ZNALECKÝ POSUDEK č. 195/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 498/9 a podílu 9985/143815 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Trnitá č.p. 498, bytový dům na pozemku p.č. 1079/2, 1081/1 a pozemku p.č. 1079/2, 1081/1, 1081/3 s příslušenstvím, zapsaných na LV 1187, katastrální území Trnitá, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 40/14-60
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 21.07.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 29.07.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 498/9 a podílu 9985/143815 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Trnitá č.p. 498, bytový dům na pozemku p.č. 1079/2, 1081/1 a pozemku p.č. 1079/2, 1081/1, 1081/3 s příslušenstvím, zapsaných na LV 1187, katastrální území Trnitá, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt číslo 498/9 Skořepka 498 602 00 Brno-město Jihomoravský Brno-město Brno Trnitá 378 327
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.07.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 18.07.2014, LV číslo 1187, k.ú. Trnitá - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz - informace z katastrálního úřadu - prohlášení vlastníka, které neodpovídá skutečnému stavu (uvedení podlaží a půdorys bytu) - informace od prodejce bytu - CREDO REAL s.r.o., Marešova 304/12, Brno 602 00 - informace z Cenové mapy města Brna 2014 č. 10
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Drábík Petr Ing. a Drábíková Andrea Ing., Bezručova 957/19, Staré Brno, 60200 Brno Na nemovitých věcech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Ing. Drábík Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě -2-
samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů v ulici Skořepka. Jedná se o bytový dům s byty na rovinatém pozemku. Dům má sedm nadzemních podlaží. Objekt byl postaven v roce 2012. Dům je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyl byt v plném rozsahu přístupný a proto byly použity výměry a vybavení, které je uvedeno v prohlášení vlastníka. Z poskytnutých podkladů nebylo možno zjistit přesnou výměru jednotlivých pokojů a z tohoto důvodu bylo použito výměry bytu, uvedené v prohlášení vlastníka. Přiložený plánek bytu je nečitelný a nepodařilo se ho získat v lepší kvalitě.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
I
0,00
V
-0,02
V
0,00
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 -4-
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,02
II I
0,00 0,00
I
0,00
V
-0,02
V
0,00
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,000 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,970
1. Ocenění staveb -5-
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+1 se nachází v 6. NP bytového domu a tvoří ji tři pokoje, kuchyň, spíž, hala, šatna, koupelna, záchod a balkón ze severní strany. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výta a výtahová šachta. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny bytovým domem. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa ostatní plocha, jiná plocha Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 1079/2
Výměra [m2] 1,00
1081/1
287,00
8 110,00
2 327 570,-
1081/3
78,00
8 110,00
632 580,-
Jedn. cena [Kč/m2] 8 110,00
Cena [Kč] 8 110,-
2 968 260,-
Pozemky - zjištěná cena
= -6-
2 968 260,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
2 968 260,-Kč 2 968 260,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
2 968 260,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 5 2 roky 30 993,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 99,85 * 1,00 = 99,85 m2 99,85 m2
Podlahové plochy bytu byt: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 2 roky: s = 1 - 0,005 * 2 = 0,990 9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,990 = 1,164
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,000 -7-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
II
-0,01
III III I
0,00 0,00 1,05
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 30 993,- Kč/m2 * 1,164 = 36 075,85 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 99,85 m2 * 36 075,85 Kč/m2 * 0,970 * 1,000= 3 494 108,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
3 494 108,41 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 968 260,- Kč Spoluvlastnický podíl: 9 985 / 143 815 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 968 260,- Kč * 9 985 / 143 815 = 206 084,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
206 084,73 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
-8-
3 700 193,14 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
3 700 193,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 700 193,10 Kč
Celkem
3 700 193,10 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 700 193,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
3 700 193,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 700 193,10 Kč
Celkem
3 700 193,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 700 193,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
3 700 190,- Kč
slovy: Třimilionysedmsettisícjednostodevadesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi -9-
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz., www.reality cz. 1. Prodej byt 3+1 104 m2 Celková cena: 4 647 800 Kč za nemovitost včetně provize - 10 -
Adresa: Vídeňská, Brno Datum aktualizace: 02.07.2014 ID zakázky: 02985-1 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Zástavba: Obchodní a obytná Podlaží počet: 6 Patro: 2. podlaží Užitná plocha: 104 m2 Plocha podlahová: 91 m2 Terasa: 10 m2 Sklep: 2 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Komunikace: Asfaltová Vybavení: Ne Výtah: Ano Popis: Nabízíme k prodeji byt 3+1 v 2.podlaží novostavby domu, zajímavého projektu na ulici Vídeňská, blízko centra Brna. Celková plocha bytu je 104 m^(2). Byt je orientovaný do klidného vnitrobloku a jeho součástí je terasa,která má 10 m^(2) . K bytu dále patří sklep a je možné přikoupit garážové stání. Byt lze koupit i na splátky, bez prokazování příjmu. Byt je před dokončením. Dokončení bytu je v 3 měsíční lhůtě od podpisu budoucí kupní smlouvy a podepsání závazné objednávky na dokončovací prvky ( standard, nadstandard). Možnost úpravy bytu na 4+kk. Ve foto galerii jsou také fotky vzorového bytu. Doporučujeme pěkné bydlení blízko centra Brna. Cena bytu je včetně provize. Pro prvního zájemce máme připraven dárek v podobě 50.000 Kč na vybavení bytu. Pro více informací mne neváhejte kontaktovat. - 11 -
2. Prodej byt 3+1 104 m2 Celková cena: 4 638 000 Kč za nemovitost (k jednání) + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: cena k jednání Adresa: Veveří, Brno - Veveří Datum aktualizace: 17.07.2014 ID zakázky: 0024 Stavba: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Zástavba: Obytná Podlaží počet: 5 Patro: 4. podlaží Užitná plocha: 104 m2 Plocha podlahová: 104 m2 Terasa: 24 m2 Vybavení: Ne Popis: Nabízíme k prodeji půdní novostavbu bytu 3+1 na ul. Veveří s krásným výhledem do zeleně a na Brno. Byt se nachází ve 4. a 5. NP cihlového domu s výtahem, výměra činí 104 m2 + terasa 23,9 m2. Dispozice: 4. NP - předsíň 5,8 m2, šatna 7 m2, samostatné WC 1,5 m2, kuchyně 9,8 m2, prostorný obyvácí pokoj 47,2 m2. V mezonetu - 5. NP se nachází galerie 4,5 m2, koupelna s WC 4,8 m2, a dvě ložnice 9,3 m2 a 14,1 m2, ze které se vstupuje na prostornou terasu 23,9 m2. Cena je uvedena bez finálního dokončení interiéru (podlahy, dlažba, obklady, dveře). V případě zájmu zajistíme financování. V domě je k dispozici další byt 3+kk na prodej. 3. Prodej byt 3+kk 100 m2 Celková cena: 4 350 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena k jednání + smluvní provize RK. Adresa: Žižkova, Brno Datum aktualizace: 16.06.2014 ID zakázky: 584 Stavba: Cihlová
- 12 -
Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 4 Patro: 4. podlaží Užitná plocha: 100 m2 Plocha podlahová: 100 m2 Balkón: 6 m2 Terasa: Ano Sklep: 4 m2 Topení: Ústřední plynové Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Nabízíme prodej pěkného bytu OV 3+kk s terasou, balkoném a garáží přímo před domem v atraktivní a vyhledávané lokalitě v Brně Žabovřeskách na ulici Žižkova. Cihlový dům je umístěn na klidném místě v neprůjezdné části této ulice, dostupnost do centra města je přitom pouhých pět minut. CP bytové jednotky je 79m2 + terasa 11m2, balkon 6m2 a zděný sklep 4m2. Dispozice bytu: neprůchozí pokoje 18,5m2 a 14m2 (z většího pokoje je přístup na terasu), obývací pokoj s kuchyňským koutem 25,5m2, předsíň 10,5m2, koupelna 6,5m2, samostatné wc 1m2, komora 2,5m2, terasa orientovaná na jih 11m2, balkon 6m2. K bytové jednotce patří garáž přímo před domem. Jedná se o pěkně udržovaný byt v cihlovém bytovém domě z roku 1984. V bytě je nově zbudovaná koupelna s rohovou vanou. Topení je v bytě řešeno vlastním plynovým kotlem, ohřev vody je pak řešen elektrickým boilerem. Veškeré rozvody topení jsou nově udělány v mědi. Voda a odpady jsou v bytě v plastu. V bytě jsou nová plastová okna a balkonové dveře. Bytový dům již je po částečné rekonstrukci, je zateplena štítová stěna, je nová střecha a nová okna. Měsíční náklady na bydlení jsou cca 2.500,-Kč (voda, úklid, výtahy, správa domu, pojištění, spol. elektřina a výtah), z toho je 1370,-Kč fond oprav + vlastní spotřeba plynu a el. energie. Ve fondu oprav je v současné době našetřeno cca 4 mil. Kč. Byt je orientován do klidné neprůjezdné ulice Žižkova na jih (2 x pokoj + terasa) a na sever do vnitrobloku (pokoj s kk + balkon, koupelna). Dům se nachází na velmi pěkném místě s výbornou dostupností do centra města (5 min. MHD). Uvolnění bytu po dohodě. Více info v RK. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10-15 %. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi - 13 -
navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 3,9-4,6 mil.. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Ing. Drábík Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
4 300 000,- Kč slovy: Čtyřimiliónytřistatisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 29.07.2014
- 14 -
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 195/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 195/14.
- 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Umístění v domě - půdory bytu Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
