14

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2467 – 122/14

- o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 243 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 212 stojící na pozemku v části obce Loučovice a pozemku parcela č. 281/51 – zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 116 pro katastrální území Loučovice a obec Loučovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis :

Zvláštní požadavky objednatele:

V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 663/2014-D Zjištění ceny nemovitých věcí pro dobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 18.12.2014 18.12.2014 18.12.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 21.12.2014

Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 663/2014-D ze dne 10.12.2014 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vyhotovený dálkovým přístupem dne 26.6.2014, LV č. 116 A: Vlastník : 1. SJM Zadák Miroslav a Zadáková Irena, Loučovice č.p. 239, 382 76 Loučovice 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 243 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 74 m2 se stavbou rodinného domu č.p. 212, která je součástí pozemku - parcela č. 281/51 – zahrada o výměře 320 m2 vše v k.ú. Loučovice a v obci Loučovice – dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 18.12.2014 – viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace – nebyla znalci předložena 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 18.12.2014 ve 13:30 hod. za účasti znalce a vlastníka oceňovaných nemovitostí paní Zadákové, která umožnila znalci prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektu a fotodokumentace. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace – na Obecním úřadě v Loučovicích, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách. 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. v platném znění o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 212 stojící na st. parcele č. 243 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v zastavěné části obce Loučovice v katastrálním území Loučovice a v obci Loučovice na severním okraji zastavěné části obce v lokalitě převážně objektů pro bydlení ( starší vesnické rodinné domy ).

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Celý areál, který je užíván vlastníkem k trvalému bydlení, tvoří výše uvedený objekt rodinného domu č.p. 212, venkovní úpravy tvořící především přípojky inženýrských sítí, oplocení, venkovní schody a zpevněné plochy a pozemky st. parcela č. 243 – zastavěná plocha a nádvoří zastavěná oceňovanou stavbou RD a pozemek parcela č. 281/51 – zahrada, který není zastavěn žádnými stavbami a který tvoří jednotný funkční celek s oceňovanou stavbou RD a se stavebním pozemkem. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, přípojkou na obecní vodovod a přípojkou kanalizace na obecní kanalizaci. Příjezd k areálu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost. S užíváním rodinného domu bylo započato po kolaudaci cca na počátku 60. let minulého století. Technický stav objektu RD je průměrný, všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 18.12.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení vlastníků a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při stanovování obvyklých cen s použitím vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v platném znění, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4

hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p. 212 Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 243 a parcela č. 281/51 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny

2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace


4

2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitou věc pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle dosavadních zkušeností a výpočtů nákladová cena stanovená podle cenového předpisu ( aktuálně dle vyhl. č. 441/2013 Sb. novelizované vyhl. č. 199/2014 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty nákladové ceny zjištěné podle cenového předpisu dle § 11 oceňovací vyhl. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 212 ( § 13 ) 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je koncový řadový ( polovina dvojdomku ), převážně podsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu s přistavěnou vstupní verandou u východní fasády a s provedenou vestavbou podkroví v části zastavěné ploše 1.NP. Je částečně zděný z cihelného zdiva ( zdivo 1.PP a podezdívka ) a částečně je montovaný s prefabrikovaných desek na bázi dřevní hmoty ( nadzemní část objektu - typ "fiňák" ). Krov je sedlový dřevěný vázaný s eternitovou krytinou. V objektu je jedna bytová jednotka vel. 3+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na vodovodní řad, kanalizace je svedena do obecní kanalizace. Objekt byl kolaudován jako novostavba cca v roce 1960. Od počátku je užíván k trvalému bydlení, technický tav objektu užívání i nadále umožňuje. Základy : základové pasy betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : zděná z tvárnicového cihelného zdiva a montovaná z desek na bázi dřevní hmoty Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : betonové a dřevěné s rovným podhledem Střecha : sedlový krov vázaný Střešní krytina : eternitová šablona Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, PVC a cementový potěr Schodiště : betonové a dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové napojené na kotel na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna, záchod splachovací Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem a se sporákem Dispoziční řešení : 1.PP – schodiště, kotelna se skladem paliva, sklep 1.NP – zádveří, schodiště, chodba, koupelna, záchod, kuchyně, 2x pokoj, špajz Podkroví – pokoj, volná půda Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

5

2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nešlo technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části

plocha

(m)

( m2 )

7,20 * 8,60

= 61,92

celkem 1.PP

výška

OP

(m)

(m3)

0,10 + 2,20 = 2,30

61,92

7,20 * 8,60 celkem 1.NP

142,42

= 61,92

= 2,80

= 9,36

srovnatelná výška = 3,00

1,80 * 5,20

71,28

7,20 * 8,60

173,38 28,08 201,46

= 61,92

celkem podkroví a zastřešení

142,42

3,90/2 = 1,95

61,92

120,74 120,74

celkem OP rodinný dům č.p. 212

464,62 m3

2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je částečně podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení § 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 71,28 m2 Zastavěná plocha 1.PP je 61,92 m2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 61,92/71,28 = 86,87% Tj. objekt rodinného domu je podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 71,28 m2 Zastavěná plocha podkroví je cca 30,00 m2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.NP = 30,00/71,28 = 42,09% Tj. objekt rodinného domu má stavebně upravené podkroví nad 1/3 zastavěné plochy 1.NP Rodinný dům je stavbou typu „C“ resp. "N" – samostatně stojící, podsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s provedenou vestavbou podkroví a se základní cenou 2 130,- Kč/m3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky

Typ

C,N

( 1.PP, 1.NP, podkroví, sedlová střecha )

ZC

2 130,- Kč/m3

Obestavěný prostor objektu dle výpočtu Koeficient polohový

příloha č. 20 vyhlášky nad 1000 obyvatel

Koeficient podkroví

uplatněno nad 1/3 ZP 1.NP

Koeficient změny ceny staveb

dle přílohy č. 41 vyhl.

Základní cena po první úpravě

= ZC x Kpod

Pořizovací cena konstrukcí navíc

Cena odhadnuta znalcem

Podíl ceny konstrukce navíc

= CK/ ( ZC´ x OP x K5 x Ki )

OP

m3

ostatní obce pol. č. 5

K5

464,62 0,90

Kpod

1,09

Ki

2,115

Kč/m3

ZC´

2 385,60

Kč

CK

0,00

-

PK

0,00


6

Koeficient vybavení stavby Pol.č.

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard

1

Základy

betonové pasy s izolací

S

0.05400

0.05400

2

Svislé kce

cihelné zdivo + konstrukce na S bázi dřeva s izolací

0.23400

0.23400

3

Stropy

betonové a dřevěné

S

0.09100

0.09100

4

Zastřešení

krov vázaný sedlový

S

0.05400

0.05400

5

Krytiny střech

eternitová šablona

S

0.03300

0.03300

6

Klempířské konstrukce

pozinkovaný plech

S

0.00800

0.00800

7

Vnitřní omítky

omítky vápenné štukové

S

0.06100

0.06100

8

Fasádní omítky

omítky štukové

a S

0.02800

0.02800

9

Vnější obklady

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

10

Vnitřní obklady

keramické běžné

S

0.02200

0.02200

11

Schody

betonové a dřevěné

S

0.02300

0.02300

12

Dveře

hladké

S

0.03200

0.03200

13

Okna

dřevěná zdvojená

S

0.05100

0.05100

vápenné

hrubé

Podíl příl. Č.14

Upravený podíl

14

Podlahy obytných místnost.

dlažba, jekor, PVC

S

0.02100

0.02100

15

Podlahy ostatních místností

cementový potěr, dlažba

S

0.01300

0.01300

16

Vytápění

etážové s kotlem na PP

S

0.05300

0.05300

17

Elektroinstalace

220 V/380 V, automaty

S

0.04200

0.04200

18

Bleskosvod

proveden

S

0.00600

0.00600

19

Rozvod vody

studené i teplé

S

0.02900

0.02900

20

Zdroj teplé vody

EI bojler

S

0.01700

0.01700

21

Instalace plynu

nevyskytuje se

CH

0.00500

0.00000

22

Kanalizace

provedena

S

0,02700

0,02700

23

Vybavení kuchyní

dřez, linka a sporák

S

0.00500

0.00500

24

Vnitřní hygienic. vybavení

koupelna

S

0.04300

0.04300

25

Záchod

splachovací

S

0.00300

0.00300

26

Ostatní

odvětrání, anténa

S

0.04000

0.04000

Navíc

-

-

N

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod

K4

0.00000

0.00000

1.00000

0.99000

-

0.99000

Kč / m3

4 375,16

2.1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt rodinného domu byl kolaudován na přelomu 50. a 60. let minulého století. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti je původní. Běžná údržba je prováděna stávajícími vlastníky pravidelně. V roce 2011 byla provedena částečná rekonstrukce objektu - podlahy, bojler, kuchyně a koupelna. Při výpočtu opotřebení je použita lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu s přihlédnutím ke skutečnosti, že není prováděna dlouhodobě běžná údržba v potřebném režimu . Rok odhadu

2014

Rok kolaudace / začátek užívání / odhad

1960

Stáří

54 let


7

Předpokládaná další životnost

56 let

Celková životnost

110 let

Procento ročního opotřebení

0,909 %

Opotřebení

49,09 %

2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m3

2 130,00

ZCU

Kč / m3

4 375,16

OP

m3

464,62

CN = ZCU x OP

Kč

2 032 787,95

Základní cena upravená Obestavěný prostor Výchozí cena objektu Stupeň dokončení stavby

%

100

Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby

Kč

2 032 787,95

Opotřebení

%

- 997 895,60

Kč

1 034 892,35

49,09

Cena časová rodinného domu č.p. 212 ke dni odhadu

2.1.2 Venkovní úprava ( § 18 ) 2.1.2.1 Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 212. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Venkovní schody - Oplocení - Zpevněné plochy 2.1.2.1 Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle § 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle § 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 212 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem

2 032 787,95 Kč 2 032 787,95 Kč x 4,00 % 81 311,52 Kč

Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 212 Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem

1 034 892,35 Kč 1 034 892,35 Kč x 4,00 % 41 395,69 Kč


8

2.1.3 Pozemky st. parcela č. 243 a parcela č. 281/51 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 243 - zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou RD a má výměru 74 m2, pozemek parcela č. 281/51 – zahrada o výměře 320 m2 tvoří jednotný funkční celek s objektem RD a se st. pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků je 394 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v obci Loučovice v části obce Dvorečná. Dle platného územního plánu obce Loučovice je pozemek určen pro výstavbu objektu RD. Inženýrské sítě ( vodovod, EI ) jsou na hranici pozemku, ale nejsou připraveny k napojení. Pozemek má výměru 934 m2 je nabízen za cenu 775 000,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,70 tj. jednotková cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je tudíž ve výši 581,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku

Výměra srovnávacího pozemku

obec Loučovice, část obce Dvorečná nedaleko Lipenské přehrady, převažuje funkce bydlení v RD a rekreace mírně svažitý jižní orientace, nezastavěný, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě částečně ( EI, vodovod ) VS m2 934

Cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

Jednotková cena srovnávacího pozemku

JCS = CS/VS

Kč/m2

Popis srovnávacího pozemku

0,70 x 775 000,591,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

1.30

Třída velikosti obce

okraj zastavěné části obce Dvorečná, zpevněný příjezd Zpevněný příjezd, inženýrské sítě u pozemku částečně 0 až 2 tisíc obyvatel

B

Typ stavebního pozemku

C D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Vhodná lokalita k rekreaci

1.20

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.00

0.50

0.6006

b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Výměra oceňovaného pozemku

obec Loučovice, severní okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD mírně svažitý jižní orientace, zastavěný stavbou RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě 74 + 320 m2 394

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

okraj zastavěné části obce Loučovice, zpevněný příjezd


1.00

9

B

Typ stavebního pozemku

Stavebně připravený kromě zemního plynu

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.50

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

Vesnická lokalita

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

Střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

Poměr indexů

Pi = Io/Is

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

-

0.539

-

0.8974

Kč/m2

530,39

Cena oceňovaných pozemků

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu

Kč

208 973,66 1/1 208 970,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků

Stavba

Časová cena Opotřebení

Rodinný dům č.p. 212

1 034 892,35 Kč

Venkovní úpravy

49,09 %

Reprodukční cena 2 032 787,95 Kč

41 395,69 Kč

81 311,52 Kč

1 076 290,00 Kč

2 114 100,00 Kč

208 970,00 Kč

208 970,00 Kč

1 285 260,00 Kč

2 323 070,00 Kč

Stavby celkem / zaokrouhleno / Pozemky st. parcela č. 243 a parcela č. 281/51 Oceňované nemovitosti celkem

2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Oceňovaný objekt RD č.p. 212 není ke dni ocenění pronajatý na základě nájemní smlouvy. Je užíván vlastníky k trvalému bydlení. Jeho technický stav případné pronajmutí i nadále umožňuje. Pro výpočet je použito simulované nájemné, které je znalcem stanoveno na základě odborného odhadu ve výši 6 000,- Kč/měsíc a vychází ze


10

součtu nájemného za celý oceňovaný areál vč. příslušenství a zohledňuje technický stav oceňovaných nemovitostí. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt rodinný dům

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění

Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Počítáno 12 měsíců

Kč/měsíc

6 000

měsíců/rok

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

Redukce z důvodu nepronajmutí

12 72 000,00

90 %

Celkem příjem z nájemného ročně

Kč/rok

x 0,90 64 800,00

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství

RC ( Kč )

2 114 100,00

Časová cena RD včetně příslušenství

ČC ( Kč )

1 076 290,00

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby původní

S ( roků )

54

Celková životnost

Z ( roků )

110

Opotřebení hlavní stavby

A(% )

49,09

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

2,00

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(% )

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem /

Kč/rok

1 500,00

Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC /

Kč/rok

1 691,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.020 x RC /

Kč/rok

42 282,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

0,00

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Celkem výdaje ročně

Kč

45 473,00

Příjmy ročně celkem

Kč

64 800,00

Výdaje ročně celkem

Kč

45 473,00

Čisté roční nájemné

Kč

19 327,00

Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

19 327,00

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

322 116,67

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu

Kč

322 120,-

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty


11

2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v § 2 jako cena „..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech www.sreality.cz a www.realitymix.cz . Srovnávací objekt č. 1 Rodinný dům v obci Loučovice Lokalita : zastavěná část obce Loučovice

RD 3+1 v klidné části obce Loučovice ležící v blízkosti města Vyšší Brod. Jedná se o částečně podsklepenou montovanou stavbu s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou


12

eternitem, zastavěná plocha činí 75 m2, obytná je cca 90 m2. ům je vhodný jak k trvalému bydlení, tak také k rekreaci a odpočinku. přízemí se nachází veranda, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a toaleta. V podkroví je jeden pokoj a půda s možností rekonstrukce na další obytnou plochu. vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. V blízkosti domu se nachází základní občanská vybavenost jako je obchod, škola, školka, pošta a zdravotnické zařízení. Technický stav : podprůměrný Zastavěná plocha : 75 m2 Užitná plocha : cca 90 m2 Plocha parcely : 323 m2 Nabídková cena : 749 000,- Kč

Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v obci Loučovice Lokalita : okraj zastavěné části obce

Objekt rodinného domu je samostatně stojící, částečně podsklepený, dvojpodlažní a s provedenou vestavbou podkroví na části půdorysu. V 1. NP je zádveří, chodba se schodištěm do podkroví, koupelna, pokoj a kuchyně. V podkroví mají být tři pokoje a nad částí půdorysu je terasa. Dům je zděný z cihel plného formátu, základové pasy jsou betonové, krov je sedlový dřevěný vázaný s krytinou z pozinkovaného plechu, bleskosvod je proveden, vnější povrchy obvodových stěn tvoří hrubé vápenocementové omítky, stropy jsou pravděpodobně dřevěné, schodiště je dřevěné a betonové. Vnitřní úpravu stěn tvoří štukové omítky, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou hladké plné i prosklené, podlahy tvoří keramické dlažby, jekory a PVC. V objektu je dle správce objektu jedna bytová jednotka vel. 4+1. Dům je napojen na přívod elektrické energie 220 V/380 V, pojistné automaty, na veřejný vodovod a na vlastní septik, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vytápění je etážové s radiátory a s kotlem na pevná paliva. Součástí areálu je budova bez č.p. Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt půdorysného tvaru písmene „L“, který je postaven v jižní části areálu. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie a je užíván pravděpodobně jako garáž. Další součástí je objekt hospodářského příslušenství bez č.p. Je jednopodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou. Objekt je dřevěné konstrukce pravděpodobně s dvojitým opláštěním. Objekt je užíván jako altán na zahradě pravděpodobně i s možností


13

ubytování. Základy tvoří kamenné pasy, nosná konstrukce je dřevěná, vnější povrchy obvodových stěn tvoří nátěry, střecha je pultová, střešní krytinu tvoří asfaltová lepenka, okna a dveře jsou dřevěná. Technický stav : horší Zastavěná plocha : 95 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha parcely : 2883 m2 Prodejní cena v dražbě : 760 000,- Kč

Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Loučovice Lokalita : zastavěná část obce Loučovice

Rodinný dům, který se nachází přímo u řeky Vltavy v obci Loučovice. V obci plánována výstavba Aguaparku, cyklostezka napojena na stezku Přední Výtoň/Lipno. Dům je určený k celoročnímu užívání, dispoziční řešení je 4+kk s možností vestavby dalších pokojů ( půda ). Ze vstupní chodby se vchází do kuchyně s obývacím koutem – krb se spacím pódiem, dále do 2 ložnic a 2 koupelen. Dům má dva vchody, možnost rozdělení na část pro majitele a část pro nájemce. Další pokoj se nachází v patře domu. Posezení je také možné na prosklené terase s letní kuchyní ( slouží jako spol.místnost ), která je s výhledem/vstupem na řeku. Dům je udržovaný, nový nátěr fasády a celková údržba domu proběhla v letošním roce. Na okolní udržovaný pozemek o výměře 2191 m2 je zaneseno v katastru nemovitosti věcné břemeno užívání, chůze a vjezdu k nemovitosti, není tedy nutností pozemek odkoupit, nehradí se daň z nemovitosti. Vytápění je zajištěno krbovými kamny s vložkou, které jsou napojeny na topný systém a dále elektrickým kotlem, kanalizace – vyvážecí jímka s trativodem, voda ze studny. Technický stav : průměrný + Zastavěná plocha : 150 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha parcely : 150 m2 Nabídková cena : 1 870 000,- Kč


14

Porovnání objektů :

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1

venkovní úpravy/ ne

394

průměrný

(3)

(4)

(5)

(6)

RD – obec Loučovice, okraj zastavěné části obce

(1)

(2)

1


3+1


323

podprůměrný

2


4+1

garáž s dílnou, kolna, venkovní úpravy/ ano

2883

horší

3


4+1


150

průměrný +

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

vybav ení a stupe ň rozest avěno sti

=(7)*(8)

Kr

(1)

K4

K5

K6

Celkov Vliv Úvaha ý stav pozem a ku názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

1

749 000

0,80

599 200

1,00

1,00

1,00

0,90

0,97

1,00

0,873

( 17 ) 686 369,-

2

760 000

1,00

790 000

1,00

1,10

1,00

0,85

1,15

1,00

1.183

642 557,-

3

1 870 000

0,75

1 402 500

1,15

1,40

1,00

1,15

0,90

1,00

1,666

841 660,-

Celkový průměr

Kč

723 530,-

Minimum

Kč

642 557,-

Maximum

Kč

841 660,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0


15

2.4

Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí

Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota je naopak výrazně nižší než cena obvyklá především proto, že reálné obvyklé nájemné je v nižší cenové úrovni a na druhou stranu náklady spojené s užíváním nemovitostí resp. spojené s vlastnictvím nemovitostí je vyšší. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům č.p. 212 leží na okraji zastavěné části obce Loučovice v lokalitě místní nízkopodlažní bytové zástavby obdobných rodinných domů. Objekt je v průměrném technickém stavu 54 let po kolaudaci. Běžná údržba je prováděna v potřebném režimu, v roce 2011 byla provedena částečná rekonstrukce objektu ( nové podlahy, koupelna, kuchyně, bojler ). V areálu nejsou žádné další stavby. Přilehlá zahrada je průběžně udržována. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost je v místě v základním potřebném rozsahu ( obecní úřad, hospoda, obchod se smíšeným zbožím, pošta, autobusová a vlaková zastávka apod. ). Výrazným negativem je vysoká nezaměstnanost v obci a praktický žádná nabídka pracovních příležitostí. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti, poloha je vhodná k trvalému bydlení. O obdobné nemovitosti je v místě jednoznačně podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí či bytů na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti většinou prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prošla výraznou recesí a která měla bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni – není dle objednávky předmětem zjištění ).


16

Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

2.5

Rekapitulace Způsob ocenění

cena

Reprodukční cena

2 323 070,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 285 260,- Kč

Výnosová hodnota

322 120,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

723 530,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění

720 000,- Kč

Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 243 – zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 212 stojící na pozemku v části obce Loučovice a pozemku parcela č. 281/51 – zahrada vše vč. příslušenství zapsaných na LV 116 pro katastrální území Loučovice a obec Loučovice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 720 000,- Kč slovy : sedmsetdvacettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 21.12.2014

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 116 1x kopie katastrální mapy


17

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2467 - 122/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 122/14.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/QEN/2014-RE.

České Budějovice 21. prosince 2014

Ing. Michal Sirový


18

FOTODOKUMENTACE

pohled na RD č.p. 212 od příjezdové komunikace

jižní pohled na RD č.p. 212


19

kuchyně v 1. NP

koupelna v 1. NP


14

Recommend Documents