ZNALECKÝ POSUDEK č. 2833-09/14 Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitým věcem, zatíženým věcným břemenem – k pozemkům parc.č. st.226 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 354 m2) a parc.č. 610/3 (zahrada o výměře 425 m2) v katastrálním území Cheznovice, obec Cheznovice, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 192 Cheznovice a přístřešku - vystavěným na uvedených pozemcích, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 590 katastrálního území Cheznovice.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé pro prodej nemovitostí dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 9421/10-49 ze dne 7.2.2014 v návaznosti na exekuční příkaz č.j. 132 EX 9421/10-34/Fe proti povinné Nataše Szitaiové, nar. 7.11.1968.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu a dle situace na trhu s nemovitostmi ke dni 10.2.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 14.2.2014
Vyhotovení č.:
3
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovitým věcem, zatíženým věcným břemenem – k pozemkům parc.č. st.226 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 354 m2) a parc.č. 610/3 (zahrada o výměře 425 m2) v katastrálním území Cheznovice, obec Cheznovice, s příslušenstvím včetně rodinného domu č.p. 192 Cheznovice a přístřešku - vystavěným na uvedených pozemcích, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, na listu vlastnictví č. 590 katastrálního území Cheznovice.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky a příslušenství, rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Cheznovice 192, 338 06 Cheznovice Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Cheznovice Katastrální území: Cheznovice Počet obyvatel: 761 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 980,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. IV IV V III IV III
Pi 0,65 0,60 0,80 0,70 0,80 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 162,66 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.2.2014 za přítomnosti zástupce objednatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekutorského úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 9421/10-49 ze dne 7.2.2014 - výpis z Katastru nemovitostí LV č.318 katastrálního území Cheznovice k datu 7.2.2014 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - vlastní databáze cen nemovitostí v daném segmentu trhu - nabídky realitních kanceláří
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem je dle výpisu z KN LV č.590 katastrálního území Cheznovice zapsáno pro: Szitai Tibor, ident. 650127/6584 podíl 1/2 -2-
Kolešovice č.p.29, 270 02 Kolešovice Szitaiová Nataša, ident. 686107/1195 Jaroslava Šípka 486, 273 03 Stochov
podíl 1/2
V oddílu C listu vlastnictví č.590 m.j. zapsáno: Bezúplatná smlouva o zřízení věcného břemene bytu a užívání nemovitých věcí pro oprávněnou paní Olgu Šťastnou, r.č. 465717/033 bytem (zapsaným na LV č. 590) Cheznovice č.p. 192 s právními účinky vkladu k 8.10.2012 – V 2397/2012-408 Exekuční příkaz 132 EX-9421/2010-34 ze dne 22.12.2012 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinné – Z7476/2012-408 Exekuční příkaz 108 EX 6218/2006-35 ze 14.2.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva na ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka s právní mocí k 9.3.2013 – Z 917/2013-408 Exekuční příkaz 098 EX-398/2005-50 ze dne 23.5.2013 k prodeji ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka pravomocný k 6.6.2013 – Z 2910/2013-408 a Z 3451/2013-408 Exekuční příkaz 160 EX 5215/2013-23 ze dne 24.7.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku spoluvlastníka pro pohledávku společnosti Česká kancelář pojistitelů Praha s právní mocí – Z-5966/2013-408 Exekuční příkaz 160 EX 5215/2013-23 ze dne 24.7.2013 k prodeji ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka – Z-5967/2013-408 Exekuční příkaz 132 EX-1694/2013-14 ze dne 2.8.2013 k prodeji ½ nemovitosti v majetku povinné – Z 6065/2013-408 Exekuční příkaz 132 EX-1694/2013-15 ze dne 2.8.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku povinné pro pohledávku společnosti UPC Česká republika, s.r.o., Praha s právní mocí – Z-6066/2013-408 Exekuční příkaz 139 EX 16220/2013-13 ze dne 17.10.2013 o zřízení exekutorského zástavního práva k podílu 1/2 nemovitosti v majetku spoluvlastníka pro pohledávku společnosti T-Mobile Czech Republic a.s. Praha s právní mocí – Z-7707/2013-408 Exekuční příkaz 139 EX 16220/2013-13 ze dne 17.10.2013 k prodeji ½ nemovitosti v majetku spoluvlastníka – Z-7706/2013-408
6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nacházejí u západního okraje zastavěné části obce Cheznovice, jako druhá na levé straně příjezdové komunikace ve směru od obce Mýto. Rodinný dům je soliterní, přízemní, zděný, s vápennou stříkanou fasádou, s volnou půdou pod sedlovou střechou s polovalbami s opravenou taškovou pálenou krytinou. Podezdívka s kamenným obkladem. Vchod do domu na odvrácené straně od komunikace. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu a -3-
jsou opatřeny nátěrem, okna jsou dvojitá v dřevěném rámu. Na domu se projevuje absence údržby. Na pozemku za domem se nachází dřevěná kolna s plochou pultovou střechou s taškovou krytinou. Svislé konstrukce jsou dřevěné jednostranně obíjené, bez výplní otvorů. Z východní strany je kolna otevřená. Kolna je v havarijním technickém stavu. Dům není obývaný, v poslední době došlo k poruše na vlastní vodovodní přípojce a přívod vody byl správcem řadu uzavřen. Pozemek není svažitý. Zadní část pozemku tvoří zahrada s neudržovanými ovocnými a okrasnými porosty. Vstup na pozemek z veřejné komunikace vrátky a vraty ocelové konstrukce s pletivovou výplní v uličním oplocení z pletivových plotových rámů na ocelové sloupky. Prohlídka interiéru domu nebyla znalci umožněna. Podle vnějších znaků se jedná o nepodsklepený či jen z malé části podsklepený dům a pro ocenění se proto předpokládá mírně podstandardní stavební vybavenost s opotřebením do 70%. V místě je možné napojení na elektrickou síť a na vodovodní řad. V obci je kanalizace pouze dešťová. Věcná břemena: Dle notářského zápisu NZ 143/2012 státní notářky v Rokycanech zapsaného vkladem V-2397/2012-408 na LV č. 590 s právními účinky ke dni 8.10.2012 vázne na nemovité věci věcné břemeno bytu a užívání pro paní Olgu Šťastnou, r.č. 465717/033 bytem Cheznovice č.p. 192. Věcné břemeno spočívá ve výlučném užívání jednoho pokoje v prvním nadzemním podlaží vpravo od hlavního vchodu a dále ve spoluužívání veškerých darovaných nemovitostí spolu s obdarovanými dle notářského zápisu.
8. Obsah znaleckého posudku Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty 1. Ocenění pozemků Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 192 Dílna Přístřešek Venkovní úpravy Ocenění trvalých porostů Dřeviny
Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty 1. Ocenění pozemků Pozemky Příslušenství Rodinný dům č.p. 192 Dílna Přístřešek -4-
Ocenění trvalých porostů Dřeviny
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno bytu a užívání nemovité věci
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - x
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV -5-
Pi -0,03 0,00 0,00 -0,04 1,00
záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,930
i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,999
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 162,66 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo st.226
Výměra [m2] 354,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 610/3 425,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří – celkem bez IT
-6-
Index
Koef.
0,929
Upr. cena [Kč/m2] 151,11
Jedn. cena [Kč/m2] 151,11
Cena [Kč] 53 492,94
151,11
64 221,75 117 714,69 126 570,-
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 192 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Koeficient pp = IT * IP = 0,929 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,5*9,6+1,25*3,6 1.NP
=
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr vč. podezdívky a půdy Název Obestavěný prostor 1.NP 8,5*9,6*(0,9+4,2+0,5*3,8)+1,25*3,6*2,90
=
[m3] 584,25 m3 584,25 m3
Obestavěný prostor - celkem: Koeficient vybavení K4:
0,7675
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
[m2] 86,10
584,25 m3 * 2 989,28 Kč/m3
= * * * =
2 290,0,7675 0,8000 2,1260 2 989,28
=
1 746 486,84 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 67 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 33 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 67 / 100 = 67,0 % Koeficient opotřebení: (1- 67,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,330 576 340,66 Kč 0,929 535 420,47 Kč
Rodinný dům č.p. 192 - zjištěná cena
=
535 420,47 Kč
Nákladová hodnota bez koeficientu pp
=
576 340,- Kč
-7-
Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Koeficient pp = IT * IP = 0,929 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor kolna 2,6*4,6*(2,3+1,0/2)
=
[m3] 33,49 m3 33,49 m3
Obestavěný prostor - celkem: Koeficient vybavení K4:
0,6291
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 33,49 m3 * 1 012,98 Kč/m3
= =
1 012,98 33 924,70 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 55 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 5 088,71 Kč 0,929 4 727,41 Kč
Kolna - zjištěná cena
=
4 727,41 Kč
Nákladová hodnota bez koeficientu pp
=
5 090,- Kč
-8-
970,0,6291 0,8000 2,0750
Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 192 Kolna Celkem:
Cena stavby 535 420,47 Kč 4 727,41 Kč 540 147,88 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
18 905,18 Kč
Nákladová hodnota bez koeficientu pp (/0,929)
=
20 350,- Kč
Cena staveb celkem - zjištěná cena
=
559 053,06 Kč
Cena staveb celkem - nákladová hodnota bez koeficientu pp
=
601 780,- Kč
540 147,88 0,0350
Ocenění porostů na pozemcích Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Porosty - zjištěná cena
117 714,69 779 425 64 221,75 0,065 4 174,41 4 174,41 Kč
=
4 170,- Kč
Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními = úpravami a s porosty - zjištěná cena
680 942,16 Kč
Cena pozemků, staveb a porostů celkem - nákladová hodnota bez koeficientu pp a IT
735 520,- Kč
Cena porostů celkem
-9-
=
Výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Ocenění Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,999 = 0,929 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 162,66 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st.226
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 610/3 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
0,929
151,11
Výměra [m2] 354,00
Jedn. cena [Kč/m2] 151,11
Cena [Kč] 53 492,94
425,00
151,11
64 221,75 117 714,69
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č.p. 192 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 67 let 2 461,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8,5*9,6+1,25*3,6 Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 86,10 m2
Konstrukční výška 2,80 m
Obestavěný prostor s podezdívkou a s volnou půdou 1.NP: 8,5*9,6*(0,9+4,2+0,5*3,8)+1,25*3,6*2,90 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží:
ZP1 = - 10 -
86,10 m2
= =
584,25 m3 584,25 m3 86,10 m2
Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
ZP
86,10 m2
=
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 67 let: s = 1 - 0,005 * 67 = 0,67
č. I
Vi typ A
III III II III III
0,00 0,00 0,00 0,02 0,00
I II
-0,08 -0,05
I III III
0,00 0,00 0,05
II
0,00
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,67 = 0,406
i=1
Index trhu s nemovitostmi 4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,930
i=1
Index polohy pozemku 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,999
i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 461,- Kč/m3 * 0,406 = 999,17 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 584,25 m3 * 999,17 Kč/m3 * 0,930 * 0,999= 542 358,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
542 358,62 Kč
Cena staveb celkem
=
542 360,- Kč
- 11 -
Ocenění porostů na pozemcích Porosty Porosty - zjištěná cena Cena porostů celkem
=
4 174,41 Kč 4 170,- Kč
Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními = úpravami a s porosty - zjištěná cena podle předpisu
664 247,72 Kč
Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními = úpravami a s porosty - zjištěná cena podle předpisu zaokrouhleně
664 250,- Kč
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno bytu a užívání části nemovité věci Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: nemovitá věc: Obvyklá cena: 680 000,- Kč Procentní roční sazba pro stanovení nájemného: 6,00 % Obvyklé nájemné: 680 000,- Kč * 6,00 % = 40 800,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 40 800,- Kč/rok * 50 % = 20 400,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 20 400,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 20 400,- Kč * 10 let = 204 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
204 000,- Kč
C. REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN PODLE PŘEDPISU Rekapitulace cen nákladových Věcná hodnota nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Z toho stavby na pozemcích celkem Z toho porosty
735 520,- Kč
601 780,- Kč 4 170,- Kč
Věcná hodnota nemovitosti celkem
735 520,- Kč - 12 -
Rekapitulace výsledných cen Zjištěná výsledná cena nemovitosti 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem č.p. 192, s přístřeškem, s venkovními úpravami a s porosty Z toho stavby na pozemcích celkem Z toho porosty
664 247,70 Kč
542 360,- Kč 4 170,- Kč
Výsledná cena nemovitosti celkem
664 250,- Kč
Věcná břemena oceňovaná samostatně 1. Věcné břemeno bytu a užívání části nemovité věci
204 000,- Kč
D. CENA OBVYKLÁ Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Věcná hodnota nemovitosti: Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovitosti: (V případě nedostupnosti objektivních hodnot a podkladů o pronájmech se neprovádí) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovitosti: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. Zhotovitel ocenění neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených dokladů a podkladů. - 13 -
Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění :
RD Cheznovice, volná půda, započatá reko, poz 779
Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 86,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Název RD 1300 Cheznovice, 5+1, podkroví, přízemí, sklep, pův. 1935 po reko, ústř.vytápění s krbem a s el., G, upravená zahrada, poz 1300, Už.pl. 350 m2 RD 100 Medový Újezd, před reko, 2+1, přízemí, část. sklep, G, studna, poz 729, RD 180 Sirá, 3+1, hosp. část domu, G, v pokračující reko, lokální vytápění na t.p., poz 500, už.pl. 130 m2
Nabízená cena
Km
Kc
Kv
K1
K2
K3
Jedn. cena [Kč/jedn.]
2 900 000,- Kč
1,00 0,80 0,90 1,05 1,20 0,90
280
8 456,-
990 000,- Kč
1,00 0,90 0,95 1,00 1,00 0,90
100
7 618,-
790 000,- Kč
1,10 1,05 0,95 1,05 1,20 0,90
130
7 561,-
Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena:
Množství [Jedn.]
7 879,- Kč/jedn. 7 561,- Kč/jedn. 8 456,- Kč/jedn. 7 878,62 Kč/jedn.
á
RD Cheznovice, volná půda, započatá reko, poz 779
86,0 jedn.
=
677 561,12 Kč
=
677 560,- Kč
Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut.
Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota nemovitosti zjištěná podle předpisu výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu hodnota nemovitosti podle porovnávacího přístupu
735 520,- Kč 664 250,- Kč 677 560,- Kč
Ocenění věcného břemene
204 000,- Kč
- 14 -
23 635,85 Kč/jedn. /3
Cenu obvyklou nemovité věci nezatížené věcným břemenem odhaduji ve výši 680.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id. 1/2 k nemovité věci se z důvodu jeho zhoršené prodejnosti stanoví z částky snížené o 20 až 30%. Snížený základ pro výpočet ceny obvyklé spoluvlastnického podílu odhaduji na 500.000,- Kč. (propočet ceny spoluvlastnického podílu id. 1/2: 500 000 / 2 = 250 000,-) Hodnotu práv odpovídajících věcným břemenům bytu a užívání pro oprávněnou osobu, kterými je nemovitá věc zatížena, je stanovena na 204.000,- Kč. Ke spoluvlastnickému podílu id.1/2 se vztahuje podíl ½ k věcným břemenům, tj. 102.000,- Kč. Cena spoluvlastnického podílu id.1/2 k nemovitým věcem - k pozemkům parc.č. st.490 a parc.č. 610/3, k rodinnému domu č.p. 192 Cheznovice a k dalšímu příslušenství na pozemcích parc.č. st.490 a parc.č. 610/3, v katastrálním území Cheznovice, obec Cheznovice - dle listu vlastnictví č.590 činí 250.000,- Kč. Při zatížení věcnými břemeny se z této částky odečítá 102.000,- Kč. Cena práv odpovídajících věcným břemenům bytu a užívání pro oprávněnou osobu, kterými je nemovitá věc zatížena, činí 204.000,- Kč.
Závěr: Cena obvyklá je určena pro nemovitou věc nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotě stanovené podle porovnávacího přístupu. Cenu obvyklou kladně ovlivňuje pouze dobrá dostupnost bývalého okresního města s plnohodnotnou občanskou vybaveností. Negativní vliv na cenu nemovité věci má špatný stavebnětechnický stav domu v důsledku zanedbané údržby a stáří konstrukcí, malá užitná plocha domu, havarijní stav vedlejší stavby, havárie vodovodní přípojky, neudržovaná zahrada a skutečnost, že k realizaci prodejem je určen pouze spoluvlastnický podíl k nemovité věci. Od ceny obvyklé nemovité věci stanovené porovnávacím přístupem se odečte hodnota práv odpovídajících věcným břemenům bytu a užívání pro oprávněnou osobu, kterými je nemovitá věc zatížena
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu id. ½ k nemovité věci nezatížené věcným podle odborného odhadu znalce činí 250 000,- Kč Cena slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu id. ½ k nemovité věci zatížené věcným podle odborného odhadu znalce činí 148 000,- Kč Cena slovy: jednostočtyřicetosmtisíc Kč Ve Vejprnicích 14.2.2014 Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice
- 15 -
Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2833-09/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým.
F. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z Katastru nemovitostí LV č.590 katastrálního území Cheznovice - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa
- 16 -
