ODBORNÝ POSUDEK č. 2376/16/14 o ceně nemovité věci stavby objektu bydlení č.p. 70, pozemku p.č.st. 346, pozemku p.č. 5108, p.č. 5109, p.č. 5110, vše umístěné v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsané u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště v Rychnově nad Kněžnou na LV č. 204
Objednatel odborného posudku:
JUDr. Taťána Macková, soudní exekutorka Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí J.M.Marků 92 56301 Lanškroun
Účel odborného posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 15.1.2014 odborný posudek vypracoval : Ing. Rudolf Junger Terezy Novákové 570 01 Litomyšl telefon: 461 612 788, 461 612 789 e-mail:
[email protected] Odborný posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 22 stran příloh, celkem 44 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Litomyšli 6.2.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovité věci stavby objektu bydlení č.p. 70, pozemku p.č.st. 346, pozemku p.č. 5108, p.č. 5109, p.č. 5110, vše umístěné v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou, zapsané u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště v Rychnově nad Kněžnou na LV č. 204.
2. Základní informace objekt bydlení č.p. 70 Bartošovice v Orlických horách 517 61 Bartošovice v Orlických horách Kraj: Královéhradecký Okres: Rychnov nad Kněžnou Obec: Bartošovice v Orlických horách Katastrální území: Bartošovice v Orlických horách Počet obyvatel: 224 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 550,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce V O2. Hospodářsko-správní význam obce IV O3. Poloha obce V O4. Technická infrastruktura v obci III O5. Dopravní obslužnost obce IV O6. Občanská vybavenost v obci IV Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pi 0,50 0,60 0,80 0,70 0,80 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 66,53 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.1.2014, povinný se nedostavil a neumožnil nové zaměření. Znalec vyšel ze zaměření ze dne 4.1.2002 při zpracování odhadu tržní hodnoty číslo 453/01/02 ze dne 9.1.2002 a skutečností zjištěných na místě.
4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí střediska Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj Katastrální pracoviště Rychnov nad Kněžnou list vlastnictví č.: 204 okres : Rychnov nad Kněžnou obec : Bartošovice v Orlických horách katastrální území : Bartošovice v Orlických horách
-2-
Pozemky Parcela číslo Druh pozemku Výměra v m2 st. 346 zastavěná plocha a nádvoří 113 Na pozemku stojí stavba: Bartošovice v Orlických horách, č.p. 70, objekt bydlení 5108 trvalý travní porost 1129 5109 ostatní plocha - neplodná půda 330 5110 ostatní plocha - neplodná půda 501 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Způsob využití Bartošovice v Orlických horách, č.p. 70 bydlení
Na parcele st. 346
4.2. Stavební povolení nebylo předloženo 4.3. Kolaudační rozhodnutí nebylo předloženo 4.4. Projektová dokumentace nebyla předložena 4.5. Usnesení sp. zn. 047 EX 493/13 - 45 ze dne 19.11.2013 4.6. Exekuční příkaz sp. zn. 047 EX 493/13 - 10 ze dne 7.5.2013 4.7. Mapy stažené z internetu 4.8. Fotografie pořízené při místním šetření 4.9. Snímek pozemkové mapy 4.10. Odborný posudek č. 453/01/02 ze dne 9.1.2002, který vypracoval ing. Rudolf Junger, T. Novákové 1304, Litomyšl 570 01
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pan Mirko Trnčák, Bartošovice v Orlických horách 70, 51761, vlastnictví: výhradní Pan Mirko Trnčák, Bartošovice v Orlických horách 70, 51761, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost 6.1. Projektová dokumentace nebyla znalci předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je stanovena k datu 15.1.2014, kdy bylo provedeno místního šetření. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni -3-
ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitou věc skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout obvyklou cenu nemovité věci, nelze ji tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obvyklé hodnoty nemovité věci je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitou věc lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitou věc vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. dle platného cenového předpisu), odhadnuté obvyklé ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad obvyklé ceny má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovité věci, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Povinný byl vyzván, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovité věci. Zejména umožnil zaměření nemovité věci, předložil veškerou potřebnou dokumentaci, oznámil, zda a kdo má k nemovité věci předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovité věci váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. Povinný se místního šetření nezúčastnil. Věcná břemena nejsou na LV č. 204 zapsána. Dle § 505 nového občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Dle § 507 nového občanského zákoníku součásti pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Dle § 510 nového občanského zákoníku příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. Dle § 511 nového občanského zákoníku jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. Předmětem tohoto ocenění je stavba objektu bydlení č.p. 70 na pozemku p.č.st. 346, a pozemku p.č.st. 346, p.č. 5108, p.č. 5109, p.p.č. 5110, včetně všech součástí a příslušenství, vše -4-
umístěné v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. Oceňované nemovité věci se nachází v zastavěné části obce v zástavbě rodinných domů. Jedná se o stavbu zděného rodinného domu s podsklepením, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem. V půdním prostoru je zřízeno podkroví. Na zahradě u rodinného domu se nachází venkovní bazén, altán. Venkovní udírna, žumpa, přípojka vody, přípojka kanalizace, venkovní schody a zpevněná plocha tvoří příslušenství rodinného domu. Stáří stavby rodinného domu bylo převzato z odborného posudku č. 453/01/02 ze dne 9.1.2002. Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1987. Pozemek p.č. 5108 tvořící jednotný funkční celek se stavebním pozemkem p.č.st. 346 a stavbou objektu bydlení č.p. 70 a pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110 jsou umístěny při místní komunikaci procházející obcí. Obec Bartošovice v Orlických horách má starý územní plán. Pozemky p.č.st. 346 a p.č. 5108 jsou umístěny v zóně soustředěného venkovského bydlení a pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110 jsou umístěné v zóně smíšené příhraniční - veřejná zeleň. V současné době je ÚPSÚ Bartošovice měněn Změnou č.1, ale ta se předmětných pozemků netýká. Obec Bartošovice v Orlických horách má 224 obyvatel. Jedná se o obec se základní občanskou vybaveností. V obci Bartošovice v Orlických horách se nachází obecní úřad, mateřská škola, obecní knihovna, obchod, lyžařský areál. V obci je autobusové spojení. V blízkosti rodinného domu se nachází lyžařský vlek (cca 200 m). U hotelu „Zemská brána”, který je od domu vzdálen 400 m, je umístěn další vlek, dále tenisové kurty a bazén.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bydlení č.p. 70 1.2. Příslušenství 1.2.1. Altán 1.2.2. Venkovní bazén 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek stavební p.č. 346 2.2. Pozemek p.č. 5108 2.3. Pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110
B. ODBORNÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby
-5-
1.1.1. Objekt bydlení č.p. 70 Objekt bydlení je umístěný na stavebním pozemku p.č.st. 346 v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. Jedná se o zděnou stavbu s podsklepením, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem. V půdním prostoru je zřízeno podkroví. Dle účelu využití se charakterově jedná o rodinný dům typu „C”. Stáří rodinného domu bylo převzato z odborného posudku č. 453/01/02 ze dne 9.1.2002. Objekt bydlení byl postaven v roce 1987. V suterénu je umístěno schodiště, chodba, garáž, sklepní prostory. V prvním nadzemním podlaží se nachází vstupní veranda, chodba, WC, koupelna, spíž, pracovna, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, balkon. V podkroví je umístěna chodba, pokoje a půdní prostor. Technické provedení stavby : Základy jsou provedeny betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné na tl. 45 cm. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem. Střechu tvoří dřevěný, sedlový krov s krytinou z bonského šindelu. Nad verandou je krov pultový s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu a plastu. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné, hladké. Venkovní omítky jsou břízolitové. Část suterénu má kamenný obklad. Vnitřní, keramické obklady jsou provedeny v prostoru koupelny, WC a kuchyně. Schody do suterénu jsou zřízeny betonové. Do podkroví je zřízeno betonové schodiště obložené dřevem. Dveře jsou zde osazeny dřevěné, hladké plné i prosklené. Okna jsou zde osazena dřevěná, zdvojená. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné. V ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění je zde zřízeno ústřední. Elektroinstalace je do domu zavedena světelná i motorová. Rozvod vody je proveden studené i teplé. Kanalizace je z koupelny, kuchyně a WC svedena přípojkou do vlastní žumpy. V kuchyni je instalován standardní sporák. Z vnitřního hygienického vybavení se zde nachází umyvadlo, standardní splachovací záchod a vana. Ostatní vybavení se zde nenachází. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 27 let 2 680,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 11,50 * 9,00 + 2,90 * 1,80 1.NP: 11,50 * 9,00 + 2,90 * 1,80 Podkroví: 11,00 * 9,00 Název podlaží 1.PP: 1.NP: Podkroví:
Zastavěná plocha 108,72 m2 108,72 m2 99,00 m2
Obestavěný prostor Os:
= = =
Konstrukční výška 2,50 m 2,80 m 2,70 m
(11,50 * 9,00 + 2,90 * 1,80) * (0,10 + 2,20 += 0,30) Ov: (11,50 * 9,00) * (2,50 + 0,30) + (2,90 * 1,80) *= (2,50 + 0,30/2) + (1,20 * 15,00) * 1,00 Oz: (11,50 * 9,00) * 4,15/2 = Obestavěný prostor - celkem: = -6-
108,72 m2 108,72 m2 99,00 m2
282,67 m3 321,63 m3 214,76 m3 819,06 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,91
108,72 m2 316,44 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 27 let: s = 1 - 0,005 * 27 = 0,87
č. III III III II I III
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
12
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V13 * 0,87 = 0,743 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
-7-
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,03 0,00 0,00 -0,10 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,896 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 680,- Kč/m3 * 0,743 = 1 991,24 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 819,06 m3 * 1 991,24 Kč/m3 * 1,000 * 0,896= 1 461 326,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 461 326,75 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Altán Jedná se o jednopodlažní stavbu bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím a stanovou střechou. Tato vedlejší stavba tvoří příslušenství k objektu bydlení č.p. 70. Altán byl postaven v roce 1996. Technické provedení : Základy jsou provedeny betonové. Podezdívka je provedena z betonových tvarovek. Dřevěný, stanový krov s krytinou z bonského šindele. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy povrchů tvoří nátěr. Dveře a okna chybí. Na podlaze je beton. Tato stavba je v dobrém technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny -8-
Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,896 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,896 -9-
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,00 * 4,00 1.NP
[m2] 24,00
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 24,00 m2 0,00 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Ov (6,00 * 4,00) * (2,40 + 1,40/2)
=
[m3] 74,40 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Ov Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 74,40 m3 74,40 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové pásy pilířky chybí dřevěný neumožňující podkroví bonský šindel pozinkovaný plech nátěry chybí chybí betonová chybí
Hodnocení standardu S P C S S S S X C C S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina
Obj. podíl [%] S P C S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 14,63 0,00 7,30 8,10
6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S X C C S C
1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00
1,70 6,10 0,00 0,00 0,00 8,20 0,00 53,13 0,5313
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,5313 0,8000 2,0750
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 74,40 m3 * 1 102,45 Kč/m3
= =
1 102,45 82 022,28 Kč
* = *
0,600 49 213,37 Kč 0,896
Koeficient pp Cena stavby CS
=
44 095,18 Kč
Altán - zjištěná cena
=
44 095,18 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 27 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 45 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 45 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN
1.2.2. Venkovní bazén Tento bazén byl pořízen v roce 1996. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
21. Bazén venkovní 3,00 * 7,00 * 1,20 = 25,20 m3 obestavěného prostoru 242
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - 11 -
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II
0,00 0,00
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III -0,03 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně I 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,896 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,896 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3 Plná cena:
25,20 m3 * 3 344,86 Kč/m3
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 32 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 50 = 36,0 % - 12 -
= * * =
1 825,0,8000 2,2910 3 344,86
=
84 290,47 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 36,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,640 53 945,90 Kč 0,896 48 335,53 Kč
Venkovní bazén - zjištěná cena
=
48 335,53 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek stavební p.č. 346 Na stavebním pozemku p.č. 346 je postavena stavba objektu bydlení č.p. 70. Pozemek je umístěn v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace a vody. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci a je osazen ve svažitém terénu. V územním plánu obce je pozemek veden v ploše venkovského bydlení. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi -0,02
III III I II II
0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
- 13 -
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Pi 1,03 0,00 0,00 -0,10 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,896 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,950 * 0,896 = 0,851 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 66,53 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 346
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek stavební p.č. 346 - zjištěná cena
Výměra [m2] 113,00
Index
Koef.
0,851 Jedn. cena [Kč/m2] 56,62
Upr. cena [Kč/m2] 56,62 Cena [Kč] 6 398,06 6 398,06
=
6 398,06 Kč
2.2. Pozemek p.č. 5108 Pozemek p.č. 5108 tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem p.č.st. 346, na kterém je postavena stavba objektu bydlení č.p. 70. Pozemek je umístěn v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace a vody. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci a je osazen ve svažitém terénu. V územním plánu obce je pozemek veden v ploše venkovského bydlení - nízká - 14 -
zeleň. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II
Pi -0,02
III III I II II
0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,950 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 III m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně - 15 -
Pi 1,03 0,00 0,00 -0,10 0,00 0,00 -0,03
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,896 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,950 * 0,896 = 0,851 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 66,53 Parcelní Výměra číslo [m2] § 4 odst. 1 trvalý travní porost 5108 1 129,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Typ
Název
Pozemek p.č. 5108 - zjištěná cena
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,851
56,62
Jedn. cena [Kč/m2] 56,62
Cena [Kč] 63 923,98 63 923,98
=
63 923,98 Kč
2.3. Pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110 Pozemky p.č. 5109 a 5110 jsou umístěny v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. Pozemky se nachází při místní asfaltové komunikaci procházející obcí. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod elektroinstalace a vody. V katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny v druhu ostatní plocha - neplodná půda. V územním plánu jsou pozemky vedeny v zóně příhraniční - plochy veřejné zeleně. Pozemky jsou tedy oceněny dle územního plánu § 9 odst.3. Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní – pěší zóny, cyklostezky P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití - 16 -
Pi 0,45 0,90 1,00
P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,344 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Koeficienty Zatřídění 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění parkem, zelení § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 4) 66,53 0,344 0,500 0,300 3,43 Jednotková cena pozemku nesmí být 20,- Kč / m2. 20,Typ
Název
§ 9 odst. 3 (§ 4 odst. ostatní plocha 4) neplodná půda § 9 odst. 3 (§ 4 odst. ostatní plocha 4) neplodná půda Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 5109 5110
Výměra [m2] 330,00 501,00
Jedn. cena [Kč/m2] 20,00 20,00
Cena [Kč] 6 600,10 020,16 620,-
Pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110 - zjištěná cena
=
- 17 -
16 620,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt bydlení č.p. 70 1.2. Příslušenství 1.2.1. Altán 1.2.2. Venkovní bazén
1 461 326,80 Kč 44 095,20 Kč 48 335,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 553 757,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek stavební p.č. 346 2.2. Pozemek p.č. 5108 2.3. Pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110
6 398,10 Kč 63 924,- Kč 16 620,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
86 942,10 Kč
Celkem
1 640 699,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 640 699,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 640 700,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsetčtyřicettisícsedmset Kč
V Litomyšli 6.2.2014
Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí
- 18 -
D. Stanovení ceny obvyklé Obvyklá cena je stanovena k datu 15.1.2014, kdy bylo provedeno místního šetření. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Tato cena je tudíž hodnotovým ekvivalentem vyjádřeným v penězích umožňujícím podle místních podmínek obstarání obdobné věci, tedy v praxi zpravidla průměrem realizovaných prodejů, které jsou stejné nebo srovnatelné v daném místě a čase. Protože úroveň obecné ceny je v podstatě odrazem zprůměrovaných dohodnutých cen za věci srovnatelného druhu, jak se utvářejí v určité lokalitě a za určitých časově proměnlivých podmínek, nemůžeme ji chápat ani jako fixní údaj, ani jako jednoznačné hledisko vyjádřené naprosto přesným číslem, peněžní částkou. Způsob, jakým se dojde k úsudku o hladině obvyklé ceny, sám o sobě ukazuje na přibližnou povahu této cenové kategorie. Tržní cena čili kupní cena je pevná částka neboli cena, která byla v daném místě a čase za určitou nemovitou věc skutečně zaplacena. Tuto cenu nelze v žádném případě předem vypočítat, lze ji pouze dodatečně zjistit z kupní smlouvy. Z výše uvedeného výkladu vyplývá tedy závěr, že znalec může pouze odhadnout obvyklou cenu nemovité věci, nelze ji tedy přesně stanovit. Problematiku odhadu obvyklé hodnoty nemovité věci je možné provést pomocí ekonomických metod. Je však nutné zdůraznit, že každou nemovitou věc lze prodat jen za tolik, za kolik ji je někdo ochoten koupit, a to bez ohledu na to, jaká hodnota byla sebedokonalejší vědeckou metodou stanovena. Cena zaplacená za nemovitou věc vyjadřuje její hodnotu z hlediska kupujícího a může být značně odlišná od objektivně stanovené ceny (např. dle platného cenového předpisu), odhadnuté obvyklé ceny, která je předpokládaná prodávajícím. Na odhad obvyklé ceny má vliv řada faktorů, např. očekávaný budoucí zisk z nemovité věci, poloha, prostředí, dopravní relace, vzdálenost nákupních center, krajinný reliéf apod. Jde o názor vykonstruovaný na základě dostupných informací a následné zpracování odhadnutých údajů k datu zpracování posudku. Povinný byl vyzván, aby poskytl znalci součinnost potřebnou k ohodnocení nemovité věci. Zejména umožnil zaměření nemovité věci, předložil veškerou potřebnou dokumentaci, oznámil, zda a kdo má k nemovité věci předkupní práva, nájemní práva a zda se k nemovité věci váží věcná břemena. Při neoznámení výše uvedených skutečností povinný odpovídá za škodu tím způsobenou. Povinný se místního šetření nezúčastnil. Věcná břemena nejsou na LV č. 204 zapsána. Dle § 505 nového občanského zákoníku je součástí věci vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Dle § 507 nového občanského zákoníku součásti pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Dle § 510 nového občanského zákoníku příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i - 19 -
jejího příslušenství. Dle § 511 nového občanského zákoníku jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. Předmětem tohoto ocenění je stavba objektu bydlení č.p. 70 na pozemku p.č.st. 346, a pozemku p.č.st. 346, p.č. 5108, p.č. 5109, p.p.č. 5110, včetně všech součástí a příslušenství, vše umístěné v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou. Oceňované nemovité věci se nachází v zastavěné části obce v zástavbě rodinných domů. Jedná se o stavbu zděného rodinného domu s podsklepením, jedním nadzemním podlažím a sedlovým krovem. V půdním prostoru je zřízeno podkroví. Na zahradě u rodinného domu se nachází venkovní bazén, altán. Venkovní udírna, žumpa, přípojka vody, přípojka kanalizace, venkovní schody a zpevněná plocha tvoří příslušenství rodinného domu. Stáří stavby rodinného domu bylo převzato z odborného posudku č. 453/01/02 ze dne 9.1.2002. Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 1987. Pozemek p.č. 5108 tvořící jednotný funkční celek se stavebním pozemkem p.č.st. 346 a stavbou objektu bydlení č.p. 70 a pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110 jsou umístěny při místní komunikaci procházející obcí. Obec Bartošovice v Orlických horách má starý územní plán. Pozemky p.č.st. 346 a p.č. 5108 jsou umístěny v zóně soustředěného venkovského bydlení a pozemky p.č. 5109 a p.č. 5110 jsou umístěné v zóně smíšené příhraniční - veřejná zeleň. V současné době je ÚPSÚ Bartošovice měněn Změnou č.1, ale ta se předmětných pozemků netýká. Obec Bartošovice v Orlických horách má 224 obyvatel. Jedná se o obec se základní občanskou vybaveností. V obci Bartošovice v Orlických horách se nachází obecní úřad, mateřská škola, obecní knihovna, obchod, lyžařský areál. V obci je autobusové spojení. V blízkosti rodinného domu se nachází lyžařský vlek (cca 200 m). U hotelu „Zemská brána”, který je od domu vzdálen 400 m, je umístěn další vlek, dále tenisové kurty a bazén. Klady nemovité věci: - v místě je možnost napojení na veřejný vodovod a elektroinstalaci - stavba je umístěna na vlastním stavebním pozemku - k rodinnému domu náleží poměrně velká zahrada - v místě vyhledávané lyžařské středisko - přístup po veřejné, zpevněné komunikaci Zápory nemovité věci: - osazení domu ve svažitém terénu - v místě není možnost napojení na veřejný rozvod zemního plynu a kanalizaci
Prodané, či nabízené nemovité věci v dané lokalitě: 1 – Prodej dvoupodlažního, zčásti podsklepeného domu v okrajové části horského městečka Rokytnice v Orlických horách. V přízemí je vstupní zádveří, chodba, 2 velké obytné místnosti, soc. zařízení včetně nově budované koupelny, dílna a sklad. V patře hala, 2 velké a 2 menší pokoje a přístěnek. V domě byla započata vnitřní rekonstrukce, na střeše je nová krytina. Vytápění je kotlem na TP - ústřední a dále kamny v obytných místnostech přízemí. Nemovitost je zasazena do veliké, oplocené zahrady (celkový pozemek je 4281 m2), z níž polovinu tvoří sad. Část zahrady mezi domem a veřejnou komunikací je osázena vzrostlými okrasnými stromy a keři. Nemovitost je vhodná po dokončení rekonstrukce k rodinnému bydlení, ev. jako rekreační dům. Zastavěná plocha: 121 m2. Užitná plocha: 180 m2. Plocha pozemku: 4 281 m2. - 20 -
Tento nabízený rodinný dům se nachází v lepší obci Rokytnice v Orlických horách, je osazený rovněž ve svažitém terénu, s větším pozemkem, napojení na inženýrské sítě je srovnatelné, ale podstatně starší dům, v započaté rekonstrukci. Nabízená cena: 1.190.000,00 Kč
2 – Prodej rodinného domu nacházející se v obci Rokytnice v Orlických horách vhodný k trvalému bydlení i rekreaci. Vedle domu se nachází částečně podsklepená patrová zděná garáž s dílnou a kůlna. Za domem je udržovaná zahrada s ovocnými stromy. Dům je zařízený. Zastavěná plocha: 146 m2. Užitná plocha: 150 m2. Plocha pozemku: 1 267 m2.
Tento nabízený rodinný dům se nachází v lepší obci Rokytnice v Orlických horách, je osazený v rovinatém terénu s menší výměrou, napojení na inženýrské sítě je srovnatelné, stáří je srovnatelné. Nabízená cena: 1.295.000,00 Kč
3 – Prodej rodinného domu s dílnou a garáží ve Slatině nad Zdobnicí. Dům částečně podsklepený, v přízemí vstupní veranda, dvě obytné místnosti, kuchyň, prostor pro koupelnu a WC. V podkroví dvě obytné místnosti a půda. Dům napojen na veřejný vodovod, odpad do jímky, dům vyžaduje rekonstrukci. K domu náleží bývalá truhlářská dílna a dále garáž s kolnou. Dům vhodný k trvalému bydlení s využitím přilehlé dílny. Užitná plocha: 150 m2. Plocha pozemku: 1 086 m2.
Tento nabízený rodinný dům se nachází v obdobné lokalitě, v obci Slatina nad Zdobnicí, je osazený v rovinatém terénu. Podstatně starší stavba vyžadující opravy a modernizaci. Nabízená cena: 890.000,00 Kč
- 21 -
Obvyklá (tržní) cena byla konzultována s realitními kancelářemi regionu a bylo konstatováno, že v dané lokalitě nabídka je přibližně v rovnováze s poptávkou, s ohledem na výše uvedené skutečnosti je celková hodnota oceňované nemovité věci – stavby objektu bydlení č.p. 70 na stavebním pozemku p.č.st. 346, pozemku p.č. 5108, pozemku p.č. 5109 a pozemku p.č. 5110, vše umístěné v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou – stanovena ve výši :
1 650.000,00 Kč (slovy : jedenmilionšestcetpadesáttisíc Korun českých).
E. Cena práv a závad s nemovitou věcí spojených Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 204 není zapsáno žádné věcné břemeno. K oceňovaným nemovitostem, uvedeným v tomto odborném posudku, se neváže k datu ocenění žádné nájemní právo, ani věcné břemeno.
F. Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou K nemovitosti se neváže žádná, mně známá, závada dle § 336a, odst. 2 o.s.ř., která by dražbou nezanikla.
V Litomyšli dne 6.2.2014
Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl
- 22 -
OBJEDNAVATEL: JUDr. Taťána Macková, soudní
exekutorka Exekutorského úřadu Ústí nad Orlicí J.M.Marků 92 56301 Lanškroun Sp.zn. 047 EX 493/13 - 10
Likvidace k odbornému posudku číslo 2376/16/14
o ceně nemovité věci stavby objektu bydlení č.p. 70, pozemku p.č.st. 346, pozemku p.č. 5108, p.č. 5109, p.č. 5110, vše umístěné v katastrálním území a obci Bartošovice v Orlických horách, okres Rychnov nad Kněžnou Na základě Vyhlášky číslo 37/1967 Sb., Vyhlášky číslo 425/1991 Sb.,Vyhlášky číslo 77/1993 Sb. a Vyhlášky č. 432/2002 Sb. Vám účtuji za: studium podkladů, zaměření ….………………………………... 2,00 hod. * 300,00 Kč/hod. zpracování znaleckého posudku, čistopis, konzultace ………... 6,00 hod. * 350,00 Kč/hod. CELKEM ……..………………………..……………………..……..…. 2 700,00 Kč Další nutné náklady k vypracování ocenění: Za dopravu na místo ocenění osobním vozidlem kombi FORD S-MAX , reg. značka 4E 31479 Vám účtuji dle Vyhlášky číslo 435/2013 Sb. ((6,20 l/100 km x 36,00 Kč/l) + 3,70 Kč) * 98 km = .…….……………… 581,00 Kč - ostatní, kopie, desky, výpis 100,00 Kč Celkem 681,00 Kč Cena zaokrouhleně : - znalečné - náklady spojené s oceněním Celkem DPH 21,00 % Celkem vč. DPH Cena ocenění činí ke dni 6.2.2014 :
2700,00 681,00 3381,00 710,01 4091,01
4 091,00 Kč
Slovy: Čtyřitisícedevadesátjedna Korun českých Bankovní spojení: KB Litomyšl č.ú.: 347049-591/0100
Znalec je plátcem DPH
Datum zdan. plnění: 6.2.2014 Ing. Junger Rudolf Terezy Novákové 1304 570 01 Litomyšl ----------------------------------------------------znalec v oboru Stavebnictví odv. stavby obytné Ekonomika odv. ceny a odhady nemovitostí - 23 -
Kč Kč Kč Kč Kč
