ZNALECKÝ POSUDEK č. 276/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - Břevnov č.p. 1385, objekt bydlení, na pozemku p.č. 2557/49 (LV 1762), s příslušenstvím, LV číslo 2370, katastrální území Břevnov, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 3788/14-17
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 31.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 07.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - Břevnov č.p. 1385, objekt bydlení, na pozemku p.č. 2557/49 (LV 1762), s příslušenstvím, LV číslo 2370, katastrální území Břevnov, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Za Oborou 1385 16900 Praha-Břevnov Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Břevnov 1 246 780
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.10.2014 za přítomnosti pana Luďka Deckera, telefon nemá.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 21.10.2014, LV číslo 2370, k.ú. Břevnov - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Decker Luděk, Za oborou 1385/4, Břevnov, 16900 Praha 6 1/4 SJM Maleček Zdeněk a Malečková Věra, 1/2 Maleček Zdeněk, Za Oborou 1385/4, Břevnov, 16200 Praha 6 Malečková Věra, Za oborou 1385/4, Břevnov, 16900 Praha 6 Veselá Eliška, Velká Podkova 353, 25209 Hradištko 1/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Předkupní právo Zahájení exekuce - Decker Luděk Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
-2-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Za Oborou, zástavbě rodinných domů. V blízkosti se nachází frekventovaná silnice. Jedná se o vnitřní, řadový rodinný dům na rovinatém pozemku, který je jiného vlastníka (LV 1762). V domě jsou dva byty, v každém podlaží jeden. Povinný užívá byt v 2. NP a půdu. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Parkování auta je před domem. Při prohlídce byly nemovité věci částečně přístupné (pouze byt v 2. NP) a proto se vycházelo při ocenění z informací, sdělených spolumajitelem panem Zdeňkem Malečkem (užívá byt v 1. NP) a účastníkem prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - V blízkosti vede hlučná, frekventovaná silnice. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
I
-0,03
II II I
0,00 0,00 -0,10
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,840 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,882
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Dvoupatrový, podsklepený, vnitřní, řadový rodinný dům bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 2557/49 (LV 1762). Je napojen na el. energii, vodovod, plyn a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1950. Během užívání byl opravován. V bytě v druhém nadzemním podlaží je odpojena elektřina. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklepy a dílna. V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, jeden pokoj, kuchyň, koupelna se záchodem. V druhém nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, jeden pokoj, kuchyň, koupelna se záchodem. 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
betonové s izolací cihelné s rovným podhledem sedlová cementová taška pozinkované vápenné probarvená omítka se zateplením režné zdivo keramické - koupelna se záchodem betonové s teracem plné, prosklené, dřevěné zdvojené, dřevěné, platové dlažby, prkna dlažby, prkna etážové, plynové 220, 380 V ano teplé a studené kombinovaný kotel. el. bojler ano ano sporák sprchový kout, umývadlo splachovací ne
-5-
Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy, které tvoří přípojky sítí a zpevněné plochy kolem domu, oplocení a vrátka. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha 6 64 let 9 046,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 7,00*7,00 1. NP: 7,00*7,00 2. NP: 7,00*7,00 Název podlaží 1. PP: 1. NP: 2. NP:
= = =
Zastavěná plocha 49,00 m2 49,00 m2 49,00 m2
Konstrukční výška 2,60 m 2,90 m 2,90 m
Obestavěný prostor 1. PP: (7,00*7,00)*(2,60) 1. NP: (7,00*7,00)*(2,90) 2. NP: (7,00*7,00)*(2,90) zastřešení: (7,00*7,00)*(2,90*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
= = = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00
49,00 m2 49,00 m2 49,00 m2
127,40 m3 142,10 m3 142,10 m3 71,05 m3 482,65 m3 49,00 m2 147,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení -6-
č. III II III II III V
Vi typ D -0,01 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I
0,00 0,00 0,00
9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 64 let: s = 1 - 0,005 * 64 = 0,680
II II
-0,03 0,00
I
-0,01
III IV
0,00 0,65
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,680 = 0,464 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,840 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 046,- Kč/m3 * 0,464 = 4 197,34 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 482,65 m3 * 4 197,34 Kč/m3 * 0,840 * 1,050= 1 786 796,31 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-7-
1 786 796,31 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 786 796,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 786 796,30 Kč
Celkem
1 786 796,30 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 786 796,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
1 786 796,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 786 796,30 Kč
Celkem
1 786 796,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 786 796,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 786 800,- Kč
slovy: Jedenmilionsedmsetosmdesátšesttisícosmset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi -8-
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej rodinného domu 241 m2 U Petřin, Praha 6 - Břevnov 9 700 000 Kč Nabízíme Vám řadový rodinný dům 5+kk v klidné lokalitě Prahy 6 - Břevnov, nedaleko budoucí -9-
stanice metra Petřiny. Dům je v původním zachovalém stavu, má 3 nadzemní podlaží a suterén. V 1 NP je prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem a wc s umyvadlem. Ve 2. a 3. NP jsou ložnice, koupelna a wc.Topení je ústřední plynové s litinovými radiátory. Jedná se o lokalitu s kompletní občanskou vybaveností. Celková cena: 9 700 000 Kč za nemovitost, včetně provize Aktualizace: 30.10.2014 ID: 880001116 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 241 m2 Plocha pozemku: 260 m2 2. Prodej bytu 1+kk 25 m2 Šlikova, Praha 6 - Břevnov 1 290 000 Kč Prodej bytu 1+kk o celkové ploše 25 m2 v osobním vlastnictví ve sníženém podlaží. Byt se nachází v cihlovém domě v klidné ulici. Byt je po kompletní rekonstrukci navržen bytovým architektem (plovoucí podlahy, vytápěná dlažba v koupelně, nové el. rozvody a rozvody vody, patro v pokoji s kuchyňskou linkou. Součástí prodeje je částečné vybavení. Výborná dostupnost na tram. 3 min. od domu. Celková cena: 1 290 000 Kč za nemovitost, + provize RK Poznámka k ceně: + právní servis a poplatky ID zakázky: 385793 Aktualizace: 13.10.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: -1. podlaží z celkem 6 včetně 2 podzemních
- 10 -
Užitná plocha: 25 m2 Plocha podlahová: 25 m2 Plocha pozemku: 25 m2 Sklep: 5 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické, Jiné Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: MHD 3. Prodej bytu 1+kk 45 m2 Nad Kajetánkou, Praha 6 - Břevnov 1 820 000 Kč Nabízíme byt o velikosti 1+kk o velikosti 45 m2 (31m2 + 14m2, který se nachází ve 4. posledním patře cihlového domu bez výtahu v lokalitě Praha 6 - Břevnov, ul. Nad Kajetánkou. Jedná se o byt v družstevním vlastnictví - možnost hypotečního úvěru v případě ručení jiné nemovitosti. Byt je v původním udržovaném stavu. K bytu patří sklepní koje. Zastávka MHD bus je kousek od domu. V okolí je veškerá občanská vybavenost. Celková cena: 1 820 000 Kč za nemovitost ID zakázky: F622521 Aktualizace: 02.11.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Družstevní Podlaží: 5. podlaží Užitná plocha: 45 m2 Terasa: Sklep: Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: MHD Vyhodnocení porovnávací metody: - 11 -
Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,7-2,3 mil. Kč. Při odhadu ceny bylo přihlíženo ke skutečnosti, že v domě jsou dva byty a pozemek je jiného vlastníka. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Nebyla zjištěna. 2. Závady: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Předkupní právo Zahájení exekuce - Decker Luděk Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 800 000,- Kč z toho podíl id. 1/4
450 000,- Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. - 12 -
V Hranicích 07.11.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 276/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 276/14.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
