14

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2355 – 10/14

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 2152/3 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 2152 v ulici Otakara Jeremiáše v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 2152 a pozemku st. parcela č. 4184 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 75/1176 zapsané na LV č. 7434 resp. budova č.p. 2152 a pozemek st. parcela č. 4184 zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 6248 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 032/2014-N Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 6.2.2014 6.2.2014 6.2.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 7.2.2014

Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 032/2014-N ze dne 20.1.2014 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 13.1.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 7434 A: Vlastník : 1. Příhodová Marie, trvale bytem Otakara Jeremiáše 2152, 397 01 Písek 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 2152/3 v bytovém domě č.p. 2152 na st. parcele č. 4184 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 75/1176, LV č. 6248 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Písek – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 2.2.2014 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka oceňované bytové jednotky paní Příhodové byl objekt bytového domu č.p. 2152 kolaudován v roce 1978. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 6.2.2014 za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Příhodové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata s nabývací kupní smlouvy. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytová jednotka č.p./č.j. 2152/3 se nachází v 1. patře / 2. nadzemním podlaží / bytového domu č. 2152 v ulici Otakara Jeremiáše v části obce Budějovické Předměstí severovýchodně od centra města v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy a nízkopodlažní bytovou zástavbou. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 2152/3 je oceňován spoluvlastnický podíl na pozemku st. parcela č. 4184 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 ve výši id. 75/1176, který tvoří zastavěnou plochu objektu. Bytová jednotka je užívána vlastníkem k trvalému bydlení a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i sklepní místnost v 1.NP objektu. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 4184 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu a je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Písek nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 6.2.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě externí prohlídky bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2152/3 1.2 Pozemek st. parcela č. 4184 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 2152/3 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 2152/3 4. Rekapitulace a závěr

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou.


4

1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 2152/3 ( § 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 2152, ve které se nachází oceňovaný byt má čtvercový půdorys, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Objekt má hlavní vchod ze západní fasády. Výškově jsou jednotlivé poloviny podlaží posunuty o výšku poloviny patra ( rozdíl ve výšce jednoho schodišťového ramene ). Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena v 70. letech minulého století. Objekt má jeden hlavní vchod s centrálním schodištěm ve středu dispozice, kde je umístěn i výtah a se čtyřmi byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny, sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ). Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Oceňovaný byt leží ve 2. nadzemním podlaží ( 1.patře ) u severní fasády objektu. Oceňovaný byt je velikosti 3+1 s lodžií a se sklepní místností mimo byt. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : panelová, rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Střecha : šikmá o malém spádu Střešní krytina : pozinkovaný plech Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění 2014 - 1978 = 36 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : teracové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V/380V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : proveden Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 2152/3 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : PVC, jekor, dlažba, korek Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a kotlem na zemní plyn Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden


5

Zdroj teplé vody : kombinovaný kotel Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř, myčka nádobí Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předložené nabývací kupní smlouvy. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 2152/3 - podlahová plocha Místnost

Výměry ploch ( m2 )

/výměra dle projekt. dokumentace/

Bytová plocha obytná

společné prostory

příslušenství

provozní plochy

a jiné nepronajaté

2. NP kuchyně

10,10

obývací pokoj

12,00

pokoj

19,00

pokoj

15,70

předsíň

6,30

komora

1,20

koupelna

2,70

WC

0,90

lodžie

3,20

sklep – mimo byt

7,30 56,80

CELKEM m

2

21,60

nepočítáno

nejsou

78,40

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem – odhadem

m2

78,40

Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností – sklepní místnost mimo byt

m2

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu

m2

- 0,00

Podlahová plocha bytu s odpočty celkem

m2

71,10

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80

m2

5,84

Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10

m2

0,00

Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17

m2

0,00

Podlahová plocha bytu č. 2152/3 po přepočtu pro výpočet

m2

76,94

- 7,30


6

1.1.3 Koeficienty Byt podle § 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových

typ

K

( 1.NP až 5. NP, sedlová střecha o malém spádu )

ZC

9 630,- Kč/m2

Podlahová plocha bytu

PP

m2

76,94

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 10 vyhlášky )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


koeficient vybavení stavby K4

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

pol. č. 3

K1

0,939

K5

1,05

Ki

2,112

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard / n

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.06000

0.06000

2

Svislé konstrukce

Zděné z cihel

S

0.18800

0.18800

3

Stropy

Rovné nespalné

S

0.08200

0.08200

4

Zastřešení

Šikmá, malý spád

S

0.05300

0.05300

5

Krytiny střech

Pozinkovaný plech

S

0.02400

0.02400

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.06900

0.06900

8

Úprava vnějších povrchů

Omítky břízolitové

S

0.03100

0.03100

9

Vnitřní obklady keramické

Keramické

S

0.02100

0.02100

10

Schody

Teracové

S

0.03000

0.03000

11

Dveře

Náplňové plné i prosklené

S

0.03200

0.03200

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Plastová zdvojená

S

0.05400

0.05400

14

Povrchy podlah

Dlažba, PVC, jekor, korek

S

0.03100

0.03100

15

Vytápění

Etážové s kotlem na ZP

S

0.04700

0.04700

16

Elektroinstalace

220 V/380 V, poj. automaty

S

0.05200

0.05200

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03300

0.03300

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03200

0.03200

20

Vnitřní plynovod

Proveden

S

0.00400

0.00400

21

Ohřev teplé vody

Kombinovaný kotel na ZP

S

0.02100

0.02100

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, sporák

S

0.01800

0.00300

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, umyvadlo, vana

S

0.03800

0.03800

24

Výtahy

Osobní

S

0.01300

0.01300

25

Ostatní

Anténa, zvonek, větrání

S

0.05600

0.05600

26

Instalační prefa jádro

Nevyskytuje se

-

-

-

CELKEM

1.00000

Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki

K4 Kč/m2

ZCU

1.00000 1.00000 20 052,80

1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je 36 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky – voda a kanalizace. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu, běžná údržba je prováděna pravidelně. V průběhu životnosti byla vyměněna okna, kuchyňská linka, obklady a zařizovací předměty v koupelně. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

7 Rok odhadu

2014

Rok kolaudace / začátek užívání /

1978

Stáří

36 let

Předpokládaná další životnost

64 let

Celková životnost

100 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

36,00 %

1.1.5 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m2

9 630,00

ZCU

Kč / m2

20 052,80

PP

m2

76,94

CN = ZCU x PP

Kč

1 542 862,43

36,00

%

- 555 430,48

Kč

987 431,95

Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu ( reprodukční ) Opotřebení

Cena časová bytu č.p./č.j. 2152/3 ke dni odhadu

1.2 St. parcela č. 4184 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 4184 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 2152. Srovnávací pozemek byl prodán v části obce Václavské předměstí v Písku a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Pozemek v dané lokalitě pro výstavbu bytového domu není nabízen k prodeji. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

okraj zastavěné části obce Václavské Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 674 CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

977 300,00 1 450,00

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

okraj zastavěné části obce

1.00

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50


8

C

Třída velikosti obce

15 až 25 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s rodinnými domy

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

1.17

b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

zastavěná část obce Budějovické Předměstí v obci Písek, objekty pro bydlení BD Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo m2 373

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

zastavěné území obce

1.05

B

Typ stavebního pozemku

připravený vč. zemního plynu

1.50

C

Třída velikosti obce

15 až 25 tisíc obyvatel

0.80

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s bytovými domy a maloobchod

1.30

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

Jednotková cena oceńovaného st. pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku Cena obvyklá spoluvlastnického podílu pozemku st. parcela č. 4184

1.2285 1.05 1 522,50 567 892,50

-

75/1176

Kč

36 220,-

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

Byt č.p./č.j. 2152/3

987 430,- Kč

36,00 %

1 542 860,- Kč

Podíl st. parcely č. 4184 celkem

36 220,- Kč

36 220,- Kč

1 023 650,- Kč

1 579 080,- Kč


9

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt

Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

Byt č. 2152/3 výměra - odhad

m2

Jednotkové nájemné bytu

Kč/m2/rok

Celkem příjem z nájemného ročně – byt

Kč

Redukce z důvodu nepronajmutí

76,94 1 050,00 80 787,00

-

Celkem příjem z nájemného ročně po redukci

Kč/rok

x 0,90 72 708,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

1 586 240,-

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

793 120,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

36

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení

A(%)

36,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

Úročitel pro výpočet amortizace

q(-)

1,03

Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

500,00

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

1 543,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC /

Kč/rok

10 800,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

1 200,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

20 755,00

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Celkem výdaje ročně

Kč

34 798,00

Příjmy ročně celkem

Kč

72 708,-

Výdaje ročně celkem

Kč

34 798,-

Čisté roční nájemné

Kč

37 910,-

ano

Výpočet věčnou rentou

Výpočet čistého ročního nájemného

Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?


10

Čisté roční nájemné

Kč

37 910,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

631 834,55

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

631 830,-

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 2152/3 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny - odborný názor znalce Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č. 1 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Budějovické předměstí, Kollarova ul.


11

Prostorný byt 2+1 na Kollárově ulici v Písku. Jedná se o byt v 1. patře cihlového domu o podlahové ploše 84 m2. K bytu náleží prostorná uzavřená pavlač, dva sklepy v přízemí domu a zatravněný dvůr za domem. Dispozice - prostorná vstupní chodba, obytná kuchyně, dva prostorné pokoje, koupelna s vanou, WC, komora, pavlač. Byt by bylo možné dispozičně změnit na 3+kk. Okna směřují do zahrad ( východ, západ, sever ), vytápění ústřední, nové rozvody tepla a topná tělesa, původní krásné dřevěné zárubně, dům je zateplen. V blízkosti škola, školka, obchody, centrum města a veškerá občanská vybavenost. Patro : 1 Stav : průměrný Výměra bytu : 84 m2 vč. sklepa Nabídková cena : 1 290 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 2 Prodej bytu 2+1 v Písku Lokalita : Budějovické předměstí, ul. Ouzká

Prodej prostorného zděného bytu 2+1 v klidné části obce Písek, lokalita Hradiště. Celková plocha bytu je 76 m2. V bytě jsou nová plastová okna, prostorný obývací pokoj se vstupem na lodžii, dále kuchyně a ložnice. Součástí bytu je garáž a sklep. Patro : 3 Stav : průměrný Výměra bytu : 76 m2 vč. sklepa + plechová garáž Nabídková cena : 1 295 000,- Kč

Srovnávací objekt č. 3 Prodej bytu 2+1 v Písku


12

Lokalita : Mírové nám.

Byt 2+1 v OV na Mírovém náměstí v Písku. Byt o rozloze 70 m2 se nachází v přízemí činžovního domu. Dispozice bytu - vstupní chodba, kuchyň, dva pokoje, koupelna s vanou, samostatné WC, komora, balkon. Podlaha - parkety, PVC. Orientace bytu - západ, východ. K bytu náleží sklepní kóje v suterénu a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Byt lze vytápět akumulačními kamny nebo kamny na tuhá paliva. V blízkosti škola, školka a veškerá občanská vybavenost. Patro : přízemí Stav : průměrný Výměra bytu : 70 m2 Nabídková cena : 1 100 000,- Kč

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj (1)

Obec / Lokalita Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Otakara Jeremiáše (2)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1 77 m2 vč. sklepa a lodžie

průměr/ ne

-

průměr

(3)

(4)

(5)

(6)

1

Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Kollarova

2+1 84 m2 vč. 2x sklep

průměr/ ne

-

průměr

2

Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Budějovické Předměstí, ul. Ouzká

2+1 76 m2 vč. sklepa

průměr / ne

-

průměr

2+1 70 m2 balkon + sklep

průměr / ne

-

průměr

3

Bytová jednotka zděný dům – obec Písek, Mírové nám.


13

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

(7)

(8)

(9)

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 10 )

( 11 )

( 12 )

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )

1

1 290 000

0,80

1 032 000

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

1,00

0,998

1 034 586,-

2

1 295 000

0,80

1 036 000

1,00

0,99

0,95

1,00

1,00

1,00

0,941

1 101 542,-

3

1 100 000

0,85

935 000

0,95

0,95

1,00

1,00

1,00

1,10

0,903

1 036 011,-

Celkový průměr ceny bytu

Kč

1 057 380,-

Minimum

Kč

1 034 586,-

Maximum

Kč

1 101 542,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno /

cena

Reprodukční cena

1 579 080,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

1 023 650,- Kč

Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 2152/3 dle odborného odhadu znalce

631 830,- Kč 1 057 380,- Kč 1 050 000,- Kč


14

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 2152/3 ve 2. nadzemním podlaží / 1. patře / v objektu bydlení č.p. 2152 v ulici Otakara Jeremiáše v části obce Budějovické Předměstí s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 4184 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 75/1176 zapsané na LV č. 7434 resp. budova č.p. 2152 a pozemek st. parcela č. 4184 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 6248 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Písek a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Písek činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 1 050 000,- Kč slovy : jedenmiliónpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výše stanovené obvyklé ceně zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 7.2.2014

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 7434 1x kopie katastrální mapy


15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2355 - 10/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 10/14.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 7. února 2014

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

čelní pohled na BD č.p. 2152

jižní pohled na BD č.p. 2152


17

kuchyně v bytě č. 2152/3

koupelna v bytě č. 2152/3


14

Recommend Documents