ZNALECKÝ POSUDEK č. 34/14 o obvyklé ceně nemovité věci - rekreační chata bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 168 s příslušenstvím, LV číslo 163, katastrální území Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 36695/09-33
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 31.01.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 05.02.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - rekreační chata bez č.p./č.e. na pozemku p.č. st. 168 s příslušenstvím, LV číslo 163, katastrální území Měrunice, obec Měrunice, okres Teplice a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Chata Měrunice 417 57 Měrunice Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Měrunice Katastrální území: Měrunice Počet obyvatel: 325 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. V IV V II IV V
Pi 0,50 0,60 0,80 0,85 0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 144,27 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.01.2014 za přítomnosti paní Palečkové, sousedky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.01.2014, LV číslo 163, k.ú. Měrunice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené majitelkou pozemku paní Lenkou Dvížovou, tel. 723 821 770 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Zavoral Václav, tř. Budovatelů 2358/80, 43401 Most Věcná břemena: K oceňovaným nemovitým věcem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitým věcem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní -2-
právo. Nájemní vztahy: Při místním šetření byla zjištěno, že nemovitosti nejsou v nájmu. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zavoral Václav Zahájení exekuce - Zavoral Václav Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě rodinných domů na východním okraji obce. Jedná se o podsklepenou, přízemí chatu s obytných podkrovím na rovinatém pozemku. Příjezd je po nezpevněné komunikaci. Pozemek je jiného vlastníka. Při ocenění nebyly nemovitosti přístupné a proto se vycházelo z informací sdělených vlastníkem pozemku a účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z cesty za plotem a byly použity výměry půdorysu z nahlížení do katastru nemovitostí. Výšky byly odhadnuty.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata Přízemní, částečně podsklepená, samostatně stojící chata s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 168. Není napojena na žádné sítě. Objekt je užíván asi 40 let. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází pokoj a veranda. V podkroví se nachází pokoj. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem sedlový plechová pozinkované omítky, poškozené dřevěné dřevěné, zdvojená ne betonové ne
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 2 388,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 3,00*6,00 1.NP: 3,00*6,00+6,00*1,60 -4-
= =
18,00 m2 27,60 m2
podkorví:
3,00*6,00
Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkorví:
18,00 m2
=
Zastavěná plocha 18,00 m2 27,60 m2 18,00 m2
Obestavěný prostor 1.PP: (3,00*6,00)*(2,00) 1.NP: (3,00*6,00+6,00*1,60)*(2,30) podkorví: (3,00*6,00)*(2,60)+(6,00*1,60)*(0,30*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukční výška 2,00 m 2,30 m 2,40 m 36,00 m3 63,48 m3 48,24 m3 147,72 m3
= = = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy IV 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 II cm včetně 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III stavby 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj I el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Objekt je I neudržovaný. 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná V rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,80
Vi typ A 0,00 -0,03 0,03 -0,06 -0,10 0,00 0,00 -0,05 -0,15 0,40
9
Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,80 = 0,205 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu -5-
č. II
Pi -0,03
I
-0,03
III
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II IV
0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré IV parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,10 -0,02 -0,03 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,845 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 388,- Kč/m3 * 0,205 = 489,54 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 147,72 m3 * 489,54 Kč/m3 * 0,940 * 0,845= 57 439,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
57 439,68 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata
57 439,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
57 439,70 Kč
Celkem
57 439,70 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
57 439,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Chata
57 439,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
57 439,70 Kč
Celkem
57 439,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
57 439,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
57 440,- Kč
slovy: Padesátsedmtisícčtyřistačtyřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo -7-
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, chata, 20 m2 Celková cena: 180 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Třebívlice
-8-
Datum aktualizace: 06.01.2014 ID zakázky: 342163 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 20 m2 Plocha užitná: 20 m2 Plocha podlahová: 16 m2 Plocha pozemku: 3 831 m2 Parkovací stání: 4x Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme k prodeji zahradu s chatou 16m2, v chatové oblasti Staré na Třebívlicku, okres Litoměřice. Pozemek 3.831 m2 v osobním vlastnictví v chráněné krajinné oblasti České středohoří. Elektřina 230/400 V, potok za chatou, les. Základní infrastruktura ( obchod, škola, lékař, pohostinství ) v Třebívlicích 3km. Parkování na pozemku. Nájezd na D8 u Lovosic 15 km. 2. Prodej, chata, 33 m2 Celková cena: 199 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu Adresa: Tvrdín Datum aktualizace: 14.01.2014 ID zakázky: 197/963 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý -9-
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 33 m2 Plocha užitná: 33 m2 Plocha podlahová: 33 m2 Plocha pozemku: 142 m2 Plocha zahrady: 142 m2 Bezbariérový přístup: Ne Popis: Exkluzivně nabízíme chatu v obci Tvrdín, Hrobčice. Zastavěná plocha 32 m2, zahrada 142 m2. Chata je zděná, rozvod elektřiny, potřeba dokončit omítky. Voda: užitková - potok na pozemku. Kuchyň: nová kuchyňská linka, el. sporákk, dlažba, obklady. Obývací pokoj: mnichovská omítka, možnost připojit krbová kamna. Koupelna: umyvadlo, WC, el. bojler, příprava pro sprchový kout nutno dokončit. Podkroví: monžnost vybudování místnosti. Nemovitost se nachází na okraji obce, ve velmi klidném a čistém prostředí. V případě rychlého jednání, možná sleva. 3. Prodej, chata, 16 m2 Celková cena: 64 000 Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Poznámka k ceně: včetně právního servisu a provize RK Adresa: Postoloprty Datum aktualizace: 30.01.2014 ID zakázky: N04822 Budova: Dřevěná Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Zástavba: Rekreační Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 16 m2 Plocha užitná: 16 m2
- 10 -
Plocha podlahová: 477 m2 Popis: Prodej chatky se zahradou u Postoloprt. Nabízíme k prodeji chatku 16 m2 a zahradu v OV o výměře 477 m2 v menší chatové osadě u Postoloprt na Lounsku, v sousedství říčky Chomutovka. Na zahradě je několik ovocných stromků a vinná réva. Klidné místo. Možnost připojení elektřiny z nové rozvodné skříně. Zavedena užitková voda. Možnost postavit větší chatu, v některých chatách již sousedé bydlí i trvale. Uvnitř stávající je nyní pouze kuchyňský kout s tekoucí užitk.vodou (v sezoně), plynový sporák a možnost využití komínu a vytápění. Střecha chaty se střechou terasy je zcela nová (krov i krytina). Příjezd automobilem až k pozemku. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 50 - 60 tisíc. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Zavoral Václav Zahájení exekuce - Zavoral Václav Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci
- 11 -
55 000,- Kč slovy: Padesátpěttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 05.02.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 34/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/14.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
