14

Znalecký posudek č. 5307-064-01/14 O obvyklé ceně nemovité věci - rodinného domu č.p. 378, v obci Podlesí, na pozemku parc. č. 1049/3 a pozemků parc. č. 1049/3 a parc. č. 1049/1, katastrální území Podlesí nad Litavkou, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram.

Objednatel posudku:

Mgr. Šárka Mixová insolvenční správce Štěpánská 39 110 00 Praha 1

Účel posudku:

Ocenění nemovité věci za účelem zjištění její obvyklé ceny - podklad pro insolvenční řízení, č.j. KSPH 38 INS 22371 / 2013

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 24.02.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 15 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.

V Praze dne 26.02.2014

–2–

A. Nález

1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - rodinného domu č.p. 378, v obci Podlesí, na pozemku parc. č. 1049/3 a pozemků parc. č. 1049/3 a parc. č. 1049/1, katastrální území Podlesí nad Litavkou, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, okres Příbram.

2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 24.02.2014 za přítomnosti vlastníka.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 743 ze dne 12.12.2013 - kopie katastrální mapy ze dne 19.02.2014 - usnesení soudu ve věci projednání dědictví ze dne 15.01.1999 - darovací smlouva ze dne 12.04.2005 - částečná projektová dokumentace z 04/2005 - kolaudační rozhodnutí ze dne 19.07.2006 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Příbram Podlesí Podlesí nad Litavkou (723886)

List vlastnictví číslo: 743 Vlastník: Císařová Marie č.p. 378, 261 01 Podlesí

5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Byla předloţena částečná projektová dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu stavby.

6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 378, který se nachází v obci Podlesí, na pozemku parc. č. 1049/3 - zastavěná plocha a nádvoří. Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím. Zahrnuje jednu bytovou jednotku o velikosti 4+kk. Je napojen na elektro a vodovod, odkanalizování do ţumpy. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci.

–3–

Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na rodinný dům navazuje z východní strany přístřešek a dřevěný sklad s pultovou střechou. Stavebně-technický stav vedlejších staveb lze označit jako dobrý. b) venkovní úpravy: - přípojky IS - ţumpa - oplocení (rozestavěné) - terasy (rozestavěné).

7. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky

–4–

B. Posudek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka niţší neţ nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,03 0,00 0,00 0,00

1,00

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +

Pi) = 0,970

i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel uţití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převaţující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a ţivotní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Moţnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inţenýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VII. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez moţnosti komerčního vyuţití komerční vyuţitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší neţ je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

Pi) = 0,855 i=2

Pi 1,03 0,00 –0,02 –0,10 0,00 0,01 –0,02 0,00 0,00 –0,04 0,00

–5–

a) Rodinný dům – § 35 Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlaţím. Svislé konstrukce dřevěné sendvičové, stropy dřevěné trámové s SDK podhledy. U části stropní konstrukce je špatně provedená tepelná izolace a dochází k promrzání. Střecha valbová, střešní krytina z asfaltového šindele. Vnitřní omítky štukové hladké, venkovní omítky strukturované. Okna jsou plastová, dveře dýhované. Zařizovací předměty standardní. Objekt je vytápěn ústředním topením s elektrokotlem. Rodinný dům byl postaven v roce 2006. Dispoziční řešení: 1.NP: zádveří, chodba, tři pokoje, pokoj s kuchyňským koutem, spíţ, koupelna, WC, technická místnost. Podlaží: 1.NP Zastavěná plocha: Podlažnost:

12,20×9,10–5,33×1,10 105,16 / 105,16

=

105,16 m2

=

531,04 m3

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): OP: (12,20×9,10–5,33×1,10)×(0,50+3,06+2,98/2) Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Podlesí Počet obyvatel: 1 084 Základní cena (ZC): 3 504,– Kč/m3

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlaţnost III. Hodnota 1 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování (přípojky) RD do ţumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etáţové, dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou

Vi L

0,00 0,04 –0,02 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,01 0,00 1,00*

–6– údrţbou *

Rok kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

2006 8 0,960 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +

Vi) × V13):

1,056

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 3 700,22 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,970 Index polohy (IP): 0,855 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 531,04 × 3 700,22 × 0,970 × 0,855 =

1 629 643,58 Kč

Rodinný dům – určená cena:

1 629 643,58 Kč

b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Podlesí Název okresu: Příbram Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíţ některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obsluţnost obce IV. Ţelezniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

Oi 0,75 0,60 1,03

0,85 0,80 0,90

Základní cena výchozí: ZCv = 1 420,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 402,80 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,970 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svaţitost pozemku a expozice IV. Svaţitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztíţené základové podmínky III. Neztíţené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení uţívání pozemku I. Bez omezení uţívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na vyuţití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

–7– 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 0,855 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,829 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 333,9212 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1049/1 Zahrada 1 234 1049/3 Zastavěná plocha a nádvoří 140 Součet: 1 374 Pozemky – určená cena:

Cena [Kč] 412 058,76 46 748,97 458 807,73 458 807,73 Kč

–8–

C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáţe, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto poloţky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

Určená cena: 2 088 450,– Kč Cena slovy: Dvamilionyosmdesátosmtisícčtyřistapadesát Kč.

1 629 643,58 Kč 458 807,73 Kč 2 088 451,31 Kč 2 088 450,– Kč

–9–

D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto povaţujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jeţ je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, vyuţitelnosti a umístnění v okolí.

– 10 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 378, Podlesí Druh nemovitosti Rodinný dům

Poloha

Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Uţitná plocha RD Garáţ / Park. stání

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

8 roků 1 0 1 374 m2 92 m2 Parkovací stání

Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Dobrý 0 Dřevěné sendvičové 105 m2 El., vodovod, kanal. do žumpy Vedl. stavba, venk. úpravy

Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Podlesí Popis: Přízemní dům 4+1, dokončený v roce 2013. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 1 rok Počet NP 1 Podkroví 0 Výměra pozemku 1000 m2 Uţitná plocha RD 140 m2 Garáţ / Park. stání Parkovací stání Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

18 929,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 2: Rodinný dům Podlesí Popis: Rodinný dům 4+1, v udrţovaném stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Uţitná plocha RD

60 roků 1 1 1 510 m2 104 m2

Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Dobrý 0 Zděné 150 m2 El., vodovod, kanal. Vedl. stavba, venk. úpravy 2 650 000,– Kč

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 17 036,– Kč

Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Průměrný 0 Zděné 142 m2 El., vodovod, kanal. do žumpy

– 11 – Garáţ / Park. stání Ano Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Příslušenství

Vedl. stavba, venk. úpravy 2 590 000,– Kč 24 904,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 3: Rodinný dům Obecnice. Popis: Novostavba rodinného domu 4+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 1 rok Počet NP 1 Podkroví 1 Výměra pozemku 3 487 m2 Uţitná plocha RD 150 m2 Garáţ / Park. stání Parkovací stání Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,95 0,90 22 413,– Kč

Samostatně stojící, stavebně nesrostlá část obce Dobrý 0 Zděné Ytong 95 m2 El., vodovod, kanal. Vedl. stavba, venk. úpravy 2 999 000,– Kč 19 993,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 4: Rodinný dům Slunná, Příbram. Popis: Vnitřní řadový rodinný dům. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP

2 roky 2

Stav objektu Počet PP

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 18 993,– Kč

Vnitřní řadový, Okraj obce Dobrý 0

– 12 – Podkroví 1 Výměra pozemku 249 m2 Uţitná plocha RD 150 m2 Garáţ / Park. stání Parkovací stání Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:

Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:

Zděné 105 m2 El., plyn, vodovod, kanal. Vedl. stavba, venk. úpravy 3 190 000,– Kč 21 267,– Kč

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 19 140,– Kč

Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, ţe obvyklá cena za 1 m2 uţitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 21 740,– Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 2 000 000,– Kč. Za tuto cenu by byl rodinný dům č.p. 378 s příslušenstvím a pozemky parc. č. 1049/1 a parc. č. 1049/3 dle LV č. 743, v obci Podlesí, k.ú. Podlesí nad Litavkou, běţně prodejný.

Obvyklá cena: 2 000 000,- Kč Cena slovy: Dvamiliony Kč.

V Praze dne 26.02.2014 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9

– 13 –

E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5307-064-01/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

V Praze

dne 26.02.2014

Ing. Karel Schwarz

– 14 – Příloha č. 1 Fotodokumentace

– 15 –