Hof van beroep te Gent 12 Kamer Terechtzitting van 30 mei 2012 EINDARREST
-In de zaak met het rolnummer 2010/AR/145 van: bvba LANGE REl, met als handelsbenaming « !MMO L met zetel te 8000 Brugge, Langerei 102, met ondern\)mingsnr. : 0454.389.075, appellante tegen het vonnis van de rechtbank van koophandel te Brugge - afdeling Brugge -, op tegenspraak gewezen door de eerste kamer dd. 9-7-2009, oorspronkelijk verweerster, l1ebbende als raadsman mr. DE WULF C/1rlstel, advocaat te 8200 Brugge, Pastoriestraat 137 bus 6
tegen: bvba ACASA, met zetel te 8000 Brugge, Oude Zak 1, met ondernemingsnr. : 0467.177.239, geïntimeerde, oorspronkelijk eiseres, hebbende als raadsman mr. KERSTEN$ Raout, advocaat Ie 8310 Brugge, D/10oreslraal17
velt het hof het volgelid arrest.
'
2010/AI'I/145- Folio
1}
'3 3
Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van dit hof op 18.01.2010 heeft BVBA Lange Rel hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dd. 09.07.2009 op tegenspráak gewezen· door de 1ste kamer van de rechtbank van koophandel te Brugge. De partijen werden gehoord In openbare terechtzitting van 02.05.2012 en de neergelegde conclusies en stukken werden Ingezien. Artikel 24 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken werd in acht genomen.
BVBA Acasa (hierna genoemd "Aoasa") en BVBA Lange Rei (hiernà genoemd "La11ge Rel'), handel drijvend onder de benaming '!mmo L• zijn beiden immobiliênmakelaars, met kantoren gevestigd te Brugge. Op 10.03.2008 kreeg Lange Rei van P C ~en exclusieve opdracht tot verkoop van zijn onroerend goed, gelegen te Brugge, Korte Winkel nr. 15. Het contract werd afgesloten voor een duur van 4 maanden, een termijn die stilzwijgend werd verlengd behoudens opzegging per aangetekende brief één maand voor de vervaldag. De vraagprijs werd bepaald op 915.000,00. EUR, waarbij de minimumverkoopprijs die diende te worden verkregen, werd vastgelegd op 850.000,00 EUR. Op 29,08.2008 sloot Acasa met Lange Rel een coexclusiviteltscontract waarbij werd overeengekomen dat . beide immobiliënmakelaars zouden instaan voor de verkoop van het onroerend goed. De overeenkomst werd afgesloten voor een duur van 4 maanden. Tussen partijen werd verder overeengekomen dat bij verkoop, van de commissie van 3% exclusief BTW die door de opdrachtgever op de verkoopprijs zou worden betaald, 60% zou worden toegekend aan de verkopende makelaar en het resterende percentage van de commissie zou worden toegekend aan de andere . makelaar. De verkoopprijs van het onroerend goed werd vastgesteld op 699.000,00 EUR.
•rr..t In do n•k 2010/AI'I/145- poglna 21 9
2010/AR/145 ·Folio
Op 24.10.2008 richtte P C een e-mail aan A. S zaakvoerder van Acasa, met volgende inhoud : "Ik bevestig u hierbij dat mijn goed, gelegen ( ...) te Brugge en dat ik wens te verkopen, het voo/Werp moet zijn van een contract aangaende uw ereloon. Dit ereloon zal niet worden gedeeld met het agentschap /mmo L · Daardoor maak Ik een einde aan de exclusiviteit met /MMO L Ik dank u dat u mij wil ontmoeten dinsdag 18 november 's morgens bij mij thuis, teneinde het mandaat zonder exclusiviteit te tekenen."
Op 19.11.2008 sloot Acasa met P.... C een makelaarsopdracht tot bemiddeling bij de verkoop van hetzelfde onroerend goed, zonder exclusiviteit, en dit met een duurtijd van 6 maanden, om te eindigen op 19.05.2009. In art. 8 van deze overeenkomst werd het volgende bepaald : "Deze overeenkomst wordt afgesloten zonder exclusiviteit. 11 n'y a plus d'exc/usivité evec l'agence /mmo L suite a mon courter du 24 octobre 2008." (vrij vertaald : "Er is geen sprake meer ven exclusiviteit met /mmo L Ingevolge mijn berlcllt dd. 24 oktober 2008.'J . .
Acasa vernam uiteindelijk dat er door de bemiddeling van Lange Rei een koper was gevonden waaruit op 28.11.2008 een koopverkoopovereenkomst was voortgekomen aan de verkoopprijs van 500.000,00 EUR. Acasa stelde aldus· vast dat de koopverkoop werd afgesloten nog tijdens de looptijd van het tussen Acasa en Lange Rel gesloten co-excluslvlteitscontract. Om die reden was Acasa van oordeel dat zij recht had op 40% van het commissieloon, zoals bedongen in het coexclusiviteitscontract. Zij stelde via haar raadsman Lange Rel aangetekend in gebreke op 08.12.2008 om over te gaan tot regeling tegen uiterlijk 20.12.2008. Aangezien een regeling tussen partijen uitbleef, besliste Acasa over te gaan tot dagvaarding. --, c·•·-"---·: .. ·····--:··•·.-:-
~-·.·······-:
·-· ' ' ' l
2;. l>rcièËidtlt~l:~ y_b_Qrg'iliUJd~n,
2.1. Bij exploot dd. 10.02.2009 dagvaardde Acasa Lange Rei voor de rechtbank van koophandel te Brugge en vorderde zij de veroordeling van Lange Rei tot betaling van een bedrag van 7.680,00 EUR in hoofdsom meer 21% BTW alsook haar veroordeling tot de moratoire interesten aan de wettelijke interestvoet vanaf de datum van ingebrekestelling, zijnde 08.12.2008, en meer de gerechtelijke interesten vanaf de dagvaarding. Tevens vorderde zij haar veroordeling tot de kostem van het geding met inbegrip van de rechtspleglngsvergoedlng alsook de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, zonder borgstelling en met uitsluiting van kantonnement.
arreat In do •uk 2010/AR/145. pagina 31 9
2010/AR/145. Folio
1 3Ç
1
Bij conclusie, neergelegd Ier griffie op 22.04.2009, herleidde Acasa, bij toepassing van art. 807 Ger.W., haar vordering tol een commissieloon van 7.260,00 EUR (zijnde a.ooo;oo EUR in hoofdsom meer 21% BTW), meer de nalaligheidsinleresten vanaf 08.12.2008, datum van ingebrekestelling, en dil tol algehele betaling. Lange Rei vroeg bij synlheseconclusie, neergelegd ter griffie op 26.05.2009, de vordering van Acasa ontvankelijk doch ongegrond Ie verklaren en Acasa te veroordelen lol de kosten van hel geding. 2.2. In zijn bestreden eindvonnis dd. 09.07.2009 verklaarde de eerste rechter de vordering ontvankelijk en gegrond. Hij veroordeelde Lange Rei tol betaling aan Acasa van hel bedrag van 7.260,00 EUR (zijnde 6.000,00 EUR in hoofdsom meer BTW aan 21%), Ie vermeerderen met de verwijlinteresten vanaf 08.12.2008 tol de dag van volledige betaling aan de wettelijke rentevoet, bepaald overeenkomstig de Wel van 2 augustus 2002. Hij veroordeelde Lange Rei eveneens lol de kosten van het geding. Hel vonnis werd uitvoerbaar verklaard bij voorraad. De eerste rechter stelde vast dal luidens het co-exclusivlteitscontract van 29.08.2008 beide partijen zouden instaan voor de verkoop van het onroerend goed, gelegen te Brugge, Korte Winkel 15. Noch de door Lange Rei geciteerde e-mail van 24.10.2008, noch de op 19.11.2008 aan Acasa verleende makelaarsopdracht hebben volgens de eerste rechter enige wijziging aangebracht aan het co-exclusiviteitscontract van 29.08.2008. De eerste ~echter oordeelde dan ook dat de wederzijdse verbintenis om het commissieloon Ie delen (60% voor de verkoper en het resterende percentage voor de andere partij) onverkort bleef bestaan. De eenzijdige verklaringen van de eigenaar van het C , konden geen weerslag hebben op hel pand, de heer P co-exclusiviteitsconlracl, om reden dal hij hierbij geen partij was. Aangezien het onroerend goed op 28.11.2008 door bemiddeling van Lange Rei werd verkocht binnen de overeengekomen Iermijn van 4 maanden, besliste de eerste rechter dat zij 40% van he.t commissieloon verschuldigd was aan Acasa en willigde hij de herleide vordering van Acasa in. ·· 2.3. Lange Rei kan zich met het bestreden vonnis niet verzoenen. Met haar verzoekschrift, neergelegd ter griffie van dil hof op 18.01.2010, en haar syntheseconclusie, neergelegd ter griffie op 16.05.2011, beoogt zij de vernietiging van het bestreden vonnis dd. 09.07.2009 en vraagt zij dat de initiële vordering van Acasa ongegrond zou worden verklaard. Ten slotte vraagt zij de veroordeling van Acasa tot de kosten van hel geding.
•rr..! In de u•k 2010/AR/145 • p•glna 419
\
2010/AR/145- Folio
•)
~G
Met haar syntheseconclusie, neergelegd ter griffie op 19.09.2011, vraagt Acasa het hoger beroep van Lange Rei ontvankelijk doch ongegrond te verklaren en dienvolgens het vonnis a quo integraal te bevestigen. Ten slotte vraagt zij Lange Rei te veroordelen tot de kosten van het geding.
1!. \lci!i'i~fil~~ri,~~Jij~ De partijen hebben hun mlddelen en argumenten, zoals uiteengezet In hun besluiten voor de eerste rechter, in graad van hoger beroep herhaald en verder uitgewerkt. Deze zullen, in de mate deze dienstig zijn, hierna worden ontmoet. Acasa heeft het vonnis a quo dd. 09.07.2009 betekend aan Lange Rel op 17.12.2009, zoals blijkt uit het door haar neergelegde exploot van betekening. Het hoger beroep (18.01.2010) is bijgevolg tijdig ingesteld en Is ook regelmatig naar vorm. Middelen van onontvankelijkheld worden niet opgeworpen en het hof ziet geen redenen om dit ambtshalve te doen. Het hoger beroep is ontvankelijk.
De partij die de uitvoering van een (betalings)verbintenis vordert, moet het bewijs van het bestaan van de verbintenis leveren (art. 1315, lid 1 B.W.). Acasa vordert van Lange Rei de betaling van een commissieloon t.b.v. 6.000,00 EUR méér BTW en verwijlinteresten. Het is aldus aan Acasa om de betalingsverbintenis in hoofde van Lange Rei aan te tonen. Zij steunt zich hiervoor op het tussen partijen gesloten coexclusiviteitscontract dd. 29.08.2008. Middels deze overeenkomst zijn partijen overeengekomen om bij de verkoop van de eigendom van P C het door hem te belalen commissieloon te verdelen, waarbij aan de verkopende makelaar 60% van deze 3% commissie zou worden uitbetaald .en aan de andere makelaar 40%. Deze overeenkomst had een duurtijd van 4 maanden. Aangezien het pand van Patriek Cruehet op 28.11.2008 door tussenkomst van Lange Rei werd verkocht voor de prijs van 500.000,00 EUR, is de verkoop gerealiseerd nog tijdens de duurtijd van het co-exclusiviteitscontract. Acasa bewijst de verbintenis tot betaling In hoofde van Lange Rei van 40% van het door Cruehel verschuldigde commissieloon t.b.v. 3% van de verkoopprijs, oftewel 6.000,00 EUR excl. BTW.. a""ot In de zul< 2010/AR/145- poglna 51 9
2010/AR/145- Folio
1
t )t
Lange Rei betwist evenwel de som van 6.000,00 EUR excl. BTW verschuldigd te zijn. Overeenkomstig art. 13151id 2 B.W. dient diegene die beweert bevrijd te zijn van een verbintenis, het bewijs hiervan te leveren. Lange Rei, die de vordering van Acasa betwist, draagt aldus de bewijslast van haar stelling dat zij de door Acasa gevorderde 6.000,00 EUR niet verschuldigd is. Lange Rei argumenteert dat de co-exclusiviteitsovereenkomst die zij sloot met Acasa afhankelijk is van het bestaan van een overeenkomst met de eigenaar van de woning tot verkoop van zijn woning. De oorzaak van het sluiten van de co-exclusiviteitsovereenkomst tussen partijen is volgens haar gelegen in de exclusiviteitsovereenkomst tussen haar en P C Enkel en alleen om die reden werd er tussen Acasa en haar een co-exclusiviteitsovereenkomst gesloten . . Volgens Lange Rei werd op het ogenblik dat de hoofdovereenkomst (nl. de exclusieve overeenkomst tussen haar en P , C ) werd beêindigd, eveneens de bijkomende overeenkomst tussen partijen (zijnde de co-exciusiviteitsovereenkomst) beêindigd. De onderliggende reden voor het sluiten van de co-exclusiviteitsovereenkomst, nl. de · exclusiviteitsovereenkomst tussen de heer C en haarzelf was, verder volgens Lange Rei, verdwenen. Volgens Lange Rei heeft P C per e-mail dd. 24.10.2008 een einde gemaakt aan de aan haar toegestane exclusieve verkoopsopdracht Om deze beêlndiging te bewijzen verwijst zij tevens naar de e-mail dd. 18.02.2010 uitgaande van P C gericht aan de raadsman van Lange Rei: "Zoals ik u heb /alen welen vorige week ter gelegenheld van ons telefoongesprek, had ik een nieuw contract afzonderlijk voor de verkoop van mijn goed, gelegen ( ...) te Brugge, met AGA SA en /MMO L ge/ekend. Dil contract vernietigde bijgevolg hel gemeenschappelijk contract waarbij deze 2 agen/sclrappen hel ereloon voor deze transactie moesten delen Dil had dus voor gevolg dat hel gemeenschappelijk contract was veryal/en. In hel tweede contract dal nadien werd onderlekend en voorafgaandelijk aan de verkaapsovereenkomst (compromis), kon de maatschappij AGASA geen aanspraak maken op haar commissie. Zij was daar volkomen van op de hoogte en was zich daar volledig van bewust. Hoe zou hel eraan toe zijn gegaan indien AGASA de verkaapsovereenkomst had gesloten ? Zou zij de commissie gedeeld hebben met .,MMO L, r ? ik geloof hel niet. Ik hoop dal ik hiermee aan uw verwachtingen heb beantwoord."
Deze verklaring alsook de nieuwe (niet exclusieve) overeenkomst tussen P_ C en Acasa, bewijzen volgens Lange Rei de stilzwijgende beêindiging van de hoofdovereenkomst
omlet In dozeak 2010/AR/145- pegln• 619
2010/AR/145- Folio
I) 38
Lange Rei kan in de door haar ontwikkelde stelling niet worden gevolgd. Vooreerst kan niet worden aangenomen dat de exclusieve overeenkomst dd. 10.03.2008 tussen P C . en Lange Rei werd beêindigd. Conform deze overeenkomst kon het contract slechts worden beêindlgd, één maand voor de vervaldag, die per aangetekende brief aan de andere partij moest worden aangezegd. Dergelijke aangetekende opzegging ligt niet voor. De e-mail die op 24.10.2008 door P C werd verstuurd, en waarin deze laatste voorhoudt een einde te maken aan de exclusiviteit met Lange Rel (Jmmo Lescrauwaet), kan niet worden beschouwd als een geldige beêindlging van de tussen hen op 10.03.2008 gesloten overeenkomst. De e-mail werd immers verstuurd en gericht aan Acasa, die bij deze overeenkomst helemaal geen partij was. Evenmin kunnen de eenzijdige verklaring van P C afgelegd per e-mail op 18.02.2010 ten overstaan van de raadsman van Lange Rei en de makelaarsovereenkomst op 19.11.2008 afgesloten tussen P C en Acasa, een (stilzwijgende) beêindiging bewijzen van de makelaarsovereenkomst met Lange Rei dd. 10.03.2008. Aangezien geen bewijs van bet;!indiging van de overeenkomst dd. 10.03.2008 voorligt, is de door Lange Rei ontwikkelde argumentatie omtrent het wegvallen van de oorzaak van het sluiten van de coexclusiviteitsovereenkomst, voor zover deze al zou kunnen worden gevolgd, In ieder geval onjuist. Bovendien kan Lange Rel evenmin worden bijgetreden waar zij voorhoudt dat de co-exclusiviteitsovereenkomst dd. 29.08.2008 afhankelijk zou zijn van het bestaan van een overeenkomst met de eigenaar van de woning. P C is bij de coexclusiviteitsovereenkomst helemaal geen partij, maar. een loutere derde, en kan de rechtsverhouding die door deze overeenkomst tussen Lange Rel en Acasa is ontstaan niet wijzigen. Door zijn eenzijdige verklaring kon hij de co-exclusiviteitsovereenkomst tussen Lange Rei en Acasa zeker niet beêindigen. Ten slotte ligt evenmin bewijs voor van het gegeven dat de coexclusiviteitsovereenkomst dd. 29.08.2008 door de partijen of door Lange Rei zelf zou zijn bet;!indigd. Het gegeven dat twee nieuwe overeenkomsten tot stand zijn gekomen, zijnde enerzijds een nietexclusieve overeenkomst ·tussen Acasa en P C t en anderzijds een gelijkaardige overeenkomst tussen Lange Rei en P C · , doet geen afbreuk aan het feit dat de coexclusiviteitsovereenkomst niet werd beëindigd.
lrlGSt In doz..k 2010/AR/145- pagina 7/9
2010/AR/145- Folio
1
tÎ q
De co-excluslviteitsovereenkomst Is een zelfstandig contract dat volkomen los staat van de initiêle makelaarsovereenkomst dd. 10.03.2008 tussen Lange Rei en P C en van de makelaarsovereenkomst dd. 19.11.2008 tussen Acasa en P C en is te beschouwen als een afzonderlijk contract tussen 2 makelaarskantoren. De afspraak die Lange Rei en Acasa maakten in de co-exclusiviteltsovereenkomst om wederzijds het commissieloon te delen blijft onverkort gelden gelet op het feit dat van een beêindiging van deze overeenkomst geen sprake is. De eerste rechter heeft terecht beslisr dat Acasa aanspraak kan maken op het haar toekomend gedeelte van hel ereloon, nl. 40% van het commissieloon aan 3% van 500.000,00 EUR (zijnde de uiteindelijke verkoopprijs) of 6.000,00 EUR meer BTW (en meer verwijlinteresten vanaf de datum van ingebrekestelling of vanaf 08.12.2008), aangezien de koopverkoop van de eigendom in kwestie nog tijdens de duurtijd van de co-excluslviteitsovereenkomst werd gerealiseerd.
Gelet op de ongegrondheid van het hoger beroep, dringt zich de bevestiging van het bestreden vonnis op. De eerste rechter oordeelde op gepaste wijze omtrent de gedingkosten van de eerste-aanlegprocedure. Als in het ongelijk gestelde partij in hoger beroep dient Lange Rel te worden veroordeeld tot de gedingkosten in hoger beroep.
OP DEZE GRONDEN HET HOF, recht doende op tegenspraak,
Verklaart het hoger beroep ontvankelijk doch ongegrond; Bevestigt het bestreden vonnis; Veroordeelt BVBA Lange Rei tot de kosten van de beroepsinstantie, die aan haar zijde niet dienen te worden begroot daar zij haar ten laste blijven en die aan de zijde van BVBA Acasa vereffend worden op 990,00 EUR rechtsplegingsvergoeding hoger beroep. Onverminderd de toepassing van artikel1 024 van het gerechtelijk wetboek. erro•t In de nok 2010/AR/145- pagina 8/9
.. '
2010/AR/145- Folio
1f'V.'0
Aldus gewezen door de twaalfde kamer van het Hof van Beroep te Gent, recht doende in burgerlijke zaken, samengesteld uit: mevrouw A. Van de Putte, raadsheer, wn. Voorzitter; - de heer G. Danneels, raadsheer, die mede over de zaak heeft beraadslaagd maar In de onmogelijkheid verkeert het arrest Ie ondertekenen (art. 785 Ger.W.),
- de heer L. Billiel, raadsheer, en uitgesproken door de raadsheer wn. Voorzitter van de kamer In openbare terechtzitting van 30·5·2012, bijgestaan door de heer Bart De Wilde, griffier.
(IJ~ B. De Wilde
Rep. nr.: 2012/
3.? :>Lr
errost In d• zaak 2010/AR/145- pagina 9/9
