Ing. František DOČKAL, Palachova 223/8, Třebíč 568 826 936, 602 724 087, znalec v oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí a v oboru stavebnictví, stavby obytné, průmyslové a stavební odvětví různá se specializací rozpočtování staveb.
ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3044 - 095/012
o ceně nemovitosti – objektu rodinné rekreace č.e. 2 včetně příslušenství na pozemku p.č. 320/3 a pozemků p.č. 320/7, 320/8, 320/9 a 320/11 v obci Lipník a katastrálním území Lipník u Hrotovic.
Objednatel posudku:
JUDr. Stanislav Pazderka–soudní exekutor Exekutorský úřad Písek se sídlem Písek, Prokopova 339/14
Účel posudku:
zjištění ceny pro účely exekuce na základě usnesení čj.: 117 EX 793/11-50 se stavem nemovitosti ke dni 29.3.2012.
Podle stavu ke dni 26.6.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Dočkal Palachova 223/8 674 01 Třebíč Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně příloh, předává se 1x objednateli a 1x je archivován u znalce V Třebíči, dne 10.7.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitostí vymezených v usnesení exekutora čj.: 117 EX 793/1150 ze dne 29.3.2012. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
objekt rodinné rekreace, pozemky Lipník č.e. 2 675 52 Lipník Vysočina Třebíč Lipník Lipník u Hrotovic 375
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 26.6.2011 za účasti znalce Ing. Františka Dočkala a manželů Šedových. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro obec Lipník a k.ú. Lipník u Hrotovic - LV č. 204 vedený KÚ pro Vysočinu, katastrální pracoviště Třebíč vyhotovený dálkovým přístupem dne 21.3.2012. Kopie katastrální mapy k.ú. Lipník u Hrotovic. Usnesení soudního exekutora čj.: 117 EX 793/11-50. Místní šetření provedené znalcem – prohlídka nemovitosti (pouze vně ze zahrady), ověření skutečného stavu ke dni ocenění, zjištění údajů a podkladů potřebných pro vypracování znaleckého posudku včetně venkovní obhlídky nemovitostí. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem – objektu rodinné rekreace č.e. 2 na cizím pozemku a k pozemkům p.č. 320/7, 320/8, 320/9 a 320/11 v obci Lipník a k.ú. Lipník u Hrotovic je na základě darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.6.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 15.6.2004 a kupní smlouvy ze dne 12.7.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 8.9.2004 zapsáno v KN takto: LV 204 Kronerová Irena Ing. 655627/1766 674 01 Třebíč, Jar. Heyrovského 972/21 V části C Omezení vlastnického LV 204 je vyznačeno: - věcné břemeno užívání ve prospěch Šedové Jiřiny, Štefánikova 1037/26, 674 01 Třebíč, r.č.: 425127/421 povinnost k pozemkům p.č. 320/8, 320/11, 320/9, č.e. 2 na základě darovací
-
-
-3smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.6.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 15.6.2004 věcné břemeno užívání ve prospěch Šedy Richarda, Štefánikova 1037/26, 674 01 Třebíč, r.č.: 360306/402 povinnost k pozemkům p.č. 320/8, 320/11, 320/9, č.e. 2 na základě darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.6.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 15.6.2004 nařízení exekuce – usnesení soudu o nařízení exekuce OkS Třebíč Nc-68/2005 ze dne 17.3.2005. nařízení exekuce – usnesení soudu o nařízení exekuce OkS Třebíč 11 Nc-300/2008 ze dne 28.3.2008. nařízení exekuce – usnesení soudu o nařízení exekuce OkS Třebíč 24 EXE-364/2011 ze dne 23.3.2011. exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 117 EX-793/2001 ze dne 31.3.2011. nařízení exekuce – usnesení soudu o nařízení exekuce OkS Třebíč 24 EXE-848/2011 ze dne 25.7.2011. exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-27081/2011 ze dne 17.8.2011. zástavní právo exekutorské GE Money Bank, a.s. - exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 103 Ex-27081/2011 ze dne 17.8.2011. nařízení exekuce – usnesení soudu o nařízení exekuce OkS Třebíč 9 EXE-2368/2011 ze dne 26.9.2011. exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 098 EX-03573/2011 ze dne 30.11.2011. nařízení exekuce – usnesení soudu o nařízení exekuce OkS Třebíč 9 EXE-3067/2011 ze dne 5.12.2011. zástavní právo exekutorské Ondřej Kurcsa, Kluky 106, 286 01 Čáslav - exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 098 Ex-03573/2011 ze dne 30.11.2011. zástavní právo exekutorské Jindřiška Kurcsová, Kluky 106, 286 01 Čáslav - exekuční příkaz o zřízení zástavního práva 098 Ex-03573/2011 ze dne 30.11.2011.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětné nemovitosti – objekt rodinné rekreace č.e. 2 na pozemku p.č. 320/3 včetně pozemků p.č. 320/7, 320/8, 320/9 a 320/11 se nachází v obci Lipník a katastrálním území Lipník u Hrotovic. Obec Lipník je převážně zemědělskou obcí, která se nachází ve vzdálenosti cca 13 km jihovýchodně od bývalého okresního města Třebíče, jež je nejbližším správním centrem. Obec leží při křižovatce státních silnic ve směru z Třebíče do Myslibořic a z Vladislavy do Jaroměřic nad Rokytnou. V obci se nachází obecní úřad, základní škola, prodejna smíšeného zboží, restaurace a zastávka autobusové dopravy. V obci převažuje zemědělská výroba, drobná řemeslná výroba a služby autoservis. Oceňované nemovitosti se nachází mimo zastavěné území obce na severovýchodní straně státní silnice ve směru Lipník – Ostašov ve vzdálenosti cca 400 m severozápadně od zastavěného území obce. Nemovitosti se nachází pod hrází rybníka Rekovec ve vzdálenosti cca 100 m od silnice. Od jihozápadu se nachází obdobná nemovitost se zahradou, od severu zemědělská půda, od jihovýchodu se nachází rybník Vyhlídka. Oceňovanou nemovitostí je objekt rodinné rekreace č.e. 2, jež se nachází na cizím pozemku p.č. 320/3. Tento objekt obklopují pozemky p.č. 320/7, 320/8, 320/9 a 320/11, jež tvoří společně zahradu a malý dvorek u objektu, jež jsou užívány jako zahrada společně s objektem č.e. 2. Do objektu je zaveden rozvod nn, na zahradě se nachází studna užívaná k zásobování objektu vodou, splaškové vody jsou zřejmě svedeny do jímky na vyvážení. Přístup k nemovitostem je po nezpevněné cestě odbočující ze silnice a vedené pod hrází rybníka Rekovec – pozemky p.č. 320/2 (trvalý travní porost, spoluvlastník Ing. Irena Kronerová – spoluvlastnický podíl 1/3) a p.č. 332/4 (trvalý travní porost, vlastník Obec Lipník). Při místním šetření, jež se uskutečnilo pouze vnější obhlídkou nemovitostí (uživatelé nemovitosti manželé Šedovi vnitřní prohlídku neumožnili) a dle evidenčních údajů uvedených ve výpise z KNLV 204 ze dne 21.3.2012 nebyly zjištěny jiná věcná břemena či nájemní práva, jež by na
-4předmětných nemovitostech vázla. Nemovitosti užívají manželé Šedovi, jež mají k předmětným nemovitostem zřízeno věcné břemeno užívání. 7. Obsah posudku A. a) b)
Použitá metodika ocenění Obecně ke stanovení obvyklé ceny Metody zjištění obvyklé ceny
B. a) b) b1 )
Stanovení věcné hodnoty Metodika stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení cen reprodukčních s vlivem opotřebení Objekt rodinné rekreace č.e. 2
C. a) b) b1 ) b2 )
Stanovení ceny porovnáním Metodika stanovení ceny porovnáním Stanovení ceny nemovitostí porovnáním Objekt rodinné rekreace č.e. 2 Pozemky u objektu rodinné rekreace č.e. 2
D.
Stanovení ceny jednotlivých práv a závad, která jsou s výše uvedenými nemovitostmi spojená
E.
Analýza zjištěných hodnot a stanovení obvyklé ceny
Přílohy Fotografická dokumentace Evidenční a mapové podklady o nemovitostech Výřez z mapy regionu
-5-
B. Posudek A. Použitá metodika ocenění a) Obecně ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
b) Metody zjištění obvyklé ceny Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi běžně obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze objektivně zjistit a vyhodnotit. Tyto nemovitosti se však běžně ve městě nepronajímají, údaje o cenách nájemného nelze objektivně zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění je možno použít kombinaci metod : technické (věcná cena) a porovnávací.
B. Stanovení věcné hodnoty a)
Metodika stanovení věcné hodnoty nemovitostí
Jako nejvhodnější a nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné technické ceny předmětné nemovitosti je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika ke zjištění reprodukční
-6ceny snížené o přiměřené opotřebení, tak jak je tato metodika použita ve vyhlášce Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. (oceňovací vyhláška). Vlastní zaměření jednotlivých částí nemovitosti, jakož i ocenění této nemovitosti je provedeno podle této vyhlášky.
b) Stanovení cen reprodukčních s vlivem opotřebení b1) Objekt rodinné rekreace č.e. 2 Popis: zděný převážně podsklepený objekt s podkrovím situovaný na cizím pozemku p.č. 320/3 s přístavbou situovanou na části pozemku p.č. 320/7 nacházející se v severní části zahrady mezi rybníky Rekovec a Vyhlídka mimo zastavěné území obce Lipník. Původní objekt o rozměrech cca 4*4 m je charakteru zahrádkářské chaty v současnosti užívané spíše k rekreačním účelům rodiči vlastníka, jež mají k objektu a pozemkům zřízeno věcné břemeno užívání. Objekt má půdorys přibližně obdélníkový se štíty orientovanými ve směru jihozápad – severovýchod, na severozápadním průčelí je objekt rozšířen o přízemní přístavbu, jež není zakreslena v katastrální mapě a tím není zřejmě vedena v KN. Původní objekt je podsklepen s přístupem dveřmi situovanými na jihozápadním štítu ze zahrady v úrovni 1.PP. Vlastní přístup do chaty je na opačném štítu v úrovni přístavby, kde se nachází zřejmě veranda a do prostor 1.NP, kde se nachází zřejmě pobytový prostor, sociální zařízení a schody do podkroví, v němž se zřejmě nachází odpočinkový prostor. Do objektu je přivedena zřejmě voda z vlastní studny a přívod NN. Uživateli objektu nebylo umožněno znalci provést prohlídku vnitřních prostor a odmítli o vnitřním stavebně technickém vybavení a provedení cokoliv sdělit. Předpokládaný popis vybavení je uveden v tabulce popisu a hodnocení konstrukcí a vybavení. Objekt byl zřejmě postaven v období okolo roku 1982 a později byl rozšířen o přístavbu na severozápadním štítu. Objekt se zachoval zřejmě v původním stavu, údržba objektu je přiměřená stáří. Mezi příslušenství objektu patří dřevěný sklad na dvorku a přístřešek před chatou, studna, jímka na vyvážení, zpevněné plochy, opěrné zídky, ploty zahrady s vraty a vrátky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační chata a zahrádkářská chata § 6: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ A zděná v tl. nad 15 cm podsklepená nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 111
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 3,92x4,02 1.PP 1.NP 3,92x4,02+2,17x4,02 podkroví 3,92x4,02
= = =
[m2] 15,76 24,48 15,76
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor:
Zastavěná. Konstr. výška plocha 15,76 m2 2,27 m 24,48 m2 2,37 m 2 15,76 m 2,21 m
-7Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (3,92x4,02)x(2,27) 1.NP 3,92x4,02x2,37+2,17x4,02x(2,37+3,08)x0,5 podkroví 3,92x4,02x2,21x0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:
= = =
Typ PP NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy
Část [%] 100 100 100 100 100
S
100
S S
100 100
S S S S S S S S C P S C S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient
Upravený obj. podíl 6,30 0,00 27,40 10,20
zděné tl. 25 - 30 cm nad sklepem betonové, jinak dřevěné dřevěný sedlový krov, nad částí pultový krůvek osinkocementové šablony, plechová pozinkovaná pozinkovaný plech omítky, štít v podkroví opatřen palubkou dřevěné do podkroví hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna standardní lokální na tuhá paliva světelná třífázová ocelové trubky bojler chybí částečné odkanalizování splachovací chybí sprcha, umyvadlo chybí
Obj. podíl [%] 6,30 0,00 27,40 10,20
Část [%] 100 100 100 100
Obestavěný prostor 35,77 m3 61,12 m3 17,41 m3 114,30 m3
Hodnocení standardu S X S S S
betonové pasy izolované
Hodnocení standardu S X S S
[m3] 35,77 m3 61,12 m3 17,41 m3
1,00 1,00 1,00 1,00
-85. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod 20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní Součet upravených objemových podílů
S S S S S S S S S S S S C P S C S C
9,10 4,00 0,70 8,10 4,10 3,00 5,10 4,00 3,10 3,00 2,10 1,00 0,20 2,00 0,40 1,80 2,20 2,20
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00
9,10 4,00 0,70 8,10 4,10 3,00 5,10 4,00 3,10 3,00 2,10 1,00 0,00 0,92 0,40 0,00 2,20 0,00 94,72
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= x x x x
1 650 0,9472 1,0000 2,1550 1,1620
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 114,30 m3 x 3 368,00 Kč/m3
= =
3 368,00 384 962,40 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 30 roků Opotřebení: 50,000 %
-
192 481,20 Kč
Objekt rodinné rekreace - zjištěná cena
=
192 481,20 Kč
Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti Kp) b1) Objekt rodinné rekreace č.e. 2 Nákladová cena nemovitosti činí celkem
=
192 481,20 Kč 192 481,20 Kč
C. Stanovení ceny porovnáním a) Metodika stanovení ceny porovnáním V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 3 roky. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.
-9Toto srovnání se provádí zejména na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, dále vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. b) Stanovení ceny nemovitostí porovnáním b1) Objekt rodinné rekreace č.e. 2 Lokalita
Užitná Pozemek Požadovaná plocha cena
Jednotková Koeficie cena nt celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 KC Pyšel 56,00 44 610 000 10 893 0,74 Samostatně stojící rekreační chata v rekreační oblasti u rybníka Pyšelák v Budišově - cca 12 km severně od Třebíče. Objekt s 1.NP a podkrovím (dřevěná konstrukce, zčásti podsklepený (zděná kce), ZP 38 m3, pozemky 44 m2, ve sklepě garáž, stáří více jak 40 let, před rekonstrukcí, přístup po nezpevněných polních cestách (cca 600 m od silnice). Srovnatelná rekreační chata je o něco menší velikosti, v horším technickém stavu, s horším stavebně technickým vybavením, v chatě je garáž, obdobné pozemky, obdobná lokalita, ale lepší přístup do lokality. Číchov 36,00 533 400 000 11 111 0,74 Samostatně stojící rekreační chata v rekreační oblasti Číchov (pravý břeh řeky Jihlavy), ve vzdálenosti cca 10 km severozápadně od Třebíče, dřevěný objekt typu A, 1.NP+podkroví, ZP 37 m2, pozemky 533 m2, bez elektroinstalace, stáří cca 40 let, původní stav, problematický přístup po nezpevněné cestě zčásti přes cizí pozemky. Srovnatelná rekreační chata je menší velikosti, v horším technickém stavu, s horším stavebně technickým vybavením, větší pozemky, lepší lokalita, ale horší přístup do lokality. Kozlany 54,00 251 550 000 10 185 0,83 Samostatně stojící rekreační chata v rekreační oblasti u Dalešické přehrady v lokalitě u obce Kozlany - cca 15 km východně od Třebíče. Objekt s 1.NP a podkrovím (dřevěná konstrukce, zčásti podsklepený (zděná kce)), ZP 30 m2, pozemky 251 m2, ve sklepě sklad, stáří více jak 30 let, průměrný stav, u chaty společná studna, přístup po zpevněných a nezpevněných polních cestách. Srovnatelná rekreační chata je menší velikosti, v horším technickém stavu, s horším stavebně technickým vybavením, větší pozemky, lepší lokalita a lepší přístup do lokality. Mohelno 44,00 689 450 000 10 227 0,91 Samostatně stojící zahrádkářská (rekreační) chata v rekreační oblasti u Dalešické přehrady v lokalitě u obce Mohelno - cca 35 km východně od Třebíče. Objekt s 1.PP/1.NP a podkrovím (zděný objekt, OP 160 m3, ZP 22 m2, PP 44 m2, pozemky 689 m2, ve sklepě sklad, výstavba 1987, zcela původní, průměrný stav, u chaty společná studna, přístup po nezpevněných polních cestách.
Upravená cena
Foto Kč/m2 8 061
8 222
8 454
9 307
- 10 Srovnatelná rekreační chata je menší velikosti, v horším technickém stavu, s horším stavebně technickým vybavením, větší pozemky, lepší lokalita a lepší přístup do lokality. Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Objekt rodinné rekreace č.e. 2 - výsledná cena
=
8 511 Kč/m2 34,00 m2 289 374 Kč
289 370,00 Kč
b2) Pozemky Popis: pozemek p.č. 320/7 je zčásti zastavěn přístavbou objektu rodinné rekreace č.e. 2, zčásti přístřeškem a dřevěným skladem tvořícími příslušenství objektu, zčásti tvoří dvorek situovaný mezi těmito objekty a z převážné části zahradu. Pozemky p.č. 320/8, 320/9 a 320/11 tvoří zahradu. Pozemky jsou společně oplocené, na části pozemků se nachází ovocné dřeviny. Pozemky jsou mírně sklonité k jihovýchodu. V místě je proveden rozvod nn.
Druh pozemku trvalý travní porost trvalý travní porost vodní plocha, zamokřená plocha vodní plocha, zamokřená plocha Hodnota pozemků celkem
Parcela č. 320/7 320/8 320/9
Výměra m2 595 378 45
Jednotková cena Kč/m2 50 50 20
Celková cena pozemku Kč 29 750 18 900 900
320/11
287
20
5 740 55 290
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky zahrady
55 290,- Kč
Cena pozemků činí celkem
55 290,- Kč
D. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad, která jsou s výše uvedenými nemovitostmi spojená V části C Omezení vlastnického LV 204 je vyznačeno: - věcné břemeno užívání ve prospěch Šedové Jiřiny, Štefánikova 1037/26, 674 01 Třebíč, r.č.: 425127/421 povinnost k pozemkům p.č. 320/8, 320/11, 320/9, č.e. 2 na základě darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.6.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 15.6.2004 - věcné břemeno užívání ve prospěch Šedy Richarda, Štefánikova 1037/26, 674 01 Třebíč, r.č.: 360306/402 povinnost k pozemkům p.č. 320/8, 320/11, 320/9, č.e. 2 na základě darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 10.6.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 15.6.2004 Při místním šetření bylo zjištěno, že oprávnění z věcného břemene předmětné nemovitosti užívají k rekreačním účelům. Toto věcné břemeno má zásadní vliv na cenu a obchodovatelnost předmětných nemovitostí. Nemovitosti zatížené tímto věcným břemenem jsou obtížně prodejné. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobena základě ročního užitku.
- 11 V tomto případě uvažuji s hodnotou věcného břemene užívání ve prospěch Jiřiny Šedové a Richarda Šedy ve výši 210.000,- Kč.
E. Analýza zjištěných skutečností a stanovení obvyklé ceny Věcná hodnota objektů: Porovnávací hodnota pozemků:
192 481,- Kč 55 290,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
247 771,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
289 370,- Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny : Nemovitost se výnosově nehodnotí, protože typ hodnocené nemovitosti se v dané lokalitě běžně nepronajímá, obvyklé nájemné nelze tedy objektivně zjistit a vyhodnotit. S nemovitostmi tohoto typu se však na trhu s nemovitostmi běžně obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit, z těchto důvodů je použita porovnávací metoda. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě odborného posouzení a analýzy výše zjištěných hodnot a dále uvedených skutečností. V tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k předmětné nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu oceňovaného majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem do budoucnosti. Dále je nutné vyhodnotit veškerá rizika a případné závazky vztahující se k předmětné nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je situována mimo zastavěné území obce Lipník u Hrotovic. Nemovitosti se nachází pod hrází rybníka Rekovec, jižná část pozemků by mohla být zaplavena při poruše hráze rybníka. Přístup k nemovitostem je ze zpevněné státní silnice po nezpevněné cestě vedené pod hrází rybníka po pozemcích ve vlastnictví obce či ve spoluvlastnictví vlastníka předmětných nemovitostí. . Převážná část objektu č.e. 2 se nachází na cizím pozemku, přístavba objektu není zakreslena v rámci pozemku p.č. 320/7 a zřejmě není vedena v KN. Dle evidenčních údajů jsou na LV 204 ze dne 21.3.2012 vyznačeny příkazy k exekuci a zástavní právo. Tyto skutečnosti do výše obvyklé ceny zahrnuty nejsou. Poptávka po obdobných nemovitostech v regionu je v současnosti vzhledem k ekonomické situaci poměrně nízká a dlouhodobě stagnuje. Obchodovatelnost nemovitosti je vzhledem k tomuto stavu na trhu spíše horší. Kladné vlivy na cenu nemovitosti: klidná lokalita mimo zastavěné území obce, velikost příslušejících pozemků, přístup po nezpevněné cestě přímo ze státní silnice, přiměřený technický stav, orientace pozemků k jihu. Záporné vlivy na cenu nemovitosti: převážná část objektu č.e. 2 se nachází na cizím pozemku, přístavba chaty není zapsána v KN, nemovitosti se nachází pod hrází rybníka Rekovec s možností omezeného přístupu a zaplavení jižní části zahrady při poruše hráze rybníka. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši: (v ceně není zohledněno věcné břemeno užívání pro rodiče vlastníka)
250 000.00 Kč
- 12 slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč
Na základě zjištěných skutečností obvyklou cenu práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi ve výši:
210 000.00 Kč slovy: Dvěstědesettisíc Kč V Třebíči, dne 10.7.2012 Ing. František Dočkal Palachova 223/8 674 01 Třebíč
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 4. 12. 1996, č.j. Spr. 2129/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a stavební odvětví různá se specializací rozpočtování staveb. Znalecký posudek je zapsán pod číslem 3044 – 095/012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Třebíči, dne 10.7.2012
Přílohy: Fotografická dokumentace Evidenční a mapové podklady o nemovitostech Výřez z mapy regionu
Ing. František D O Č K A L
- 13 -
Jihozápadní štít a jihovýchodní průčelí objektu
Jihozápadní štít a severozápadní průčelí objektu
Jihovýchodní průčelí objektu
Pohled od vstupu do objektu
Vstup do objektu
- 14 -
Celkový pohled z přístupové cesty
Celkový pohled z přístupové cesty
Pohled z hráze rybníka
Zahrada
Zahrada
- 15 -
Výřez mapy regionu
Výřez mapy regionu - ortofoto
