145

Znalecký posudek č. 14/10/145 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 810/1000 k nemovitým věcem - pozemku p.č. st. 65 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 41 - rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 297, pro k.ú. Zálesí u Javorníka, obec Javorník, okres Jeseník.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk IČ: 47844582 DIČ: CZ460603459

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: 29452783 Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo 54453 Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) e-mail: [email protected] www.ozkbest.cz

Posudek obsahuje 20 stran a 19 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne 11. 10. 2014

ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/10/145

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne 20. 8. 2014 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 01757/04-094, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 65 o výměře 555 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 41, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st. 65 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Javorník, katastrální území Zálesí u Javorníka, okres Jeseník, na listu vlastnictví č. 297, s podílem 810/1000. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství.

2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st. 65 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 41 rod. dům, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 297, pro k.ú. Zálesí u Javorníka, obec Javorník, okres Jeseník. Rodinný dům je situovaný na adrese Zálesí, č.p. 41, 790 70 Javorník. Rodinný dům se nachází v zastavěné části obce Zálesí, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má město Javorník 2 941 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se ve městě Javorník nachází pošta, škola, zdravotní zařízení a policie.

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 8. 10. 2014 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana, jeho spolupracovníků, povinného Jaroslava Machalíčka a jeho družky Ivety Hanzlíkové.

4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 065 EX 01757/04-094, ze dne 20. 8. 2014.. Výpis z katastru nemovitostí č. 297, vyhotovený objednavatelem dne 26. 9. 2014. Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne 8. 10. 2014. Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 8. 10. 2014.

5. Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Jeseník Javorník Zálesí u Javorníka (657964)

List vlastnictví číslo: Vlastníci:

297

1. Machalíček Jaroslav Zálesí 41, 79070 Javorník

Podíl: 810/1 000

2. Machalíček Jiří Starobucké Debrné 200, 54401 Nemojov

Podíl: 95/1 000

3. Trantinová Lenka Větrná 863/34, České Budějovice 2, 37005 České Budějovice

Podíl: 95/1 000

6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími, ze smíšeného zdiva, sedlová a pultová střecha je kryta eternitovými šablonami. Rodinný dům je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení povinného 128 roků. Vytápění rodinného domu je ústřední pomocí kotle na tuhá paliva a lokální pomocí kamen na tuhá paliva. V rozmezí let 1970 až 1972 byla provedena kompletní rekonstrukce rodinného domu. V roce 1990 byla provedena přístavba garáže. V průběhu životnosti rodinný dům dále procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako podprůměrnou. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: I. podzemní podlaží - sklepní prostory I. nadzemní podlaží - vstupní část, chodba, sociální zázemí (koupelna, WC), schodiště, obývací pokoj, kuchyně II. nadzemní podlaží - schodiště, chodba, WC, 5x obytný pokoj Parkování je možné ve vlastní garáži a na veřejné komunikaci před rodinným domem. Pozemek se nachází ve sklonitém terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1550 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví Olomoucký kraj, Jeremenkova 1191/40a, Hodolany, 779 00 Olomouc.

stránka č. 3


Rodinný dům je napojen na vlastní studnu a septik. Dle informací ČSÚ a sdělení povinného je ve městě Javorník možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, hloubková kanalizace a plynovod. Na obytnou část rodinného domu, při spodní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní garáž ze smíšeného zdiva, s plochou střechou krytou standardní krytinou. Při místním šetření bylo zjištěno, že garáž slouží pro parkování jednoho osobního automobilu. Na obytnou část rodinného domu, při její horní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, částečně dřevěný a kamenný objekt „kůlny“ s valbovou střechou krytou lepenkou. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt „kůlny“ slouží k „venkovnímu posezení“. Na obytnou část rodinného domu, při spodní, pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje skleník. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné latě v betonových sloupcích včetně částečné kamenné podezdívky, 2x vrátka s výplní dřevěných latí, venkovní bazén, venkovní houpačka, pomník, 2x betonové schody, kamenné schody, ocelové zábradlí, kamenné chodníky, kamenné zídky a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku a)

Objekty 1) Stavba č.p. 41 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 297 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) 1)

Objekty Stavba č.p. 41 - rod. dům

1)

Pozemky Pozemky na LV číslo 297

b) Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p. 41 - rod. dům – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům: typ D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název I. PP I. NP II. NP Součet:

Zastavěná plocha 12,50×10,50 12,50×10,50+12,20×5,50 12,50×10,50

Obestavěný prostor (OP): Spodní stavba 12,50×10,50×3,20 Vrchní stavba 12,50×10,50×7,25+12,20×5,50×2,70 Zastřešení 12,50×10,50×3,55×0,5+12,20×5,50×1,20×0,5 Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

131,25 m2 198,35 m2 131,25 m2 460,85 m2

= = = =

420,00 m3 1 132,73 m3 273,23 m3 1 825,96 m3 stránka č. 5


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené, kamenné 4,30 % 2. Zdivo – smíšené 24,30 % 3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem, klenbové 9,30 % 4. Střecha – vaznicová sedlová, pultová 4,20 % 5. Krytina – eternitové šablony 3,00 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,70 % 7. Vnitřní omítky – vápenné hladké (špatný technický stav) 6,40 % 8. Fasádní omítky – vápenné hladké (špatný technický stav) 3,30 % 9. Vnější obklady – keramické 0,40 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad (kuchyně, koupelna, 2x 2,40 % WC) dřevěný obklad (chodba, schodiště) 11. Schody – dřevěné s povrchem textilních krytin, cihlové (do 3,90 % sklepa) 12. Dveře – dřevěné náplňové do ocelových a dřevěných zárubní 3,40 % 13. Okna – dřevěná kastlová 5,30 % 14. Podlahy obytných místností – betonové, vlýsky (parkety), PVC, 2,30 % textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností – betonové, keramická dlažba, 1,40 % textilní krytiny 16. Vytápění – ústřední vytápění kotlem na tuhá paliva a lokální 4,20 % kamny na tuhá paliva 17. Elektroinstalace – 240V/400V (odpojeno) 4,00 % 18. Bleskosvod – je proveden 0,50 % 19. Rozvod vody – studená i teplá 2,80 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,60 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace – kuchyně, koupelna, WC 2,90 % 23. Vybavení kuchyně – kuchyňská linka, dřez, sporák 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – vana, umyvadlo (3x) 5,00 % 25. Záchod – splachovací WC (2x) 0,40 % 26. Ostatní 3,00 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 4,30 % 2. Zdivo –0,54 × 24,30 % 7. Vnitřní omítky –0,54 × 6,40 % 8. Fasádní omítky –0,54 × 3,30 % 13. Okna –0,54 × 5,30 % 17. Elektroinstalace –0,54 × 4,00 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,00 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

1,0000 – – – – – – – – =

0,0232 0,1312 0,0346 0,0178 0,0286 0,0216 0,0050 0,0300 0,7080 0,8000

stránka č. 6


Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1260 3 231,52 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 825,96 m3 × 3 231,52 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní 128 / (128 + 42) × 100 = 75,294 % 75,294 % × 4,30 % × 0,46 / 0,7080 2. Zdivo – podstandardní 128 / (128 + 42) × 100 = 75,294 % 75,294 % × 24,30 % × 0,46 / 0,7080 3. Stropy – standardní 128 / (128 + 42) × 100 = 75,294 % 75,294 % × 9,30 % / 0,7080 4. Střecha – standardní 128 / (128 + 22) × 100 = 85,333 % 85,333 % × 4,20 % / 0,7080 5. Krytina – standardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,00 % / 0,7080 6. Klempířské konstrukce – standardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 0,70 % / 0,7080 7. Vnitřní omítky – podstandardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 6,40 % × 0,46 / 0,7080 8. Fasádní omítky – podstandardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,30 % × 0,46 / 0,7080 9. Vnější obklady – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,40 % / 0,7080 10. Vnitřní obklady – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 2,40 % / 0,7080 11. Schody – standardní 128 / (128 + 42) × 100 = 75,294 % 75,294 % × 3,90 % / 0,7080 12. Dveře – standardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,40 % / 0,7080 13. Okna – podstandardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 5,30 % × 0,46 / 0,7080 14. Podlahy obytných místností – standardní

+

=

5 900 626,26 Kč

2,104 %

+ 11,888 %

+

9,890 %

+

5,062 %

+

3,178 %

+

0,742 %

+

3,119 %

+

1,608 %

+

0,452 %

+

2,712 %

+

4,148 %

+

3,602 %

+

2,583 %

stránka č. 7


45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 2,30 % / 0,7080 15. Podlahy ostatních místností – standardní 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 1,40 % / 0,7080 16. Vytápění – standardní 35 / (35 + 15) × 100 = 70,000 % 70,000 % × 4,20 % / 0,7080 17. Elektroinstalace – podstandardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 4,00 % × 0,46 / 0,7080 18. Bleskosvod – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,50 % / 0,7080 19. Rozvod vody – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 2,80 % / 0,7080 20. Zdroj teplé vody – standardní 30 / (30 + 10) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 1,60 % / 0,7080 22. Kanalizace – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 2,90 % / 0,7080 23. Vybavení kuchyně – standardní 20 / (20 + 10) × 100 = 66,667 % 66,667 % × 0,50 % / 0,7080 24. Vnitřní vybavení – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 5,00 % / 0,7080 25. Záchod – standardní 40 / (40 + 10) × 100 = 80,000 % 80,000 % × 0,40 % / 0,7080 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 5 900 626,26 Kč × 76,513 % Cena po odečtení opotřebení:

+

2,436 %

+

1,483 %

+

4,153 %

+

2,079 %

+

0,565 %

+

3,164 %

+

1,695 %

+

3,277 %

+

0,471 %

+

5,650 %

+ 0,452 % = 76,513 % – =

4 514 746,17 Kč 1 385 880,09 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/1000.

1 2 3 4

Popis znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu,

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04 stránka č. 8


pronájem) 5 Povodňové riziko

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,02 –0,15 –0,10 –0,02 0,00 –0,10 0,00 0,00 –0,02 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +

 Pi) = 0,630 i=2

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

1 385 880,09 Kč 0,569 788 565,77 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

810 / 1 000 638 738,27 Kč

Stavba č.p. 41 - rod. dům – určená cena:

638 738,27 Kč

b)Pozemky a.2) Vyhláška 441/2013 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo 297 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Javorník Název okresu: Jeseník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: stránka č. 9


Hodnocení znaku II. 2001 – 5000 obyvatel III. Ostatní města a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ V. Ostatní případy I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn III. Železniční a autobusová zastávka I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 541,01 Kč/m2 Popis znaku 1 Velikost obce 2 Hospodářsko-správní význam obce 3 Poloha obce 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci

Oi 0,85 0,85 0,80 1,00 0,90 1,00

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku „4.“ (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Negativní*“ konkrétně pak o hodnotu „-0,04“, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/1000. Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko

Hodnocení znaku III. Nabídka odpovídá poptávce

Pi 0,00

III. Pozemek ve spoluvlastnictví III. Bez vlivu I. Negativní

–0,01 0,00 –0,04

III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,95

4

Index trhu:IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,903 i=1

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi –0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,960 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí

Pi 1,00 0,02

stránka č. 10


3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů

–0,15 –0,10 –0,02 0,00 –0,10 0,00 0,00 –0,02 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,630 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,546 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 295,3915 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 65 zastavěná plocha a nádvoří 555 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky na LV číslo 297 – určená cena:

× =

Cena [Kč] 163 942,28

810 / 1 000 132 793,25 Kč 132 793,25 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: -

druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), stránka č. 11


-

velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Havlíčkova, Javorník, okres Jeseník Samostatně stojící rodinný dům, který se nachází v klidné části města. Rodinný dům o vnitřní velikosti 3+1. V přízemí prostory ke komerčnímu využití - obchod, zázemí, společenský sál, kuchyň, koupelna a WC. V patře se nachází bytová jednotka s balkónem o velikosti 3+1. V půdních prostorech lze vybudovat další obytné místnosti. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do žumpy. K domu náleží hospodářská budova, garáž a zahrada. Celý dům je oplocen. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost města Javorník. Nabídková CENA: 550 000,- Kč 2) RD ul. Nýznerovská, Skorošice, okres Jeseník Jedná se o přízemní rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1. Dům je zděný se sedlovou střechou a obytným podkrovím. Fasáda je provedena z eternitových šablon se žlutým nátěrem, kamenný sokl. Inženýrské sítě: elektrické napětí 220/380V, voda z vlastní studny. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva. Byla provedena rekonstrukce koupelny a podlah v přízemí. Vnitřní dispozice domu: přízemí - chodba, kuchyň, koupelna s WC, obývací pokoj, kotelna, WC, prádelna, sklep a garáž. Podkroví - chodba se společenským posezením, ložnice se šatnou a obytný pokoj. K rodinnému domu náleží pozemek o celkové výměře 1 003 m2, na kterém je situována kůlna. Na pozemku je dále situováno venkovní posezení. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 480 000,- Kč 3) RD Vlčice, okres Jeseník Jedná se o částečně podsklepený, jednopodlažní rodinný dům s obytným podkrovím. Pozemky o celkové výměře 3 089 m2. Na domě byla provedena výměna střešního pláště včetně zateplení, dále byla provedena nová elektroinstalace a rekonstrukce podlah, stropů, střešních oken, rozvodů topení. Vnitřní dispozice domu: I. podlaží - zádveří, chodba, WC, koupelna, dvě obytné místnosti a kuchyňský kout. Podkroví - tři obytné místnosti. Na pozemku jsou situovány vedlejší stavby (garáž a hospodářské objekty). Dům je vytápěn elektrickým kotlem. Na pozemku se nachází vlastní studna. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 490 000,- Kč stránka č. 12


4) RD Tomíkovice-Žulová, okres Jeseník Jedná se o zděný dvoupodlažní rodinný dům, který je situovaný na okraji obce. Dům je v původním stavu, po rekonstrukci by poskytnul pět a více bytových jednotek. K domu patří dílna, stodola a půdní prostory (možno také využít k vytvoření bytových jednotek). Přímo v místě je k dispozici autobusové a vlakové spojení. Z občanské vybavenosti je k dispozici škola, školka, obchod, pošta pak v nedaleké Kobylé či Žulové, ke které obec katastrálně náleží. Nabídková CENA: 500 000,- Kč 5) RD Vápenná, okres Jeseník Rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími. Rodinný dům o dispozičním uspořádáním: I. nadzemním podlaží - veranda, chodba se schodištěm, koupelna, dva sklady, kotelna, dřevárna. II. nadzemním podlaží - chodba, WC, spíž, kuchyň, jídelna a dva obytné pokoje. Přístup k domu po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu. Okna nově provedena (dřevěná). Rodinný dům není podsklepen. Dům napojen na obecní vodovod z řádu a rozvody nízkého napětí, elektrický bojler, vytápění kotlem na tuhá paliva. Rodinný dům je situován v blízkosti chatové zástavby. Dobrá občanská vybavenost a dopravní dostupnost v místě. Nabídková CENA: 560 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Havlíčkova, Javorník, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 550 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 452 486,36 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. Nýznerovská, Skorošice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 480 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,05 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 394 897,19 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Vlčice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 490 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,05 stránka č. 13


Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 423 280,42 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Tomíkovice-Žulová, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 500 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 431 918,80 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Vápenná, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 560 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,10 Kobjektivizační: 1,05 Jednotková cena (JC): 440 771,35 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační)

stránka č. 14


Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

394 897,19 Kč 428 670,82 Kč 452 486,36 Kč 430 000,– Kč 1,00 celek 430 000,– Kč

× =

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

810 / 1 000 348 300,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 810/1000 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

×

0,750 =

261 225,– Kč 261 225,– Kč

stránka č. 15


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:

- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 16


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - možnost parkování ve vlastní garáži - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví rodinného domu Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - neúplná občanská vybavenost v místě - v místě není dostupná hromadná veřejná doprava - v místě není možnost napojení na kompletní IS - pozemek je situován ve sklonitém terénu - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na špatné úrovni - nevhodné vnitřní dispoziční řešení rodinného domu - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/1000 - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na nízké úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 810/1000) považovat za obtížně obchodovatelný.

Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými, se Zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu a se Zástavními právy soudcovskými, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

638 740,– Kč 132 790,– Kč 771 530,– Kč 261 230,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 260 000,– Kč Cena slovy: dvěstěšedesáttisíc Kč

stránka č. 17


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec

V Jeseníku, dne 11. 10. 2014

................................................................. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 18


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/10/145 znaleckého deníku.

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 19


E. SEZNAM PŘÍLOH -

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

stránka č. 20

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

stránka č. 3

Zálesí 41, Javorník Zálesí 41 790 70 Javorník okres Jeseník

Zálesí 41, Javorník Zálesí 41 790 70 Javorník okres Jeseník

145

Recommend Documents