ZNALECKÝ POSUDEK č. 4429-166/14 O ceně nemovitosti - 1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.Břeclav
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Břeclav Mgr.Marcela Petrošová U Tržiště 9 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.12.2014 znalecký posudek vypracovala: ing. Libor Svačina gen.Šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979 , 723 070217 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Břeclavi 12.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - bytu č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.Břeclav s příslušenstvím , ke dni 10.12.2014 2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Byt č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.Břeclav Adresa předmětu ocenění: Riegrova 1009/49 690 02 Břeclav Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Břeclav Počet obyvatel: 24 925 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Ke stanovené prohlídce dne 10.12.2014 se povinná nedostavila ani nebyla kontaktní po telefonu. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Informace z KN KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí č.8854 pro k.ú.Břeclav A: vlastník SJM Příborský Miroslav a Příborská Sylvie,Bílovská 11,Moravský Žižkov, Riegrova 1009/49, Břeclav B: jednotka 1009/2 byt podíl na spol.částech 8910/258314 budova Břeclav č.p.876,877,1009 bydlení LV 8234 na parcele 1059/2 2 parcela st. 1059/2 zastavěná plocha a nádvoří 1015 m Výpis z katastru nemovitostí č.8233 pro k.ú.Břeclav A: vlastník SJM Příborský Miroslav a Příborská Sylvie,Bílovská 11,Moravský Žižkov, Riegrova 1009/49, Břeclav 2 B: parcela st. 1059/1 zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr 1798 m Vyjma exekučních titulů není byt zatížen jinými věcnými právy, věcnými břemeny či omezeními 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný byt se nachází v 1.nadzemním podlaží v bytovém domě č.p.876,877,1009 na ul. Riegrova ve východní okrajové části města. Byt ve 3 podlažním podsklepeném bytovém domě cca ze 30. let min.stol. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Byt č.1009/2 2.1. Stavební pozemky I 2.2. Stavební pozemky II B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba -2-
č. II IV
Pi -0,03 0,00
(stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Index trhu
III II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5 IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze I napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná III žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost II centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního II využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí I 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Index polohy
Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 -0,02 0,00
-0,01 0,00 -0,15 0,00 0,00
11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,810 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,786 1.1.1. Byt č.1009/2 Byt dle velikosti podílu pravděpodobně velikosti 3+1 dle vnějších znaků 1s lokálním plynovým vytápěním, . Stáří cca 85 roků. Kvalita bytu a technický stav nebylo možno ověřit, uvažuje se se stavem před rekonstrukcí. Typ objektu: Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Břeclav Stáří stavby: 85 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 495,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 89,10 * 1,00 = 89,10 m2 89,10 m2
Podlahové plochy bytu Byt celkem: Započítaná podlahová plocha bytu:
Výpočet indexu cenového porovnání Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s -3-
Index vybavení č. IV II II II III
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03
výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III I
0,00 -0,03
II III III
-0,02 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,600 = 0,551 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,810 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 495,- Kč/m2 * 0,551 = 7 986,75 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 89,10 m2 * 7 986,75 Kč/m2 * 0,970 * 0,810= 559 119,38 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
559 119,38 Kč
2.1. Stavební pozemky I Parc.č.1059/1 zastavěná plocha a nádvoří - společný dvůr o výměře 1798 m2 , ocenění podle § 4 odst.1. Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,810 = 0,786 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 390,0,786 1 092,54 Výměra Jedn. cena Cena Typ Název Parcelní číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1059/1 1 798,00 1 092,54 1 964 386,92 nádvoří-společný dvůr Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 964 386,92 Stavební pozemky I - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 964 386,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 59 Stavební pozemky I - zjištěná cena
=
33 294,69 Kč
2.2. Stavební pozemky II Parc.č.1059/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1015 m2 , ocenění podle § 4 odst.1. Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Index Koef. Zatřídění [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 390,0,786 1 092,54 Výměra Jedn. cena Cena Typ Název Parcelní číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1059/2 1 015,00 1 092,54 1 108 928,10 nádvoří-společný dvůr Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 1 108 928,10 Stavební pozemky II - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 108 928,10 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 4 455 / 129 157 -4-
Stavební pozemky II - zjištěná cena
=
38 250,15 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1.1.1. Byt č.1009/2 2.1. Stavební pozemky I 2.2. Stavební pozemky II
559 119,40 Kč 33 294,70 Kč 38 250,20 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
71 544,90 Kč
Celkem
630 664,30 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
630 660,- Kč
slovy: Šestsettřicettisícšestsetšedesát Kč Zjištěná cena nemovitosti - bytu č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.Břeclav s příslušenstvím ke dni 10.12.2014
630 660,-Kč,
Výpočet porovnávací hodnoty pro obvyklou cenu
Typ stavby
Užitná plocha
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Zdůvodnění koeficientu Kc Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena
m2
Kč
Kč/m2
Kč/m2
KC
Oceňovaná jednotka Okraj města na ul. Riegrova Byt ve zděném bytovém domě, zdivo masivní cihelné , stropy dřevěné, střecha sedlová okna plastová lokální plynové vytápění. Zděný bytový dům
89,00
1
3+1
X
X
X X
X
Srovnávané jednotky Bratislavská
Zdìný dùm,byt 3+1 v 1.NP po rekonstrukci v dobrém stavu. zděný BD
66,00
1
3+1
1 150 000
17 424
0,576
10 036
3+1
650 000
10 656
0,810
8 631
2+1
710 000
12 909
0,680
8 778
3+1
880 000
11 579
0,462
5 354
17 391
0,510
8 870
Na Valtické
OV 3+1, 61 m2, 1NP./ 6,. v pùvodním stavu panel
61,00
1
Dělnická byt 2+1 ve zděném DB, v původním stavu, pouze výměna oken. Zděný bytový dům
55,00
1
Slovácká Panelový dům, 3 NP, původní stav , zateplená fasáda panel DB
76,00
1
Bratislavská OV 3+1 v 1.NP 1980, zděný bytový dům, po rekonstrukci ve výborném stavu panel bytový dům 69,00 1 3+1 1 200 000
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
8 334 Kč/m 2 89,00 m 741 714 Kč
-5-
Obvyklá cena nemovitosti - bytu č.1009/2 v bytovém domě č.p. 876,877,1009 na pozemku parc.č.1059/2 k.ú.Břeclav s příslušenstvím ke dni 10.12.2014
740 000,-Kč, V Břeclavi 12.12.2014
ing. Libor Svačina
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4429-166/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 5 1 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV 8854,8233,8234 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
-6-
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
dvorní průčelí - vstup
- 13 -
