14

Okres: Ústí nad Labem (CZ0427) Obec: Ústí nad Labem (554804) Kat. území: Předlice (775002)

ZNALECKÝ POSUDEK č. 189-05/14 o zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem

Exekutorský úřad Praha 3, soudní exekutor Mgr. Jan Vedral, usnesení č.j. 140 EX 00414/13-055 a usnesení č.j. 140 EX 00414/13-057 Účel posudku: exekuční prodej nemovitosti Předpis pro ocenění: dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v současném znění Objednavatel posudku:

Datum usnesení: 14.04.2014 a 19.05.2014 Datum místního šetření : 17.05.2014 Datum provedení : 08.06.2014 Vyhotoveno pro objednatele ve 3 stejnopisech Počet stran: 29 včetně titulního listu Počet příloh: 6 (13 stran) Ústí nad Labem dne 8. června 2014 Vypracoval: Ing. Vladimír Provazník

1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 189-05/14 o zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem _____________________________________________________________________________

A. Úvodní část Objednavatel posudku: Účel posudku:

Exekutorský úřad Praha 3, soudní exekutor Mgr. Jan Vedral, usnesení č.j. 140 EX 00414/13-055 a č.j. 140 EX 00414/13-057 exekuční prodej nemovitosti

Předpis pro ocenění: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Znalecký úkol:

úkolem znalce je ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj a uvést a) cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu b) cenu obecnou, za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné c) cenu práv a závad a nájemních práv, pokud na nemovitosti váznou

Výchozí podklady Znalec si prostřednictvím certifikované autority opatřil následující podklady: 1. Výpis z katastru nemovitostí vedených na LV č. 49 pro k.ú. Předlice, obec Ústí nad Labem vedený u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem Dálkovým přenosem si znalec opatřil následující podklady: 2. Výřez snímku pozemkové mapy pro k.ú Předlice s oceňovanými nemovitostmi Povinný dne 1.6.2014 umožnil znalci nahlédnut do dokladů, ze kterých pořídil fotokopie a to: 3. Rozsudek ve věci péče o nezletilou Michaelu Křížovou a nezletilého Tobiáše Karla Kříže o úpravu výchovy a výživy 4. Nájemní smlouva o nájmu rodinného domu na adrese Komenského 39 Ústí nad Labem 400 04 o obytných místnostech, které činí 72 m2 a to ode dne 1. října 2011

Místní šetření

2

se konalo dne 17.05.2014 za účasti povinného Karla Kříže, paní Chocholaté a paní Michaely Wernerové. Znalec měl možnost prohlédnout si celou nemovitost, pořídit fotodokumentaci (viz příloha č.6). a nemovitost včetně vedlejších staveb zaměřit. Následně účastníci řízení zodpověděli znalci položené doplňující otázky týkající se stáří stavby a provedených oprav. Při měření znalci asistoval jeho otec Ing. Vladimír Provazník. Použité přístroje na měření: ocelové pásmo, optický dálkoměr Hilti PD 32

B. Nález Vlastnické a identifikační údaje: Ø Podle dokladů ad Výchozí podklady bod 1. jsou předmětem ocenění nemovitosti v obci Ústí nad Labem (554804), katastrální území Chabařovice(775002), zapsané u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, na LV č. 49: · parcela č. 698… zastavěná plocha a nádvoří … o výměře 180 m2 Součástí pozemku je stavba Předlice č.p. 262, rod. dům · parcela č. 699…..zahrada….o výměře 291 m2 Ø Jako jediný vlastník je veden: Kříž Karel (701016/1125), bytem Žižkova 337/255, 400 04 Trmice, Způsob ochrany: zemědělský půdní fond pro parcelu č. 699, bez ochrany pro parcelu č. 698 Ø Vztah BPEJ k parcelám: parcela č. 699 BPEJ 12801 pro výměru 291 m2 Ø Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské pro UNIQA, pořadí k 25.04.2014 Zástavní právo exekutorské pro SP Finance, pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Zástavní právo smluvní pro SP Finance, pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Karel Urban Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Jan Vedral Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Plomby a upozornění: Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou Ø Dokumentace nemovitosti a skutečnost: K předmětné nemovitosti neměl znalec k dispozici žádnou projektovou dokumentaci. Veškeré údaje o ní získal při místním šetření a z listin viz Výchozí podklady. Ø Celková situace: Katastr Předlice je dnes součástí statutárního a krajského města Ústí nad Labem. Město Ústí nad Labem o celkové rozloze téměř 93,95 km2, je těžištěm průmyslové aglomerace zahrnující též okresní města Děčín a Teplice. Dříve samostatná obec Předlice byla k Ústí nad Labem připojena v roce 1939 a dnes s ním tvoří zcela propojený a nedělitelný urbanistický komplex. Faktu, že Ústí nad Labem je krajským městem, odpovídá jeho vybavenost, ke které mimo správních a orgánů statní moci patří i divadlo, nemocnice, muzeum, galerie, letní i krytý zimní stadion, plavecká hala, nákupní centra, základní i střední školství, universita UJEP atd. Dopravní obslužnost je charakterizována jak silničním spojením navazujícím na dálnici D8, tak spojením železničním a říčním (Labe). Podle Malého lexikonu žije v Ústí nad Labem k 1. únoru 2014 trvale 93.747 obyvatel. Oceňovaná nemovitost je lokalizována v odděleném území běžně označovaném jako „Kolonie“. V první polovině minulého století zde byla na zemědělských pozemcích s nízkou 3

cenou, mimo intravilán obce, plánovitě založena kolonie levných typizovaných tzv. hornických domků. Původně volné prostory mezi obcí Předlice a kolonií se později postupně zastavují komerčními a výrobními stavbami. Z hlediska využití je „kolonie“ ustáleným územím s rezidenční výstavbou a individuálními pozemky pro rekreaci a aktivity související s využitím volného času (zahrádky), se stabilizovaným obyvatelstvem bez výskytu sociálně problematických jedinců či skupin. V místě je obchod se základním sortimentem potravin, zastávka MHD ve vzdálenosti do 100m od oceňované nemovitosti. Oceňovaný dům čp. 262 tvoří severní polovinu přízemního dvojdomku, původně zřejmě souměrného podél středové nosné zdi s čp. 263. V důsledku dodatečných stavebních úprav se však dnes jedná o domy zcela odlišné. Situován je v uliční řadě s oplocenou předzahrádkou do ulice Komenského. Součástí pozemků č. 698 a č. 699 jsou i vedlejší stavby nezapsané v KN, konkrétně Kolna 1 na pozemku č. 698 , Kolna 2 na pozemku č. 699 a Přístřešek mezi RD a Kolnou 1 na pozemku č. 698. Popis nemovitosti Rodinný dům čp. 262 Půdorysné rozměry 9,02 m * 9,27 m s rizalitem přesahujícím v jedné polovině délky o 15 cm rovinu uliční fasády a štítem vytaženým cca 2,20 m nad okapovou hranu, umožňující v této části budovy vytvořit v půdním prostoru jednu místnost rovným podhledem. Původní vzhled fasády (s výjimkou výměny oken) a objemové proporce domu zachovány. Objekt o jednom nadzemním podlaží, částečně podsklepený se sedlovou střechou z jedné poloviny využité jako obytné podkroví, v druhé části půda s možností dalšího využití. Dle sdělení majitele a v souladu s odborným názorem znalce byl dům postaven cca v roce 1929. Svislá nosná konstrukce cihelné zdivo, stropy rovné, nad I. PP monolitická železobetonová deska, nad I.NP. dřevěný trámový s rovným podbitím dolního líce trámů. Schodiště vřetenové kamenné či betonové. Konstrukce krovu kombinace vaznicové soustavy bez vrcholové vaznice doplněná hambalky (umožněno ztužujícím štítem rizalitu v rovině uliční fasády). Vnější omítky škrábaný břízolit, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, nebo jednovrstvé plastické. Vytápění krbovými kamny a lokálními elektrickými přímotopy (obytná část podkroví). Ohřev TUV elektrickým boilerem v I. PP. Přípojka elektro 220/380 V, přípojka vody, veřejné kanalizace, plyn v daném území není. Objekt prošel v letech 2011 až 2012 rozsáhlou, avšak nedokončenou rekonstrukcí. Byla vyměněna původní okna za zdvojená plastová, vyměněny rozvody vody, kanalizace, elektro, bylo vybudováno sociální zázemí (WC, koupelna, kuchyně včetně zařizovacích předmětů a obkladů), nová krbová kamna v I.NP, podhledy v I.NP ze sádrokartonových desek, nové podlahy (dlažby a lamino) a omítky. Na severním štítu objektu v úrovni styku s terénem patrná instalace nopované fólie proti zemní vlhkosti, zjevně však ne zcela účinná – vlhkost je patrná jak v I. PP, tak i v I.NP. K úplnému dokončení rekonstrukce na běžné standardy je třeba zateplit fasádu včetně následné povrchové úpravy, vyměnit střešní krytinu (na stávající již patrné poškození – „průsvit“ do otevřeného prostoru), zateplit půdní prostor, vyměnit klempířské konstrukce a na základě průzkumu minimálně ošetřit krov, ne-li jej celý vyměnit. Dispozice objektu Vchod do objektu ze severního štítu bez krytého zádveří. Odtud vstup do koupelny a WC, sklepa (místnost o půdorysných rozměrech 3,83*3,97m, výška 1,93 m) a nerozděleného společného prostoru kuchyně, jídelny a obývacího pokoje. Z jídelny výstup dvoudílnými plně prosklenými dveřmi do dvora. Ze vstupní chodby dále schodiště do podkroví a půdního prostoru. V podkroví předsíňka, odtud vstup na půdu a do ložnice při západním průčelí (zkosený podhled). Z této pak vstup do ložnice při východním průčelí (rovný podhled). 4

Vybavení objektu Kuchyň - linka s varnou deskou, dřez, odpady. Koupelna - standardní obezděná vana, WC s viditelnou dolní nádržkou, odděleno od vany nízkou příčkou, umyvadlo osazené v odkládací desce, obezděná pračka. Obklady kompletní na celou výšku místnosti. Zařazení objektu do kategorie V současném stavu má rodinný dům jednu bytovou jednotku vel. 1+3 o celkové obytné ploše 88,61 m2, včetně sklepa pak 103,8 m2. Rozdělení na větší počet bytových jednotek je v dané chvíli nemožné. Bylo by potřeba provést nákladné zásadní stavební úpravy (např. rozšíření obytného podkroví i o druhou poloviny půdy, či z hlediska půdorysných možností velice komplikovaná přístavba) a i při tomto řešení by se složitě vytvářelo další sociální zázemí (WC, koupelna, kuchyň). Lze tedy konstatovat, že se jedná o rodinný dům o jedné bytové jednotce bez ekonomicky opodstatněné možnosti zvýšit počet těchto jednotek. Je též nutno konstatovat, že z hlediska ČSN 734301 (Obytné budovy) objekt nesplňuje požadavky na minimální světlou výšku místností (sklep min 210cm – skutečnost 193 cm, obytné místnosti I.NP. min 260 cm – skutečnost 232 cm, podkroví min 230 cm, skutečnost 224 cm) Z hlediska oceňovacích předpisů je však světlá výška min 170 cm dodržena. Vedlejší stavby · Garáž – chybí · Kolna 1. - nepodsklepený objekt o dvou NP s půdorysnými rozměry 8,53m*3,52m. Zdivo z cihel tl. 30 cm, strop z I profilů a nekvalitně provedené betonové monolitické desky. Okna dřevěná jednoduchá, nebo chybí, výplně dveřních otvorů chybí, střecha pultová, krytina asf. pásy, bez klempířských prvků. Vnější omítky původně jednovrstvé vápenné, nyní chybí, nebo jsou zcela dožilé. Podlaha I.NP cihelná dlažba. · Kolna 2. - nepodsklepený objekt o dvou NP lichoběžníkového půdorysu, kopírujícího obvodovou stěnou severozápadní hranici pozemku č. 699. Délka základny 11,67 m, délka východního štítu5,50m, délka západního štítu 1,97 m. Objekt půdorysně rozdělen na dvě části s rozdílnými výškami. Zdivo z cihel tl. 30 cm, strop z I profilů a nekvalitně provedené betonové monolitické desky, okna dřevěná jednoduchá, nebo chybí, střecha pultová, krytina asf. pásy, bez klempířských prvků. Vnější omítky původně patrně stříkaný břízolit, nyní chybí, nebo jsou zcela dožilé. Podlaha I.NP cihelná dlažba · Přístřešek mezi RD a Kolnou 1. - nepodsklepený objekt o půdorysných rozměrech 3,81 * 1,46, výška 3,05 m, střecha pultová. Venovní úpravy Minimálního rozsahu, tvořeny přípojkami sítí, zpevněnou plochou dvora mezi kolnami, chodníkem z ulice k domu a na dvůr, plotem z drátěných dílců při uliční předzahrádce s betonovou podezdívkou, jehož součástí je též vjezdová brána a vstupní branka. K objektu patrně též patří původní nízké dřevěné (plaňkové) oplocením tvořící rozhradu mezi pozemky č. 699 a 569, resp. 570/1. Pozemky Rovinaté, zatravněné nebo zpevněné plochy, při západní a severozápadní straně pozemku č. 699 záhony. . Porosty jsou tvořeny výlučně okrasnými dřevinami (4 ks v předzahrádce, 5 ks zeravu smaragdového v zahradě).

5

C. Posudek C.1. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, a uvést cenu zjištěnou dle platného znaleckého předpisu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.05.2014

Obsah znaleckého posudku část C.1. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Předlice čp. 262 1.2. Příslušenství (zastavěná plocha větší než 25 m2) 1.2.1. Kolna 1 1.2.2. Kolna 2 1.2.3. Přístřešek mezi RD a kolnou 1 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha zahrada ve funkčním celku s RD 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné porosty

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Předlice čp. 262 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústí nad Labem 84 let 2 296,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: (3,83+0,6)*(3,97+0,6) I.NP: (9,42-0,075)*7,55 podkroví: 9,42*4,82 Název podlaží I.PP: I.NP:

Zastavěná plocha 20,25 m2 70,55 m2 6

= = =

20,25 m2 70,55 m2 45,40 m2

Konstrukční výška 2,23 m 3,26 m

45,40 m2

podkroví:

2,34 m

Obestavěný prostor I.PP: I.NP: podkroví a zastřešení:

20,25*2,23 70,55*3,26 70,55*0,6 + (9,27/2*4,57*9,02) (2,21*2,21/2*4,82) +(2,41*0,5773*2,21/3) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,93

= = +=

45,16 m3 229,99 m3 246,19 m3

=

521,34 m3 70,55 m2 136,20 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - nutno zateplit fasádu, zabezpečit nosnou konstrukci krovů, vyměnit střešní krytinu Koeficient pro stáří 84 let: s = 1 - 0,005 * 84 = 0,580 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ A

III III I II IV

0,00 0,00 -0,02 0,01 0,04

I III I III II

-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III III

0,00 0,85

č. III

Pi 0,00

12

Index vybavení

IV = (1 +

S Vi) * V13 * 0,600 = 0,485

i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá 7

poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

IV

-0,02

II

-0,10

III

-0,05

VII

0,01

V

0,00

I

0,00

II

0,00

II II

0,00 0,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) stavebně nersrostlé území "kolonie" Předlice 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - v území není zaveden plyn 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci - oddělené území bez občanské vybavenosti na úrovni krajského města 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - územně oddělená část čtvrti Předlice, bez přítomnosti konfliktních skupin 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,865 i=2

Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 296,- Kč/m3 * 0,485 = 1 113,56 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 521,34 m3 * 1 113,56 Kč/m3 * 1,000 * 0,865= 502 170,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1.2. Příslušenství (zastavěná plocha větší než 25 m2) 1.2.1. Kolna 1 8

502 170,02 Kč

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

I

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - IV -0,02 stavebně nersrostlé území "kolonie" Předlice 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - v území není zaveden plyn 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - oddělené území bez občanské vybavenosti na úrovni krajského města 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - územně oddělená část čtvrti II 0,00 Předlice, bez přítomnosti konfliktních skupin 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 9

11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,865 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,865 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,53*3,52 I.NP II.NP 8,53*3,52

[m2] 30,03 30,03

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 30,03 m2 2,35 m 2 30,03 m 2,20 m

Název I.NP II.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor budova 30,03*4,55

=

[m3] 136,64 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

budova Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 136,64 m3 136,64 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

betonové pásy betonové tl. 15 - 30 cm rovné chybí svařované pásy chybí chybí chybí jednoduchá betonová chybí 10

Hodnocení standardu S S S C S C C X C S S C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S C S C C X C S S C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 0,00 8,10 0,00 0,00 0,00 0,00 1,10 8,20 0,00 76,10 0,7610

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,7610 1,1000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 136,64 m3 * 2 171,23 Kč/m3

= =

2 171,23 296 676,87 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 94 = 89,4 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 44 501,53 Kč 0,865 38 493,82 Kč

Kolna 1 - zjištěná cena

=

38 493,82 Kč

1.2.2. Kolna 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 11

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. III

Pi 0,00

I

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - IV -0,02 stavebně nersrostlé území "kolonie" Předlice 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - v území není zaveden plyn 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - oddělené území bez občanské vybavenosti na úrovni krajského města 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - územně oddělená část čtvrti II 0,00 Předlice, bez přítomnosti konfliktních skupin 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,865 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,865

12

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha I.NP. (5,50+4,27)/2*3,62 + (4,27+1,97)/2*7,6 II.NP 41,40

[m2] 41,40 41,40

= =

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 41,40 m2 2,20 m 2 41,40 m 2,10 m

Název I.NP. II.NP Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor část 1 + část 2 (5,5+4,27)/2*3,62*4,5 + (4,27+1,97)/2*7,6*3,87

=

[m3] 171,34 m3


Typ

část 1 + část 2 Obestavěný prostor - celkem:

NP


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu S S S C S C C X C S S C

Provedení

Konstrukce

betonové pásy betonové tl. 15 - 30 cm rovné chybí svařované pásy chybí chybí chybí jednoduchá betonová chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov

Obj. podíl [%] S S S C

7,10 31,80 19,80 7,30 13

Část [%] 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 0,00

5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S C C X C S S C

8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00

8,10 0,00 0,00 0,00 0,00 1,10 8,20 0,00 76,10 0,7610


= * * *

1 250,0,7610 1,1000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 171,34 m3 * 2 171,23 Kč/m3

= =

2 171,23 372 018,55 Kč


* = * =

0,150 55 802,78 Kč 0,865 48 269,40 Kč

Kolna 2 - zjištěná cena

=

48 269,40 Kč

1.2.3. Přístřešek mezi RD a kolnou 1 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 14

č. III

Pi 0,00

I

0,00

3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

III II IV

0,00 0,00 1,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) - IV -0,02 stavebně nesrostlé území "kolonie" Předlice 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - v území není zaveden plyn 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci - oddělené území bez občanské vybavenosti na úrovni krajského města 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - územně oddělená část čtvrti II 0,00 Předlice, bez přítomnosti konfliktních skupin 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,865 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,865 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha I. NP 3,81*1,46

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název

[m2] 5,56

Zastavěná. Konstr. výška 15

plocha 5,56 m2

I. NP

3,05 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I. NP 5,56*3,05

=

[m3] 16,96 m3


Typ

I. NP Obestavěný prostor - celkem:

NP


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Hodnocení standardu C P C X S C C X C C S C

Provedení

Konstrukce

chybí zděné tl. 15 cm chybí svařované pásy chybí chybí chybí chybí dlažba chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl [%] C P C X S C C X C C S C

8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00 16

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 0,00 14,40 0,00 0,00 11,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9,70 0,00

Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

35,30 0,3530


= * * *

1 055,0,3530 1,1000 2,0750

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 16,96 m3 * 850,04 Kč/m3

= =

850,04 14 416,68 Kč


* = * =

0,150 2 162,50 Kč 0,865 1 870,56 Kč

Přístřešek mezi RD a kolnou 1 - zjištěná cena

=

1 870,56 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a zahrada ve funkčním celku s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - pozemek zastavěný hlavní stavbou, vedlejší stavbou a zpevněné plochy

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. III

Pi 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá 17

poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 1,03

I

0,00

IV

-0,02

II

-0,10

III

-0,05

VII

0,01

V

0,00

I

0,00

II

0,00

II II

0,00 0,00

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + S Pi) = 1,000 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) stavebně nersrostlé území "kolonie" Předlice 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - v území není zaveden plyn 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci - oddělené území bez občanské vybavenosti na úrovni krajského města 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí - územně oddělená část čtvrti Předlice, bez přítomnosti konfliktních skupin 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,865 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,865 = 0,865 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 18

Index

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

§ 4 odst. 1

1 620,Název

Typ § 4 odst. 1

Parcelní číslo 698

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 699 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

0,865

Výměra [m2] 180,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 401,30

291,00

1 401,30

Zastavěná plocha zahrada ve funkčním celku s RD - zjištěná cena

=

1 401,30 Cena [Kč] 252 234,407 778,30 660 012,30 660 012,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Okrasné porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * =

407 778,00 291,00 7,00 9 809,09 0,065 637,59 637,59 Kč

REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Předlice čp. 262 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1 1.2.2. Kolna 2 1.2.3. Přístřešek mezi RD a kolnou 1

502 170,- Kč 256 625,50 Kč 321 796,- Kč 12 470,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 093 061,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha zahrada ve funkčním celku s RD

660 012,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

660 012,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné porosty

637,60 Kč 19

3. Ocenění trvalých porostů celkem

637,60 Kč 1 753 711,80 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 753 711,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Předlice čp. 262 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1 1.2.2. Kolna 2 1.2.3. Přístřešek mezi RD a kolnou 1

502 170,- Kč 38 493,80 Kč 48 269,40 Kč 1 870,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

590 803,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha zahrada ve funkčním celku s RD

660 012,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

660 012,30 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Okrasné porosty

637,60 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

637,60 Kč 1 251 453,70 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 251 453,70 Kč

Cena zjištěná dle platného cenového předpisu:

1 251 450,- Kč

slovy: Jedenmiliondvěstěpadesátjednatisícčtyřistapadesát Kč

C.2. ocenit nemovitosti zapsané na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, a uvést cenu obecnou za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné

20

Úvod: Nejdostupnějším a nejčastějším registrem pro cenová porovnání nemovitostí jsou nabídky RK na internetu. V nich se poměrně dobře odráží obecně vnímaná atraktivita lokalit i rozvinutost trhu a nepochybně udávají i informační cenovou úroveň. Zde je však nutné si uvědomit, že inzerované ceny mají charakter cen nabídkových, určených pro pozdější vyjednávání, které zpravidla nebývají v plné výši dosaženy a po určité době od zveřejnění jsou i vícekrát v nabídce korigovány slevami. Naopak, nabízené ceny, které se výrazně odchylují od ekonomické reality, aniž tento fakt reflektují a reagují na něj, nebývají dosaženy vůbec a postupně jsou z nabídky staženy, aniž by došlo k prodeji. Podle ověřených poznatků se skutečně dosažená kupní cena v průměru pohybuje o 10 až 20 % níže než nabídková, byla-li tato v nabídkovém procesu navržena s ohledem na možnosti trhu. V úvodu analýzy aktuální nabídky je možné konstatovat, že na území krajského města Ústí nad Labem bylo ke dni podání posudku nabízeno v celkem 90 rodinných domů, z nichž po zúžení výběru na lokality a objekty s obdobnými charakteristikami (tzn. okrajové části Ústí nad Labem bez statutu čtvrtí se zvýšenou poptávkou po rezidenčním bydlení, malé rodinné domy s malými zahradami, území mimo výskytu sociálně nepřizpůsobivých skupin) bylo ke dni zpracování posudku nabízeno celkem 5 rodinných domů, které znalec vybral pro konečné přímé porovnání (detailní popis viz str. 22 až 26), které se svou velikostí, stářím, technickým stavem, umístěním atp. nejvíce podobají posuzované nemovitosti. Samotné přímé porovnání pak spočívá v tom, že nemovitost (rodinný dům), jejíž obvyklá (tržní) cena má být stanovena, je porovnána s dostatečně velkým souborem obdobných nemovitostí (minimálně pět prvků), které byly v nedávném čase (obvykle se uvažuje s intervalem půl roku) ve stejném, nebo podobném místě za známou cenu prodány, nebo je známá cena, za kterou jsou nabízeny. Vychází se z předpokladu, že mezi souhrnem parametrů nemovitosti (její užitnou hodnotou, atraktivitou, technickým stavem, polohou atd.) a její cenou existuje úměra. Vyčíslením odlišností zmíněných veličin (v posudku jsou k tomu použity koeficienty K1 až K6) je pak vyjádřen vzájemný poměr mezi posuzovanou nemovitostí a jednotlivými srovnávacími objekty a následným výpočtem je pak možné aproximovat předpokládanou dosažitelnou cenu. Konkrétně tak, že známá dosažená cena (resp. cena, o níž se předpokládá, že bude dosažena), té které srovnávací nemovitosti je vydělena celkovým koeficientem odlišnosti (součin koeficientů K1 až K6) a cena takto vypočítaná je cenou, za kterou by měla být prodána oceňovaná nemovitost, pokud by tato byla odvozena od konkrétní srovnávací nemovitosti. Tento postup je proveden u všech srovnávacích nemovitostí a za nejpravděpodobnější výslednou cenu je považován aritmetický průměr všech parciálně určených cen. Takto určená cena se pak může týkat jak měrné jednotky (m3 obestavěného prostoru, m2 podlahové plochy atp.) tak i objektu jako celku. V tomto posudku je zvolen postup, při kterém jsou porovnány nemovitosti (rodinné domy) jako celky což je podle autora tohoto posudku postup správnější. Vztažení ceny k měrné jednotce a následný výpočet celkové ceny jako součin ceny za měrnou jednotku počtem měrných jednotek totiž málo kdy reflektuje specifické intervaly dosažitelných cen v závislosti na velikosti posuzovaného objektu. Například rodinný dům o velikosti podlahové plochy 300 m2 se neprodává za dvojnásobnou cenu rodinného domu o velikosti podlahové plochy 150 m2, důležitější než jejich celková výměra je fakt, že se jedná o objekt s parametry rodinného domu (samostatné bydlení, zahrada, garáž, vedlejší stavby atd.), takže při přepočtu na 1 m2 podlahové plochy jsou rodinné domy o nižší výměře prodávány „dráž“ než domy o vyšší výměře podlahové plochy nebo obestavěného prostoru. Samotné přímé srovnání je provedeno v příloze č.5, ve které jsou specifikovány jednotlivé koeficienty odlišnosti K1 až K6. V souladu s předpoklady uvedenými na této straně výše, jsou ceny nabízených rodinných domů korigovány koeficientem od 0,9 do 0,8. 21

Srovnávací rodinné domy Srovnávací RD č. 1 Komenského Prodej, dům rodinný, 360 m² Celková cena: 1 550 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena k jednání Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 180 m2 Plocha užitná: 360 m2 Plocha podlahová: 360 m2 Plocha pozemku: 250 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Dálnice, Silnice, MHD Popis: Nabízíme k prodeji pěkný dům ve vyhledávané lokalitě vhodný k rekonstrukci podle vlastních představ. Dům je částečně podsklepený, v původním stavu, okna dřevěná. V přízemí 3 pokoje s kuchyní, vana a wc, v patře 3 pokoje, místnost pro kuchyň , vana a wc. V pokroví lze vybudovat další místnosti. Dům lze využít jako dvougenerační, nebo prostorné bydlení pro větší rodinu. Vytápění kotlem na tuhá paliva.Velmi pěkná a klidná lokalita s velmi dobrou dostupností do centra. Financování zajistíme. Sdílet: Vytisknout Nahlásit chybu Kontaktovat prodejce

Adresa: Komenského, Ústí nad Labem - Předlice Datum aktualizace: 26.05.2014 ID zakázky: 024-N01349 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Rohový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový RE/MAX Vision Mírové náměstí 109/33, 40001 Ústí nad Labem

· · ·

22

Petra Antoličová Mobil: +420 739 500 527 [email protected]

Srovnávací RD č. 2 Černá cesta Topení: Lokální elektrické

Prodej, dům rodinný, 108 m² Celková cena: 2 800 000 Kč za nemovitost

Telekomunikace: Kabelová televize Energetická náročnost budovy: Třída C Úsporná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 104,0 kWh/m2za rok Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje Výhradní prodej bungalovu, bezbariérový přístup, dřevostavba, ekologické bydlení i pro alergiky, energetická úspora. Dům na vlastním pozemku. Prodává se s krbem a kuch. koutem s kuchyňskou linkou vč.zabudovaných spotřebičů. Bungalov se skládá ze 4 místností, koupelna s WC, obývacím pokojem propojený s kuchyní a jídelním koutem s přímým vstupem na terasu a zahradu. Vytápění el. kotlem a krbem. V OP, kuchyni je PVC, v předsíni a koupelně je dlažba. Na pozemku je příprava pro posezení s grilem. . Pozemek je s části rovinný a mírně svažitý. Umístění pozemku: cca 300m od vedlejší silnice v klidné zóně v zahrádkářské oblasti. K hl.komunikaci asi 800 m, pozemek je mimo záplavovou oblast. Spojení do města MHD 3 min chůze. Satelitní TV, bezdrátový vysokorychlostní internet (wifi). Veškerá dokumentace k nahlédnutí. Více info k doptání. Ev. číslo: 548193. Zavřít Sdílet: Vytisknout Nahlásit chybu Kontaktovat prodejce

· Helena Dlouhá · Telefon: 775 222 382 · Mobil: 775 222 382 · [email protected] Dotaz prodejci Dumrealit.cz Václavák

Adresa: Černá cesta, Ústí nad Labem - Klíše Datum aktualizace: 30.05.2014 ID zakázky: 548807 Budova: Dřevěná Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 120 m2 Plocha užitná: 108 m2 Plocha podlahová: 108 m2 Plocha pozemku: 1 169 m2 Terasa: Ano Parkovací stání: 5x

Václavské náměstí 846/1, 11000 Praha

23

Srovnávací RD č. 3 Jungmannova Plocha zahrady: 78 m2 Sklep: Ano Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus


Popis: Nabízíme k prodeji řadový rodinný dům se zahrádkou o velikosti 6+1 v Krásném Březně v Ústí nad Labem v ulici Jungmannova. Zastavěná plocha i se zahrádkou činí 141m2. Dům má 3 NP a je po rekonstrukci z let 1999 a 2008 – schodiště – dlažba a mnichovská omítka, nová koupelna i kuchyně s dlažbou a obklady, plastová okna, nové rozvody vody, odpadů i elektřiny. Dům je připojen na veřejnou kanalizaci, voda - řad, nové ÚT na plyn, ohřev teplé vody – bojler + plyn. Dům je celý podsklepen, s velkou půdou - možnost vestavby. V 1.NP se nachází chodba, dva pokoje – jeden se vstupem na zahrádku a WC, ve 2.NP jsou 2 místnosti, koupelna, kuchyně + WC. Ve 3.NP jsou dva pokoje a prostorná půda. Nemovitost se nachází v klidném prostředí se zelení, 3km od centra města. Velmi dobré spojení MHD s centrem ÚL –5min., obchody, škola, školka, lékař v místě. Výhodná nabídka, při rychlém jednání po dohodě možná sleva. ... Celý popis Sdílet: Vytisknout Nahlásit chybu Kontaktovat prodejce

· Lada Vojtíšková · Mobil: 724 237 724 · [email protected] Dotaz prodejci

Adresa: Jungmannova, Ústí nad Labem - Krásné Březno Datum aktualizace: 02.06.2014 ID zakázky: N00196 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 63 m2 Plocha užitná: 150 m2 Plocha pozemku: 141 m2

CH.S.M., spol. s r.o. Pařížská 1258/18, 40001 Ústí nad Labem Podrobnosti o společnosti »

24

Srovnávací RD č. 4 Mojžíř, ulice Hlavní Prodej, dům rodinný, 120 m² Celková cena: 1 380 000 Kč za nemovitost

Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu, který prošel částečnou rekonstrukcí. Nová dřevěná okna, obnova střechy před několika lety. V některých místnostech položena dlažba, udělány nové štuky. V přízemí domu je vstupní veranda, chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, WC a koupelna ( jsou odděleny), kotelna a technická místnost ( dílna, pracovna). Do patra vede dřevěné schodiště. v patře jsou tři menší obytné místnosti. Čtvrtý pokoj lze vybudovat v místě nad koupelnou a kotelnou. Další podlaží tvoří půdní prostory. Dům je vytápěný plynovým kotlem s rozvody ústředního topení. ohřev vody je plynovým bojlerem. Dům je napojen na vodovodní řád, svod odpadních vod je do kanalizace. Do domu je přivedena tel. přípojka, zaveden internet. V zadní části domu je prostorná stodola. Součástí prodeje je zahrada o výměře 314 m². Další navazující zahradu lze odkoupit od obce, nebo zahradu užívat v pronájmu. Možné zprostředkování zajištění hypotéčního úvěru je samozřejmostí. Na domě neváznou žádná zástavní, smluvní a exekuční práva. Ev. číslo: 543048. Celý popis Sdílet: Vytisknout Nahlásit chybu Kontaktovat prodejce

· services1 dumrealit · Mobil: 725 804 303 · [email protected] Dotaz prodejci

Adresa: Hlavní, Ústí nad Labem - Mojžíř Datum aktualizace: 14.05.2014 ID zakázky: 543662 Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 105 m2 Plocha užitná: 120 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 314 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: 1x Topení: Ústřední plynové Telekomunikace: Telefon, Internet

Dumrealit.cz Services Teplická 1190/47, 40502 Děčín Podrobnosti o společnosti »

25

Srovnávací RD č. 5 Střekov, ulice Slunečná Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová


Popis: Nabízíme vám k prodeji samostatně stojící patrový rodinný dům s dispozičním řešením 3+1 s garáží se zastavěnou plochou 98 m2 na vlastním pozemku o celkové výměře 420 m2 v Ústí nad Labem Střekov na ulici Slunečná. Dům je podsklepený. Nachází se zde technická místnost s úsporným elektrickým kotlem. Možnost vytápění domu i pomocí kamen na dřevo. Před vstupem do domu je zasklená veranda s příjemným posezením s výhledem do okolí se spoustou zeleně. Kolem domu je terasovitá zahrada s upraveným travnatým porostem a kolnou. Vzhledem k atraktivitě lokality doporučujeme ke koupi. Nabízíme vám financování naším smluvním partnerem.

NON-STOP linka pro zákazníky - pobočka pro Ústecký kraj · Telefon: +420 776 894 479 · Mobil: +420 775 890 819 · [email protected] Dotaz prodejci ·

Best Way, s.r.o. Kaprova 42/14, 11000 Praha Adresa: Slunečná, Ústí nad Labem - Ústí nad Labem-Střekov Datum aktualizace: 09.05.2014 ID zakázky: N299 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 98 m2 Plocha užitná: 70 m2 Plocha podlahová: 70 m2 Plocha pozemku: 70 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit 26

Odhad obvyklé (obecné, tržní ceny) zjištěný analýzou trhu

1 029 480,- Kč

slovy: jedenmiliondvacetdevěttisícčtyřistaosmdesát Kč (viz

příloha č. 5)

C.3. ocenit cenu práv a závad a nájemních práv pokud na nemovitosti zapsané na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, váznou Úvod: Povinný, Karel Kříž, umožnil znalci pořídit fotokopii (ofotit) nedatované nájemní smlouvy (viz příloha č.4 ), kterou „pronajímá rodinný dům na adrese Komenského 39, Ústí nad Labem 400 11“ za sjednané holé nájemné 4000,-Kč nájemci Michaele Wernerové (dřívější manželka povinného). Zároveň znalci umožnil pořídit fotokopii (ofotit) rozsudku (viz příloha č. 3) o úpravě výchovy a výživy nezletilých dětí Michaely a Tobiáše Karla, ve kterém je konstatováno, že rodina matky (Michaela Wernerová), které byly nezletilé děti svěřeny do péče, „žije v rodinném domě, který patří otci dětí (povinný Karel Kříž) a zde obývají bytovou jednotku o velikosti 4+1“. Je nepochybné, že samotná forma výše uvedené nájemní smlouvy vypovídá o právní neprofesionalitě jejich tvůrců, po obsahové stránce je pak nejasné minimálně to, k jakému období se sjednané nájemné váže (měsíc, kvartál, rok?), předmět nájmu není jasně vyspecifikován (jedná se samotný rodinný dům, nebo i o jeho příslušenství a pozemek zahrady?) atd. Nicméně znalec v žádném případě nemůže vynášet závěry o platnosti, či (relativní, absolutní) neplatnosti této smlouvy, to přísluší výhradně soudu. K samotné výši sjednaného nájemného (z údajů zjištěných při zaměření objektu toto činí cca 45 Kč/m2) pak lze konstatovat, že není v hrubém rozporu s výší nájemného v čase a místě obvyklém (sám autor tohoto posudku bydlí v nájemním bytě o výměře přes 100 m2 v centru města v jedné z nejvyhledávanějších městských čtvrtí v cihlové budově z roku 1935 po částečné rekonstrukci, kde nájemné dohodnuté mezi nájemcem a pronajímatelem po skončení regulace činí 50 Kč/m2). Je tedy nutné uvažovat i s tím, že výše uvedená nájemní smlouva je platná a nájemce bude trvat na jejím plnění. V tomto případě je pak dále nutné uvažovat s tím, že smlouva je uzavřená na dobu neurčitou (při absenci doby nájmu se dle § 686 odst. 2 starého OZ jedná o smlouvu na dobu neurčitou), lze ji jen velmi obtížně vypovědět a předmětem nájmu jsou všechny nemovitosti zapsané na LV č. 49. (I v případě, že by tomu tak nebylo, nelze si reálně představit nějaký užitek, který by vlastník nemovitostí zapsaných na LV č. 49 z nich měl v případě, že by nemohl užívat RD čp. 262.) Za předpokladu platnosti výše uvedené nájemní smlouvy by tak potenciální kupec mohl uvažovat pouze s výnosem, který lze ze sjednaného nájemného získat, a za nemovitosti by byl ochoten zaplatit pouze cenu výnosovou. Tuto cenu lze odhadnout na základě vztahu: CV = N/p * 100 kde 27

CV…. cena určená výnosovým způsobem N…… roční upravené nájemné p……..míra kapitalizace v procentech Pro potřeby tohoto posudku uvažovány odpočty nákladů z celkových výnosů v souladu s vyhláškou MF ČR č. 441/2013 Sb. ve výši 40% celkového ročního nájemného a míra kapitalizace pak jako průměr mezi mírou kapitalizace uvedenou v příloze č. 22 této vyhlášky pro bytové domy typové (5,5%) a bytové domy netypové (4,5%). Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m2] Nemovitosti na LV č. 49 Výnosy celkem

Nájemné [Kč/m2]

celek

Nájemné [Kč/měsíc] 4 000,00

Výnos [Kč] 48 000,00 48 000,40

Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

48 000,00 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 48 000,00 * 40 % Roční upravené nájemné Míra kapitalizace 5,00 %

= /

19 200,00 Kč 28 800,00 Kč 5,00 %

Cena obvyklá při uvažování práv z nájemní smlouvy

=

576 000,00 Kč

slovy: pětsetsedmdesátšesttisíc Kč

D. Závěr Na základě provedených zjištění a výpočtů jsem dospěl k závěru, že: I. Cena nemovitostí, zapsaných na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, zjištěná dle cenových předpisů platných ke dni ocení, činí

1 251 450,- Kč (jedenmiliondvěstěpadesátjednatisícčtyřistapadesát Kč) II. Cena obvyklá (obecná, tržní) nemovitostí, zapsaných na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, zjištěná analýzou trhu ke dni ocení, činí

1 029 450,- Kč ( jedenmiliondvacetdevěttisícčtyřistaosmdesát Kč) III. Cena obvyklá (obecná, tržní) nemovitostí, zapsaných na LV č. 49, v katastrálním území Předlice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký

28

kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, při uvažování práv z nájemní smlouvy ke dni ocení činí

576 000,- Kč ( pětsetsedmdesátšesttisíc Kč) V Ústí nad Labem, dne 8. června 2014 Vypracoval: Ing. Vladimír Provazník

Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí n.L. z 15.12.1992, zn. Spr. 5701/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 189-05/14 znal. deníku. Znalečné a náhrady nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

Přílohy: 1.

2. 3. 4. 5. 6.

Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 02.06.2014 pro okres Ústí nad Labem, obec Ústí nad Labem, katastrální území Předlice, List vlastnictví 49. Nemovitosti zde evidované jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem (4 str.) Výřez snímku pozemkové mapy pro k.ú Předlice s oceňovanými nemovitostmi Rozsudek ve věci péče o nezletilou Michaelu Křížovou a nezletilého Tobiáše Karla Kříže o úpravu výchovy a výživy (4 str.) Nájemní smlouva o nájmu rodinného domu na adrese Komenského 39 Ústí nad Labem 400 04 o obytných místnostech, které činí 72 m2 a to ode dne 1. října 2011 Odvození ceny oceňovaného objektu Předlice čp. 262 komparací se srovnávacími objekty Fotodokumentace (2 str.)

29

14

Recommend Documents