ZNALECKÝ POSUDEK č. 2839-15/14 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Vrbice u Valče, obec Vrbice - pozemku parc.č. st.29/1 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 558 m2) s budovou bývalé zájezdní restaurace č.p. 31 Vrbice a pozemků parc.č. 66/4 (ostatní plocha, zeleň o výměře 184 m2 ) a parc.č. 66/5 (ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 102 m2 ) - vedených v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 105 katastrálního území Vrbice u Valče.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 Soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku: Návrh ceny obvyklé nemovité věci dle usnesení soudního exekutora č.j. 132 EX 1220/12-24 na základě pravomocného exekučního příkazu č.j. 132 EX 1220/12-13/Ku proti povinnému GEND-GOLD s.r.o., Teplice - Sobědruhy, IČ 26693798.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 21.3.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a přílohy dle seznamu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
Ve Vejprnicích 8.4.2014
Vyhotovení č.:
3
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Vrbice u Valče, obec Vrbice pozemku parc.č. st.29/1 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 558 m2) s budovou bývalé zájezdní restaurace č.p. 31 Vrbice a pozemků parc.č. 66/4 (ostatní plocha, zeleň o výměře 184 m 2 ) a parc.č. 66/5 (ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 102 m2 ) - vedených v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 105 katastrálního území Vrbice u Valče.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Budova č.p. 31 Vrbice Vrbice u Valče 364 53 Vrbice Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Vrbice Katastrální území: Vrbice u Valče Počet obyvatel: 196 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - y
č. V IV V IV IV IV
Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,80 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 228,10 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2014 za přítomnosti zástupce objednatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Jana Fendrycha, Exekučního úřadu Praha 2, č.j. 132 EX 1220/12-24 ze dne 24.2.2014 - výpisy z Katastru nemovitostí LV č.105 katastrálního území Vrbice u Valče k datu 28.2.2014 - kopie katastrální mapy předmětného území - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněné nemovitosti je dle výpisu z KN LV č. 105 katastrálního území Vrbice u Valče zapsáno pro: -2-
GEND - GOLD s.r.o., Braunerova 994, 252 63 Roztoky
ident.26693798
V oddílu C listu vlastnictví č.105 m.j. zapsáno: Exekuční příkaz 132 EX-1220/2012-13/Ku ze dne 21.5.2012 k prodeji nemovitých věcí – Z-7503/2012-403 Exekuční příkaz 132 EX-1219/2012-14/Fe ze dne 21.5.2012 k prodeji nemovitých věcí – Z-7507/2012-403 Exekuční příkaz 132 EX 1219/2012-13/Fe ze dne 21.5.2012 o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti pravomocného k 1.6.2012, pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva – Z-8986/2012-403 Exekuční příkaz 132 EX 1220/2012-12/Ku ze dne 21.5.2012 o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti pravomocného k 1.6.2012, pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva – Z-10373/2012-403
6. Dokumentace a skutečnost Technická dokumentace nebyla předložena.
7. Celkový popis nemovitosti Oceněné pozemky navazují na centrum obce Vrbice. Hlavní stavbou je nevyužívaná budova, zapsaná v katastru nemovitostí s určením pro bydlení. Budova je zděná ze smíšeného převážně kamenného zdiva o tl 60 až 100 cm, má dvě nadzemní podlaží, krov je dřevěný sedlový s valbami, krytina je z osinkocementových šablon. Podle informací získaných na místě samém byla budova užívaná po opravě jako pension s restaurací. Celá stavba je v havarijním stavu, řada konstrukcí chybí, fasádní a vnitřní omítky jsou částečně opadané a pro staticky narušené stropy a konstrukci krovu je ocenění provedeno nákladovým způsobem s opotřebením stanoveným analytickou metodou. Závady na budově neumožňují její provozování bez generální opravy. V případě získání demoličního výměru je nutno počítat s velkým objemem obtížně využitelného materiálu a s tím, že vynuceně bude zbourána i přistavěná zděná kolna s pultovou šikmou střechou, která je v délce části střechy z osinkocementových vlnitých desek předmětem nákladového ocenění. Zbylá část kolny s propadlým krovem se zborcenou částí svislých konstrukcí stejně jako na pozemku volně stojící zděná kolna se sedlovou střechou se ze stejného důvodu neoceňuje. Obě stavby je nutno z důvodu bezpečnosti zbourat. Na pozemcích nejsou žádné dřeviny, pozemky bez oplocení. V místě je možné napojení na elektrickou síť a na vodovodní řad. Vlivy exekučních příkazů ani případné nedobrovolné dražby nejsou v ocenění zohledněny. Věcná břemena: Nezapsána
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků parc.č. st.29/1, č. 66/4 a 66/5 k.ú. Vrbice u Valče a budovy č.p. 31 Vrbice 1.1. Pozemky a stavby
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. -3-
1. Ocenění pozemků parc.č. st.29/1, č. 66/4 a 66/5 k.ú. Vrbice u Valče a budovy č.p. 31 Vrbice 1.1. Pozemky a stavby Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV záplav
Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,900
i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, -4-
č. I
Pi 1,03
I
0,00
I I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 1,030 = 0,927 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 228,10 0,927 211,45 Typ
Parcelní číslo st.29/1
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha, zeleň 66/4 § 4 odst. 1 ostatní plocha, 66/5 ost.komunikace Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 558,00
Jedn. cena [Kč/m2] 211,45
Cena [Kč] 117 989,10
184,00 102,00
211,45 211,45
38 906,80 21 567,90 178 463,80
Ocenění staveb na pozemcích Budova č.p. 31 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: D. budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1261 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodej exekuované I -0,04 nemovitosti. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 4
-5-
Index trhu
IT = P5 * (1 +
Pi) = 0,900
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,927 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 12,1*16,6 1.NP 2.NP 12,1*16,6 Zastavěné plochy a výšky podlaží
= =
[m2] 200,86 200,86
Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 200,86 m2 2,70 m 542,32 2 200,86 m 2,50 m 502,15 401,72 m2 1 044,47 1 044,47 / 401,72 = 2,60 m 401,72 / 2 = 200,86 m2
Podlaží
1.NP 2.NP Součet PVP = Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (12,1*16,6)*(2,70+0,3) 1.NP 2.NP (12,1*16,6)*(2,50) střecha, volná půda 12,1*(0,2+3,0*((6,6+6,5)*1/3+3,5*1/2)) Obestavěný prostor - celkem: Koeficient vybavení K4: -6-
= = =
602,58 m3 502,15 m3 224,46 m3 1 329,19 m3 0,6606
Výpočet opotřebení analytickou metodou OP Konstrukce, vybavení [%] 1. Základy vč. zemních prací S 6,30 2. Svislé konstrukce S 17,20 3. Stropy S 8,20 4. Krov, střecha S 5,90 5. Krytiny střech S 2,80 6. Klempířské konstrukce P 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,60 10. Schody S 3,30 11. Dveře P 3,90 13. Okna S 5,70 14. Povrchy podlah S 3,20 18. Vnitřní vodovod P 3,20 19. Vnitřní kanalizace P 3,10 23. Vnitřní hygienické vyb. P 3,40 27. Okenní mříže 0,21 Opotřebení:
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00
UP [%] 6,30 17,20 8,20 5,90 2,80 0,14 7,00 3,60 3,30 0,90 2,85 3,20 1,47 1,43 1,56 0,21
PP [%] 9,54 26,04 12,41 8,93 4,24 0,21 10,60 5,45 5,00 1,36 4,31 4,84 2,23 2,16 2,36 0,32
St. Živ. 125 125 125 75 50 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125 125
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 1 329,19 m3 * 2 844,68 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 95,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Budova nevyužívaná - zjištěná cena
= * = * = =
Kolna s pultovou střechou Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
150 135 125 80 50 125 125 130 125 125 125 125 125 125 125 130
Opot. části 83,33 92,59 100,00 93,75 100,00 100,00 100,00 96,15 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 96,15
Opot. z celku 7,9497 24,1104 12,4100 8,3719 4,2400 0,2100 10,6000 5,2402 5,0000 1,3600 4,3100 4,8400 2,2300 2,1600 2,3600 0,3077 95,7 %
2 611,0,9390 0,9529 1,1077 0,6606 0,8000 2,0800 2 844,68 3 781 120,21 Kč 0,043 162 588,17 Kč 0,927 150 719,23 Kč 150 719,23 Kč
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Koeficient pp = IT * IP = 0,927
-7-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor kolna 4,0*5,0*2,6 Obestavěný prostor - celkem: Koeficient vybavení K4:
=
[m3] 52,00 m3 52,00 m3 0,8397
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,8397 0,8000 2,0750
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 52,00 m3 * 1 742,38 Kč/m3
= =
1 742,38 90 603,76 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků (bez údržby) Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 55 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 13 590,56 Kč 0,927 12 598,45 Kč
Kolna s pultovou střechou - zjištěná cena
=
12 598,45 Kč
Cena staveb celkem
=
163 317,68 Kč
Pozemky a stavby - zjištěná cena výsledná Pozemky a stavby - zjištěná cena nákladová bez Kpp / 0,927
=
341 781,48 Kč 368 696,31 Kč
=
C. REKAPITULACE CEN ZJIŠTĚNÝCH PODLE PŘEDPISU Rekapitulace nákladových cen 1. Ocenění pozemků parc.č. st.29/1, č. 66/4 a 66/5 k.ú. Vrbice u Valče a budovy č.p. 31 Vrbice 1.1. Pozemky a stavby 368 696,31 Kč Celkem
368 696,31 Kč
Rekapitulace nákladových cen, celkem
368 700,-
-8-
Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků parc.č. st.29/1, č. 66/4 a 66/5 k.ú. Vrbice u Valče a budovy č.p. 31 Vrbice 1.1. Pozemky a stavby 341 781,50 Kč Celkem
341 781,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
341 780,- Kč
D. CENA OBVYKLÁ
Obvyklou cenou nemovité věci se pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny nemovité věci jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Obvyklou cenou nemovité věci pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovité věci: Věcná hodnota nemovité věci je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Věcná hodnota je stanovena podle součtu cen zjištěných propočtem bez koeficientu prodejnosti v oddílu Posudek. Výnosová hodnota nemovité věci: (v případě nedostupnosti objektivních hodnot a podkladů o pronájmech neprovedena) Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (t.zv.věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota nemovité věci: Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Hodnota nemovité věci podle porovnávacího přístupu předpokládá realizaci prodeje v časovém horizontu 6 měsíců. -9-
Nabídky realitních kanceláří v lokalitách blízkých jsou v příloze.
Porovnávací metoda Porovnávací přístup ocenění :
Budova Vrbice, havarijní stav, poz 744
Jednotka: m² užitné plochy Množství jednotek oceňované stavby: 208,0 Popis porovnávaných objektů: V přiložených nabídkách realitních kanceláří. Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa K1 - koeficient výměr Kc - koeficient časový K2 - koeficient výměr vlastních pozemků Kv - koeficient vybavenosti K3 - koeficient transakce Seznam porovnávaných objektů: Název
Nabízená cena
Chalupa 1700 m2 Bochov Jesínky, polosamota, 2 np, dobrý stav, býv.stáj, stodola, lokální vytáp, poz 1700 Restaurace 518 m2 Źlutice, ba 1/2 jsou 2 np, dobrý stav, ala pension, G, sklady s rampou, podkroví - možnost vestavby, sklep, út (2 kotle), IS standard, poz 1533,
Km
Kc
Kv
K1
K2
K3
Jedn. cena [Kč/jedn.]
649 000,- Kč
1,20 0,80 0,85 1,10 1,00 0,90
400
1 311,-
950 000,- Kč
0,80 0,80 0,85 1,10 1,00 0,90
400
1 279,-
Součet: Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena:
Množství [Jedn.]
1 295,- Kč/jedn. 1 279,- Kč/jedn. 1 311,- Kč/jedn. 1 294,90 Kč/jedn.
á
208,0 jedn.
Budova Vrbice, havarijní stav, poz 744
=
269 339,24 Kč
=
269 340,- Kč
Vliv nařízené exekuce a případné dražby není do ceny obvyklé promítnut.
Rekapitulace hodnot a cen: věcná hodnota zjištěná podle předpisu výsledná cena zjištěná podle předpisu hodnota podle porovnávacího přístupu
368 700,- Kč 341 780,- Kč 269 340,- Kč
- 10 -
2 589,80 Kč/jedn. /2
Závěr:
Cena obvyklá je odhadnuta pro nemovitost nezatíženou případným nevýhodným smluvním nájemním vztahem a odpovídá hodnotám stanoveným podle porovnávacího přístupu. Cenu obvyklou kladně ovlivňuje především optimální výměra vlastních pozemků (celkem 844 m2) centra obce. Negativní vliv na cenu má horší občanská vybavenost v obci bez možnosti připojení na rozvody zemního plynu a na kanalizační řad. Lepší občanskou vybavenost lze hledat v 10 km vzdálených Žluticích. Cena obvyklá je dále významně ovlivněna špatným konstrukčním vybavením a havarijním stavem převážné většiny konstrukcí domu i vedlejších staveb - vše na neoploceném pozemku snižuje prodejnost nemovitých věcí. Velký obestavěný prostor domu nepovažuji vzhledem ke stavu a morálnímu opotřebení jeho konstrukcí za výhodu.
Cena obvyklá nemovité věci podle odborného odhadu znalce činí 270 000,- Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč
Ve Vejprnicích 8.4.2014 Ing. Pavel Sedláček Skupova 962 330 27 Vejprnice
Zpracované ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněných nemovitých věcech a ani změny v jejich prostředí, je platnost návrhu ceny obvyklé po dobu 6 měsíců ode dne vyhotovení posudku.
E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.1977 pod č.j. Spr 1665/77 pro základní obory ekonomika, odvětví ceny a odhady (nemovitostí) a stavebnictví, odvětví stavby zemědělské s rozšířením ze dne 24.5.2005 pod č.j. Spr 331/2005 o další odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2839-15/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem přiloženým.
F. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z Katastru nemovitostí LV č.105 katastrálního území Vrbice u Valče - kopie katastrální mapy předmětného území - fotodokumentace - nabídky realitních kanceláří - infomapa - 11 -
