ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6312-050/14 NEMOVITOST: rodinný dům, rodinný dům č.p. 232 Katastrální údaje : Kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, obec Jalubí, k.ú. Jalubí Adresa nemovitosti: Jalubí, 687 05 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
ÚČEL OCENĚNÍ:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO, soudní exekutor JUDr Karel Urban Minská 54, 616 00 Brno Ing. Pavel Titl Svat. Čecha, 687 24 Uherský Ostroh I IČ: 12710717 telefon: 603819528 DIČ: CZ420128414 fax: 572591396 Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
26
e-mail:
[email protected]
450 000 Kč 10.11.2013
stran
V Uherském Ostrohu, dne 16.3.2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 10
15.3.2014 Počet vyhotovení: 3
Ing. Pavel Titl NÁLEZ
Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj KP v Uherském Hradišti LV č. 3192 kat.území Jalubí - prohlídka, zaměření nemovitosti a informace sdělené vlastníky
- snímek kat.mapy z nahlížení do KN - půdorys stavebních úprav Místopis Jalubí se rozkládá severozápadním směrem od nedalekého okresního města Uherské Hradiště, přičemž celkové umístění obce je situováno na severovýchodním úpatí Chřibů v nadmořské výšce cca 229 metrů. I přes mírně členitý kotlinový terén se v centru rozprostírá náves uličního typu, kterou protéká Jalubský potok. Obec vznikla v letech 1250-1265 na místě vykáceného lesa a její osu dodnes tvoří potok. a patřila velehradském panství, později patřila k Napajedlům, poté krátce k Buchlovicím a od roku 1621 opět k Velehradu. Na začátku 18. století bylo Jalubí známé svými dovednými hrnčíři. Řemeslníci vyráběli především užitkovou, jednoduchou keramiku. Jedná se o zemědělskou obec. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 5460/3 Obec Jalubí, 68705 Jalubí
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Přízemní rodinný dům na rohu řadové zástavby severozápadní části - místní část Chaloupky.. S porovnáním s okolní zástavbou dům pochází z třicátých let, koncem devadesátých let minulého století byla provedena modernizace domu, přístavba vstupu, navazující místnosti kuchyně, komory koupelny a domácí dílny. Tato přístavba má plochou střechu, po pravé straně dvora byla provedena přístavba dvorní obytné místnosti s pultovou střechou s propojovací chodbou. Z uliční strany jsou dvě obytné místnosti se zastřešením sedlovou střechou. Dům je napojen na řady inženýrských sítí vodovod, kanalizaci, rozvod nn a plynovod, který je v současné době odpojen. Silné stránky nejsou Slabé stránky schází pozemek zahrádky
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy -2-
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní pro D.Trading s.r.o. Brno, Veveří 606/24 Exekuční příkaz o zřízení exekuterského zástavního práva a nařízení exekuce Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky
Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 domácí dílna 3. Ocenění pozemků 3.1 pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 rodinný dům
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 rodinný dům -3-
Přízemní rodinný dům se sedlovou střechou na rohu řadové zástavby přístupný z ulice po levé straně z přistavěné chodby a navazující kuchyně komory koupelny s WC a navazující dílny, která má do 25 m2. Z uliční strany jsou dvě obytné místnosti, po pravé straně z dvorní dvorní části je obytná místnost s pultovou střechou. Svislé konstrukce jsou zděné založené na betonových základech, stropy obytné části dřevěné s rovným podhledem, krov dřevěný hambálkové konstrukce s krytinou pálenou. Rozvod vody studené, příprava teplé vody v koupelně v el.boileru, rozvod plynu, vytápění teplovodní s plynovým kotlem.Vnitřní úpravy povrchů vápenné, venkovní vápenocementové, v koupelně keramický obklad, podlahy dřevěné. Venkovní výplně otvorů plastové z roku 2012. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec do 2 000 obyvatel 75 let 1 958,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 8,4*6,45+4,4*3,25+4,5+3,1*4,5 Název podlaží přízemí:
Zastavěná plocha 86,93 m2
=
Konstrukční výška 2,90 m
Obestavěný prostor přízemí: (8,4*6,45+4,4*3,25+4,5+3,1*4,5)*(2,90) zastřešení: 6,8*5,4*(1,1+2,4/2)+4,4*4,55*0,9/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
86,93 m2
= = =
252,10 m3 93,46 m3 345,56 m3 86,93 m2 86,93 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství -4-
č. I
Vi typ A
II III II I V
-0,01 0,00 0,00 0,00 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
- vedlejší stavby celkem do 25 m2 - na koupelnu navazuje domácí dílna o zastavěné ploše do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 75 let: s = 1 - 0,005 * 75 = 0,625 12
Index vybavení
Vi) * V13 * 0,725 = 0,666
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - na nemovitost je I vydán exekuční příkaz 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,01 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II -5-
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 -0,02 -0,02 0,00 0,00 0,00
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,978 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 958,- Kč/m3 * 0,666 = 1 304,03 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 345,56 m3 * 1 304,03 Kč/m3 * 0,930 * 0,978= 409 857,47 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
409 857,47 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky Stavební parcela se zastavěnou ostatní plochou s možností napojení na řady inženýrských sítí vodovod, kanalizace, rozvod nn a plynovod. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - další vlivy se nevyskytují
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - na nemovitost je I vydán exekuční příkaz -6-
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,01
5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 -0,02 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,978 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 0,978 = 0,910 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 438,68 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 250
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 5536/2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
-7-
Index
Koef.
0,910
Výměra [m2] 95,00
Jedn. cena [Kč/m2] 399,20
26,00
399,20
Upr. cena [Kč/m2] 399,20 Cena [Kč] 37 924,10 379,20 48 303,20
Pozemky - zjištěná cena
=
48 303,20 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rodinný dům
409 857,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
409 857,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky
48 303,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
48 303,20 Kč 458 160,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
458 160,70 Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům Přízemní rodinný dům se sedlovou střechou na rohu řadové zástavby přístupný z ulice po levé straně z přistavěné chodby a navazující kuchyně komory koupelny s WC a navazující dílny, která má do 25 m2. Z uliční strany jsou dvě obytné místnosti, po pravé straně z dvorní dvorní části je obytná místnost s pultovou střechou. Svislé konstrukce jsou zděné založené na betonových základech, stropy obytné části dřevěné s rovným podhledem, krov dřevěný hambálkové konstrukce s krytinou pálenou. Rozvod vody studené, příprava teplé vody v koupelně v el.boileru, rozvod plynu, vytápění teplovodní s plynovým kotlem.Vnitřní úpravy povrchů vápenné, venkovní vápenocementové, v koupelně keramický obklad, podlahy dřevěné. Venkovní výplně otvorů plastové z roku 2012. Přístavba obytné místnosti ve dvoře byla provedena v sedmdesátých letech včetně modernizace obytné části. Plynofikace byla provedena v devadesátých letech.poměr ploch celkové přístavby je 52%. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví -8-
Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,4*6,45+4,4*3,25+4,5+3,1*4,5 přízemí
[m2] 86,93
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 86,93 m2 2,90 m
Název přízemí Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor přízemí (8,4*6,45+4,4*3,25+4,5+3,1*4,5)*(2,90) zastřešení 6,8*5,4*(1,1+2,4/2)+4,4*4,55*0,9/2
[m3] 252,10 m3 93,46 m3
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
přízemí zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 252,10 m3 93,46 m3 345,56 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění
Provedení betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm dřevěné dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky běžné keramické obklady hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem prkenný povrch PVC plynový kotel -9-
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100 100 100 100
S S S S C S C S N P S N
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
světelná, třífázová
S C S S S S S S S C
ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S C S N P S N S C S S S S S S S C
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,54 0,46 1,00 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,00 3,20 8,01 1,01 1,00 8,01 4,30 0,00 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 98,93 0,9893
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 8,20 48,00 1,00 3,94 3,99 75 175 42,86 1,7101 1. Základy S 8,20 52,00 1,00 4,26 4,31 40 140 28,57 1,2314 - 10 -
2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 4. Střecha 5. Krytina 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod Opotřebení:
S 21,20 48,00 1,00 10,18 10,29 S 21,20 52,00 1,00 11,02 11,14 S 7,90 48,00 1,00 3,79 3,83 S 7,90 52,00 1,00 4,11 4,15 S 7,30 48,00 1,00 3,50 3,54 S 7,30 52,00 1,00 3,80 3,84 S 3,40 48,00 1,00 1,63 1,65 S 3,40 52,00 1,00 1,77 1,79 S 0,90 100,00 1,00 0,90 0,91 S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,86 S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,83 S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,32 S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,23 N 5,20 100,00 1,54 8,01 8,10 P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,02 S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,01 N 5,20 100,00 1,54 8,01 8,10 S 4,30 100,00 1,00 4,30 4,35 S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,23 S 1,90 100,00 1,00 1,90 1,92 S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,51 S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,13 S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,51 S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,14 S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,30
75 40 75 40 75 40 75 40 40 40 40 40 40 4 40 40 20 40 40 20 20 40 20 40 40
140 105 140 105 110 75 80 45 45 100 50 45 50 50 45 45 40 45 45 30 40 45 25 45 45
53,57 38,10 53,57 38,10 68,18 53,33 93,75 88,89 88,89 40,00 80,00 88,89 80,00 8,00 88,89 88,89 50,00 88,89 88,89 66,67 50,00 88,89 80,00 88,89 88,89
5,5124 4,2443 2,0517 1,5812 2,4136 2,0479 1,5469 1,5911 0,8089 2,3440 2,2640 2,0622 2,5840 0,6480 0,9067 0,8978 4,0500 3,8667 2,8711 1,2801 0,2550 2,7823 0,4080 3,6800 0,2667 55,9 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
Plná cena: 345,56 m3 * 4 334,80 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 55,9 % /100)
= *
1 497 933,49 Kč 0,441
Rodinný dům - zjištěná cena
=
660 588,67 Kč
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 domácí dílna Věcná hodnota dle THU Na obytnou část navazuje zděný objekt domácí dílny s plochou střechou Zastavěné plochy a výšky podlaží - 11 -
2 290,0,9893 0,9000 2,1260 4 334,80
Zastavěná. Konstr. výška plocha 16,38 m2 2,90 m
Název dílna Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor dílna (2,6*6,3)*(2,90)
=
[m3] 47,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
dílna Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Obestavěný prostor 47,50 m3 47,50 m3
Popis betonové pásy betonové tl. 15 - 30 cm dřevěné chybí svařované pásy pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné zdvojená betonová světelná a motorová Ocenění 16
2
[m ] [m3] [Kč/m2] % Kč
47,50 2 500 100,00 118 755
roků roků % Kč
54 26 67,50 38 595
3. Ocenění pozemků 3.1 pozemky Porovnávací metoda - 12 -
Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek zastavěný stavbou a pozemek ostatní plochy, který je zastavěn stavbou rodinného domu. Pozemky mají možnost napojení na řady inženýrských sítí - vodovodu, kanalizace, rozvodu nn a plynovodu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Dle doporučených cen pozemků znalců A CONS, které v lokalitě Jalubí jsou 150,00 - 250,00 Kč/m2 stanovuji obvyklou cenu na 200 Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a 250 nádvoří ostatní plocha 5536/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 95
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200
26 121
200 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 19 000 5 200 24 200
5. Porovnávací ocenění 5.1 rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
65,00 m2 345,57 m3 86,93 m2 121,00 m2
Popis oceňované nemovitosti Přízemní rodinný dům na rohu řadové zástavby Popisy porovnatelných nemovitostí rodinný dům RD 3+1 v centru obce Huštěnovice. Dům je napojen na 220V, obecní vodovod i kanalizaci, plynová přípojka je v domě, topení zatím na pevná paliva. Dům stoji na pozemku o výměře 108 m2. rodinný dům RD 3+1 v Huštěnovicích, plocha pozemku 1180 m2. Dům je v původním stavu. Je nutná rekonstrukce. V přední části jsou vyměněna dvě plastová okna. Za domem je pěkná zahrada. Před domem jsou všechny sítě. rodinný dům rodinný dům v obci Košíky, v těsné blízkosti lesa. Dispozičně řešeno 3+1 s garáží, sklípkem a menším hospodářským stavením.
- 13 -
Srovnatelné nemovitosti Název: rodinný dům Lokalita Huštěnovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - internet; Velikosti objektu 1,31 8 625 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení leší; Celkový stav - technický stav; Vliv pozemku srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - výhodnější; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 75,00 m 108 m 495 000 Kč 6 600 Kč/m2
Název: rodinný dům Lokalita Huštěnovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,30 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - internet; Velikosti objektu 1,24 6 490 srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení vyšší vybavenost; Celkový stav - pozdější modernizace; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění technický stav a vybavenost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 95,00 m 1 180 m 499 000 Kč 5 253 Kč/m2 Název: rodinný dům
- 14 -
Lokalita Košíky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,20 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - internet; Velikosti objektu 1,54 5 761 srovnatelná; Poloha - výhodnější; Provedení a vybavení vyšší stupeň; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - vybavenost a pozdější modernizace; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 241 m 449 000 Kč 3 742 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
5 761 Kč/m2 6 959 Kč/m2 8 625 Kč/m2 6 959 Kč/m2 65,00 m2 452 335 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky
409 858,00 Kč 48 303,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 domácí dílna 3. Ocenění pozemků 3.1 pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 rodinný dům Současný stav - 15 -
660 589,00 Kč 38 595,00 Kč 24 200,00 Kč 0,00 Kč 452 335,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
452 335 Kč 0 Kč 723 384 Kč 24 200 Kč 458 161 Kč
Obvyklá cena 450 000 Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.4
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Porovnávané ceny jsou odpovídající v lokalitě Závěr Obvyklou cenu stanovuji na základě vyhodnocených porovnávacích cen v lokalitě. V Uherském Ostrohu 16.3.2014 Ing. Pavel Titl Svat. Čecha 687 24 Uherský Ostroh I telefon: 603819528, e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 22.4.1991 pod č.j.Spr. 1315/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6312-050/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24060.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3192 ze dne 22.10.2013 Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 23.10.2013 půdorys foto str.1
- 16 -
počet stran A4 příloze 5 1 1 1 2
str.2
- 17 -
str.3
- 18 -
str.4
- 19 -
str.5
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
č.p.
boční
dvorní
pokoj + kotel ÚT
koupelna
koupelna
- 25 -
kuchyně
WC
- 26 -
