Znalecký posudek č. 5339-096/14 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 345/2, ve druhém nadzemním podlaţí bytového domu v ulici Dukelských hrdinů č.p. 345, v obci Praha, na pozemku parc. č. 2098, katastrální území Holešovice, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha.
Objednatel posudku:
Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, sp. zn. 070 Ex 2674/09-75
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni 24.02.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 14 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 26.03.2014
–2–
A. Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 345/2, ve druhém nadzemním podlaţí bytového domu v ulici Dukelských hrdinů č.p. 345, v obci Praha, na pozemku parc. č. 2098, katastrální území Holešovice, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 24.02.2014 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umoţněna, tudíţ bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 9737 ze dne 26.03.2014 - cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy - prohlášení vlastníka budovy - znalecký posudek č. 3584-94-2011 ze dne 26.09.2011, vypracoval Jan Čech - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 10.02.2014 - informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:
Praha Holešovice (730122)
List vlastnictví číslo: 9737 Vlastník: MgA. Longin Wdowiak Milady Horákové 851/84, Bubeneč, 170 00 Praha
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 9737 ze dne 10.02.2014 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Finanční úřad pro Prahu 1, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Dopravní podnik hl.m. Prahy, a.s., - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávnění pro Finanční úřad pro Prahu 7, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Druţstvo nájemců Dukelských hrdinů 7, druţstvo v likvidaci, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Městská knihovna v Praze, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Společenství Dukelských hrdinů 345/7, - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Bytový podnik v Praze 7, státní podnik v likvidaci. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
–3–
Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 9737 dále vyplývá, ţe na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byly nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovité věci - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není povaţováno za závadu a není v tomto posudku uvaţováno.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl pouze vnější ohledání nemovitosti. Výměry podlahových ploch bytové jednotky byly získány z prohlášení vlastníka budovy. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvaţovány jako standardní, jejich stav, stáří a další ţivotnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 345/2, která se nachází v 2.NP bytového domu v ulici Dukelských hrdinů č.p. 345, v Praze 7, v městské části Holešovice. Bytový dům je řadový vnitřní, podsklepený, se třemi nadzemními podlaţími a podkrovím, bez výtahu. Svislé konstrukce zděné, střecha sedlová s taškovou krytinou. Fasáda je opatřena vápennou hladkou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inţenýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví hlavního města Prahy. Bytový dům byl postaven kolem roku 1900. Během uţívání byl objekt průběţně udrţován a rekonstruován. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny ţádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako průměrný.
8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky Byt a) Byt
–4–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka niţší neţ nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00 0,00 –0,04
1,00
4
Index trhu:IT = P5 × (1 +
Pi) = 0,930
i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel uţití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převaţující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a ţivotní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Moţnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inţenýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací moţnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez moţnosti komerčního vyuţití komerční vyuţitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,000 i=2
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
–5–
Pozemek a) Pozemky – § 2 Cena pozemku je stanovena na základě cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy. § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 2098 Zastavěná plocha 286 7 480,– a nádvoří Pozemky – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 19 697 / 59 143
Cena [Kč] 2 139 280,– 2 139 280,– Kč
2 139 280,– Kč 2 139 280,– Kč 712 466,36 Kč
Byt a) Byt – § 38 Bytová jednotka č. 345/2 o velikosti 5+1 se nachází v 2.NP bytového domu. K bytu náleţí sklepní kóje v 1.PP bytového domu. Celková výměra včetně příslušenství činí 196,97 m2. K výhradnímu uţívání s jednotkou patří dvůr o ploše 15,21 m2. Dle prohlášení vlastníka budovy je bytová jednotka vybavena plynovým sporákem, vanou, umyvadlem, sprchovým koutem, plynovým průtokovým ohřívačem vody, WC a elektrickým kotlem. K oceňované bytové jednotce náleţí spoluvlastnický podíl ve výši 19697/59143 na společných částech domu a pozemku parc. č. 2098. Podlahové plochy jednotky (PP): Název Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj Hala Šatna Předsíň Předsíň Předsíň Předsíň Spíţ Koupelna WC Sklep
Plocha [m2] celková koef. započítaná 16,82 1,00 16,82 46,90 1,00 46,90 28,87 1,00 28,87 11,84 1,00 11,84 21,49 1,00 21,49 9,48 1,00 9,48 23,02 1,00 23,02 4,67 1,00 4,67 6,16 1,00 6,16 2,91 1,00 2,91 2,26 1,00 2,26 2,22 1,00 2,22 1,02 1,00 1,02 9,91 1,00 9,91 1,59 1,00 1,59 7,81 0,80 6,25 196,97 195,41
–6– Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 246 780 Základní cena (ZC): 44 108,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Ţádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaţí nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodţie uţívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etáţové 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údrţbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1900 Stáří stavby (y): 114 Koeficient pro úpravu (s): 0,600
Vi 0,10 –0,01 0,00 0,00 0,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +
Vi) × V10):
0,566
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 24 965,13 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 1,000 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 195,41 × 24 965,13 × 0,930 × 1,000 =
4 536 945,53 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 2 139 280,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 19 697 / 59 143 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 712 466,36 Kč 712 466,36 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 5 249 411,89 Kč Byt – určená cena:
5 249 411,89 Kč
–7–
C. Rekapitulace Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter. Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 19 697 / 59 143
2 139 280,– Kč 2 139 280,– Kč 712 466,36 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Byt Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 5 249 410,– Kč Cena slovy: Pětmilionůdvěstěčtyřicetdevěttisícčtyřistadeset Kč.
5 249 411,89 Kč 5 249 410,– Kč
–8–
D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto povaţujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jeţ je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, vyuţitelnosti a umístnění v okolí.
–9– Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 345/2, Dukelských hrdinů, Praha 7 - Holešovice Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Širší centrum Stáří objektu 114 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - nezjištěno Podlaţí, výtah 2.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 195,41 m2 Dispozice 5+1 Balkon/Lodţie Ne Sklep Ano Garáţ Ne Jiné příslušenství Dvůr o výměře 15,21 m2 Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. Strojnická, P7 – Holešovice Popis: Bytová jednotka 5+kk po rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Širší centrum Stáří objektu 100 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaţí, výtah 2.NP Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 126 m Dispozice 5+kk Balkon/Lodţie Ano Sklep Ano Garáţ Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 7 400 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: 58 730,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,81 47 571,– Kč
Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Pplk. Sochora, P7 – Holešovice Popis: Bytová jednotka po kompletní rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Širší centrum Stáří objektu 110 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaţí, výtah 2.NP Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 156 m Dispozice 5+1 Balkon/Lodţie Ano Sklep Ano Garáţ Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena
– 10 – 11 880 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
76 154,– Kč
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,81 61 685,– Kč
Objekt č. 3: Bytová jednotka Řezáčovo nám, P7 – Holešovice Popis: Mezonetový byt po rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Širší centrum Stáří objektu 110 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaţí, výtah 6.NP Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 200 m Dispozice 5+kk Balkon/Lodţie Ano Sklep Ano Garáţ Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 8 500 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: 42 500,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
0,95 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,77 32 725,– Kč
Objekt č. 4: Bytová jednotka v ul. Tusarova, P7 – Holešovice Popis: Bytová jednotka po rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Širší centrum Stáří objektu 100 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaţí, výtah 7.NP Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 115 m Dispozice 5+kk
– 11 – Balkon/Lodţie Ano Garáţ Ne Požadovaná nebo kupní cena
Sklep Jiné příslušenství
Ano Ne 5 999 000,– Kč
Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
52 165,– Kč
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,81 42 253,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiţeny matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, ţivotní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, ţe obvyklá cena za 1 m2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 40 940,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 8 000 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 345/2, dle LV č. 9737, v obci Praha, k.ú. Holešovice, běţně prodejná.
Obvyklá cena: 8 000 000,- Kč Cena slovy: Osmmilionů Kč.
V Praze dne 26.03.2014 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 12 –
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5339-096/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 26.03.2014
Ing. Karel Schwarz
– 13 – Příloha č. 1 Fotodokumentace
– 14 – Příloha č. 2 Mapa oblasti
