č.vyhotovení : 1
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4963/201/14 o ceně budovy bez č.p. postavené na pozemku St.18/3, budovy bez č.p. postavené na pozemku St.18/4 a budovy bez č.p. postavené na pozemku St. 18/5 v obci Tursko, k.ú. Tursko
Objednavatel posudku:
EURODRAŽBY.CZ,a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval:
Ing.Petra Jechová Vondroušova 1209 163 00 Praha 6
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014.
Oceněno ke dni:
22.července 2014
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu a přílohy. V Praze, dne 22.července 2014
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňované nemovitosti se nalézají na Čestmírově náměstí v obci Tursko a jsou součástí bývalého zemědělského areálu. Jsou přístupné přes nádvoří přes pozemek St.18/1, ke kterému je zřízeno věcné břemeno (právo průchodu a průjezdu). Celý areál je přístupný ze zpevněné komunikace přes pozemek parc.č. 518/2 - silnice, vlastnictví Středočeský kraj. Nemovitosti jsou tvořeny třemi skladovými budovami bez č.p., postavenými na pozemcích St.18/3, St.18/4 a St.18/5 v obci Tursko, k.ú. Tursko. Pozemky nejsou předmětem ocenění, jsou ve vlastnictví CR. Všechny tři budovy jsou užívány ke skladování. Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dle spolumajitele nemovitosti byl původně zemědělský areál postaven kolem roku 1937. Oceňované stavby byly postaveny kolem roku 1970. V letech 2000 - 2003 byla provedena částečná rekonstrukce těchto staveb. Nemovitosti jsou pronajaty za 25.000,-Kč/rok. Inženýrské sítě přivedené do objektů byly provedeny na vlastní náklady nájemce. Nemovitost má omezení vlastnických práv : - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny,a.s. Toto zástavní právo není zahrnuto do ceny obvyklé. - Nařízení exekuce Věcní břemeno zapsané na LV č. 992 je zřízeno ve prospěch majitelů staveb. Obec Tursko leží v okrese Praha - západ, na trase Hl.m.Praha a Kralupy nad Vltavou a má rozlohu katastru 897 ha. Hlavní město Praha, kde je veškerá infrastruktura je vzdáleno od obce cca 19 km, Kralupy nad Vltavou cca 5 km. Lokalita, centrum obce, ve které se nemovitosti nacházejí je ke skladování, administrativě či lehké výrobě vhodná. V obci je základní škola, obecní úřad, nákupní středisko, pošta, zdravotní středisko apod. Dopravní spojení s okolím je možné pražskou příměstskou autobusovou dopravou nebo dopravou vlastní.
1.2 Podklady pro vypracování posudku
Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Tursko, list vlastnictví č.992 vyhotovený dálkovým přístupem dne 4.4.2014 Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem Údaje z realitních kanceláří Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 22.07.2014 za přítomnosti pana Ing.Hesse
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 992 pro k.ú. Tursko, obec Tursko zapsána společnost: MS Composit s.r.o. v likvidaci Čestmírovo náměstí 37 252 65 Tursko
-2-
1.4 Přílohy posudku LV Fotodokumentace Katatsrální mapa Mapa oblasti
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Pronajatá stavba Oceněno podle § 31, 32, přílohy č.23 vyhlášky.
2.1.1 Budova bez č.p.na pozemku St.18/5 Oceněno podle § 12, přílohy č.8 vyhlášky. 2.1.1.1 Popis Jedná se o budovu přistavěnou k původní stavbě stodoly. Budova je přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou. Dříve byla využívána jako sklad LTO. Přístup je možný přes stodolu nebo přes budovy postavené na St.18/3 a 18/4. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné zdivo cihelné, střecha pultová, střešní krytina z vlnitého plechu. Krytina je ve špatném stavu a do objektu zatéká. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech. V budově je proveden podhled z polystyrenu. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní vápenné cementové. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné náplňové do ocelových zárubní. Podlahy betonové, podlahové krytiny PVC. Vytápění je zde možné pouze elektrickými přímotopy. Je zde zavedena pouze elektřina. Dle sdělení spolumajitele nemovitosti byla budova postavena v roce 1970. V letech 2000 2003 zde proběhla částečná rekonstrukce - podlahové krytiny, zateplení stropní konstrukce. Dispoziční řešení: 1.NP - sklad, místnost 2.1.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: 46.21.13.2.1 Typ podle účelu užití: S - budovy pro skladování a manipulaci Druh konstrukce: Zděné 2.1.1.3 Obestavěný prostor 1.NP (8.25*11.85+3.10*6.75)*((4.70+ 5.20)/2) 2.1.1.4 Podlaží Ozn.
Zastavěná plocha
Světlá výška
=
587.50 m3
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1 - 1.NP
(8.25*11.85+3.10*6.75) 118.69 m2 0.00 m
-3-
2.70 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 118.69 m2 a prům.výška podlaží je 2.70 m. 2.1.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
5. 6. 10. 12. 17. 25.
Krytiny střech podstandard Klempířské konstrukce podstandard Schody chybí Vrata chybí Bleskosvod chybí Ostatní chybí
0.02900
100%
-0.029
0.00700
100%
-0.007
0.01800
100%
-0.018*1.852
0.03000
100%
-0.03*1.852
0.00400
100%
-0.004*1.852
0.05200
100%
-0.052*1.852 ________________________________________________
-0.22861 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.22861) = 0.8766 2.1.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 44 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 55%. 2.1.1.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
2
-0.03
1
-0.03
3
0.00
2
0.00
4
1.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + -0.06) x 1 = 0.940
-0.06
2.1.1.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, skl.,dopr.,spoje) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku -4-
1
0.45
2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost polohy z hlediska komerční využ. Výhodná 7. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
2
0.00
1
-0.03
2
0.01
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává
-0.02
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 0.45 = 0.441 2.1.1.9 Výpočet ceny objektu (§ 12 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 118.69 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.70 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.940 x 0.441
= Kč
2.231,x 0.9390 x 0.9756 x 1.0778 x 0.8766 x 0.8000 x 2.0670 x 0.4145
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 587.50 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 55% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.323,52 777.568,777.568,427.662,40 349.905,60
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova bez č.p.na pozemku St.18/5
Cena celkem Kč
349.906,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.2 Budova bez č.p.na pozemku St.18/4 Oceněno podle § 12, přílohy č.8 vyhlášky. 2.1.2.1 Popis Jedná se o budovu přistavěnou k původní stavbě stodoly, přístupnou ze dvora. Budova má V části polozapuštěný suterén a jedno nadzemní podlaží, v části je pouze přízemní. Dříve se jednalo o objekt kotelny. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce z prefabrikovaných panelů v ocelových rámech, střecha plochá, střešní krytina živičná, místy poškozená. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní fasáda byla zateplena v letech 2000 - 2003, chybí však finální vrstva. Fasáda je místy porušená,
-5-
zejména okolo oken. Stropy keramické tvarovky Hurdis do ocelových I profilů, okna plastová, dveře do ocelových zárubní. Podlahy betonové, podlahové krytiny PVC a textilie. Mezi podlažími je dřevěné jednoduché schodiště, do suterénu ocelové. Vytápění je ústřední teplovodní tepelným čerpadlem, které je ve vlastnictví nájemce. Je zde zavedena pouze elektřina. Dle sdělení spolumajitele nemovitosti byla budova postavena v roce 1970. V letech 2000 2003 zde proběhla částečná rekonstrukce - podlahové krytiny, zateplení fasády, podlahové krytiny. Dispoziční řešení : 1.PP - sklad 1.NP - 2 x sklad (1 sklad je přístupný z budovy postavené na St. 18/3) 2.1.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1252 SKP: 46.21.13.2.1 Typ podle účelu užití: S - budovy pro skladování a manipulaci Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.2.3 Obestavěný prostor 1.PP 8.40*5.60*2.45 1.NP (8.40*6.40*2.45)+(7.20*6.40)*4.30
115.25 m3 329.86 m3
= =
_________________________________________ 3
celkem =
2.1.2.4 Podlaží Ozn.
Zastavěná plocha
Světlá výška
445.10 m
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1 - 1.NP 1 - 1.PP
(8.40*6.10+7.20*6.10) 95.16 m2 0.00 m 8.40*5.60 47.04 m2 0.00 m
3.13 m 2.45 m
Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 71.10 m2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. 2.1.2.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
5. 6. 8. 12. 25.
Krytiny střech podstandard Klempířské konstrukce podstandard Úpravy vnějších povrchů podstandard Vrata chybí Ostatní chybí
0.02900
100%
-0.029
0.00700
100%
-0.007
0.02900
100%
-0.029
0.03000
100%
-0.03*1.852
0.05200
100%
-0.052*1.852 ________________________________________________
-0.21686 -6-
K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.21686) = 0.8829 2.1.2.6 Opotřebení stavby Při stáří 44 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 55%. 2.1.2.7 Výpočet ceny objektu (§ 12 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 71.10 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.90 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.940 x 0.441
= Kč
2.231,x 1.0370 x 1.0128 x 1.0241 x 0.8829 x 0.8000 x 2.0670 x 0.4145
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 445.10 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 55% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.452,15 646.351,97 646.351,97 355.493,58 290.858,39
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova bez č.p.na pozemku St.18/4
Cena celkem Kč
290.858,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.3 Budova bez č.p.na pozemku St.18/3 Oceněno podle § 12, přílohy č.8 vyhlášky. 2.1.3.1 Popis Jedná se o přízemní budovu navazující na stavbu skladu na St. 18/4. Budova je přístupná ze dvora. Dříve se jednalo o administrativní budovu. Základy betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti, nosné konstrukce z prefabrikovaných panelů v ocelových rámech a zděné, střecha plochá, střešní krytina živičná. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní vápenné cementové. Stropy s rovným omítaným podhledem, okna dřevěná zdvojená, dveře do ocelových zárubní. Podlahy betonové, podlahové krytiny PVC. Vytápění je ústřední teplovodní tepelným čerpadlem, které je ve vlastnictví nájemce. Je zde zavedena pouze elektřina. Dle sdělení spolumajitele nemovitosti byla budova postavena v roce 1970. V letech 2000 2003 zde proběhla částečná rekonstrukce - podlahové krytiny, vytápění, soc.zaříz. Dispoziční řešení : 1.NP - sklad v sousední budově, chodba, 4 x sklad, WC 2.1.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1252
-7-
SKP: 46.21.13.2.1 Typ podle účelu užití: S - budovy pro skladování a manipulaci Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných 2.1.3.3 Obestavěný prostor 1.NP (13.40*6.40)*3.00
257.28 m3
=
2.1.3.4 Podlaží Zastavěná plocha
Ozn.
Světlá výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1 - 1.NP
(13.40*6.40) 85.76 m2
0.00 m
3.00 m
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 85.76 m2 a prům.výška podlaží je 3.00 m. 2.1.3.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
6. 8. 10. 12. 25.
Klempířské konstrukce podstandard Úpravy vnějších povrchů podstandard Schody chybí Vrata chybí Ostatní chybí
0.00700
100%
-0.007
0.02900
100%
-0.029
0.01800
100%
-0.018*1.852
0.03000
100%
-0.03*1.852
0.05200
100%
-0.052*1.852 ________________________________________________
-0.2212 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.2212) = 0.8806 2.1.3.6 Opotřebení stavby Při stáří 44 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 55%. 2.1.3.7 Výpočet ceny objektu (§ 12 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 85.76 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.00 m PV) + 0.30 >= 0.60
-8-
= Kč
2.231,x 1.0370 x 0.9970 x 1.0000
K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 0.940 x 0.441
x 0.8806 x 0.8000 x 2.0670 x 0.4145 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 257.28 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 55% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
1.392,22 358.190,36 358.190,36 197.004,70 161.185,66
_______________________________________________________________________________________________________________
Budova bez č.p.na pozemku St.18/3
Cena celkem Kč
161.186,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.1.4 Výměry a nájemné Prostor
Rozměry
Plocha Nájem za m2
Nájemné Kč/rok
_______________________________________________________________________________________________________________
Sklad 1 Sklad 2 Sklad 3
7.80*11.40+2.70*6.30 7.80*5.00+8.30*5.40+ 4.45*5.40 1.5*5.80+2*5.9*2.80+2* 4.50*2.80
105.93
600.00
63558.00
107.85
600.00
64710.00
66.94
600.00
40164.00
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha a nájemné celkem
280.72 m
168432.00
2.1.5 Rekapitulace cen bez vlivu pp _______________________________________________________________________________________________________________
vč.opotřebení
Objekt
bez opotřebení
_______________________________________________________________________________________________________________
%XS8%Budova bez č.p.na pozemku St.18/5 844.165,%XS8%Budova bez č.p.na pozemku St.18/4 701.708,%XS8%Budova bez č.p.na pozemku St.18/3 388.867,-
1.875.923,1.559.350,864.149,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková cena bez vlivu pp
1.934.740,-
4.299.422,-
2.1.6 Výpočet ceny souboru objektů (§ 31, 32 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena stavby zjištěná nákladovým způsobem (CN) Pozemek - zastavěná plocha stavbou (Pzp)
= Kč = Kč
1.934.740,0,-
Výpočet ceny výnosovým způsobem: Výpočet ročního upraveného nájemného (N): Roční nájemné (příjmy) Snížení o 40% Roční nájem z pozemku Roční výše nákladů celkem 54,84% příjmů Korekce nákladů na max. 50% roč. nájemného Upravená výše ročních nákladů
= Kč - Kč - Kč = Kč - Kč = Kč
168.432,67.372,80 25.000,92.372,80 8.156,80 84.216,-
_________________________________________
Výsledné roční upravené nájemné činí (N) Míra kapitalizace p = 6% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem, CV = N/p x 100
-9-
= Kč
84.216,-
= Kč
1.403.600,-
R = |CV - CN| = | 1.403.600,- - 1.934.740,- | Celková cena pro skupinu D = CV + 0.10 x R = = 1.403.600,- + 0.10 x 531.140,-
= Kč
1.456.714,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pronajatá stavba
Cena celkem Kč
1.456.714,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3. REKAPITULACE 1) Pronajatá stavba
1.456.714,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
1.456.714,- Kč 1.456.710,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliončtyřistapadesátšesttisícsedmsetdeset Kč V Praze, dne 22.července 2014 .................... vypracoval
- 10 -
4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob (§ 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob (§ 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob (§ 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí.
4.1 Věcná hodnota - administrativní bez pp 4.1.1 Zjištěná cena Poř.číslo Název
Cena bez Kp
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3.
Budova bez č.p.na pozemku St.18/5 Budova bez č.p.na pozemku St.18/4 Budova bez č.p.na pozemku St.18/3
844165.00 701708.00 388867.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem zjištěná cena bez Kp
1934740.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Věcná hodnota - administrativní bez pp
Cena celkem Kč
1.934.740,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.2 Výnosová hodnota (Jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti ). Výnosová metoda je součtem všech čistých budoucích příjmů z nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny ( diskontovány ) na současnou hodnotu. Příjem z nemovitosti je počítán z nájemného, ze kterého by bylo možno reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu všech pronajímatelných prostor nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, tzn. stavby včetně pozemku a staveb tvořících příslušenství. 4.2.1 Výměry a nájemné Prostor
Plocha Nájem za m2
Nájemné Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Sklad 1 Sklad 2 Sklad 3
105.93 107.85 66.94
600.00 600.00 600.00
63558.00 64710.00 40164.00
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha a nájemné celkem
280.72 m
168432.00
4.2.2 Výpočet _______________________________________________________________________________________________________________
Roční nájemné (příjmy) Snížení o 40%
= Kč - Kč - 11 -
168.432,67.372,80
Roční nájem z pozemku Roční výše nákladů celkem 54,84% příjmů Korekce nákladů na max. 50% roč. nájemného Upravená výše ročních nákladů
- Kč = Kč - Kč = Kč
25.000,92.372,80 8.156,80 84.216,-
_________________________________________
Výsledné roční upravené nájemné činí (N) Míra kapitalizace p = 8% Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem
= Kč
84.216,-
= Kč
1.052.700,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Pronajatá stavba
Cena celkem Kč
1.050.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4.3 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické „mantinely“, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění nebyla známa prodejní cena nemovitostí. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z www.reality.cz bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně:
Prodej, výrobní hala, prostor, 751 m² , Holubice (okres Praha-západ), OV Celková cena: 5 990 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 7 976 Kč za m² Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 751 m2 Plocha pozemku: 4 695 m2 Parkování: Ano Voda: Dálkový vodovod / Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace /Elektřina: 400V Prodej skladového a výrobního areálu - zastavěná plocha 751 m2 na ploše stavebního pozemku 4.695 m2. V objektu se dříve vyráběla zámková dlažba, proto jsou všude zpevněné a vyztužené podlahy. Sousední objekty stejného typu jsou přestavěny na řadové rodinné domy. Zajímavá investice. Hranice Prahy 7 km, PID směr metro Dejvická.
- 12 -
Prodej zemědělského objektu, 1000m2 , Nad Studánkou, Tursko Celková cena: 9 950 000 Kč za nemovitost včetně provize Zastavěná plocha:1000 m2 Plocha pozemku:2830 m2 Téměř kompletně zrekonstruovaný statek o zastavěné ploše cca 1.000 m2 s mnoha hospodářskými budovami jako jsou dílny, chlévy, garáže a stodola, která je jediná před rekonstrukcí, je nabízen k bydlení i k podnikání jakéhokoli druhu. Obytná část má 180 m2 a skládá se z kuchyně, velkorysého obývacího pokoje s krbem, dvou ložnic, dvou koupelen s vanou a sprchovým koutem a tří toalet. Další rozšíření je možné cca o dalších více než 150 m2 v půdních prostorách, které jsou k přestavbě připraveny. Součástí je též prostorná černá kuchyň. Příjemné posezení nabízí pergola před domem. Velké nádvoří 1.000 m2 a dvě zahrady cca 800 m2 nabízejí mnoho možností využití. V domě je používána obecní voda a odpady jsou svedeny do kanalizace. K dispozici elektřina 230/400 V. Teplo zajišťuje elektrický kotel a teplou vodu bojler. Plynová přípojka je zavedena na pozemek. V domě je UPC. Spojení s Prahou zajišťuje autobus v pravidelných intervalech.
Prodej, výrobní hala, prostor, 867 m² , Vodárenská, Kralupy nad Vltavou - Lobeček Celková cena: 9 800 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 11 303 Kč za m² Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Rušná část obce Podlaží počet: 1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 867 m2 Užitná plocha: 867 m2 Plocha pozemku: 1 574 m2 Parkování: 15x Voda: Dálkový vodovod / Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit Elektřina: 230V, 400V Prodej komerčního areálu na pozemcích 1574m2 s funkčním komplexem výrobních hal ve strategické lokalitě města Kralupy n.Vltavou u Prahy. Nabízíme k prodeji komerční objekt k podnikání v Kralupech nad Vltavou, region Mělník Areál je komplex přízemních provozně navazujících objektů uspořádaných do tvaru písmene U. Prostor vymezený okolními cihlovými budovami slouží jako parkoviště a pro manipulaci. Pět funkčních a plně vybavených hal bylo vybudováno v letech 1997 a 2004. Administrativní část tvoří tři kanceláře a zázemí pro 24 zaměstnanců - koupelny, sociální zařízení, šatny, jídelnu s vybavením. Kancelář vedení umožňuje vizuální propojení do výrobní haly a z ní vstup do chodby, z níž je přístupný sklep a další dvě haly. Výrobní část se dále sestává ze třech dílen. Komplex má zastavěnou plochu 867m2 a stojí na pozemku o rozloze 1574 m2. Všechny haly mají bezbariérový přístup, jsou průchozí a výška stropů je 4m. Haly jsou světlé, pod protipožární
- 13 -
ocelovou sherovou střechou se světlíky se svislou prosklenou plochou jsou nainstalovány v největší z hal nehlučné klimatizační jednotky o výkonu 60kW. Podlahy tvoří zátěžová dlažba pro VZV, plovoucí a beton. Výjezdy z hal jsou opatřeny vraty s elektrickým ovládáním. Na halu navazuje otevřený přístřešek o ploše 70m2 a výšce 4m pro manipulaci. Objekt je zateplen, částečně podsklepen a je vytápěn plynovým kotlem, který je umístěn v 1. PP. Dvůr se zámkovou dlažbou 60x50m2 má parkovací plochu pro 15 osobních automobilů a udržovanou předzahrádku 20x10m2 navazující na otevřený přístřešek. Objekt je střežen, oplocen, situován ve strategické lokalitě u komunikace. Nachází se v okrajové průmyslové části města, sousedí s autoservisem, restaurací, benzinovou pumpou s myčkou, soukromými firmami, přímo u hl. silnice na výjezdu z města. Nájezd na R8 10 minut, Praha Letňany 20 minut. Dle ÚP obce je objekt určen pro nízko zátěžový provoz Objekt
UP
Pozemek
Celk.
Koef.vybav.
Koef.polohy.
Koef.poz.
číslo
m2
m2
cena Kč
0,80-1,20
0,80-1,20
0,80-1,20
Zdroj RK, prod.c
Cena/UP Kč
1
751
4695
5 990 000
1,03
1,02
0,50
0,90
3 788
2
1000
2830
9 950 000
0,80
1,00
0,50
0,90
3 616
3
867
1574
9 800 000
0,80
0,80
0,50
0,90
3 286
1,00
3 563
bez pozemku Oceňovaná nemovitost Sklady
280,72
0
1 000 205
1,00
1,00
1,00
4.4 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.Z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná „tržní“ cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek „obecná“ vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. 4.4.1 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem _______________________________________________________________________________________________________________
Cena zjištěná podle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce
= Kč = Kč = Kč = Kč
1.456.714,1.934.740,1.050.000,1.000.000,-
= Kč
1.000.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad
Cena celkem Kč
1.000.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
- 14 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) 2) Výnosová hodnota 4) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1.934.740,- Kč 1.050.000,- Kč 1.000.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu
1.000.000,- Kč
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilion Kč V Praze, dne 22.července 2014 .................... vypracoval
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30.11.1995, č.j.Spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4963/201/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace.
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
Budova na St.18/4
Budova na St.18/3
Budova na St.18/5 (zadní pohled)
Vnitřní prostory budovy na St. 18/5
- 22 -
Vnitřní prostory budována St. 18/4
Vnitřní prostory budovy na St. 18/3
- 23 -
- 24 -
- 25 -
