ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4477-22/14 NEMOVITOST:
bytová jednotka a garáž včetně podílu na spol. částech domu a pozemku
bytová jednotka č. 1207/1, garáž č. jednotky 1207/121 včetně spoluvlastnických podílů na pozemku a společných částech domu Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Slatina Adresa nemovitosti: Langrova 1207/1b, 62700 Brno Vlastník bytu a garáže: Hajdini Ismet, Langrova 1207/1b, 62700 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Hajdini Ismet, Langrova 1207/1b, 62700 Brno, vlastnictví: spoluvlastník OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
exekutorský úřad Blansko exekutor Mgr. Týč Masarykova 12, 67801 Blansko
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Jaroslav Sedlák Olomučany 300, 679 03 IČ: 10528326 telefon: 602 569 600
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení sp. zn. 096-EX 281/13 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA PRÁVNÍ VADY VĚCNÉ BŘEMENO Datum místního šetření: Počet stran:
16
e-mail:
[email protected]
1 260 000 Kč 0 Kč dodávky TUV a tepla do bytu - 0 Kč 27.05.2014
stran
V Olomučanech, dne 30.5.2014
Stav ke dni :
Počet příloh: 9
Jaroslav Sedlák
27.05.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol dle zadání exekutora je stanovit obvyklou cenu nemovitostí zapsaných v listu vlastnictví č. 2661 obce Brno - kú. Slatina - bytová jednotka 1207/1 v domě čp. 1207 na pozemku pč. 1491/4 včetně společných částí domu a pozemku v částce 4240/688818 - garáž v domě - č. jednotky 1207/121 v domě čp. 1207 na pozemku pč. 1491/4 včetně společných částí domu a pozemku v částce 2140/688818 Přehled podkladů - usnesení exekutora sp. zn. 096-EX 281/13-17 - výpis z listu vlastnictví č. 2661 kú. Slatina ( 612286 ) - smlouva o převodu vlastnictví bytové a nebytové jednotky V-4226/2004 - dodatek ke smlouvě o výstavba V3, V10-8687/98 - smlouva o výstavba V10, V11-4064/98 - smlouva o zřízení věcného břemene V3-5850/98 Místopis Název městské části: Statutární město Brno, Městská část Brno-Slatina Městská část Brno-Slatina vznikla podle ust. § 3 odst. 2 zákona č. 367/1990 Sb., o obcích na základě vyhlášky Města Brna v roce 1990. V současné době postavení městských částí upravuje zákon č. 128/2000 Sb., o obcích ve znění pozdějších předpisů a Statut města Brna. Statutární město Brno je dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, statutárním městem, které své vnitřní poměry může upravovat statutem. Vyhláška města Brna č. 20/2001, kterou se vydává Statut města Brna, ve znění pozdějších předpisů, upravuje vnitřní poměry ve věci správy města. Je schválen zastupitelstvem města Brna, které je nejvyšším orgánem statutárního města Brna. Území statutárního města Brna je členěno na 29 městských částí, které jsou organizačními jednotkami města. Nejvyšším orgánem městské části v oblasti samostatné působnosti je jednadvacetičlenné zastupitelstvo městské části. Výkonným orgánem v oblasti samostatné působnosti na úrovni městské části je sedmičlenná rada městské části Brno-Slatina, v jejímž čele je starosta, místostarosta a dále pět radních. Úřad městské části vykonává státní správu (s výjimkou věcí, které patří do působnosti zastupitelstva městské části, rady městské části a zvláštních orgánů městské části, případně komisí), která je mu svěřena Statutem města Brna a kterou podle zvláštních zákonů vykonávají obce.
-2-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - sídlištní zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis předmětem ocenění je bytová jednotka a garáž situováno v obytném bloku - domě čp. 1207 při ulici Langrova v městské části Brna - Slatině. Bytový dům je novostavbou - dle doložené kupní smlouvy bytu bylo stavebně dokončeno v roce 2004. Okolí bytového domu je klidové, přístup k domu je bezproblémový, v okolí se nenachází žádné nepřizpůsobivé obyvatelstvo, místo domu je dobře dosažitelné autem i veřejnou městskou dopravou. Silné stránky jedná se o novostavbu, klidové prostředí Slabé stránky nebyly zjištěny RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Exekuce Komentář: k nemovitosti je evidováno věcné právo odpovídající věcnému břemeni spočívající v povinnosti vytápění domu a dodávky TUV, jedná se o břemeno, které nijakým způsobem nezatěžuje vlastní nemovitost, naopak ji zvýhodňuje, neboť zajišťuje komfortní užívání nemovitosti ( viz příloha ) Ostatní rizika: nejsou Komentář: k ocenění nebyl byt ani garáž majitele zpřístupněno, nebyl doložena ani žádný doklad či smlouva o případném pronájmu oceňovaných nemovitostí.
-3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 bytová jednotka č. 1207/1 1.2 garážová jednotka č. 1207/121 2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121
Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 byt a garáž 2. Porovnávací ocenění 2.1 bytová jednotka č. 1207/1
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 bytová jednotka č. 1207/1 pro ocenění bytu vycházím z údajů uvedených v kupní smlouvě bytu, byt nebyl odhadci ani exekutorovi provádějící obhlídku bytu současně s odhadcem nijak zpřístupněn. Vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu předpokládám dobrý stav bytu, dle smlouvy je byt standardně proveden a vybaven. Výměru jednotlivých místností přebírám z údajů v kupní smlouvě. Oceňovaný byt je situován v I NP bytového domu, v domě jsou výtahy, byt se pak nachází na konci poměrně dlouhé chody v uvedeném I NP. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek pč. 1491/4 jedná se o pozemek zastavěný bytovým domem, pozemek je v cenové mapě stavebních pozemků města Brno Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1491/4
Výměra [m2] 1 727,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 5 181 000,5 181 000,-
Pozemek pč. 1491/4 - zjištěná cena
= -4-
5 181 000,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek pč. 1491/4
=
5 181 000,-Kč 5 181 000,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
5 181 000,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Brno 7 10 let 29 866,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 13,30 * 1,00 = 20,50 * 1,00 = 4,00 * 1,00 = 4,60 * 1,00 = 3,50 * 0,20 = 1,20 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: předsíň: koupelna a WC: lodžie: skladovací box: Započítaná podlahová plocha bytu:
13,30 m2 20,50 m2 4,00 m2 4,60 m2 0,70 m2 0,12 m2 43,22 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 10 let: s = 1 - 0,005 * 10 = 0,950 9
-5-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III I
0,00 0,00 1,05
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,950 = 1,097
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. IV
Pi 0,03
III III II IV
-0,01 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,020 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 29 866,- Kč/m2 * 1,097 = 32 763,- Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 43,22 m2 * 32 763,- Kč/m2 * 1,020 * 1,020= 1 473 223,94 Kč -6-
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 473 223,94 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 5 181 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 4 240 / 688 818 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 181 000,- Kč * 4 240 / 688 818 = 31 891,50 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 31 891,50 Kč Bytová jednotka č. 1207/1 - zjištěná cena
=
1 505 115,44 Kč
1.2 garážová jednotka č. 1207/121 oceňovaná garáž nebyla zpřístupněna, jedná se o garáž situovanou v bloku bytového domu v úrovni jeho spodního podlaží, v dalších podlažích jsou již byty. Výměra garáže je převzata z kupní smlouvy ( v příloze ), předpokládá se standardní provedení. 6ádná smlouva o nájmu či jakémkoliv omezení vyjma exekucí nebyly doloženy a není známo, že by předmětná garáž byla pronajímána. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. IV
Pi 0,03
III III II IV
-0,01 0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,020 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel -7-
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,40 m2 2,50 m
Název garáž Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor garáž (21,40)*(2,50)
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název garáž Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
-8-
Typ NP
[m3] 53,50 m3
Obest. prostor 53,50 m3 53,50 m3
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
S S S X S S S C C S S S
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 0,00 0,00 6,80 7,20 6,00 95,90 0,9590
= * * * =
1 375,0,9590 1,2000 2,0750 3 283,38
=
175 660,83 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 100 = 10,0 % Koeficient opotřebení: (1- 10,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,900 158 094,75 Kč 1,040 164 418,54 Kč
Garážová jednotka č. 1207/121 - zjištěná cena
=
164 418,54 Kč
Plná cena:
53,50 m3 * 3 283,38 Kč/m3
2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 pozemek - viz cenová mapa města Brno Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené -9-
Typ
Název
§ 2 cen. mapa
Parcelní číslo 1491/4
Výměra [m2] 1 227,00
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem Spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121 - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 3 000,00
Cena [Kč] 3 681 000,-
=
3 681 000,3 681 000,- Kč
*
2 140 / 688 818
=
11 436,03 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1a) bytová jednotka č. 1207/1 včetně spol. podílu na spol. částech domu a pozemku 1.2. Příslušenství 1.2a) garážová jednotka č. 1207/121 1. Ocenění staveb celkem
1 505 115,40 Kč 164 418,50 Kč 1 669 533,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2a) spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121
11 436,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
11 436,- Kč 1 680 969,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 680 969,90 Kč
- 10 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Výnosové ocenění 1.1 byt a garáž předmětné nemovitosti nejsou pronajaty, ocenění provádím dle srovnatelných výnosů z pronájmů obdobných objektů Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.byt 1 NP 2.garáž Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 42 2 123 7 500 90 000 21 393 700 8 400 98 400
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění Kč/rok Opravy a údržba Kč/rok Správa nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč
- 11 -
míra kapit. [%] 7,50 11,00
64 0 1 542 98 400 95 % 93 480 0 250 1 000 100 0 1 350 92 130 7,80 1 181 154
2. Porovnávací ocenění 2.1 bytová jednotka č. 1207/1 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha:
42,40 m2
Popis oceňované nemovitosti pro ocenění bytu vycházím z údajů uvedených v kupní smlouvě bytu, byt nebyl odhadci ani exekutorovi provádějící obhlídku bytu současně s odhadcem nijak zpřístupněn. Vzhledem k tomu, že se jedná o novostavbu předpokládám dobrý stav bytu, dle smlouvy je byt standardně proveden a vybaven. Výměru jednotlivých místností přebírám z údajů v kupní smlouvě. Oceňovaný byt je situován v I NP bytového domu, v domě jsou výtahy, byt se pak nachází na konci poměrně dlouhé chody v uvedeném I NP. Popisy porovnatelných nemovitostí malometrážní byty Brno prohledáno 270 nemovitostí - průměrná cena 39 463 Kč/m2
Byt, BRNO, Staré Brno, 1 880 000 Kč, 47,00 m2 cca 40000 Kč/m2 Byt, BRNO, Žabovřesky, 1 700 000 Kč, 38,00 m2 cca 44740 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 495 000 Kč, 34,00 m2 cca 43970 Kč/m2 Byt, BRNO, Trnitá, 2 080 000 Kč, 46,00 m2cca 45220 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 550 000 Kč, 47,00 m2 cca 32980 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 500 000 Kč, 36,00 m2 cca 41670 Kč/m2 Byt, BRNO, Staré Brno, 1 950 000 Kč, 56,00 m2 cca 34820 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 700 000 Kč, 40,00 m2 cca 42500 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 600 000 Kč, 47,00 m2 cca 34040 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 990 000 Kč, 45,00 m2 cca 44220 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 490 000 Kč, 45,00 m2 cca 33110 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 750 000 Kč, 37,00 m2 cca 47300 Kč/m2 Byt, BRNO, Černá Pole, 1 700 000 Kč, 48,00 m2 cca 35420 Kč/m2 Byt, BRNO, Slatina, 1 580 000 Kč, 35,00 m2 cca 45140 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 750 000 Kč, 36,00 m2 cca 48610 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 250 000 Kč, 26,00 m2 cca 48080 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 807 800 Kč, 35,00 m2 cca 51650 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 742 520 Kč, 33,00 m2 cca 52800 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 750 000 Kč, 45,00 m2 cca 38890 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 490 000 Kč, 35,00 m2 cca 42570 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 500 000 Kč, 42,00 m2 cca 35710 Kč/m2 Byt, BRNO, Jehnice, 1 150 000 Kč, 35,00 m2 cca 32860 Kč/m2 Byt, BRNO, 2 070 000 Kč, 46,00 m2 cca 45000 Kč/m2 Byt, BRNO, Chrlice, 1 290 000 Kč, 31,00 m2 cca 41610 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 450 000 Kč, 41,00 m2 cca 35370 Kč/m2 Byt, BRNO, 753 333 Kč, 35,00 m2 cca 21520 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 150 000 Kč, 42,00 m2 cca 27380 Kč/m2 - 12 -
Byt, BRNO, Bystrc, 1 400 000 Kč, 37,00 m2 cca 37840 Kč/m2 Byt, BRNO, Brno-střed, 1 650 000 Kč, 55,52 m2 cca 29720 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 200 000 Kč, 35,00 m2 cca 34290 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 590 000 Kč, 34,00 m2 cca 46770 Kč/m2 Byt, BRNO, Bystrc, 1 350 000 Kč, 37,00 m2 cca 36490 Kč/m2 Byt, BRNO, Líšeň, 1 700 000 Kč, 34,00 m2 cca 50000 Kč/m2 Byt, BRNO, 1 500 000 Kč, 38,00 m2 cca 39470 Kč/m2 Byt, BRNO, Černá Pole, 1 850 000 Kč, 44,00 m2 cca 42050 Kč/m2 Byt, BRNO, Černá Pole, 1 490 000 Kč, 35,00 m2 cca 42570 Kč/m2 Byt, BRNO, Královo Pole, 1 290 000 Kč, 36,00 m2 cca 35830 Kč/m2 Byt, BRNO, Trnitá, 1 790 000 Kč, 33,00 m2 cca 54240 Kč/m2 Byt, BRNO, Veveří, 1 250 000 Kč, 33,00 m2 cca 37880 Kč/m2 Byt, BRNO, 2 070 000 Kč, 46,00 m2 cca 45000 Kč/m2 Byt, BRNO, Žebětín, 1 590 000 Kč, 32,00 m2 cca 49690 Kč/m2
Srovnatelné nemovitosti Název: malometrážní byty Brno Lokalita Brno Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 1,00 m2
0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80
Výměra pozemku. spolupodíl
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,64 25 256 Celková cena Jednotková cena 39 463 Kč 39 463 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota před korekcí ceny srovnatelná garáž - průměrná cena + 160 000,00 = Výsledná porovnávací hodnota
- 13 -
25 256 Kč/m2 25 256 Kč/m2 25 256 Kč/m2 25 256 Kč/m2 42,40 m2 1 070 854,- Kč 1 230 854,00 1 230 854 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 bytová jednotka č. 1207/1 1.2 garážová jednotka č. 1207/121
1 505 115,00 Kč 164 419,00 Kč 1 669 534,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 spoluvlastnický podíl pozemku příslušné ke garáži - jednotka č. 1207/121
11 436,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 byt a garáž 2. Porovnávací ocenění 2.1 bytová jednotka č. 1207/1
1 181 154,00 Kč 1 230 854,00 Kč Současný stav 1 230 854 Kč 1 181 154 Kč 1 680 970 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 1 260 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstěšedesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny § 2 zák. 151/97 Sb. Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. (3) Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (4) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení - 14 -
předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Závěr obvyklou cenu jsem stanovil s ohledem na danou lokalitu, využití, polohu bytu v domě a také za stavu předpokladu standardního vybavení a užívání nemovitostí.Stanovená cena odpovídá současnému trhu nemovitostí v Brně a současné poměrně obsáhlé nabídce bytů v okolí. Uváděné věcné právo věcného břemene nemá vliv na stanovenou cenu, jedná se o břemeno zajišťující vytápění domu a dodávku TUV. K oceňované nemovitosti vyjma exekučních titulů nejsou známy žádné skutečnosti a také nebyly doloženy žádné listiny o nájmech či jiných povinností, které nuceným prodejem nezanikají.
V Olomučanech 30.5.2014 Jaroslav Sedlák Olomučany 300 679 03 Olomučany 300 telefon: 602 569 600 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 16.2.1982, pod č.j. Spr. 1198/82, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a odhady věcí movitých, stavebnictví - stavby obytné - zemědělské.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4477-22/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4477-22/14.
- 15 -
počet stran A4 příloze 1
Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti
exteriér
vchod do domu
- 16 -
