14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5/2310/14 O ceně nemovitostí

čp. 6 na st.4/2 spolu se st.č.4/2 a zahradou p.č. 430, čp. 7 na st.4/3 spolu se st.č.4/3 a zahradou p.č. 429, čp. 8 na st.4/4 spolu se st.č.4/4 a zahradou p.č. 428, vše Přihrádek, k.ú., obec a okres Pardubice

Objednatel znaleckého posudku:

Národní památkový ústav, územní odborné pracoviště Zámek 5 53116 Pardubice

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny I... zjištěné dle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků II.. obvyklé ceny nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. , podle stavu ke dni 15.1.2014 znalecký posudek vypracovala: Ivana Joštová Sladkovského 433 530 02 Pardubice telefon: 777318161 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 36 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Pardubicích 22.1.2014

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o ceně nemovitostí čp. 6 na st.4/2 spolu se st.č.4/2 a zahradou p.č. 430, čp. 7 na st.4/3 spolu se st.č.4/3 a zahradou p.č. 429, čp. 8 na st.4/4 spolu se st.č.4/4 a zahradou p.č. 428, vše Přihrádek, k.ú., obec a okres Pardubice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Objekt čp.6 na st. 4/2, čp.7 na st. 4/3 a čp.8 na st. 4/5 Příhrádek 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Pardubice Katastrální území: Pardubice Počet obyvatel: 89 552 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 120,00 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.1.2014 za přítomnosti ing. Smutného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Objednávka znaleckého posudku ze dne 7.1.2014 č.1/2014/PCE/135 Částečný výpis z listu vlastnictví č. 207 pro k.ú., obec a okres Pardubice, zpracovaný dálkovým přístupem dne 22.1.2014 Kopie katastrální mapy Projektová dokumentace zpracovaná INRECO s.r.o. Hradec Králové - Ing. P.Rohlíček, z 06/2010 - Celková obnova Příhrádku J.Sakař - Dějiny Pardubic Analýza vlivu památkové rezervace na cenu nemovitosti - diplomová práce - Ing.Luděk Drápal INTERNET 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Česká republika - Národní památkový ústav, Valdštejnské náměstí 162/3, 1180100 Praha, vlastnictví: výhradní Česká republika - Národní památkový ústav, Valdštejnské náměstí 162/3, 1180100 Praha, vlastnictví: výhradní

. 6. Dokumentace a skutečnost pro zpracování znaleckého posudku byla znalci k dispozici Projektová dokumentace - Celková obnova Příhrádku 2.etapa, 3 blok z 06/2010 7. Celkový popis nemovitosti Přihrádkem se nazývá trojúhelné prostranství na konci Zámecké ulice, východně od zámku v Pardubicích. Zdejší prostor tvoří pozdně gotické a renesanční domy. Od Zámecké ulice je odděluje zeď s průjezdem a brankou. Směrem k zámku se pak vychází nízkou čtverhrannou branou s průjezdem. V domech bývaly dílny, konírna, sýpka, vězení, později byty, sklady a kanceláře. Z domů, jež byly upraveny v klasicistním slohu v době kolem roku 1800 a v první třetině 19.stol. se zachovala původní pozdně gotická a renesanční jádra, ale také výzdoba průčelí s malovanými výklenky nebo kamenná ostění. Předmětem znaleckého posudku jsou stavby postavené podél západní hranice Příhrádku. Jedná se o objekty čp. 6, 7 a 8. Objekty pocházejí z roku 1500 - 1515. Po požáru v roce 1538 byly přestavěny. V průběhu dalších století byly domy dále udržovány a přestavovány, až do dnešní podoby, která pochází z 18.století. Areál Přihrádku s objekty čp. 5,6,7,8 je společně s pardubickým zámkem veden na seznamu nemovitých kulturních památek v ÚSKP ČR pod rejstříkovým číslem 33032/6-1936. Předmětné objekty se nacházejí na území městské památkové zóny Pardubice. -2-

8. Obsah znaleckého posudku Objekt čp.6 na st. 4/2 a1) Dům čp.6 - budova a2) Dům čp.6 - věž Objekt čp.7 na st. 4/3 Objekt čp.8 na st. 4/4

I. Stanovení ceny zjištěné dle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

Objekt čp.6 na st. 4/2 a) Ocenění staveb a1) Dům čp.6 – budova Dům čp.6 se nachází na západní straně Přihrádku, je postaven za objektem čp.7, se kterým je v současné době provozně propojen ve 2.NP. Původní objekt ze 16 století, přestavěný v 18.století do dnešní podoby. Dům vznikl sloučením a dostavěním dvou objektů a výstavbou komunikačního traktu u náměstí. Objekt má podzemní podlaží, které zasahuje i pod dům čp.7. Původní gotické sklepy jsou v současné době v havarijním stavu vlivem poklesu spodní vody. Původní klenby jsou po 1 m podepřeny mohutnou dřevěnou konstrukcí a jsou zcela nefunkční. Z tohoto důvodu nejsou zahrnuty do ocenění. Objekt má dvě nadzemní podlaží. 1.NP je částečně zapuštěné pod úroveň náměstí. Obvodové zdivo a vnitřní zdivo je masívní , smíšené. Stropy jsou nad 1.NP jsou vesměs klenuté. Nad 2.NP jsou stropy dřevěné trámové. Střecha je sedlová na dřevěném krovu, krytina pálená - bobrovky. V průběhu užívání bylo do původní černé kuchyně vestavěno sociální zařízení, které je v současné době funkční. Stavebně - technický stav objektu je špatný. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. V 1.NP jsou rozsáhlé poruchy svislých a vodorovných konstrukcí , značné trhliny ve vnitřních i obvodových zdech. 2.NP bylo rozděleno na dvě části - obě přístupné samostatnými schodišti. Východní část byla upravena, strop v této části je hurdový do ocel.nosníků, jsou opraveny vnitřní omítky a podlahy. Obvodové zdivo je vlhké. Západní část má 2 výškové úrovně, v nižší části jsou klenby, zbytek má dřevěný trámový strop s rovným podhledem. Tyto stropy jsou v havarijním stavu.. Dispoziční řešení : 1.NP - hlavní vstup z prostoru Příhrádku dveřmi do haly po pravé straně je obloukové schodiště do patra, po levé je sociální zařízení - 2 WC s umývárnou. Z haly je vstup do 3 místností posledně užívaných jako výstavní místnosti. Po pravé straně přední místnosti je zazděný vstup do průjezdu věže 2.NP - hala s výstupem obloukového schodiště s vyrovnávacími schody do věže, 2 kanceláře. Původní největší místnost podlaží je rozdělena neprůchozí příčkou, za ní jsou 2 místnosti přístupné pouze z čp.7 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

D. budovy pro společenské a kulturní účely zděná 1261

-3-

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města

č. I I I I

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00

I

0,00

V

-0,02

V

0,00

III

0,10

II II III

0,00 0,00 0,30

11 Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,450 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží 1.NP 2.NP

Plocha (6,20+9,00)/2*12,60

= =

[m2] 95,76 95,76

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 95,76 m2 95,76 m2 191,52 m2

Podlaží 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

-4-

674,15 /191,52 191,52 / 2

Konstr. výška 4,15 m 2,89 m

Součin 397,40 276,75 674,15

= 3,52 m = 95,76 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP ((6,20+9,00)/2*12,60)*(4,15) 2.NP (95,76)*(2,89) zastřešení 9,00*9,20*3,80/2+9,00*2,00*2,10/2

397,40 m3 276,75 m3 176,22 m3

= = =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP NP NP

Obest. prostor 397,40 m3 276,75 m3 176,22 m3 850,37 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

Hodnocení standardu S S S S S N S S S S S X S S S S S S S C P X S C C X

kamenné, bez izolací masívní smíšené v tl. až do 1,5 m dřevěné trámové sedlová na dřevěném krovu pálená taška měděný plech vápenné omítky vápenná omítka běžné obklady kamenné náplňové zdojená betonové s dřevotřískou akumulační kamna světelná a motorová ano studená a teplá voda litina chybí bojler WC, umyvadlo není chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace

Obj. podíl [%] S S S S S N S S S S S X S S S S

6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90

-5-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,92 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90

17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S C P X S C C X

0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 1,40 5,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00

0,30 3,20 3,10 0,00 0,87 0,00 3,40 0,00 0,00 0,00 92,09 0,9209

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] 3 3 Plná cena: 850,37 m * 4 580,28 Kč/m Koeficient pp Cena stavby CS

= * * * * * * = = * =

2 611,0,9390 0,9889 0,8966 0,9209 1,1000 2,0800 4 580,28 3 894 932,70 Kč 1,406 5 476 275,38 Kč

* =

0,150 821 441,31 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 514 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 514 = 90,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Dům čp.6 - budova - zjištěná cena a2) Dům čp.6 – věž Součástí čp. je kamenná věž s průjezdem k zámku. Objekt má dvě nadzemní podlaží. 1.NP je pouze průjezd. Z budovy je propojení průchodem s valenou klenbou. Průjezd je zaklenut valenou klenbou. Obvodové zdivo je masívní v tl. 1,60 a nevykazuje žádné viditelné poruchy. Ve 2.NP je jedna místnost, později během užívání rozdělená příčkou. V tomto podlaží je je propojení s budovou vyrovnávacím schodištěm. Stavebně - technický stav objektu je dobrý. Dle provedeného průzkumu (viz PD) bylo těleso věže založeno poměrně hluboko (3,6 m). Pod základy jsou piloty o délce 0,8 m, uložené na roznášecí rošt. Tato dřevěná konstrukce je dle průzkumu uhnilá.. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. Zastřešení věže je na dřevěném krovu (pro nepřístupnost toho prostoru není znám jeho stav), krytina věže z měděného plechu. Dispoziční řešení : 1.NP - průjezd 2.NP - 2 kanceláře Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

B. budovy nebytové ostatní zděná 1274

-6-


č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1


č. I I I I

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00

I

0,00

V

-0,02

V

0,00

III

0,10

II II III

0,00 0,00 0,30

11 Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,450 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží 1.NP 2,NP

Plocha 9,80*10,35 9,80*10,35

= =

[m2] 101,43 101,43

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 101,43 m2 101,43 m2 202,86 m2

Podlaží 1.NP 2,NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

-7-

781,02 /202,86 202,86 / 2


Součin 456,44 324,58 781,02

= 3,85 m = 101,43 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název vrchní stavba

Obestavěný prostor 9,80*10,35*(0,80+14,80+6,00/3)

1 785,17 m3

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obest. prostor 1 785,17 m3 1 785,17 m3



Hodnocení standardu S S S S N N S S C C C X S S S S S C C C C X C C C X

kamenné základy bez izolací masívní zděné ze smíšeného zdiva klenuté a dřevěné trámové stanová na dřevěném krovu měděný plech měděný plech vápenné omítky vápenná omítka chybí chybí chybí dřevěná dvojitá dlažby, prkna akumulační kamna světelná a motorová ano chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace

Obj. podíl [%] S S S S N N S S C C C X S S S S S C C

7,20 21,80 11,90 5,40 2,00 0,60 5,80 3,10 2,80 2,30 3,30 0,00 5,30 2,30 4,30 5,20 0,30 3,10 2,90

-8-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 7,20 21,80 11,90 5,40 3,08 0,92 5,80 3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 5,30 2,30 4,30 5,20 0,30 0,00 0,00

20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

C C X C C C X

0,30 1,60 0,00 3,80 1,30 3,40 0,00

100 100 100 100 100 100 100

0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 76,60

Koeficient vybavení K4:

0,7660

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] 3 3 Plná cena: 1 785,17 m * 3 869,77 Kč/m Koeficient pp Cena stavby CS

= * * * * * * = = * =

2 830,0,9390 0,9851 0,8455 0,7660 1,1000 2,0750 3 869,77 6 908 197,31 Kč 1,406 9 712 925,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 100 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 564 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 564 = 82,3 % Koeficient opotřebení: (1- 82,3 % / 100) Dům čp.6 - věž - zjištěná cena

* =

0,177 1 719 187,80 Kč

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky k.ú. Pardubice Pozemky se nacházejí mimo záplavové území řek Labe a Chrudimky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

6 IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

-9-


č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I I I I

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00

I

0,00

V

-0,02

V

0,00

III

0,10

II II III

0,00 0,00 0,30

4 Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města 11 Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,450 i=2 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,450 = 1,406 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 120,-

Zatřídění

Typ

Název

Parcelní číslo

§ 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4/2 § 4 odst. 1 zahrada 430 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky k.ú. Pardubice - zjištěná cena

- 10 -

Výměra [m2] 246,00 17,00

Index

Koef.

1,406 Jedn. cena [Kč/m2] 1 574,72 1 574,72 =

Upr. cena [Kč/m2] 1 574,72 Cena [Kč] 387 381,12 26 770,24 414 151,36 414 151,36 Kč

Objekt čp.7 na st. 4/3 a) Ocenění staveb a1) Dům čp.7 Dům čp.7 se nachází na západní straně Přihrádku, je postaven mezi objekty čp.8 a 6, se kterým je v současné době provozně propojen. Původní objekt ze 16 století, přestavěný v 18.století do dnešní podoby. Původně byl užíván jako sýpka, později jako kovářská dílna, s byty ve 2.NP. V současné době není užíván. Objekt má dvě nadzemní podlaží. 1.NP je částečně zapuštěné pod úroveň náměstí. Původní gotická jádro bylo užší, v 18. století byl rozšířen do náměstí. o komunikační trakt. Základy jsou kamenné, bez izolací. Obvodové zdivo a vnitřní zdivo je masivní , smíšené. Stropy jsou nad 1.NP jsou vesměs klenuté. V části jsou klenby valené, v části křížové spočívající na středním sloupu v největší místnosti 1.NP. Nad 2.NP jsou stropy dřevěné trámové. Střecha je sedlová na dřevěném krovu, krytina pálená - bobrovky. Vstup do 2. NP je dvojí, v jižní části je dřevěné schodiště přístupné přímo u náměstí do části 2.NP, druhé dřevěné schodiště je vnější - od čp.6 do druhé části 2.NP. Stavebně - technický stav objektu je špatný, vnitřní značně opotřebované (WC s umývadlem) Poruchy jsou jak ve stropech, tak v stěnách - šikmé trhliny jsou v obvodových stěnách. Místnost se středním sloupem má poruchy v klenbách - síť trhlin, větší trhliny jsou mezi klenbami a obvodovou zdí. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. Dispoziční řešení : 1.NP - vstup do 1.NP dveřmi z Příhrádku v ose objektu, další dveře po pravé straně pod schody do skladu, dveře po levé straně na schodiště do patra. Hlavním vstupem přes předsíň je přístupná bývalá kovárna se středovým sloupem. Po levé straně z tohoto prostoru je přístupná původní velká místnost později rozdělená příčkami na 10 malých prostorů bez oken - zřejmě příruční skládky a sklepy. 2.NP - do tohoto podlaží vedou 2 schody. Vnější schodiště před objektem čp.6 vede do předsíně a dále do chodby s vyrovnávacím schodištěm z níž je vstup do komory bez okna, místnosti se vstupem do 2 místností (v čp.6). Druhé schodiště vede do chodby podél Příhrádku z níž jsou vstupy do pravděpodobně 2 bývalých bytů - po levé straně bytu o 3 místnostech (bez soc.zařízení), po pravé straně do bytu o 3 místnostech a soc.zařízení (v nepoužitelném stavu - WC a umývárny). Z 1 místnosti je vstup do lodžie (bývalý suchý WC) Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

D. budovy pro společenské a kulturní účely zděná 1261

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka Poptávka po zapsaných kulturních památkách je nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4 Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1

- 11 -

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00


č. I I I I

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00

I

0,00

V

-0,02

V

0,00

III

0,10

II II III

0,00 0,00 0,30

11 Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,450 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 12,70*10,90+5,20*12,50 2.NP 10,90*17,80+4,96*1,22 Zastavěné plochy a výšky podlaží

= = Zastavěná plocha 203,43 m2 200,07 m2 403,50 m2

Podlaží 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =


1 167,76 /403,50 403,50 / 2

[m2] 203,43 200,07 Součin 687,59 480,17 1 167,76

= 2,89 m = 201,75 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název 1.NP 2.NP vč-zastřešení

Obestavěný prostor (12,70*10,90+5,20*12,50)*(1,50+3,38) 10,90*17,80*(2,40+2,20+3,60/2)+4,96*1,22*(2,40+0,56/2)

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP 2.NP vč-zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

- 12 -

Typ NP NP

= =

992,74 m3 1 257,95 m3

Obest. prostor 992,74 m3 1 257,95 m3 2 250,69 m3



Hodnocení standardu S S S S S N S S P S S X S S S S S S S S S X S S S X

kamenné, bez izolací masívní smíšené v tl. až do 1,5 m klenuté a dřevěné trámové sedlová na dřevěném krovu pálená taška měděný plech vápenné omítky vápenná omítka částečné dřevěné a kamenné náplňové dřevěná dvojitá dlažby, prkna akumulační kamna světelná a motorová ano rozvod pouze studené vody litina není bojler 1 WC není není

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] S S S S S N S S P S S X S S S S S S S S S X S S S X

6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,60 7,00 3,60 2,10 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 1,40 5,40 0,00


Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,92 7,00 3,60 0,97 3,30 3,90 0,00 5,70 3,20 5,20 5,90 0,30 3,20 3,10 0,40 1,90 0,00 3,40 1,40 5,40 0,00 99,19

0,9919

- 13 -


= * * * * * * = = * =

2 611,0,9390 0,9527 1,0266 0,9919 1,1000 2,0800 5 441,94 12 248 119,94 Kč 1,406 17 220 856,64 Kč

* =

0,150 2 583 128,50 Kč

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 514 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 514 = 90,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Dům čp.7 - zjištěná cena

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky k.ú. Pardubice Pozemky se nacházejí mimo záplavové území řek Labe a Chrudimky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6 IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index omezujících vlivů


IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1 - 14 -

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města

č. I I I I

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00

I

0,00

V

-0,02

V

0,00

III

0,10

II II III

0,00 0,00 0,30

11 Index polohy

IP = P1 * (1 +


Zatřídění

Typ

Název

Parcelní číslo


- 15 -

Výměra [m2] 169,00 78,00

Index

Koef.

1,406 Jedn. cena [Kč/m2] 1 574,72 1 574,72 =


Objekt čp.8 na st. 4/4 a) Ocenění staveb a1) Dům čp.8 Dům čp.8 se nachází na západní straně Přihrádku, po levé straně za branou. Původní objekt ze 16 století, přestavěný v 18.století do dnešní podoby. Poslední využití objektu bylo jako sklady s kanceláří a sociálním zařízením. V posledních letech je nevyužívaný. Objekt má jedno nadzemní podlaží. Základy jsou kamenné, bez izolací. Obvodové zdivo a vnitřní zdivo je masivní , smíšené. Stropy jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy, pouze v jedné místnosti jsou cihelné klenby do ocelových nosníků. Střecha je sedlová na dřevěném krovu, krytina pálená - bobrovky. Stavebně - technický stav objektu je špatný, vnitřní vybavení žádné. Poruchy jsou jak ve stropech, tak v stěnách - šikmé trhliny jsou jak v obvodových stěnách, tak ve fabionech, ve stropních konstrukcích je rozsáhlé napadení dřevokaznými houbami a hmyzem, stropy jsou v havarijním stavu. Obvodové zdivo vykazuje vzlínavou vlhkost až do výše 1 m. V jedné místnosti byly odstraněny podlahy. Dispoziční řešení : 1.NP - vstup v ose objektu z Přihrádku do průběžné chodby se dveřmi do zahrady pod valy (předložené schodiště). Po pravé straně chodby jsou 3 místnosti v přední jsou zbytky obkladů, zřejmě zde bývala kuchyň, poslední užití tohoto prostoru byly sklady. Po levé straně je vnitřní chodba, ze které je přístupný nefunkční WC a schodiště na půdu a dále jsou zde 3 místnosti (v jedné je vybouraná podlaha a odstraněná omítka do výšky 1,5 m). Poslední využití jako sklady. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

S. skladování a manipulace zděná 1252


č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

4 Index trhu

IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) - 16 -

č. I I I I

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00

I

0,00

V

-0,02

V

0,00

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města

III

0,10

II II III

0,00 0,00 0,30

11 Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,450 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,406 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP (23,55+25,50)/2*10,985 Zastavěné plochy a výšky podlaží

= Zastavěná plocha 269,41 m2 269,41 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

[m2] 269,41

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,83 m

1 031,84 /269,41 269,41 / 1

Součin 1 031,84 1 031,84

= 3,83 m = 269,41 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název 1.NP

Obestavěný prostor ((23,55+25,50)/2*10,985)*(4,63+5,22/2)

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

=

Typ NP

1 950,51 m3

Obest. prostor 1 950,51 m3 1 950,51 m3


Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

kamenné základy bez izolací masívní zděné ze smíšeného zdiva dřevěné trámové sedlová na dřevěném krovu pálená tašková měď válenné omítky vápenné omítky kamenné náplňové nejsou dřevěná dvojitá betonové s dřevotřískou světelná ano

- 17 -

Hodnocení standardu P S S S S N S S X S S C S S X P S X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

X X X S X

100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů

Obj. podíl [%] P S S S S N S S X S S C S S X P S X X X X X X X S X

13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00


Upravený obj. podíl 6,07 30,40 13,80 7,00 2,90 1,08 4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 0,00 3,40 2,90 0,00 2,67 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00 87,12

0,8712


= * * * * * * = = * =

2 231,0,9390 0,9445 0,8483 0,8712 1,1000 2,0670 3 324,82 6 485 094,66 Kč 1,406 9 118 043,09 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 464 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 514 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 464 / 514 = 90,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Dům čp.8 - zjištěná cena

* =

0,150 1 367 706,46 Kč

- 18 -

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky k.ú. Pardubice Pozemky se nacházejí mimo záplavové území řek Labe a Chrudimky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. IV

Pi 0,00

III I I II II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

č. II

Pi -0,03

IV

0,00

III II IV

0,00 0,00 1,00

č. I I I I

Pi 1,00 0,02 0,05 0,00

I

0,00

V

-0,02

V

0,00

III

0,10

II II III

0,00 0,00 0,30

6 IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index omezujících vlivů


IT = P5 * (1 +

Pi) = 0,970 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti - V okolí je velmi omezená možnost parkování 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Historické centrum města

- 19 -

11 Index polohy

IP = P1 * (1 +


Zatřídění

Typ

Název

Parcelní číslo


- 20 -

Výměra [m2] 335,00 68,00

Index

Koef.

1,406 Jedn. cena [Kč/m2] 1 574,72 1 574,72 =


I. . CENA ZJIŠTĚNÁ - REKAPITULACE Objekt čp.6 na st. 4/2 a) Ocenění staveb a1) Dům čp.6 - budova a2) Dům čp.6 - věž a) Ocenění staveb celkem

821 441,30 Kč 1 719 187,80 Kč 2 540 629,10 Kč

b) Ocenění pozemků b1) Pozemky k.ú. Pardubice b) Ocenění pozemků celkem

414 151,40 Kč 414 151,40 Kč

Objekt čp.6 na st. 4/2 celkem

2 954 780,50Kč

Objekt čp.7 na st. 4/3 a) Ocenění staveb a1) Dům čp.7 a) Ocenění staveb celkem

2 583 128,50 Kč 2 583 128,50 Kč


388 955,80 Kč 388 955,80 Kč


2 972 084,30Kč

Objekt čp.8 na st. 4/4 a) Ocenění staveb a1) Dům čp.8 a) Ocenění staveb celkem

1 367 706,50 Kč 1 367 706,50 Kč


634 612,20 Kč 634 612,20 Kč


2 002 318,70Kč

- 21 -

II.. stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro ochranu nemovitých kulturních památek stanoví stát zákonem č. 20/1987 Sb. povinnosti zejména vlastníkům kulturních památek, ale i všem občanům a obyvatelům České republiky a institucím, které svou činností ovlivňují ochranu nemovitých kulturních památek. Základními pravidly pro ochranu nemovité kulturní památky jsou ustanovení § 9, § 11 a zejména § 14 zákona č. 20/1987 Sb. Vlastník nemovité kulturní památky je podle § 7 zákona č. 20/1987 Sb. povinen oznámit NPÚ každou změnu vlastnictví (správy, užívání) kulturní památky nebo její přemístění, a to nejpozději do třiceti dnů ode dne, kdy ke změně došlo. Prodej nemovité kulturní památky – předkupní právo státu Zvláštním ochranným opatřením je předkupní právo státu pro nemovité kulturní památky (úplatné nabytí do státního vlastnictví)dané § 13 zákona č. 20/1987 Sb. V případě, že se nejedná o prodej mezi osobami blízkými nebo spoluvlastníky, je vlastník, který zamýšlí prodej nemovité národní kulturní památky, povinen ji nejprve nabídnout ke koupi Ministerstvu kultury ČR. Pro kladné vyjádření ministerstva kultury je stanovena lhůta šest měsíců, po jejím uplynutí předkupní právo státu pro daný prodej zaniká. Ministerstvo kultury může uplatnit právo státu na přednostní koupi nemovité kulturní památky, která mu nebyla nabídnuta, do tří let od prodeje takové nemovitosti. Ustanovení § 14 a § 15 vyhlášky provádějící památkový zákon upravuje blíže podrobnosti poskytování příspěvku na zachování a obnovu kulturní památky. Příspěvek se poskytuje vždy jen vlastníku kulturní památky, přičemž v rozhodnutí o poskytnutí příspěvku se stanoví podmínky, za kterých je příspěvek poskytován. Pokud je v běžném kalendářním roce vlastníku kulturní památky poskytnut příspěvek, nezakládá tato skutečnost nárok vlastníka kulturní památky na příspěvek i v následujících letech. Příspěvek nebo jeho část proplatí vlastníku kulturní památky obec, kraj i ministerstvo kultury až po předložení faktury za provedené práce anebo na základě odborného posudku znalce ceny provedených prací, nestanoví-li se v rozhodnutí o poskytnutí příspěvku, že se příspěvek vyplatí žadateli s ohledem na jeho finanční možnosti předem,

Obvyklá cena Cena obvyklá je v ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,ve znění pozdějších předpisů definována takto: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“. Cena obvyklá se zpravidla zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, to ovšem za předpokladu dostupnosti informací od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí. Porovnávací metoda vychází z přímého porovnání oceňované nemovitosti s inzerovanými prodeji obdobných nemovitostí. V tržním prostředí se jedná o nejpoužívanější a nejpřesnější metodu, kdy se v ceně nemovitosti odráží stav trhu. Tato metoda není zákonem nijak upravena, proto je znalci do značné míry ponechána volnost při stanovení výsledné ceny. Mezi základní předpoklady použití této metody patří podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek, časová aktuálnost porovnávaných nemovitostí a především existence databáze srovnatelných nemovitostí, ze které je pomocí přepočítaných indexů jednotlivých objektů. Databáze nemovitostí byla vytvořena tak, aby byly vybrané nemovitosti srovnatelné s nemovitostmi oceňovanými. Sestavená databáze nemovitostí byla vytvořena z nemovitostí, které byly nabízeny k prodeji v realitní internetové inzerci . Protože v Pardubicích se se srovnatelnými nemovitostmi obchoduje velmi omezeně - v nabídkách a dle skutečně realizovaným prodejů se jedná vesměs o objekty k bydlení, byl proveden průzkum nabídek v celé ČR, tak aby srovnatelné nemovitosti odpovídaly alespoň v hrubých rysech oceňovaným.

- 22 -

Výpočet porovnávací hodnoty

Plocha Pozemek Požadovaná Jednotková Koeficient cena cena celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 KC Stádlec u Tábora 349,00 0 1 100 000 3 152 0,91 Budova bývalé židovské synagogy, CP 349 m2, pochází z 1. pol. 19. století, jde o nemovitou kulturní památku naposledy využívanou jako kino. V I.NP je sál s jevištěm, 2x soc. zařízení, menší místnost, chodba a technické zázemí. Ve II. NP je balkon s výhledem na sál, 3x místnost a promítací komora. K objektu náleží prostorná půda. Možnost dokoupení pozemku. Občanská vybavenost v místě, Tábor 20 km. Lokalita

Upravená cena Foto Kč/m2 2 868

Pardubice - Perštýnské 350,00 0 6 850 000 19 571 0,35 náměstí prodej domu v historickém centru Pardubic na Pernštýnském náměstí, v kterém se nacházejí čtyři bytové jednotky. Dům je podsklepený, určený k celkové rekonstrukci. K obnově fasády a střešní krytiny lze využít dotace Programu regenerace městských památkových rezervací a památkových zón. K dispozici je volná půda pro případnou půdní vestavbu. Tento dům s malým dvorkem je umístěn v atraktivní části Pardubic a byl by vhodný jak ke komerčnímu využití,tak i k bydlení. Sedliště, okres Jičín 1 200,00 0 2 100 000 1 750 1,17 Prodej objektu v obci Sedliště. Jedná se o stavbu se 3 podlažími, zdi kámen/cihla, střecha eternitové šablony šedivé barvy. Vytápění je lokální na tuhá paliva, rozvody vody pouze v přízemí. Rozvody elektřiny po celé budově. Na zdech na chodbách se nachází malované fresky. K hlavní budově patří ještě bývalé chlévy a stodola. Objekt je určen k rekonstrukci, i když je v současnosti obýván.

6 850

Lázně Kynžvart 263,00 0 1 990 000 7 567 0,71 prodej historického objektu s rokem výstavby 1770. Dům v původní podobě nechala postavit rodina Joel Baruch. Jedná se o nárožně situovaný, barokní objekt nacházející se v centru města Lázně Kynžvart nedaleko Mariánských Lázní. Objekt nese původní a nezaměnitelný název New York, který má historický podtext související s původním majitelem, který zde provozoval koloniál. Objekt je oficiálně evidován jako Kulturní památka a jedná se bezesporu o raritní historické dědictví. Jedná se o nejvýznamější světskou stavbu ve městě, palác honosného typu. V roce 1848 zde byl založen významný obchod tzv. koloniál. Zastavěná plocha činí 415,00 m2, nebytové prostory v 1. NP mají plošnou výměru 117,00 m2, nebytové prostory v 2. NP mají plošnou výměru 96,00 m2. V 1. nadzemním podlaží se nachází prostory budoucí restaurace popř. stylové kavárny. Tyto prostory jsou před dokončením (částěčně zkolaudovány). V 2. nadzemním podlaží jsou rozsáhlé sály s původními freskovými, křížovými klenbami sloužící jako stávající galerie. Dále je v tomto poschodí umístěná bytová jednotka o výměře 50,00 m2, která je dispozičně řešena jako 2+1. Objekt je podsklepený s tím, že sklepní prostory pod objektem z roku 1770 jsou původní a sice z 13. století. V těchto sklepních prostorách se nachází zcela raritní a ojedinělá očistná lázeň tzv. mikve. V objektu jsou nové rozvody elektřiny, ústředního vytápění vč. nových deskových radiátorů a vodovodního vedení. Objekt je od roku 2006 kompletně napojen na veškeré inženýrské sítě vč. přípojky plynu Variační koeficient před úpravami: 87,53 % Variační koeficient po úpravách:

5 373

Průměrná cena

2 047

44,86 %

4 285 Kč/m2

- 23 -

II. . REKAPITULACE POROVNÁVACÍ CENY Objekt

Dům čp.6 vč.věže Dům čp.7 Dům čp.8

užitná plocha m2

prům.cena Kč

292,95 403,43 269,41

4 285,4 285,4 285,-

Porovnávací hodnota Kč

1 255 290,1 728 700,1 154 420,-

Další možnou metodou stanovení obvyklé ceny nemovitosti je výnosová hodnota. V daném případě, kdy oceňované nemovitosti jsou ke dni ocenění v tak špatném stavebně-technickém stavu, že jsou nepronajímatelné. Proto nebyla výnosová hodnota použita.

CELKOVÁ REKAPITULACE

Objekt

Dům čp.6 vč.věže Dům čp.7 Dům čp.8

Cena zjištěná Kč

Cena obvyklá Kč

2 954 780,2 972 080,2 002 320,-

1 260 000,1 700 000,1 200 000,-

- 24 -

Závěr : Hodnota nemovitostí byla zjištěna I.. cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu - stavby a pozemky II. cena obvyklá, zjištěná porovnávací metodou - stavby vč.pozemků (cena stanovená porovnávací metodou v sobě cenu pozemků zahrnuje) V rámci porovnávací metody i dle platného oceňovacího předpisu nebyla zohledněna poloha nemovitosti v památkové rezervaci nebo v ochranném pásmu památkové rezervace. Je jasné, že poloha nemovitosti v památkové rezervaci určitým způsobem ovlivňuje vlastníka takovéto nemovitosti i samotnou cenu nemovitosti. Otázkou však je, zda pozitivně či negativně. Skutečnost, že nemovitost leží v památkové rezervaci, může vlastníku takovéto nemovitosti sice přinášet pozitiva, ale i mnoho negativ. Mezi pozitiva můžeme zařadit možnost využít nejrůznějších příspěvků, bezplatné odborné pomoci a daňových úlev. Vlastník kulturní památky tak může za situace, kdy není objektivně schopen sám na své náklady plně financovat obnovu či údržbu své kulturní památky, využít příspěvku na zachování a obnovu kulturní památky . Příspěvky mohou poskytnout obce, kraje, ale i ministerstvo kultury a je tedy jen na vlastníkovi, aby v řádných termínech a na příslušném místě podal vyplněnou žádost. Vlastník kulturní památky může za určité situace dále využít osvobození od daně ze staveb a daně z pozemků dle zákona o dani z nemovitosti. Naopak vlastník kulturní památky má dle ustanovení § 9 památkového zákona povinnost pečovat o zachování kulturní památky, udržovat ji v dobrém stavu a chránit ji před ohrožením, poškozením, znehodnocením nebo odcizením, a to vše na svůj vlastní náklad. Vlastník je také výrazně omezen v případě obnovy kulturní památky spočívající v údržbě, opravě, rekonstrukci i restaurování. Kromě negativ spojených s kulturní památkou musí vlastník nemovitosti situované v památkové rezervaci či v ochranném pásmu památkové rezervace navíc respektovat omezení a zásady stanovené platným územním plánem týkající se stavební činnosti v památkové rezervaci. Vliv památkové rezervace či ochranného pásma památkové rezervace na cenu nemovitosti se tedy projeví u ceny obvyklé. U ceny zjištěné dle platného oceňovacího předpisu (pro daňové účely) se tento vliv výrazně neprojevuje a výsledná cena nemovitosti záleží především na jiných skutečnostech. Ivana Joštová Sladkovského 433 530 02 Pardubice telefon: 777318161 e-mail: [email protected] V Pardubicích 22.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.68. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 22.12.1986 pod č. j. Spr. 703/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5/2310/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. z 22.1.2014.

E. SEZNAM PŘÍLOH Částečný výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 207 ze dne 22.1.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 25 -

počet stran A4 v příloze: 2 5 3 1

- 26 -

- 27 -

čp.6

- 28 -

čp.7

- 29 -

čp.8

- 30 -

Celkový snímek

- 31 -

Ortofoto

- 32 -

FOTODOKUMENTACE Čp. 6

- 33 -

Čp. 7

- 34 -

Čp.8

- 35 -

MAPY

- 36 -

14

Recommend Documents