Znalecký posudek č. 4172/14 O ceně nemovitosti: Byt č. 2102/20 v budově čp.2102 Milovice - Boží Dar, s podílem 463/15214 na společných částech domu a jeho vybavení i s podílem 463/15214 na pozemku parc.č. 1512 kú. Milovice nad Labem obec Milovice kraj Středočeský
okres Nymburk
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 29301 Mladá Boleslav č. obj.: EX 1977/13 ze dne: 28.2.2014
Účel posudku:
zjištění obvyklé ceny k usnesení EX 1977/13
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 26. 3. 2014 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 28. 3. 2014
–2–
A. Nález Jedná se o byt 2+kk s příslušenstvím v typové panelové budově, dům je dobře umístěný v místní části části města Milovice, v okrajové oblasti Boží Dar as 5,7 km od centra města. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace, ne zemního plynu, dále napojení telefonu, dále napojení tepelných čerpadel na okolní vrty. Příslušenství domu je tvořeno ostatními plochami ve vlastnictví investora, uzavřený střežený přístup do areálu 4 bytových budov. Budova je asi z roku 1990-1, obnovena, určena pro bydlení, obsahující bytové jednotky, správa budovy zabezpečena. Vlastní byt je oceněn jako byt v nové budově z roku odhadem 1990-1, adaptace roku 2002-3, budova určena k bydlení, provedeno prohlášení vlastníka, budova je umístěna při ulici Krátká, Boží Dar, ve městě Milovice. V místě není občanská vybavenost (obchod, služby), vše ve městě.
1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení,(výpočet administrativní ceny tj. ceny dle oceňujícího předpisu provedeno podpůrně).
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne 26. 3. 2014. Do bytu po předchozí výzvě nebyl umožněn vstup, informace správce bytu - investora, aj.
3. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č. 2141 (byt) a č.2049 (pozemek a budova) kú. Milovice nad Labem a obec Milovice ze dne 26.4.2014 PÚ (internetové ověření), katastrální mapa, mapa města a okolí města, foto budovy, informace stavebního úřadu (původní stáří nedohledáno, rekonstrukce 2002-3). Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). Zjišťována pro exekuci. Pojem tržní cena nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. že tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Tradičně vyjádřeno: termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena, zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena, (kterou nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
4. Vlastnické a evidenční údaje
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Dokumentace a skutečnost Budova čp.2102 Milovice Boží Dar splňuje ustanovení § 3 písm.a bod 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, tj. budova. Bylo provedeno prohlášení vlastníka dle zákona č.72/1994 Sb., kterým se upravují spoluvlastnické vztahy k budovám a bytům atd. (zákon o vlastnictví bytů). Budova je vícebytová, určena pouze pro bydlení. Provedeno hodnocení skutečného stavu, ocenění bytu č.20 v dané budově dvouvchodové. Město Milovice má 10042 obyvatel, Boží Dar je místní částí města as 5,7km od centra města, doprava zajišťována městským busem as 8 spojů denně, v místě je asfaltová ulice Krátká v této části města, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody a kanalizace, není tu zemní plyn, je zde možnost napojení telefonu. Do města jezdí autobusová doprava, z města pak s dobrými spoji k Lysé n/L, je i železniční doprava směr Praha s velmi dobrými spoji, školy zde základní, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené městu, zdravotnické zabezpečení i lékárna, kulturní zařízení, městský úřad se stavebním úřadem, pošta (banka, pojišťovna), policie, dobré možnosti zaměstnanosti a převážně dojíždění, velmi dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, místo budovy dobré vedle hlavní silnice Benátky n/J Straky s dobrým napojením na hlavní silnice, místo bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů (v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde nadměrné narušení životního prostředí). Vzdálenosti: Milovice centrum 5,7 km, Nymburk 15km (od cedule k ceduli 12 km), Praha Černý most silniční 39 km, Mladá Boleslav 27 km, vzdálenosti od budovy.
6. Celkový popis nemovitosti Byt č.2102/20 v budově čp.2102 Milovice-Boží Dar se nachází v typizované budově nové z roku 1991, obnovení roku 2002-3, postavené montovaným způsobem, podsklepená čtyřpodlažní budova, s plochou střechou. Napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizaci, dále telefonu, vytápění tepelnými čerpadly. Ulice Krátká v Božím Daru města Milovice (při níž daná budova je umístěna) je asfaltová, přístupy k budově zpevněné. Byt umístěn ve čtvrtém nadzemní podlaží, byt 2+kk s příslušenstvím, standartně vybaven, orientován na převážně S a J, celkové výměry 46,3 m2 + lodžie 5,2 m2, viz. dále bližší údaje a znaky oceňovaného bytu. Součástí ocenění bytu je též podíl na společných částech budovy a podíl na pozemku, cena bytu je s příslušenstvím tzn. přípojky sítí. V místě bez občanské vybavenosti, ve městě Milovice veškerá občanská vybavenost.
7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek parc.č. 1512 kú.Milovice nad Labem Byt a)
Byt č.2102/20 v čp.2102 Milovice Boží Dar s podílem 463/15214 na společných částech domu a s podílem 463/15214 na pozemku parc.č.1512 kú.Milovice nad Labem
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Ad.1) Přetrvávající krize, snížená koupěschopnost. Ad.4) nemovitá věc je v exekučním řízení, vázne zde i zástavní smlouva. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 4
Index trhu:IT = P5 × (1 + ∑ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci V. Samoty 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci III. V okolí nemovité věci není dostupná 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná – možnost komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,740 i=2
Pi 1,00 0,02 –0,20 –0,10 –0,02 0,00 0,00 0,04 0,00 0,00 0,00
–5– Pozemek
a) Pozemek parc.č. 1512 kú.Milovice nad Labem – § 4 Pozemek pč.1512 evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn budovou čp.2101 MiloviceBoží Dar, tj. bytový dům (budova kolaudována, užívána pro bydlení). Takto ve skutečnosti užíváno. Pozemek v zastavěné odloučené části města, dobře umístěné i přístupné, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny, vody, kanalizace, ne zemního plynu, přístupová cesta je zpevněná, pozemek rovinný, bez ohrožení záplavami a sesuvy. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Milovice Název okresu: Nymburk Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha obce -východ, Praha-západ 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Oi 0,95 0,85 0,80 0,85 0,90 1,00
Základní cena výchozí: ZCv = 1 470,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 726,46 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,740 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,688 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 499,8045 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1512 zastavěná plocha a nádvoří 473
Cena [Kč] 236 407,53
–6– Pozemek parc.č. 1512 kú.Milovice nad Labem – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek parc.č. 1512 kú.Milovice nad Labem Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č.2102/20 v čp.2102 Milovice Boží Dar s podílem 463/15214 na společných částech domu a s podílem 463/15214 na pozemku parc.č.1512 kú.Milovice nad Labem – spoluvlastnický podíl: 463 / 15 214
236 408,– Kč
236 408,– Kč 236 408,– Kč
7 194,49 Kč
Byt
a) Byt č.2102/20 v čp.2102 Milovice Boží Dar s podílem 463/15214 na společných částech domu a s podílem 463/15214 na pozemku parc.č.1512 kú.Milovice nad Labem – § 38 Byt 2+kk s příslušenstvím a vybavením, umístěn ve 4.NP panelové budovy z roku odhadem 1991, byt v osobním vlastnictví, správa budovy zabezpečena. Konstrukce a vybavení (budovy a bytu): základy s izolací proti zemní vlhkosti, stěny obvodové panelové s vnitřní izolací, stropy železobetonové, střecha plochá obnovená, krytina svařovanými asfaltovými pásy, vnitřní omítky štukové, fasáda panelem „vymývané teraco“ bez zateplení polystyrenem, keramické obklady v bytě v koupelně, WC a v kuchyni u sporáku a dřezu, schody železobetonové s povrchem teracovým s ocelovým zábradlím, dveře hladké i prosklené a vstupní plastové, okna plastová s ditermickými skly, podlahy dle dispozice PVC, část v sociálním zařízení keramickou dlažbou, vytápění centrální (tepelná čerpadla v suterénu budovy) a ocelovými radiátory, světelný i zásuvkový obvod elektřiny, bleskosvod na budově je osazen, přívod studené a rozvod i teplé vody, ohřev vody centrální, odkanalizování koupelny (vany a umyvadla), WC a kuchyně, plyn nezaveden, vybavení koupelny standartní s keramickým obkladem, keramickým umyvadlem, keramické splachovací WC kombi, výtah v domě není, ostatní konstrukce v domě telefonní rozvod a listovní schránka. V bytě není kuch.linka a sporák. Stáří a opotřebení: budova odhadem z roku 1990-1, malá adaptace 1.etapy mimo konstrukcí dlouhodobé životnosti provedena asi roku 2002-3 (krytina, vnitřní povrchy, obklady, dveře, okna, vytápění, instalace, vybavení), dobré stavební provedení prací, dokončeny okolní terénní úpravy, dokončeny přístupy. Opotřebení technicko morální by bylo neovlivňující cenu. Byt ve výborném stavu, chybí kuch.linka a sporák. Znaky použité porovnávací metody ocenění pro administrativní cenu použity v souladu s oceňujícím předpisem, tzn. pokud přímo neodpovídají, použity nejbližší resp. přiměřené. Výměra bytu dle oceňujícího předpisu (sklep nevymezen prohlášením vlastníka, společný prostor), tj.46,3 m2 + lodžie 5,2 m2. Byt orientován na J a S. Podlahové plochy jednotky (PP): předsíň kuchyně koupelna WC pokoj pokoj lodžie Podlahové plochy jednotky – celkem:
+ + + + + + =
8,00 m2 7,20 m2 2,80 m2 0,90 m2 16,20 m2 11,20 m2 5,20 m2 51,50 m2
–7– Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Milovice Počet obyvatel: 10 042 Základní cena (ZC): 19 907,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 2. Jen společný sklep a kočárkárna. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II. Bez dopadu na cenu bytu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje III. Dálkové, ústřední, etážové 8 Vytápění bytu 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok kolaudace: 1991 Rok celkové rekonstrukce: 2002 Stáří stavby (y): 23 Koeficient pro úpravu (s): 0,885
Vi –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00 0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,832
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 16 562,62 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 0,740 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 51,50 × 16 562,62 × 0,930 × 0,740 =
587 017,35 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 236 408,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 463 / 15 214 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 7 194,49 Kč 7 194,49 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 594 211,84 Kč Byt č.2102/20 v čp.2102 Milovice Boží Dar s podílem 463/15214 na společných částech domu a s podílem 463/15214 na pozemku parc.č.1512 kú.Milovice nad Labem – určená cena:
594 212,– Kč
–8–
C. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
473 m2
Výsledné ceny bytu: Byt č.2102/20 v čp.2102 Milovice Boží Dar s podílem 463/15214 na společných částech domu a s podílem 463/15214 na pozemku parc.č.1512 kú.Milovice nad Labem Cena po zaokrouhlení podle § 50: a)
594 212,– Kč 594 210,– Kč
Zjištěná cena: 594 210,– Kč Cena slovy: pětsetdevadesátčtyřitisícedvěstědeset Kč
D. Obvyklá cena Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, resp. stejných či obdobných znaků. Vzhledem k tomu, že v dané oblasti nemám svoje data k porovnání, využity informace investora a realitních kanceláří s inzercemi v dané oblasti případně s korekcí, dle údaje správce zde nedávno odprodán stejný byt v čp.2101 za 700tis.Kč).
–9–
– 10 –
Vzhledem k lokalitě, umístění bytu, stejným znakům, konstrukcím a vybavení, se zvážením prodejnosti bytů v daném území a čase a dané okolnosti vyrovnány průměrováním a předpokládaná cena bytu je (0,995+0,995+0,995+0,995)/4 = 0,995mil.Kč, po odečtení 5% (kuch.linka a sporák) se zaokrouhlením níže činí 0,945 mil.Kč, tzn. obvyklá cena zaokrouhlená níže činí: 0,945 mil.Kč.
– 11 –
E. Obvyklá cena Byt č. 2102/20 v čp.2102 Milovice - Boží Dar, s podílem 463/15214 na společných částech domu a s podílem 463/15214 na pozemku parc.č. st.1512 kú.Milovice n/L 945 000,- Kč. Cena práv a závad: viz.VKN z LV (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo smluvní), věcná břemena nezjištěna, jiná nezaznamenána. 0,- Kč. Cena obvyklá slovy: devětsetčtyřicetpět tisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 28. 3. 2014 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4172/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4172 podle připojené likvidace.
G. Seznam příloh VKN z LV, snímek katastru, foto budovy a poloha x
– 12 –
– 13 –
– 14 –
