Znalecký posudek č. 200-01/14 č.j. 142 EX 02099/13
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Frýdek-Místek Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M. Farní 19 73001 Frýdek-Místek IČ: 71468706 DIČ: 7702255627
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro postup podle zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Exekuční řád)
Podle stavu ke dni 29. 11. 2013 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice Posudek obsahuje 16 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Metylovicích, 4. 1. 2014
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Podle Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Kocince, LL.M., Exekutorský úřad FrýdekMístek, č.j. 142 EX 02099/13-045 je úkolem znalce provést ocenění nemovitostí, a to v souladu s Občanským soudním řádem, částí Šestou, Hlavou pátou, § 336, obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitostí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: zapsaných na listu vlastnictví č. 166 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Havířov, pro obec Havířov, kat.území Dolní Suchá, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 166 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Havířov, pro obec Havířov, kat.území Dolní Suchá, a to: - pozemek - zahrada, parcela č. 1910 o výměře 264 m2 - pozemek - zahrada, parcela č. 1911 o výměře 1300 m2 včetně jejich součástí a příslušenství II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitostí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena a nájemní práva váznoucí na oceňovaných nemovitostech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitostí, aby předmětná nájemní práva a věcná břemena zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitostí. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Informace o nemovitosti Jedná se o dva sousedící pozemky parc.č. 1910 a parc.č. 1911 v obci Havířov, kat. území Dolní Suchá, situovány u ulice U Školy. Pozemky nejsou oploceny, nacházejí se na nich neudržované
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– porosty. Přes pozemek parc.č. 1911 vede téměř jeho středem el.vedení vysokého napětí. Podél ulice U Školy oba pozemky lemuje vedení nízkého napětí. Přístup k pozemkům je po zpevněné asfaltové komunikaci, ulici U Školy. Zástavba v okolí je tvořena rodinnými domy. V územním plánu obce jsou pozemky určeny pro obytnou zástavbu nízkopodlažní- individuální bydlení. Dolní Suchá je část města Havířov v okrese Karviná. Nachází se na severovýchodě Havířova. Prochází zde silnice II/475.
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29. 11. 2013 za přítomnosti zástupce objednatele- vykonavatele soudního exekutora.
4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 2099/13 pro Soudní exekutor Kocinec Jaroslav, Mgr., LL.M, LV 166, dne 15.10.2013. 4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 28.11. 2013. 4.3. Místní šetření provedeno dne 29.11.2013 vykonavatele soudního exekutora.
za účasti zástupce objednatele posudku-
4.4. Použité předpisy, literatura a další podklady: • •
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.
•
Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM
•
Použitá literatura:
[1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2006. ISBN: 80-7201-582-6.
[3]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[4]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.
[5]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.
[6]
BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2007
[7]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009. ISBN: 978-80-7204-630- 0.
[8]
BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2009. ISBN: 978-80-7201-761- 4.
–4– [9]
BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.
5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Karviná Havířov Dolní Suchá (637777)
List vlastnictví číslo: 166 Vlastníci: 1. Bukovjanová Helena Křižíkova 1351, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek
Podíl: 1/2
2. Horváth Milan Klimkovická 55/28, Poruba, 70800 Ostrava
Podíl: 1/2
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 166 c) Věcná břemena 1) Vedení vysokého napětí d) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 166 Jedná se o pozemky parc.č. 1910, druhu zahrada, o výměře 264 m2, a sousední parc.č. 1911, druhu zahrada, o výměře 1300 m2. Obě parcely se nacházejí v souvislé zástavbě objektů individuálního bydlení, jsou přístupné ze zpevněné asfaltové komunikace. Nacházejí se na nich neudržované porosty- specifikace viz dále v Posudku. Dle platného Územního plánu města Havířov jsou pozemky určeny pro obytnou zástavbu nízkopodlažní- individuální bydlení.
c) Věcná břemena 1) Vedení vysokého napětí Jedná se o nadzemní elektrické vedení vysokého napětí, vedoucí přes pozemek parc.č. 1911. Věcné břemeno je plošně vymezeno ochranným pásmem vedení. Ochranné pásmo nadzemního vedení je souvislý prostor vymezený svislými rovinami vedenými po obou stranách vedení ve vodorovné vzdálenosti měřené kolmo na vedení, které činí od krajního vodiče vedení na obě jeho strany pro vedení od 1kV do 35 kV pro vodiče bez izolace 7m. Vedení je v délce 58 m.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 34 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava 2 ks jabloň polokmen 30 r. 1 402,– Kč 0% 1 ks švestka 30 r. 503,– Kč 0% Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem: =
Celková cena 2 804,– Kč 503,– Kč 3 307,– Kč
–6– Okrasné rostliny – příloha č. 37 1,100 Polohový koeficient K5: Koeficient prodejnosti Kp: 1,0 Množství Název 3 ks bříza bradavičnatá 2 ks modřín opadavý Okrasné dřeviny – celkem:
Stáří Jedn. cena Úprava Kz 20 r. 10 080,– Kč 0 % 1,00 20 r. 7 620,– Kč 0 % 1,00 =
Součet cen všech typů porostů:
=
Celková cena 33 264,– Kč 16 764,– Kč 50 028,– Kč 53 335,– Kč
Trvalé porosty – zjištěná cena:
53 335,– Kč
a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. a.2.1) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny – zahrádkový typ výsadby – příloha č. 34 Množství Název Stáří Jedn. cena Úprava 2 ks jabloň polokmen 30 r. 1 402,– Kč 0% 1 ks švestka 30 r. 503,– Kč 0% Ovocné dřeviny (zahrádkový typ výsadby) – celkem: =
Celková cena 2 804,– Kč 503,– Kč 3 307,– Kč
Okrasné rostliny – příloha č. 37 Polohový koeficient K5: 1,100 Množství Název 3 ks bříza bradavičnatá 2 ks modřín opadavý Okrasné dřeviny – celkem:
Celková cena 33 264,– Kč 16 764,– Kč 50 028,– Kč
Stáří Jedn. cena Úprava Kz 20 r. 10 080,– Kč 0 % 1,00 20 r. 7 620,– Kč 0 % 1,00 =
Součet cen všech typů porostů:
=
53 335,– Kč
Trvalé porosty – zjištěná cena:
53 335,– Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 166 – § 32 § 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 83 % Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §32 odst.1:
× × × ×
1,830 2,146 0,515 0,300
–7–
Název zahrada zahrada Součet:
Parc. č. 1910 1911
Výměra
Jednotková cena [Kč/m2] upravená 500,– 303,3747 500,– 303,3747
[m2] základní
264 1 300 1 564
Pozemky na LV číslo 166 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 80 090,92 394 387,11 474 478,03 474 478,03 Kč
b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 450/2012 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo 166 – § 32 § 32 odst. 1 – Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 83 % × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient úpravy dle §32 odst.1: × Název zahrada zahrada Součet:
Parc. č. 1910 1911
1,830 2,146 0,300
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená 264 500,– 589,0770 1 300 500,– 589,0770 1 564
Pozemky na LV číslo 166 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 155 516,33 765 800,10 921 316,43 921 316,43 Kč
c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Vedení vysokého napětí Ročního užitek z věcného břemene určený metodou simulovaného nájemného: Jednotková cena pozemku (JC): 303,– Kč/m2 Roční užitek z ceny pozemku (RU): 4,00 % Roční jednotkové nájemné (N): JC × RU 12,12 Kč/m2 Výměra pozemku (V): 928,– m2 Roční náklady povinného (NP): 0,– Kč Roční užitek z břemene (U): N × V – NP 11 247,36 Kč Doba trvání břemene není omezena Míra kapitalizace (u): 7,00 % Hodnota věcného břemene (věčná renta): U / u × 100% 160 676,57 Kč = Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného
×
–1
Hodnota věcného břemene:
=
–160 676,57 Kč
–8–
d) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Porovnávací pozemky: 1) Havířov, Dolní Suchá, ul. Šumbarská: pozemek k výstavbě RD o rozloze 1156 m2 + příjezdová cesta. Pozemek se nachází na pomezí Dolní Suché a Šumbarku. Pozemek je bez porostu v mírném jižním svahu. Příjezdová komunikace k hranici pozemku.Voda na pozemku, plyn a elektřina v dosahu. Klidné místo, v okolí stávající zástavba RD a podél hranice pozemku se nachází lesní porost. 2) Havířov-Dolní Suchá: Pozemek je rovinatý o rozloze parcely 1 200 m2. Příjezd k pozemkům je po asfaltové obecní komunikaci s veškerými IS sítěmi, které jsou u pozemků. Kanalizace v provozu od 1. 7. 2013. V blízkosti je MŠ, ZŠ, Obecní úřad a místní autobusová doprava. 3) Havířov-Dolní Suchá, ul.Lazecká: stavební parcela o celkové výměře 4.808 m2. Nachází se v atraktivní lokalitě, v klidné, okrajové části Havířova. Příjezdová cesta, IS - voda, elektro, plyn v dosahu. Kanalizace je ve výstavbě. Výhodou je bezprostřední blízkost přírody, zastávka MHD a výborná dosažitelnost do Havířova, Orlové, Karviné, Ostravy. 4) Havířov-Dolní Suchá: pozemek v Havířově - Dolní Suchá. Pozemek je v mírném svahu, IS kanalizace zavedená, voda a elektro v dosahu cca 100 m. Jedná se o klidnou lokalitu v blízkosti menšího lesa s okolní zástavbou rodinných domů. V těsné blízkosti se nachází mateřská škola. 5) Havířov-Dolní Suchá, ul. Nad Tratí: zasíťovaná stavební parcela (1705m2)včetně vrostlé okrasné zahrady s příslušenstvím v k.ú. Dolní Suchá na ul. Nad Tratí. Z územního hlediska se parcela nachází v zóně BI pro výstavbu izolovaných rodinných domů. V současnosti plní funkci rekreační,jako zahrada, jejíž součástí je zahradní chatka (24m2), krytá pergola s udírnou a grilem, vzrostlé okrasné stromy, venkovní bazén a technický domek na nářadí. Inženýrské sítě na pozemku: vodovod, elektřina, příprava na napojení na nově budovanou kanalizaci (v současnosti splachovací wc s jímkou).Pozemek je celý oplocen, nachází se přímo u obecní asfaltové cesty. Jedná se o stavební místo pro jeden rodinný dům z důvodu ochranného pásma NN, které vede přes pozemek.
–9– Seznam porovnávaných objektů: Název Kpřístupu Ksítí a věc.břem. Kpolohy
Výchozí cena (VC) Množství (M) Kpříslušenství Jednotková cena Váha (V) (JC) Dolní Suchá, ul. Šumbarská 705 610,– Kč 1 156,00 m2 1,00 1,00 0,60 1,00 366,23 Kč 1,0 Dolní Suchá 660 000,– Kč 1 200,00 m2 1,00 1,00 0,60 1,00 330,– Kč 1,0 Dolní Suchá, ul.Lazecká 2 995 384,– Kč 4 808,00 m2 1,00 1,00 0,60 1,00 373,80 Kč 1,0 Dolní Suchá 589 996,11 Kč 2 589,00 m2 1,00 1,00 0,70 1,00 159,52 Kč 1,0 Dolní Suchá, ul. Nad Tratí 1 100 009,17 Kč 1 705,00 m2 1,00 1,00 0,60 0,70 270,97 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kpřístupu × Ksítí a věc.břem. × Kpříslušenství) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
159,52 Kč 300,10 Kč 373,80 Kč
× =
300,10 Kč 1 564,00 m2 469 360,– Kč
– 10 –
C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Cena zjištěná porovnávacím způsobem
53 340,– 474 480,– 527 820,– 53 340,– 921 320,– 974 660,– –160 680,– 469 360,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 470 000,– Kč Cena slovy: čtyřistasedmdesáttisíc Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Bukovjanová Helena Horváth Milan
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 235 000,– Kč 235 000,– Kč
Závěr: I. Ocenění nemovitostí (bez ohledu na věcná břemena) a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 166 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Havířov, pro obec Havířov, kat.území Dolní Suchá, a to: - pozemek - zahrada, parcela č. 1910 o výměře 264 m2 - pozemek - zahrada, parcela č. 1911 o výměře 1300 m2 včetně jejich součástí a příslušenství Ocenění ad I) : 315.340,- Kč bez ohledu na věcné břemeno vedení VN 235.000,- Kč s odečtem věcného břemene II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitostí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí. Nemovitosti nedisponují příslušenstvím. Ocenění ad II) : 0,- Kč
– 11 – III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena a nájemní práva váznoucí na oceňovaných nemovitostech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitostí, aby předmětná nájemní práva a věcná břemena zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitostí. Na nemovitostech vázne věcné břemeno vedení vysokého napětí, blíže specifikováno a vypočteno výše. Ocenění ad III) : 160.680,- Kč celkem, z toho podíl id.1/2 ... 80.340,-Kč Pozn. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví, týkající se zástavních práv smluvních, exekutorských či z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitostí a jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze.
V Metylovicích 4. 1. 2014
Ing. Marta Bílková
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).
Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 200-01/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2014-01 .
V Metylovicích 4. 1. 2014
E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí- LV 166 Katastrální mapa
Ing. Marta Bílková
– 13 –
Fotodokumentace
Pozemek parc.č. 1911 -pohled od příjezdové komunikace
Pozemek parc.č. 1910 a 1911 -od příjezdové komunikace
Pozemek parc.č. 1911- pohled k příjezdové komunikaci, s vedením VN
Pozemek parc.č. 1911
– 14 –
Výpis z katastru nemovitostí- LV 166
– 15 –
– 16 –
Katastrální mapa
