního pozemku

C D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalitě

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Horší

0.65

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.30 0.60

0.50193

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Suchdol nad Lužnicí, západní okraj obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD rovinatý až mírně svažitý, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě vč. zemního plynu 111 + 315 m2 426

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.00

Typ stavebního pozemku

okraj zastavěné části obce Suchdol nad Lužnicí, zpevněný příjezd Stavebně připravený vč. zemního plynu

B C

Třída velikosti obce

2 až 5 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Příměstská lokalita

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00


1.50

9

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

0.8775

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.7488

Kč/m2

477,44

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

203 390,1/1 203 390,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 590

1 318 029,72 Kč

Venkovní úpravy

2 372 263,72 Kč

52 721,19 Kč

94 890,55 Kč

1 370 750,00 Kč

2 457 150,00 Kč

203 390,00 Kč

203 390,00 Kč

1 574 140,00 Kč

2 670 540,00 Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky parcela č. 924/54 a č. 924/28 Oceňované nemovitosti celkem

44,44 %

Reprodukční cena

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Oceňovaný objekt RD č.p. 590 není ke dni ocenění pronajat, je užíván vlastníky k trvalému bydlení. Jeho technický stav pronajmutí umožňuje. Pro výpočet je použito simulované nájemné, které je znalcem stanoveno na základě odborného odhadu ve výši 8 000,- Kč/měsíc a vychází ze součtu nájemného za celý oceňovaný areál vč. příslušenství a zohledňuje technický stav oceňovaných nemovitostí. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Kč/měsíc měsíců/rok


8 000 12

10

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

Redukce z důvodu nepronajmutí

96 000,00

90 %

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

x 0,90 86 400,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství

RC ( Kč )

2 467 150,-

Časová cena RD včetně příslušenství

ČC ( Kč )

1 370 750,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

40

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení hlavní stavby

A(%)

44,44

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,75

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

1 500,00

Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC /

Kč/rok

1 974,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /

Kč/rok

18 504,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

0,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

28 812,00

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Kč

50 789,00

Příjmy ročně celkem

Kč

86 400,-

Výdaje ročně celkem

Kč

50 789,-

Čisté roční nájemné

Kč

35 611,-

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

35 611,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

593 508,42

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu

Kč

593 510,-


11

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech www.sreality.cz a www.realitymix.cz .

Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v Suchdole nad Lužnicí Lokalita : zastavěná část obce

Zcela podsklepený dům s garáží a zahradou. Dům určený k trvalému bydlení i k rekreaci Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

12

se nachází na okraji města Suchdol nad Lužnicí. Obytná část domu odpovídá jednotce 3+1 s halou a předsíní, chodbou, komorou, koupelnou a WC. V domě je rozvedeno ústřední topení vytápěné kotlem na tuhá paliva umístěným v jedné z místností sklepních prostor. Teplou vodu zajišťuje el. bojler. Objekt je napojen na veřejný vodovod, odpad je sveden do septiku. Součástí prodeje je i udržovaná zahrada a dvě studny. Plyn je na hranici pozemku. Nabízená nemovitost leží v lokalitě vyhledávané milovníky přírody, cyklistiky, turistiky, houbaření a rybaření. Na koupi této nemovitosti jsme připraveni navrhnout optimální Zastavěná plocha : 113 m2 Užitná plocha : 159 m2 Plocha parcely : 1340 m2 Nabídková cena : 1 990 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v Suchdole nad Lužnicí Lokalita : zastavěná část obce

Samostatně stojící RD 6+1 v klidné části obce Suchdol nad Lužnicí. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 112 m2, obytná je cca 150 m2. V přízemí se nachází předsíň, kuchyň, jídelna, obývací pokoj, ložnice, jeden pokoj, koupelna, toaleta a komora. V patře jsou tři pokoje a koupelna s vanou a toaletou. Ve sklepě je kotelna a technické zázemí. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, sklad a pěkná udržovaná zahrada o rozloze 649 m2. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka nebo pošta Zastavěná plocha : 112 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha parcely : 761 m2 Nabídková cena : 2 199 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v Suchdole nad Lužnicí


13

Lokalita : zastavěná část obce

Rodinný dům po rekonstrukci v Suchdole nad Lužnicí s dispozicí 3+1 ( možno rozšířit o podkroví ) a podlahovou plochou 82 m2. V rámci průběžné rekonstrukce trvající několik let byly provedeny následující renovace: nová střecha Bramac, nové rozvody elektřiny a vody, nová zateplená fasáda, plastová okna, nové podlahy, renovace koupelny, WC a kuchyně. Dům je také podsklepen, kdy ve sklepě je studna na užitkovou vodu, dále se zde nachází i pracovna ( dílna ). Vytápění je řešeno plynovým kotlem a ústředním topením ( radiátory ), napojení na vodovod a kanalizaci je samozřejmostí. Přímo před domem jsou dvě parkovací stání na vlastním pozemku a v zadní části se nachází zahrada s travinatým porostem a květinami. Zastavěná plocha : 205 m2 Užitná plocha : 82 m2 Plocha parcely : 770 m2 Nabídková cena : 1 890 000,- Kč

Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)

Obec / Lokalita RD – obec Suchdol nad Lužnicí, okraj zastavěné části obce (2)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1

venkovní úpravy/ ano

426

průměrný

(3)

(4)

(5)

(6)

1

RD – obec Suchdol nad Lužnicí, zastavěná část obce

3+1

dílna, venkovní úpravy/ano

1340

průměrný

2

RD – obec Suchdol nad Lužnicí, zastavěná část obce

6+1

dílna, venkovní úpravy/ ano

761

průměrný

3

RD – obec Suchdol nad Lužnicí, okraj zastavěné části obce

3+1

venkovní úpravy/ 2x stání venkovní

770

po rekonstrukci


14

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 990 000

0,75

1 492 500

1,05

1,00

1,00

1,00

1,20

1,00

1,260

1 184 524,-

2

2 199 000

0,75

1 649 250

1,00

1,20

1,00

1,00

1,12

1,00

1,344

1 227 121,-

3

1 890 000

0,75

1 417 500

1,00

0,90

1,00

1,20

1,12

1,00

1,260

1 125 000,-

Celkový průměr

Kč

1 178 880,-

Minimum

Kč

1 125 000,-

Maximum

Kč

1 227 121,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota je naopak výrazně nižší než cena obvyklá především proto, že reálná obvyklé nájemné je v nižší cenové úrovni a na druhou stranu náklady spojené s užíváním nemovitostí resp. spojené s vlastnictvím nemovitostí je vyšší.


15

Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v zastavěné části města Suchdol nad Lužnicí v lokalitě místní nízkopodlažní bytové zástavby. Objekt je v průměrném technickém stavu 40 let po kolaudaci. Běžná údržba je dlouhodobě prováděna nahodile a pouze v nutném režimu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v potřebném rozsahu ( městský úřad, pošta, škola, školka, hřiště, kulturní zařízení obchody a služby apod. ). Oceňovaný pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha je zatížena věcným břemenem práva přístupu a příjezdu, práva vedení vodovodní, elektrické, telefonní přípojky a odpadu ve prospěch sousedních parcel č. 924/111 a č. 924/113. Geometrický plán s vyznačením těchto věcných břemen nebyl znalci předložen. Tato věcná břemena zatěžují předmětný pozemek významně, zjištěná hodnota tohoto věcného břemene bude od zjištěné obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí odečtena. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5

Výpočet ceny závady – věcného břemene zatěžujícího parcelu č. 924/28

2.5.1 Metodika výpočtu hodnoty věcného břemene Právo věcného břemene obecně upravuje nový občanský zákoník v § 1257 až § 1302. Věcná břemena představují soubor právních norem, které věcně právě omezují vlastníka nemovité věci ( stavby či pozemku ) ve prospěch jiného subjektu tak, že je povinen něco konat nebo něco strpět nebo něčeho se zdržet. Oceňování práv odpovídajících věcným břemenům upravuje zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění, o oceňování majetku a o změně některých zákonů v § 18 hlavy třetí takto :


16

1. Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 2. Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy … a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá. 3. Roční užitek podle odst. 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 4. Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 5. Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceńuje se právo jednotnou částkou 10 000,- Kč. 6. Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právu odpovídajícímu věcnému břemeni, se oceňuje podle odst. 1 až 5. Obvyklá ( obecná ) cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávána na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci / např. regulované nájemné z bytových prostor, pronájem některých pozemků /. Nájemné z pozemků, které slouží pro podnikání nájemce není cenově regulováno, jeho výši lze stanovit na základě vzájemné dohody smluvních stran. Ocenění věcného břemene se v předmětných posuzovaných případech musí týkat celé plochy pozemků nebo té části pozemků, ke které nemůže vlastník v plném rozsahu uplatnit svoje vlastnická práva v tom smyslu, že pozemek nemůže využít k zastavění. Výnos z výkonu tohoto vlastnického práva lze ztotožnit s výší nájmů, který by bylo možno za pronájem takového pozemku získat. Výše dosažitelného možného nájmu je pak odvislá od velikosti a polohy obce, ve které je situován pozemek k němuž je věcné břemeno zřizováno. Podstatné je, že právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny - viz §18 odst. 1 zák. 151/1997 Sb. v platném znění. Při zjištění obvyklé ceny věcného břemene vycházel znalec ze zjištění míry omezení vlastnického práva vlastníka zatížených částí pozemku, možné úrovně obvyklého nájemného těchto pozemků a z míry kapitalizace. Na jedná straně povinný musí existencí věcného břemene něco trpět, něco omezit či něčeho se vzdát na druhé straně oprávněný získá existencí věcného břemene určitý prospěch. Tento prospěch lze charakterizovat ve výši ročního užitku, ve většině případů se rovnající či se blížící ročnímu obvyklému nájemnému. V mnohých případech dochází k „překrývání“ různých druhů věcných břemen v rámci stejné plochy pozemku např. na pozemku je umístěna např. lanová dráha a pod lanovou dráhou v průmětu stejné výměry pozemku jsou umístěny inženýrské sítě a navíc tato plocha je pod věcným břemenem užívání pozemku za účelem zřízení např. provozního areálu. V tomto případě možno konstatovat, že ceny nájemného nejsou regulovány, jsou sjednávány volně na trhu nemovitostí. Způsob a postup výpočtu obvyklé ceny věcného břemene nestanovuje žádný zákon ani žádný cenový předpis. Stejně tak zákon nestanoví, kdo má hodnotu věcného břemene zjistit. Úplata za užívání věcného břemene je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty. Výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. Ministerstvo financí ČR vydalo v cenovém věstníku 6/1999 pod č.j. 162/3/024/1999 obecnou metodiku výpočtu práv odpovídajících věcným břemenům.


17

2.5.2 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene zatěžující parcelu č. 944/1 2.5.2.1 Popis pozemku Pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha se nachází na západním okraji zastavěné části obce Suchdol nad Lužnicí v zastavěné části obce Suchdol nad Lužnicí v ulici J. K. Tyla. Pozemek tvoří volnou převážně zatravněnou plochu okolo objektu rodinného domu č.p. 590, je spíše rovinatý až mírně svažitý a není zastavěný žádnou stavbou. V katastru nemovitostí je pozemek veden v druhu ostatní plocha, což částečně odpovídá skutečnému využití. Pozemek leží v CHKO Třeboňsko, je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od okolní dopravy a neleží v zátopové oblasti. Dle platného územního plánu obce Suchdol nad Lužnicí leží pozemek v zastavěné části obce s možností výstavby. Věcné břemeno bylo zřízeno z důvodu vybudování přístupu a příjezdu k objektu rodinného domu, který byl vystavěn za oceňovaným rodinným domem č.p. 590 a z důvodu napojení tohoto objektu na inženýrské sítě vedené v přilehlé komunikaci vč. oprav, úprav a možnosti kontroly. Věcné břemeno je zřizováno na dobu neurčitou, bylo vyznačeno v geometrickém plánu, který nebyl znalci předložen. 2.5.2.2 Výměra pro ocenění Celková výměra části pozemku parcela č. 924/28 – ostatní plocha, která je věcným břemenem zatížena, není znalci známa, nebyla sdělena vlastníkem ani objednatelem. Dle vyjádření vlastníka pana Poroda, je zatížen pruh pozemku v šířce cca 4 metry východně od oceňovaného rodinného domu probíhající přes parcelu severojižním směrem. Šířka parcely č. 924/28 – ostatní plocha je dle odborného odhadu znalce cca 23 m. Výše uvedeným věcným břemenem je tudíž zatížena výměra 23 m x 4 m = 92 m2. 2.5.2.4 Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Při zjišťování ročního užitku znalec vycházel ze skutečnosti, že roční užitek ve výši skutečného nájemného nelze zjistit ze smlouvy. Pozemek je užíván jako volná zpevněná plocha, maximální roční nájemné není regulováno a je možné jej stanovit na základě volného ujednání. Jelikož není možné stanovit nájemné přímo, provedl znalec zjištění ročního užitku na základě simulovaného nájemného z možné obvyklé ceny pozemku s uplatněním procentuální sazby ve výši možného úročení vkladů ustálené v úrovni 5 %. ( viz výše ). Je možné konstatovat, že část výměry parcely v místě zatížení věcným břemenem je zatížena podstatně. Obvyklá cena plnohodnotného stavebního pozemku byla znalcem stanovena ve výši 477,- Kč/m2. Druh břemene

Právo přístupu a příjezdu, právo podzemního vedení přípojek vody, EI, kanalizace a telefonu

a) Výpočet ročního užitku oprávněné osoby

Obvyklá cena části pozemku stanovená znalcem / viz výše/

Kč/m2

477,-

%

5,00

Procentní podíl z obvyklé ceny odpovídající úročení vkladů stanovená znalcem / viz výše/ Nájemné jednotkové stanovené znalcem / viz výše/

Kč/m2

23,85

Výměra části pozemku zatížená věcným břemenem

m2

92,00

Kč

2 194,20

Roční dosažitelné nájemné

Ročně


18 Nájemné roční celkem Náklady povinného dle § 151a odst. 3 OZ na zachování

N

Kč

NZO

Kč

2 194,20

a opravy věci – dle dohody oprávněný nic nehradí

0,00

Roční užitek oprávněného z věcného břemene

U

Kč

2 194,20

b) Výpočet obvyklé ceny věcného břemene Uvažovaná hodnota výhody práva

z

Počet let užívání práva dle smlouvy

předpoklad

2 194,20 Kč

neomezeně neomezeně

Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet

n

Kč

Uvažovaná míra kapitalizace

u

%/rok

věčná renta

Cvb

(z/u) * 100 %

Cvb

Kč

44 000,- Kč

Vzorec použitý pro výpočet

5,00

Obvyklá cena věcného břemene zatěžující část výměry parcely č. 924/28 /zaokr./

2.6

Rekapitulace Způsob ocenění – bez uvažování existence věcného břemene

cena

Reprodukční cena

2 670 540,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 574 140,- Kč

Výnosová hodnota

593 510,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 178 890,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

1 180 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. parcely č. 924/54 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 590 stojící na pozemku v ulici J. K. Tyla v části obce Suchdol nad Lužnicí a pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 273 pro katastrální území a obec Suchdol nad Lužnicí a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 1 180 000,- Kč slovy : jedenmiliónjednostoosmdesáttisíckorunčeských 2. Cena závady spočívající v existenci věcného břemene práva přístupu a příjezdu, práva vedení vodovodní, elektrické, telefonní přípojky a odpadu ve prospěch sousedních parcel č. 924/111 a č. 924/113 zatěžující parcelu č. 924/28 – ostatní plocha je znalcem stanovena ke dni ocenění v úrovni obvyklé ceny ve výši 44 000,- Kč slovy : čtyřicetčtyřitisícekorunčeských


19

3. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. parcely č. 924/54 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 590 stojící na pozemku v ulici J. K. Tyla v části obce Suchdol nad Lužnicí a pozemek parcela č. 924/28 – ostatní plocha vše vč. příslušenství zapsaných na LV 273 pro katastrální území a obec Suchdol nad Lužnicí a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec, činí po odečtení hodnoty závady, dle zjištění znalce ke dni ocenění 1 136 000,- Kč slovy : jedenmiliónjednostotřicetšesttisíckorunčeských 4. Jiné závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nebyly znalci povinným ani objednatelem sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 3.5.2014

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 273 – strana 1,5 1x kopie katastrální mapy


20

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2396 - 51/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 51/14.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 3. května 2014

Ing. Michal Sirový


21

FOTODOKUMENTACE

pohled na RD č.p. 590 od příjezdové komunikace

zadní pohled na RD č.p. 590


22

kuchyně v 1.NP

koupelna


14

Recommend Documents