09-145)

ZNALECKÝ POSUDEK č. 8344-281/2011 o ceně ideálního podílu 1/6 nemovitosti - domu Pozorka č.p. 151 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 4 v k.ú. Dubí-Pozorka, obec Dubí, okres Teplice, kraj Ústecký

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice

Účel posudku:

zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 3093/09145)

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 15.9.2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu 18 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 19.9.2011

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/6 nemovitosti - domu Pozorka č.p. 151 s příslušenstvím a pozemku parc.č. 4 v k.ú. Dubí-Pozorka, obec Dubí, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 3093/09-145 ze dne 25.8.2011) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytový dům Adresa nemovitosti: Střední 151 41701 Dubí Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Dubí Katastrální území: Dubí-Pozorka Počet obyvatel: 8 061 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 87,3503 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 218,38 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 15.9.2011 za přítomnosti paní Terezie Suché a znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 3093/09-145 ze dne 25.8.2011 - výpis z KN vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, KP Teplice dne 18.1.2011 (LV č. 1786) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 ze dne 18.1.2011 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené účastníkem místního šetření - mapa Dubí

-35. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 1786 pro k.ú. Dubí-Pozorka je uvedeno: A - Vlastnické právo: Lakatošová Eva, Střední 151/25, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3 Malár Emil, Střední 151/25, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3 Malár Josef, Dolní 177, Vrchoslav, 417 41 Krupka 3 Suchá Terezie, Střední 151/25, Pozorka, 417 03 Dubí u Teplic 3

podíl 1/2 podíl 1/2 podíl 1/6 podíl 1/6

B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. 4 502 m2 zastavěná plocha a nádvoří Stavby: Pozorka, č.p. 151, způsob využití bydlení, na parcele 4 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí a exekuční příkazy k prodeji podílu 1/6 nemovitosti podrobně viz. příloha - LV č. 1786 (Suchá Terezie a její podíl na nemovitosti). D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 1786 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 1786 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod. (dle sdělení paní Terezie Suché nejsou byty pronajímány, jsou údajně užívány pouze spoluvlastníky nemovitosti). Na LV je dále uvedena plomba - údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - vzhledem ke stáří výpisu se již nejedná o údaje aktuální. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě sdělení spoluvlastníka nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří zejména dům Pozorka č.p. 151 - samostatně stojící, s jedním částečným podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím a pozemek tímto domem a přilehlým dvorem zastavěný. Situování nemovitostí je v zástavbě ulice Střední v Dubí městské části Pozorka.

-4Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Další příslušenství tvoří stavby ve dvoře - 2 garáže nezakreslené v katastrální mapě, přístřešek a kolna v rohu dvora, dále zděné oplocení a zpevněná plocha dvora betonová a z kamenné dlažby. Území je rovinné až mírně svažité směrem na jih. Dubí je menším městem okresu Teplice, které je s Teplicemi prakticky srostlé a leží na úpatí Krušných hor v blízkosti hranice s Německem. V místě je přiměřená občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování je v blízkosti centra městské části Pozorka s převažujícím podílem nepřizpůsobivých obyvatel. Spojení je MHD, zastávka ve vzdálenosti cca 100 m. V sousedství je střední škola a sportoviště. 8. Obsah posudku 1. Informativně administrativní cena a) Hlavní stavby a1) Dům Pozorka č.p. 151 a2) Garáže b) Vedlejší stavby b1) Přístřešek b2) Kolna c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu d1) Dům Pozorka č.p. 151 e) Pozemky e1) Pozemek 2. Obvyklá cena

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Vzhledem k účelu je ocenění provedeno ve dvou krocích. V prvním kroku je spíše informativně stanovena administrativní cena podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ve druhém kroku je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku.

-5-

1. Informativně administrativní cena a) Hlavní stavby a1) Dům Pozorka č.p. 151 - § 3 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, založení na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z živičného šindele, včetně kompletních klemp. konstrukcí z pozink. plechu, s fasádou hladkou nebo hrubou s nástřikem nebo bez fasády. Provedení jednotlivých podlaží: Ocenění vychází z prohlídky společných vnitřních prostor domu, prohlídky bytu užívaného paní Terezií Suchou a sdělení paní Terezie Suché (prohlídka ostatních prostor vzhledem k jejich užívání ostatními spoluvlastníky nemovitosti mi nebyla umožněna). Obvodové stěny jsou zděné v tl. 30 až 60 cm, stropy nad 1.PP a v průjezdu 1.NP klenbové, ostatní polospalné s rovným podhledem nebo zešikmené v podkroví, vnitřní úpravy povrchů převážně štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad, schody jsou kamenné nebo s keramickým obkladem, podlahy převážně laminátové plovoucí, kryté kobercem nebo PVC a z keramické dlažby. Jsou osazena dřevěná zdvojená okna a hladké nebo dýhované dveře. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace. Vytápění je etážové s kotli na plyn s ohřevem teplé vody. Je osazeno běžné vybavení koupelen, WC a kuchyní. Výčet místností: 1.PP: Chodba a schodiště, sklepy jednotlivých bytů a nevyužité prostory. 1.NP: Průjezd, chodba a schodiště, byt spoluvlastníka nemovitosti. 2.NP: Chodba a schodiště, 2 byty spoluvlastníků nemovitosti. Podkroví: Chodba, byt paní Terezie Suché (2+kk s předsíní a koupelnou společnou s WC), půda. Charakter stavby: Dům má dvě nadzemní podlaží a podkroví a jsou v něm čtyři byty, které jsou údajně užívány spoluvlastníky nemovitosti. Jedná se o vícebytový dům netypový. Vzhledem k situování domu v lokalitě s převládajícím podílem nepřizpůsobivých obyvatel a stejně tak obydlenosti domu, je koeficient prodejnosti snížen o 30% (špatná prodejnost až neprodejnost nemovitostí v takovýchto lokalitách resp. jejich koupě pouze určitou skupinou obyvatel). Stáří a opotřebení: Stáří domu je cca 100 roků, částečná rekonstrukce domu byla údajně provedena před cca 15 roky (střešní krytina a klemp. konstrukce, nátěr fasády, úpravy v bytech), opotřebení je stanoveno analytickou metodou.

-6Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,70*11,10 1.NP: 13,40*11,10 2.NP: 13,40*11,10 Podkroví: 13,40*11,10 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: Podkroví: Součet

= = = =

Zastavěná plocha 96,57 m2 148,74 m2 148,74 m2 148,74 m2 542,79 m2

Konstrukční výška 2,10 m 3,30 m 3,20 m 2,70 m

96,57 m2 148,74 m2 148,74 m2 148,74 m2 Součin 202,80 m3 490,84 m3 475,97 m3 401,60 m3 1 571,21 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 571,21 / 542,79 = 2,89 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 542,79 / 4 = 135,70 m2 Obestavěný prostor: Spodní stavba: 8,70*11,10*2,10 Vrchní stavba: 13,40*11,10*(3,30+3,20) Zastřešení: 13,40*11,10*(0,90+4,40/2) Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

202,80 m3 966,81 m3 461,09 m3 1 630,70 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace:

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S S S S C S S

Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 2,76 1,00 18,80 1,00 8,20 1,00 5,30 1,00 2,40 1,00 0,70 1,00 6,90 1,00 2,33 0,00 0,00 1,00 2,10 1,00 3,00 1,00 3,20 1,00 5,40 1,00 3,10 1,00 4,70 1,00 5,20 0,00 0,00 1,00 3,30 1,00 3,20

-720. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:

S S S S C C

0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,40 2,10 1,80 3,80 0,00 0,00 88,69 0,8868

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení

OP Část [%] [%] 1. Základy: P 6,00 100,0 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,0 3. Stropy: S 8,20 100,0 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 2,40 100,0 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,0 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,0 3,10 75,0 8. Úprava vnějších povrchů: S C 3,10 25,0 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,0 10. Schody: S 3,00 100,0 11. Dveře: S 3,20 100,0 12. Vrata: X 0,00 100,0 5,40 100,0 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 15. Vytápění: S 4,70 100,0 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,0 0,40 100,0 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,0 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,0 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,0 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,0 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 3,80 100,0 24. Výtahy: C 1,30 100,0 25. Ostatní: C 5,60 100,0 0,00 100,0 26. Instalační pref. jádra: X Součet upravených objemových podílů:

K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00

UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 2,76 3,11 70,00 2,1770 18,80 21,19 80,00 16,9520 8,20 9,24 80,00 7,3920 5,30 5,98 80,00 4,7840 2,40 2,71 40,00 1,0840 0,70 0,79 50,00 0,3950 6,90 7,78 60,00 4,6680 2,33 2,63 50,00 1,3150 0,00 0,00 0,00 0,0000 2,10 2,37 50,00 1,1850 3,00 3,38 80,00 2,7040 3,20 3,61 60,00 2,1660 0,00 0,00 0,00 0,0000 5,40 6,09 60,00 3,6540 3,10 3,50 80,00 2,8000 4,70 5,30 60,00 3,1800 5,20 5,86 60,00 3,5160 0,00 0,00 0,00 0,0000 3,30 3,72 50,00 1,8600 3,20 3,61 50,00 1,8050 0,40 0,45 50,00 0,2250 2,10 2,37 60,00 1,4220 1,80 2,03 70,00 1,4210 3,80 4,28 60,00 2,5680 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 0,00 0,00 0,00 0,0000 88,69Opotřebení: 67,2730

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6330 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0000 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4):

= *

2 150,- Kč/m3 0,9390

-8Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

* * * * *

0,9686 1,0266 0,8868 1,0000 2,1540

Základní cena upravená

=

3 834,61 Kč/m3

Plná cena:

1 630,70 m3 * 3 834,61 Kč/m3

=

6 253 098,53 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 67,2730 % Úprava ceny za opotřebení

-

4 206 646,97 Kč

Dům Pozorka č.p. 151 - zjištěná cena

=

2 046 451,56 Kč

a2) Garáže - § 8 Zděná dvougaráž ve dvoře s plochou střechou a vraty kovovými otevíravími nebo vyklápěcími. Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 7,40*5,50*(2,00+0,20/2) Obestavěný prostor – celkem:

= =

85,47 m3 85,47 m3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 8. Dveře C 9. Okna C 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 6,20 1,00 30,10 1,00 26,20 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 4,80 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 6,80 1,00 7,20 0,00 0,00 89,90 0,8990

-9Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 375,- Kč/m3 0,8990 1,0000 2,1130

Základní cena upravená:

=

2 611,93 Kč/m3

Plná cena:

85,47 m3 * 2 611,93 Kč/m3

=

223 241,66 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %

-

167 431,25 Kč

Garáže - zjištěná cena

=

55 810,41 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Přístřešek - § 7 Přístřešek ve dvoře přistavěný ke garážím, dřevěné konstrukce s plochou střechou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód CZ - CC:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274


= =

42,16 m3 42,16 m3


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce C 7. Úprava povrchů C Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 12,20 31,00 33,50 12,80 4,20 6,30

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 12,20 1,00 31,00 1,00 33,50 1,00 12,80 0,00 0,00 0,00 0,00 89,50 0,8950

- 10 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

750,- Kč/m3 0,8950 1,0000 2,1130


=

1 418,35 Kč/m3

Plná cena:

42,16 m3 * 1 418,35 Kč/m3

=

59 797,64 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 30 = 50,000 %

-

29 898,82 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

29 898,82 Kč

b2) Kolna - § 7 Zděná kolna s pultovou střechou a svlakovými dveřmi a kovovou okenicí v rohu dvora. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód CZ - CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


= =

27,93 m3 27,93 m3


Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy C 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava povrchů S 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,10 1,00 31,80 0,00 0,00 1,00 7,30 1,00 8,10 1,00 1,70 1,00 6,10 1,00 3,00 1,00 1,10 1,00 8,20 0,00 0,00 74,40

- 11 Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,7440

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * *

1 250,- Kč/m3 0,7440 1,0000 2,1130


=

1 965,09 Kč/m3

27,93 m3 * 1 965,09 Kč/m3

=

54 884,96 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,909 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %

-

46 652,22 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

8 232,74 Kč

Plná cena:

c) Venkovní úpravy c1) Venkovní úpravy - § 10 Zděný plot a zpevněná plocha dvora. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Dům Pozorka č.p. 151 2 046 451,56 Kč Garáže 55 810,41 Kč Přístřešek 29 898,82 Kč Kolna 8 232,74 Kč Celkem: 2 140 393,53 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb:

*

Venkovní úpravy - zjištěná cena

=

2 140 393,53 0,0200 42 807,87 Kč

Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) Dům Pozorka č.p. 151

=

6 253 098,53 Kč

- 12 a2) Garáže b) Vedlejší stavby b1) Přístřešek b2) Kolna c) Venkovní úpravy

=

223 241,66 Kč

= = =

59 797,64 Kč 54 884,96 Kč 131 820,46 Kč

Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

6 722 843,25 Kč

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Hlavní stavby a1) Dům Pozorka č.p. 151 a2) Garáže b) Vedlejší stavby b1) Přístřešek b2) Kolna c) Venkovní úpravy

= =

2 046 451,56 Kč 55 810,41 Kč

= = =

29 898,82 Kč 8 232,74 Kč 42 807,87 Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

2 183 201,40 Kč

d) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění d1) Dům Pozorka č.p. 151 Dům je v podílovém spoluvlastnictví uživatelů jednotlivých bytů. Vzhledem k ustanovení oceňovacího předpisu je ocenění provedeno kombinací výnosového a nákladového způsobu ocenění (stavba není pronajata, ale v místě ji lze pronajmout). Obvyklé nájemné uvažuji ve výši cca 2 až 3,5 tis. Kč/měs., což odpovídá částce cca 650,- Kč/m2,rok. Užitná plocha bytů je přepočtena přibližně ze zastavěné plochy budovy. Dále jsou do možného nájmu zahrnuty 2 garáže ve dvoře s obvyklým nájmem cca 500,- Kč/měs. Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Bytové domy Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 5,50 % Skupina: C) Výnosy z pronajímaných prostor: Název byt v 1.NP byt ve 2.NP byt ve 2.NP byt v podkroví garáže Výnosy celkem

Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2] 67,00 650,52,00 650,52,00 650,40,00 650,36,00 350,-

Výnos [Kč] 43 550,33 800,33 800,26 000,12 600,149 750,-

Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

149 750,- Kč

- 13 Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 115 095,07 Kč Výměra stavebního pozemku: 502 m2 Skutečně zastavěná plocha: 190 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 43 561,88 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného

-

2 178,09 Kč

149 750,00 * 40 % = 59 900,00 Vypočtené odpočty celkem:

-

59 900,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 5,50 %

= /

87 671,91 Kč 5,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

1 594 034,73 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Jedná se o stabilizovanou oblast původní zástavby, rozvojové možnosti spočívají ve zprovoznění neobyvatelých prostor. Ocenění nákladovým způsobem Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl

CN = 2 183 201,40 CV = 1 594 034,73 R = 589 166,67

Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R

=

1 711 868,06 Kč

Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =

1 711 868,06 Kč

e) Pozemky e1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek zastavěný domem a dvůr. je uplatněna přirážka za možnost napojení na plynovod. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 502,00 218,38

Zastavěná plocha 4 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet

10 % 10 % +

Cena [Kč] 109 626,76 109 626,76

10 962,68 120 589,44

- 14 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

* *

Pozemek - zjištěná cena

=

0,4431 2,1540 115 095,07 115 095,07 Kč

Rekapitulace Výsledné ceny: d) Dům Pozorka č.p. 151 e) Pozemek

= =

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

1 711 868,06 Kč 115 095,07 Kč 1 826 963,13 Kč

Výsledná cena podílu 1/6 nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

304 490,- Kč

2. Obvyklá cena Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Podrobný popis jednotlivých staveb a pozemků je uveden v ocenění administrativní cenou. Dále jsou uvedeny jednotlivé metody pro soubor nemovitostí jako celek a v závěru je provedena úprava na oceňovaný podíl.

Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny

- 15 Stručná charakteristika a použití těchto metod:

a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb z ocenění administartivní cenou a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce. Stavby:

Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Hlavní stavby a1) Dům Pozorka č.p. 151 a2) Garáže b) Vedlejší stavby b1) Přístřešek b2) Kolna c) Venkovní úpravy

= =

2 046 451,56 Kč 55 810,41 Kč

= = =

29 898,82 Kč 8 232,74 Kč 42 807,87 Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

2 183 201,40 Kč

Pozemky: 502 m2 á 200,- Kč/m2

=

100 400,- Kč

= =

2 183 201,40 Kč 94 000,- Kč

Rekapitulace: Stavby Pozemky Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

2 277 201,40 Kč

Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí

2 277 200,- Kč

b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti se v dané lokalitě běžně pronajímá, dosažitelné nájemné v místě obvyklé lze objektivně zjistit. Dům je v podílovém spoluvlastnictví uživatelů jednotlivých bytů. Výnosy jsou převzaty z ocenění administrativní cenou. Vzhledem k nízkému počtu bytů uvažuji s výpadkem nájemného 0%. Údaje o placené dani z nemovitosti a pojistném byly stanoveny podle zákona nebo v přiměřené výši 0,1% z reprodukční ceny stavby. Náklady na opravy a údržbu a na obnovu investice jsou uvažovány ve výši cca 0,40% z reprodukční ceny stavby. Náklady na správu jsou uvažovány paušální částkou.

- 16 Jedná se o dům v lokalitě s převažujícím podílem nepřizpůsobivých obyvatel. Míru kapitalizace uvažuji na horní hranici obecně doporučeného rozpětí (7.00 až 11.00 %) ve výši 10.00%. Výnosy celkem: 149 750,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz: Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby. 6 722 840 Kč * 0,40 % Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,10 % z reprodukční ceny stavby. 6 722 840 Kč * 0,10 % Náklady na obnovu investice: Náklady na obnovu investice stanoveny ve výši 0,40 % z reprodukční ceny stavby. 6 722 840 Kč * 0,50 % Daň z nemovitosti: Náklady celkem: 68 500,- Kč

= 6 000,- Kč

= 26 890,- Kč

= 6 720,- Kč

= 26 890,- Kč = 2 000,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 149 750,- Kč – 68 500,- Kč = 81 250,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 10,00 % Výnosová hodnota: (81 250,- / 0,1000) = 812 500,- Kč Výnosová hodnota

= 812 500,- Kč

c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. K dispozici údaje o prodeji a inzerci v Dubí a sousedících Novosedlicích: Prodej dům činžovní 344 m2, Tovární, Dubí Nabízíme k prodeji činžovní dům určený ke kompletní rekonstrukci, který se nachází v Dubí u Teplic, Bystřice, ulice Tovární. V domě se nachází 6 bytových jednotek o velikosti 2+1 a 1+1. Všechny bytové jednotky včetně společných prostor jsou v původním stavu, po dohodě s majitelem možno vypomoci s rekonstrukcí. Uvedená cena je k jednání. Informace v kanceláři. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 2007, vloženo 30.8.2011, inzerovaná cena 1,6 mil. Kč. Uvedena užitná plocha 344 m2 a plocha pozemku 100 m2, usuzuji na užitnou plochu cca 250 m2.

Prodej, dům činžovní 320 m2, Malodrážní, Novosedlice PRODÁM ČINŽOVNÍ DŮM S MĚSÍČNÍM VÝNOSEM 15.000,- KTERÝ 100% POKRYJE PŘÍPADNOU HYPOTEČNÍ SPLÁTKU!!!!!! POTŘEBNÝ ČISTÝ MĚSÍČNÍ PŘÍJEM KLIENTA NA ZPRACOVÁNÍ HYPOTÉKY JE 14.000,- ,v domě jsou čtyři bytové jednotky. jednou

- 17 4+1,120m2...jednou 3+1 85m2 a dvakrát 1+1 42m2. Všechny byty mají zrekonstruované sociální zařízení a jsou obydlené. Součástí domu je garáž a dílna,dům je částečně podsklepen. Dům se nachází v bezprostřední blízkosti Teplic. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1430836572, vloženo 24.2.2011, aktualizace 19.9.2011, inzerovaná cena 2,4 mil. Kč. Užitná plocha uvedena 432 m2, pozemek 320 m2.

Prodej dům činžovní, 490 m2, Kostelní, Novosedlice S laskavým souhlasem majitele nabízím k prodeji nájemní dům v Novosedlicích. Dům s pěti bytovými jednotkami a nebytovým prostorem v přízemí se nachází v centru Novosedlic, které jsou součástí lázeňského města Teplic. Celý dům je z části zrekonstruován. V přízemí se nachází prodejna o rozloze 134 m2, která je v současné době pronajata. V prvním patře se nachází byt o velikosti 4+1 a rozloze 98 m2, který je před dokončením rekonstrukce. Ve druhém patře je byt 4+1 též o velikosti 98 m2 a je pronajat. V posledním, třetím patře jsou tři bytové jednotky, jsou všechny pronajaty. Dva byty o velikosti 1+1 a rozloze 32 m2 a 34 m2. A třetí bytová jednotka (garsonka) má rozlohu 12 m2. Každý byt má svůj plynový kotel, vodoměr, elektroměr a sociální zařízení (koupelna, toaleta). Dům je podsklepen a rozloha sklepa je 80 m2. Podrobnosti k prodeji (výnos, důvod prodeje apod. rád sdělím vážnému zájemci). Mohu doporučit jako výhodnou investici do podnikání. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 10-2873, vloženo 14.10.2011, aktualizace 13.9.2011, inzerovaná cena 4,79 mil. Kč. Uvedena užitná plocha 490 m2, pozemek 207 m2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Pro porovnání jedna obdobná nemovitost v Dubí, před rekonstrukcí, ale v lepší lokalitě a dvě nemovitosti po rekonstrukci rovněž v lepší lokalitě sousední obce Novosedlice. Jednotková cena se pohybuje ve výši cca 6 až 10 tis. Kč/m2. Po zohlednění negativních vlivů – inzerce, neoblíbená lokalita s převažujícím podílem nepřizpůsobivých obyvatel, stejně spoluvlastníci nemovitosti a pozitivních vlivů – prakticky pouze částečná rekonstrukce domu, považuji za přiměřenou jednotkovou cenu cca 7,5 tis. Kč/m2. Při výměře podlahových ploch bytů 211 m2 pak srovnávací hodnota činí 1 580 tis. Kč. Srovnávací hodnota

= 1 580 000,- Kč

d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná, výnosová a srovnávací. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se této hodnotě v lepších lokalitách blíží a jsou zhruba na úrovni administrativní ceny. V tomto případě bytového domu sice po částečné rekonstrukci, ale v lokalitě s přavažujícím podílem nepřizpůsobivých obyvatel. Obvyklou cenu uvažuji mezi srovnávací a výnosovou hodnotou, s větší

- 18 váhou na výnosovou hodnotu, ve výši cca 1,3 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí a exekučních příkazů k prodeji podílu nemovitostí. Vzhledem k horší prodejnosti podílu nemovitosti oproti prodejnosti nemovitosti jako celku, navíc s omezeným okruhem potenciálních kupců vzhledem ke skladbě spoluvlastníků resp. obyvatel domu, snižuji obvyklou cenu podílu nemovitosti na cca 70%. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši:

Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitost 150 000,- Kč slovy: jednostopadesáttisíc Kč

V Srbicích, 19.9.2011 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8344-281/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 235 11. V Srbicích, 19.9.2011 Ing. Zdeněk Garlík

09-145)

Recommend Documents