ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1660-135/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky - parc.č. 1108/1 jehož součástí je stavba bydlení č.p. 466, parc.č. 1110/2 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, parc.č. 1109, parc.č. 1110/1. Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Skvrňany Adresa nemovité věci: Na Úhoru 466/36, 301 00 Plzeň Vlastníci stavby: Vladislav Rieger, Na Úhoru 466/36, 318 00 Plzeň, vlastnictví: SJM Dita Riegerová, Na Úhoru 466/36, 318 00 Plzeň, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Vladislav Rieger, Na Úhoru 466/36, 318 00 Plzeň, vlastnictví: SJM Dita Riegerová, Na Úhoru 466/36, 318 00 Plzeň, vlastnictví: SJM OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSPL 65 INS 11031/2014.
Datum místního šetření: Počet stran:
19
26.11.2014
stran
Ve Velaticích, dne 26.12.2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 10
Ing. Tomáš Volek
26.11.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 67, k.ú. Skvrňany, ve vlastnictví SJM pana Vladislava Riegera a paní Dity Riegerové. Jedná se o pozemek parc.č. 1108/1 jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 466, pozemek parc.č. 1109, pozemek parc.č. 1110/1 a o pozemek parc.č. 1110/2 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu místního šetření, tj. k 26.11.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 67, k.ú. Skvrňany ze dne 14.10.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Skvrňany. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. -2-
e) Mapa obce Plzeň a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 26.11.2014 za přítomnosti vlastníka pana Riegera. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Plzeň je statutární město na západě Čech a metropole Plzeňského kraje. Leží na soutoku řek Mže, Radbuza, Úhlava a Úslava, z nichž vzniká řeka Berounka. Má zhruba 170 tisíc obyvatel a je tak čtvrtým největším městem v republice a druhým největším v Čechách. Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům, který je postavený při zpevněné komunikaci místního významu s názvem Na Úhoru, v západní části města Plzeň, v jeho městské části Plzeň-Skvrňany. Rodinný dům je situován v klidné lokalitě zastavěné převážně samostatně stojícími rodinnými domy, mezi hlavní ulicí Domažlickou a železniční vlečkou do areálu Škody. Nemovitost je tvořena stavbou rodinného domu č.p.466, která je součástí pozemku parc.č.1108/1, s přístavbou na parc.č. 110/1 (tato není zanesena do evidence katastru nemovitostí), garáží, která je součástí pozemku parc.č. 1110/2, zahradou na parc.č. 1109, parc.č. 1110/1. Příslušenství tvoří vedlejší stavby (dřevník, dřevěná kůlna, přístřešek) postavené na zahradě u domu. Příslušenství dále tvoří venkovní úpravy standardního rozsahu: pergola, oplocení pozemku, brána, branka, zpevněné plochy, přípojky vody, kanalizace, el.nn, plynu. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Nemovitosti jsou osazeny do rovinatého terénu, složeného ze čtyř parcel. Na parc.č. 1108/1 je postavena stavba rodinného domu č.p. 466 o nepravidelném půdorysném tvaru. Na parc.č. 1110/2 je postavena stavba garáže bez čp/če. Přístavba k rodinnému domu a vedlejší stavby jsou postavené převážně na pozemku parc.č. 1110/1 a z části na pozemku parc.č. 1109. Nezastavěná část pozemků parc.č. 1110/1 a 1109 je využívána jako zahrada tvořící s domem jednotný funkční celek. Součástí zahrady jsou trvalé porosty standardního rozsahu, bez výrazného vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 2582 ve vlastnictví Statutárního města Plzeň. Silné stránky -poloha v klidné lokalitě, garáž, dostatečné pozemkové zázemí, veškeré IS. Slabé stránky - průměrný estetický vzhled, náklady na modernizaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její -3-
kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Skutečný půdorysný tvar rodinného domu neodpovídá zákresu v katastrální mapě (není zakreslena zděná přístavba). Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Na LV č. 67 k.ú. Skvrňany ze dne 14.10.2014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 466 1.2 Garáž bez čp/če 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 466
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014.
1.1 Rodinný dům č.p. 466 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou s polovalbou. Půdorysný tvar domu je nepravidelný. Rodinný dům obsahuje dva byty, oba o dispozici 2+1 s příslušenstvím. K jižní straně je přistavěna přízemní -4-
přístavba s pultovou střechou, která je přístupná dveřmi ze zahrady. Přístavba obsahuje garsonku s příslušenstvím a je napojena na veškeré rozvody z rodinného domu (voda, el., vytápění, odpady). Dům je napojen na přípojku vody z řadu, kanalizaci do řadu, plyn a el.nn. Dispoziční řešení: 1.PP - schodištěm, kotelna, sklep. 1.NP - zádveří, chodba se schodištěm, koupelna vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC, průchozí kuchyň, dva pokoje. 1.NP (přístavba) - pokoj s kuchyňským koutem, koupelna vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC. Podkroví - chodba se schodištěm, průchozí kuchyň, koupelna vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC, komora, dva pokoje. Stavebně konstrukční charakteristika: Základy jsou betonové s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je sedlová s polovalbou, krov dřevěný s betonovou taškou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové opatřeny nátěrem. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnější omítky jsou břízolitové. Vnitřní keramický obklad je proveden v koupelnách a v kuchyni. Podlahy jsou prkenné kryté koberci, PVC nebo z keramické dlažby. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je teplovodní radiátory, zdrojem je plynový kotel. Ohřev TUV zajišťuje kombi plynový kotel. V přístavbě je el. průtokový ohřívač. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu je provedena. Kuchyň je vybavena pouze v podkroví. Hygienické vybavení tvoří 3x sprchový kout, 3x splachovací WC, umyvadla. Ostatní vybavení tvoří krb v podkroví. Stáří a technický stav: Dle poskytnutých podkladů a informací byl původní rodinný dům postavený kolem roku 1930. V letech 2004 až 2011 byla provedena částečná rekonstrukce interiéru (okna, koupelny s WC, vytápění + kotel, krytina střechy, modernizace podkroví). Přístavba byla dle sdělení postavena v roce 2011 (stavební povolení, souhlas s ohlášenou stavbou ani jiné vyjádření stavebního úřadu nebylo znalci předloženo). Celkový stavebně technický stav je dobrý, vybavení domu je na standardní úrovni. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 55%. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,20 m2 2,80 m
Název 1.PP Výčet místností: sklepy Užitná plocha celkem:
16,80 m2
0,00
0,00 m2
92,10 m2
1.NP Výčet místností: Byt 2+1 Užitná plocha celkem: 1.NP- přístavba Výčet místností: garsonka Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností:
0,00 m2
68,00 m2
1,00
3,15 m
68,00 m2 68,00 m2
25,60 m2 16,50 m2
1,00
2,50 m
16,50 m2 16,50 m2
89,17 m2
-5-
2,60 m
Byt 2+1 63,00 m2 0,80 50,40 m2 50,40 m2 Užitná plocha celkem: Pozn.: pro výpočet užitné plochy byly použity redukující koeficienty 0 u suterénu a 0,8 na plochy v podkroví s výškou nad 1,3 m. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (5,30*4,00)*(2,80) 1.NP (9,55*7,90+6,10*2,25+1,50*1,95)*(3,15) 1.NP- přístavba (5,12*5,00)*(2,50) Zastřešení vč.podkroví (9,55*7,90)*(4,70/2)+(6,10*2,25)*(2,60+0,30)
= = = =
[m3] 59,36 m3 290,10 m3 64,00 m3 217,10 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 1.NP- přístavba Zastřešení vč.podkroví Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 92 135 630,56 4 699 100,00 4 699 2 962 990
roků % [Kč]
84 55,00 1 333 346
2
Obestavěný prostor 59,36 m3 290,10 m3 64,00 m3 217,10 m3 630,56 m3
1.2 Garáž bez čp/če Jedná se o přízemní, nepodsklepený objekt přibližně obdélníkového půdorysu s plochou střechou, který je přistavěný k jihovýchodní straně rodinného domu na parc.č. 110/2. Stavebně konstrukční charakteristika: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, omítky jsou vápenné hladké, střecha je plochá s lepenkovou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlaha je betonová, vrata jsou dvoukřídlá plechová. Je zavedena světelná el. energie. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byla garáž postavena kolem roku 1974. Jedná se o objekt v průměrném technickém stavu, opotřebení je stanoveno odborným odhadem na 55 %.
-6-
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (2,75*4,90+0,55*2,15)*(2,50)
=
[m3] 36,64 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 15 36,64 3 100 100,00 3 100 113 596
roků % [Kč]
40 55,00 51 118
Obestavěný prostor 36,64 m3 36,64 m3
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. 1108/1 o výměře 198 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Parc.č. 1109 o výměře 28 m2, ostatní plocha. Parc.č. 1110/1 o výměře 288 m2, zahrada. Parc.č. 1110/2 o výměře 15 m2, zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek složený ze čtyř parcel. Na parc.č. 1108/1 je postavena stavba rodinného domu č.p. 466 o nepravidelném půdorysném tvaru. Na parc.č. 1110/2 je postavena stavba garáže bez čp/če. Přístavba k rodinnému domu a vedlejší stavby jsou postavené převážně na pozemku parc.č. 1110/1 a z části na pozemku parc.č. 1109. Nezastavěná část pozemků parc.č. 1110/1 a 1109 je využívána jako zahrada tvořící s domem jednotný funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v poměrně velkém rozmezí 1.800,- až 2.500,- Kč/m2. Vzhledem -7-
k poloze, charakteru a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků pod středním pásmem daného rozpětí, tj. na 2.100,- Kč/m2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha zahrada zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
1108/1
Výměra [ m2 ] 198
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 2 100
Celková cena pozemku [Kč] 415 800
1109 1110/1 1110/2
28 288 15
2 100 2 100 2 100
58 800 604 800 31 500
529
Hodnota celkem
1 110 900
3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí je nabídka v souladu s poptávkou. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, poloze, jejímu technickému stavu, vybavení a pozemkovému zázemí, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná.
3.1 Rodinný dům č.p. 466 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
134,90 m2 667,20 m3 106,75 m2 529,00 m2
Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m2 užitné plochy, m2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. -8-
Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, který má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Půdorysný tvar domu je přibližně obdélníkový. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 4+1, s příslušenstvím. Dům je napojen na přípojku vody z řadu, kanalizaci do řadu, plyn a el.nn. Rodinný dům postavený kolem roku 1938. V letech 1994 až 1995 byla provedena rekonstrukce interiéru. Příslušenství tvoří zděná garáž (nezapsaná na LV), kopaná studna (společná se sousedem), venkovní úpravy standardního rozsahu. Zdroj: vlastní databáze (prodej podzim 2014)
č.2 Kopta reality zajišťuje prodej a financování patrového rodinného domu 4+1+ 2WC se samostatnou garáží ve Slovanském údolí v Plzni - Skvrňanech. Parcela čítá plochu 674 m2. Kolaudace domu v roce 1975. Dům je cihlový , dvoupodlažní a je napojen na všechny inženýrské sítě - vodovod, plynovod, kanalizaci. Vytápění domu plynovým kotlem - etážové. K obecnímu vodovodu je možnost čerpat vodu i ze studny. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-skvrnany-slovanske-udoli/1467297884#img=3&fullscreen=false
č.3 Nabízíme na prodej rodinný dům s garáží, Plzeň - Skvrňany. Dům je podsklepený, v 1.NP - kuchyň, 2. pokoje, koupelna, WC. 2.NP - 1. pokoj, komora. V přízemí plastová okna. Možnost využít půdní prostor. Pozemek 302 m2. Výborná dostupnost do města, MHD. Klidné bydlení, ale i možnost podnikání, vhodné na investici. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-skvrnany-linska/2578460764#img=1&fullscreen=false
č.4 Prodej rodinného domu, po částečné rekonstrukci, užitná plocha 190 m2, pozemek o výměře 722 m2, v Plzni Zátiší. Dispozice domu: suterén je v rozestavěném stavu, kde je možné vybudovat vinárnu, nebo menší samostatnou bytovou jednotku - chodba12 m2, garáž 17m2, sklep 37 m2. 1 NP je po rekonstrukci – zádveří, chodba a schodiště do podkroví 10 m2, kuchyně 12m2, obývací pokoj 24m2, koupelna s WC 9m2, komora 3m2. Podkroví je před rekonstrukcí - chodba, komora , WC, vstup na půdu, pokoj 18 m2, pokoj 19m2. Rekonstrukce probíhala v letech 2002 -2004, částečně v suterénu, kompletně v 1.NP a nová plastová okna v celém domě. Na pozemku stojí ještě jedna samostatná garáž a krytá pergola. Výborná dostupnost v dosahu MHD, zastávka vzdálená cca 200 m. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/plzen-skvrnany-zatisi/2100929372#img=0&fullscreen=false
Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita ul. Slovanské údolí, Plzeň-Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Poloha K3 Provedení a vybavení K4 Garáž K5 Vliv pozemku
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 -9-
K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - realizovaný prodej; Poloha 1,00 20 680 obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Garáž - ano; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 147,00 m 602 m 3 040 000 Kč 20 680 Kč/m2 Název: č.2 Lokalita Slovanské údolí, Plzeň - Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - obdobná; Provedení 0,90 20 615 a vybavení - obdobné; Garáž - ano; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 148,00 m 674 m 3 390 000 Kč 22 905 Kč/m2 Název: č.3 Lokalita Línská, Plzeň - Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - obdobná; Provedení 0,86 21 375 a vybavení - obdobné; Garáž - ano; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - nepatrně menší nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,00 m 302 m 2 250 000 Kč 25 000 Kč/m2
- 10 -
Název: č.4 Lokalita Zátiší, Plzeň - Skvrňany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,95 K4 Garáž 0,98 K5 Vliv pozemku 1,00 K6 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - obdobná; Provedení 0,84 17 631 a vybavení - lepší; Garáž - ano 2x; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 190,00 m 722 m 3 998 000 Kč 21 042 Kč/m2 Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 17.631,- Kč/m2 až 21.375,- Kč/m2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 20.075,- Kč/m2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
17 631 Kč/m2 20 075 Kč/m2 21 375 Kč/m2 20 075 Kč/m2 134,90 m2 2 708 118 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 466 1.2 Garáž bez čp/če
1 333 350,00 Kč 51 120,00 Kč 1 384 470,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 466 Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena
1 110 900,00 Kč 2 708 120,00 Kč Současný stav 2 708 118 Kč 2 495 364 Kč 1 110 900 Kč 2 700 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: Obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. 1108/1 jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 466, pozemku parc.č. 1109, pozemku parc.č. 1110/1 a pozemku parc.č. 1110/2 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Skvrňany, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vše zapsáno na LV č. 67, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 26.11.2014, po zaokrouhlení na:
2 700 000,- Kč Slovy: dvamilionysedmsettisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 26.12.2014
Ing. Tomáš Volek
- 12 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. § 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1660-135/14 znaleckého deníku. Ve Velaticích 26.12.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 67 2. Snímek katastrální mapy 3. Fotodokumentace nemovitosti 4. Mapa polohy nemovitosti
- 13 -
počet stran A4 příloze 2 1 2 1
LV
- 14 -
- 15 -
KM
- 16 -
Fotodokumentace
Rodinný dům č.p. 466
Přístavba k RD
Vedlejší stavba (kůlna)
Zahrada
interiér 1.PP
interiér 1.PP
- 17 -
interiér 1.NP
interiér 1.NP
interiér 1.NP
interiér podkroví
interiér podkroví
interiér podkroví
- 18 -
Mapa polohy
- 19 -
