ZNALECKÝ POSUDEK č. 197/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 1999, součástí pozemku je stavba: Čelákovice č.p. 527, rodinný dům a pozemku p.č. 2000 s příslušenstvím, LV číslo 2298, katastrální území Čelákovice, obec Čelákovice, okres Praha-východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 110/13-55
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 23.07.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 01.08.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/2 na nemovitých věcech - pozemku p.č. st. 1999, součástí pozemku je stavba: Čelákovice č.p. 527, rodinný dům a pozemku p.č. 2000 s příslušenstvím, LV číslo 2298, katastrální území Čelákovice, obec Čelákovice, okres Praha-východ a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Dělnická 527 250 88 Čelákovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Čelákovice Katastrální území: Čelákovice Počet obyvatel: 11 618 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. I III
Pi 0,95 0,85
III
1,02
I
1,00
II
0,95
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 625,65 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.07.2014 za přítomnosti pana Studeného, tel. 702 813 998.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 16.07.2014, LV číslo 2298, k.ú. Čelákovice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Pokorná Blažena, Milíčova 472/29, Žižkov, 13000 Praha 3 1/2 Slavíková Jiřina, U Podjezdu 231/2, 25088 Čelákovice 1/2 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pokorná Blažena Nařízení exekuce - Slavíková Jiřina Zahájení exekuce - Pokorná Blažena Zahájení exekuce - Slavíková Jiřina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Dělnická. Jedná se o rodinný dům na oploceném, rovinatém pozemku. Příjezd je po asfaltové zpevněné komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněných geodetem. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se při ocenění vycházelo z informací, sdělených účastníkem prohlídky.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,989 i=2
-4-
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
Koeficient pp = IT * IP = 0,959
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům se sedlovou se nachází na pozemku p.č. st. 1999. není napojen na žádné sítě, jsou odpojeny. Objekt je užíván více než 100 let. V posledních letech byla údržba velmi zanedbána. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází chodba a čtyři pokoje. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
kamenné bez izolace smíšené, nepálené cihly, cihelné s rovným podhledem sedlová cementová taška, poškozená pozinkované vápenné, poškozené vápenocementové, poškozené ne ne ne plné, prosklené, dřevěné, poškozené dvojité, dřevěné, poškozené dlažby, prkna, poškozené dlažby, poškozené lokální na tuhá paliva ne ne ne ne ne ne ne ne ne ne
Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Dům vyžaduje opravy a je zde cítit zápach. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, zpevněné plochy, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění -5-
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Praha – východ 100 let 4 925,- Kč/m3
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 12,60*5,70+1,70*14,40+5,70*6,00 Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 130,50 m2
130,50 m2
=
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor 1. NP:
401,31 m3
(12,60*5,70)*(3,30)+(1,70*14,40+5,70*6,00)*(= 2,80) zastřešení: (12,60*5,70)*(2,20*0,5)+(1,70*14,40+5,70*6, = 00)*(0,50*0,5) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
93,67 m3 494,98 m3 130,50 m2 130,50 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. energie - Sítě jsou odpojeny. 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: -6-
č. I
Vi typ A
III I
0,00 -0,08
II I I
0,00 0,00 -0,10
I I
-0,08 -0,10
I II II
0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III V
0,00 0,40
s = 1 - 0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,146
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,989 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 4 925,- Kč/m3 * 0,146 = 719,05 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 494,98 m3 * 719,05 Kč/m3 * 0,970 * 0,989= 341 440,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
341 440,29 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky u rodinného domu jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,989 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,989 = 0,959 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena -7-
Index
Koef.
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 625,65 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 1999
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 2000 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
[Kč/m2] 0,959
1 559,00
Výměra [m2] 303,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 559,00
Cena [Kč] 472 377,-
119,00
1 559,00
185 521,657 898,-
Pozemky - zjištěná cena
=
657 898,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
356 972,00 617,00 150,00 86 784,12 0,065 5 640,97 5 640,97 Kč
-8-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
341 440,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
341 440,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
657 898,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
657 898,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
5 641,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 641,- Kč 1 004 979,30 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 004 979,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům
341 440,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
341 440,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
657 898,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
657 898,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
5 641,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 641,- Kč 1 004 979,30 Kč
Celkem
-9-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 004 979,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 004 980,- Kč
slovy: Jedenmiliončtyřitisícedevětsetosmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s - 10 -
obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej rodinného domu 104 m2 Celková cena: 595 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně právniho servisu a provize RK Adresa: Křižíkova, Čelákovice Datum aktualizace: 24.07.2014 ID zakázky: N06041 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 60 m2 Užitná plocha: 104 m2 Plocha podlahová: 49 m2 Plocha pozemku: 104 m2 Sklep: 2 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik
- 11 -
Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Autobus Komunikace: Betonová, Asfaltová Popis: Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji rodinný dům 2+1 na pozemku o výměře 104 m2 s obytnou 48 m2 v Čelákovicích ulice Křižíkova. Dům se nachází v zástavbě nízkopodlažních domů v kolonii tzv. dělnických domků na pronajatém obecním pozemku. Dispozice domu: vstupní chodba, kuchyňka s jídelnou, koupelna se sprchovým koutem - WC, dále obývací pokoj a samostatný pokoj.na podlahách se nachází plovoucí podlahy a dlažba, okna jsou dřevěná. Topení je řešeno ústřední topení na tuhá paliva- s kotelnou na dvorku. Voda je řešena společnou studní se sousedním domem, kanalizace -septik. V obci je veškerá občanská vybavenost. Dobrá dopravní dostupnost vlaková zastávka 100 m od domu a 200 metrů je autobusová zastávka. Dům je vhodný jak k rekreaci tak k trvalému bydlení. Nemovitost nelze financovat hypotékou. Doporučujeme prohlídku. 2. Prodej rodinného domu 90 m2 Celková cena: 499 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Adresa: Klučov - Lstiboř (okres Kolín) Datum aktualizace: 26.07.2014 ID zakázky: ASRD5005083 Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 90 m2 Užitná plocha: 90 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 154 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka - 12 -
Elektřina: 400V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Exkluzivní nabídka (výhradní zastoupení vlastníka) při prodeji rodinného domu v obci Lstiboř - cca 4 km od Českého Brodu, okres Kolín. Dům je dispozičně řešen jako 2+1, pozemek má celkovou výměru 154 m2. K domu dále náleží oplocený pozemek, který je v současné době pronajímám od obce. V domě nalezneme samostatnou kuchyň, ložnici, obývací pokoj a koupelnu s WC a sprchovým koutem. Dům je vhodný k rekonstrukci, možnost vybudování dalších místností na půdě. Rozvod ústředního topení na krbová kamna. Nová plastová okna. IS: vlastní studna, jímka, elektřina 220/380 V. Jedná se o klidnou lokalitu s dobrou dostupností do Prahy. Lze financovat hypotečním úvěrem. 3. Prodej rodinného domu 80 m2 Celková cena: 649 000 Kč za nemovitost Adresa: Raisova, Lysá nad Labem Datum aktualizace: 03.06.2014 ID zakázky: 1327x0080 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 100 m2 Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 133 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V
- 13 -
Doprava: Vlak, Autobus Popis: Exklusivní nabídka RD 2+1 po částečné vnítřní rekonstrukci, stojící na pozemku o výměře 133 m2, který se nachází v blízkosti centra města Lysá nad Labem. RD se nachází ve vedlejší ulici v blízkosti náměstí, v ulici Raisova. Dům byl v posledních letech průběžně rekonstruován, jsou zde nové rovody ústředního topení v mědi, nové elektrické rozvody, odpady a voda je v plastu. Byla vybudována prostorná koupelna. Přední část domu je omítnuta, nutno zrekonstruovat střechu včetně krovů. Vytápění je ústřední, kotlem na pevná paliva, městský vodovod a kanalizace, do domu je zaveden telefon. Plynové vedení je před domem, možno přípojit. U domu je možno vybudovat podkroví nebo přistavět patro a tím rozšířit dispozici domu. Za domem je uzavřený dvůr, na kterém jsou zděné kolny. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 400 - 500 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitých věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pokorná Blažena Nařízení exekuce - Slavíková Jiřina Zahájení exekuce - Pokorná Blažena Zahájení exekuce - Slavíková Jiřina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci - 14 -
jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
460 000,- Kč 230 000,- Kč
z toho podíl id. 1/2 je slovy: Dvětřicettisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 01.08.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 197/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 197/14.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 10 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
