ZNALECKÝ POSUDEK č. 3158/080/14
O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 196/2 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 196 NA ST. P.Č. 521/1, STAVEBNÍ PARCELY Č. 521/2 , SPOL. PODÍLU 1736/10000 NA STAVEBNÍCH PARCELÁCH Č. 521/1, 521/2, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ. NEBYL UMOŽNĚN PŘÍSTUP DO OCEŇOVANÉHO BYTU, POUZE DO SPOLEČNÝCH PROSTOR A OCENĚNÍ BYLO ZPRACOVÁNO NA ZÁKLADĚ SVĚDĚCTVÍ DVOU VLASTNÍKŮ BYTOVÝCH JEDNOTEK V BUDOVĚ.
Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. 944/2014-N Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni 13.10.2014
Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel. 461 533818, 603 108 441 znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje celkem 15 stran textu včetně příloh, je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, 6.11.2014
FOTODOKUMENTACE
ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
-2-
A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: 196/2 V budově č. p.: 196 Na pozemku parc. č.: st. 521/1 Pozemky parc. č.: Je oceněn spol. podíl na st.p. č.521/1, 521/2 Ostatní stavby: bez staveb - pozemek p.č. st. 521/2 nezastavěn Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 1736/10000 na pozemcích : 1736/10000 Vlastník jednotky: Tomáš Jan, 562 01 Velká Skrovnice čp. 30 podíl 1/1 Vlastník pozemku – spol. Tomáš Jan, 562 01 Velká Skrovnice čp. 30 podíl 1/1 podílu : Katastrální území: Ústí nad Orlicí LV č.: 5303, 2804 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Ústí nad Orlicí Část obce: Ústí nad Orlicí Ulice: Jilemnického Číslo orientační:
PODKLADY Podklady / přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2804, 5303 ze dne 11.09.2014 Snímek katastrální mapy ze dne 17.9.2014 Mapa oblasti. Fotodokumentace nemovitosti. Usnesení soudního exekutora o udělení příklepu z 30.11.2011
počet stran A4 v příloze 4 1 1
ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 5303, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - související zápisy Závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého Závazek nezajistit zástavní právo ve výhodnějším pořadí nový dluh Zástavní právo smluvní
-3-
METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY
Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací.
REKAPITULACE:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
500 000,00 Kč
Pětsettisíckorunčeských
Svitavy, 6.11.2014
Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí
-4-
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Katastrální území:
Pardubický Ústí nad Orlicí
Obec, část obce: Ulice:
jednotka
Ústí nad Orlicí Jilemnického
stávající stav
typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: popis dílčí rekonstrukce: pozemky (popis):
3+1 1.+2. NP JZ 74,72 m2 0 0 nestanoveno 85 % ÚT s kotlem elektrickým , otopnými tělesy - demontovány část konstrukcí a vybavení byla demontována bydlení před cca 5 lety výměna oken, výměna instalací nové etážové vytápění, vybavení koupelny, kuchyně, podlah
Pozemky pro výstavbu jsou obchodovány v relaci 300 - 1200 Kč/m2 dle polohy a stupně zainvestování. Poloha je neutrální. Vlastník jednotky je vlastníkem podílu 1736/10000 na p.č. st.521/1, 521/2, p.č. 521/2 ke dni ocenění není zastavěna - jiná stavba byla zbořena. Přístup je po pozemkové parcele v jednotném funkčním celku s budovou – je jiného vlastníka. Není ošetřen věcným břemenem. Obvyklou cenu pozemků odhaduji ve výši 600 Kč/m2, cena spoluvlastnického podílu je zohledněna v navržené obvyklé ceně bytové jednotky. 332 m2
výměra pozemků celkem: budova / počet sekcí: počet podlaží PP/NP počet bytových/nebytových jednotek: výtah: stručný popis budovy: stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
volně stojící 1 1 3 8 0 ne Budova zděná, se střechou šikmou, krytina z pálených tašek, omítky vápenné, schodiště betonové , bez výtahu, okna plastová zdvojená 90 60 odhadem 45 % nezjištěny Průměrně udržovaná zděná budova výměna krytiny, klempířských konstrukcí, oken , svislých potrubí/ 2008 - 2 010
Počet obyvatel: Budova:volně stojící Okresní město 14 472 Širší centrum - smíšená zástavba Poloha v obci: Místopis: Oceňovaný byt je umístěn ve městě Ústí nad Orlicí, v bývalém okresním městě Pardubického kraje.
Ústí nad Orlicí je pátým největším městem Pardubického kraje. Město je umístěno na soutoku řek Tiché Orlice a Třebovky. Leží 150 km východně od Prahy, 10 km od České Třebové na hlavní trati ČD Praha Česká Třebová. Je městem historickým, kulturním, průmyslovým. Má historický střed s téměř pravidelným čtvercovým náměstím s podloubími a typickými starými domy. Od roku 1991 je městskou památkovou zónou. Ústí nad Orlicí má 9 katastrálních území Ve městě je Městský úřad, pošta, základní školy, mateřské školy, supermarkety, KÚ, Okresní soud, kulturní objekty, V Ústí nad Orlicí se nachází velký sportovní areál s fotbalovým a atletickým stadionem, s umělým trávníkem, volejbalovými, basketbalovými a tenisovými kurty. Součástí areálu je v roce 2000 vybudovaný Aquapark. Ve městě je dále k dispozici krytý plavecký bazén, kluziště, kuželkářská dvoudráha a bowlingové centrum. -5-
Ústí nad Orlicí je křižovatkou nových cyklostezek vybudovaných v letech 2007 – 2009. 40 km dlouhých unikátních cyklostezek vede údolím řek Tiché Orlice a Třebovky do Chocně, Letohradu a České Třebové a jsou určeny pro cykloturistiku a in-line bruslení. V Ústí nad Orlicí jsou restaurace, hotely, penziony. O bydlení v obci je zájem. Ve městě jsou dvě zastávky ČD,autobusové nádraží, městská hromadná doprava. Oceňovaná nemovitost je umístěna jižně cca 300 m od centrálního náměstí na ulici Jilemnického v lokalitě se smíšenou výstavbou - rodinné domy, vícebytové domy zděné, vícebytové panelové domy , objekty provozoven. Poloha je neutrální pro bydlení. Přístup je zajištěn z ulice Jilemnického z p.č. 2351/8 ve vlastnictví Města Ústí nad Orlicí, přes p.č. 264/7 ve vlastnictví soukromé osoby p. Lenky Tomášové - osoba nespolupracující. Přístup do oceňované nemovitosti není ošetřen věcným břemenem - vlastníci bytových jednotek žijí v nevědomosti. Dle NOZ - právo nezbytné cesty přístup zajišťuje. Popis / dispozice:
Předmětem ocenění je byt 3 + 1 s přísl. umístěný ve dvou nadzemních podlažích - byt 2 + 1 s přísl. je umístěn v 1.NP, jeden pokoj je umístěn v 2.NP, podlaží nejsou dle svědectví spojena vnitřním schodištěm, místnost ve 2.NP nebyla stavebně upravena – dle svědectví vlastníků bytů v budově je rozestavěna. Byt byl před cca 3 – 5 lety modernizován, v roce 2013 byl dražen údajně za cenu cca 550 000 Kč, stávající vlastník oceňovaného bytu byt užíval několik měsíců. poté demontoval kotel, otopná tělesa a ostatní vybavení blíže nespecifikovaná pravděpodobně je zpeněžil . Lze předpokládat zvýšené náklady nad práce udržovací za účelem zprovoznění bytu - pořízení chybějícího vybavení a konstrukcí. Odhad – min. cca 250 000 Kč. Technický stav budovy : zvýšení opotřebení schodiště, výmaleb, podlah v chodbě. Byly provedeny dodatečné izolace ze strany severní, nebyla opravena omítka na vnějších površích v části budovy. .
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů 10. Schody 13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody
Popis betonové pasy v části izolované s rovným podhledem pozinkovaný plech vápenocementové omítky betonové plastová chybějící bleskosvod plastové potrubí elektrický bojler – demontován
Název 2. Svislé konstrukce 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní
Popis zděné tl. 45 cm pálené tašky vápenné běžné obklady nezjištěno nezjištěno světelná plastové trubky není proveden elektrický spotřebič, kuchyňská linka
23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo ? Seznam ploch jednotky kuchyň pokoj pokoj pokoj spíž koupelna WC předsíň sklep
Užitná plocha 8,88 m2 18,48 m2 18,06 m2 13,02 m2 2,40 m2 4,00 m2 2,28 m2 6,60 m2 2,00 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
75,72 m2
Celkem
Započitatelná plocha 8,88m2 18,48 m2 18,06 m2 13,02 m2 2,40 m2 4,00 m2 2,28 m2 6,60m2 1,00 m2 74,72 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Porovnávací hodnota Lokalita / Popis Typ stavby
Užitná plocha m2
Podlaží
Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Kč
-6-
Jednotková cena Kč/m2
Koeficient celkový KC
Upravená cena Kč/m2
Srovnávané jednotky
zděná budova
60,00
2.NP
2+1 s přísl.
760 000
12 667
0,66
8 424
0,66
9 208
0,66
7 940
Špindlerova Byt ve zděné budově 2+1 s přísl. v osobním vlastnictví se sklepem, na ulici Špindlerově, byla provedena částečná modernizace koupelny, kuchyně, elektroinstalace. Vytápění lokální na plyn, ohřev vody plynovou karmou. Poloha lukrativnější - lokalita bydlení. K1 Zdroj nabídky - prodej K2 Velikost - menší započitatelná plocha K3 Lokalita - lukrativnější K4 Typ stavby - zděná budova K5 Stáří - srovnatelné K6 Garáž - bez K7 Vybavení - srovnatelné zděná budova
57,00
1.NP
byt 3 + 1 s přísl.
1,00 0,95 0,70 1,00 1,00 1,00 1,00 800 000
14 035
Hylváty Byt ve zděné budově umístěný ve čtvrti Hylváty - Ústí nad Orlicí, v osobním vlastnictví, po částečné modernizaci budovy - plastová okna, kontaktní zateplovací systém, občanská vybavenost a centrum ve vzdálenosti cca 15-20 min., nedaleko obchody, obchodní domy. K bytu náleží prostorný sklep. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,90 K3 Lokalita - Hylváty, dále od centra, lukrativnější poloha pro bydlení0,90 K4 Typ stavby - srovnatelná 1,00 K5 Stáří - nižší opotřebení konstrukcí 0,90 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,90 67,00 800 000 11 940 Kozinova Byt ve zděné budově 3+1 o celkové ploše 80 m2 na ulici Kozinova, poloha lukrativnější - lokalita bydlení, balkon, k bytu náleží dva sklepy, etážové topení s plynovým kotlem, bez modernizace, údržba prováděna. K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,95 K3 Lokalita - lukrativnější 0,70 K4 Typ stavby - zděná budova 1,00 K5 Stáří - srovnatelné 1,00 K6 Garáž - bez 1,00 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 Variační koeficient před úpravami: 6,74 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Variační koeficient po úpravách:
6,13 % 8 524 Kč/m2 74,72 m2 636 913 Kč
Vyhodnocení porovnávací metody : Výše uvedené byty jsou obchodované za ceny cca 8 000 - 9 000 Kč/m2 započitatelné plochy, oceňovaný byt je specifický v těchto parametrech: - přístup a lokalita mající charakter centrální části města - umístění budovy v neutrální poloze - přístupové pozemky p.č. 264/7, 264/8 a p.č. 264/1 - zahrada jsou ve vlastnictví soukromé osoby p. Lenky Tomášové, přístup do oceňované nemovitosti není ošetřen věcným břemenem. -7-
-
oceňovaný byt je mezonetovým, je rozestavěn, ke dni ocenění je chybějící vytápění - viz svědectví vlastníků bytů v budově. Obvyklou cenu odhaduji po zohlednění výše uvedených skutečností ve výši 500 000 Kč.
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5303 ze dne 11.9.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2804 ze dne 11.9.2014 Snímek KM Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti
-8-
počet stran A4 v příloze: 2 2 1 1
REKAPITULACE:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
500 000,00 Kč
Pětsettisíckorunčeských
Svitavy, 6.11.2014
Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3158/080/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14080/14.
Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy
-9-
LV č. 5303
- 10 -
- 11 -
LV č. 2804
- 12 -
- 13 -
Snímek KM
- 14 -
Mapa oblasti
- 15 -
