ZNALECKÝ POSUDEK č. 857/17/14 O ceně objektu občanské vybavenosti č.p. 3191 na pozemku č. 2939/2 vč. pozemků a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Martinov ve Slezsku v obci Ostrava
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Tovární 197 381 01 Český Krumlov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 3.4.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 24.4.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Exekutorského úřadu český Krumlov č.j. 125 EX 117/12-79 ze dne 6.3.2014 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - objektu občanské vybavenosti č.p. 3191 na pozemku č. 2939/1 vč. pozemků a příslušenství, který se nachází v katastrálním území Martinov ve Slezsku v obci Ostrava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Objekt obč. vybavenosti Martinovská 3191 723 00 Ostrava - Martinov Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Martinov ve Slezsku 297 421
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.4.2014 za přítomnosti pana Kamila Procházky.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Český Krumlov č.j. 125 EX 117/12-79 ze dne 6.3.2014 na vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 691, který byl vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne 26.2.2014 - Část projektové dokumentace na rekonstrukci objektu, kterou vypracovala paní Ing. Janina Wilkonská v březnu roku 2010 - Cenová mapa stavebních pozemků města Ostravy, kterou vydal Magistrát města Ostravy s platností od 1.1.2014 - Kopie katastrální mapy, získaná internetovým přístupem - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
711206/5565, Pan Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, 708 00 Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní 711206/5565, Pan Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, 708 00 Ostrava - Poruba, vlastnictví: výhradní
Objekt občanské vybavenosti č.p. 3191 na pozemku č. 2939/1 Parcela č. 2939/1 zastavěná plocha - 765 m2 Parcela č. 2939/2 zastavěná plocha - 499 m2
-2-
Vlastník : Kamil Procházka Nezvalovo náměstí 847/5 708 00 Ostrava - Poruba
r.č. 711206/5565
6. Dokumentace a skutečnost Znalec měl k dispozici část projektové dokumentace stavební části, která byla vypracována k rekonstrukci objektu.
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bývalý objekt potravin, který je zděné konstrukce, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou, který prošel v roce 2011 kompletní rozsáhlou rekonstrukcí a v současné době slouží jako administrativní objekt ( firemní sídlo ). Objekt je napojen na vodu, kanalizaci a elektrickou energii.Příjezd k objektu je zajištěn z ulice Martinovská.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt obč. vyb. č.p. 3191 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní schody 1.2.2. Zpevněná plocha 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 2939/1 2.2. Parcela č. 2939/2
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt obč. vyb. č.p. 3191 Objekt je k datu ocenění nepronajatý a je užíván jeho majitelem k podnikatelským účelům. Výše obvyklého nájemného bylo zjištěno ze současné situace a trendů na realitním trhu s nemovitostmi a porovnáním nájemného v podobných objektech. Objekt se nachází na místě, které je stavebně stabilizované s možností drobných stavebních úprav objektu a který umožňuje jeho rekonstrukci a modernizaci. Ocenění staveb nákladovým způsobem Objekt č.p.3191 Jedná se o zděný objekt zděné konstrukce, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a plochou střechou. Dle zjištěných údajů a technického posouzení byl objekt postaven cca v roce 1965. Objekt od svého počátku sloužil jako objekt občanské vybavenosti a v minulosti jako prodejna potravin a později jako sklady. V roce 2011 byla provedena rozsáhlá rekonstrukce objektu a objekt je užíván jako sídlo firmy vč. velké dílny uprostřed objektu. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je zděná , stropní konstrukce je betonová plochá. Střešní krytina je provedena ze živičné krytiny. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasáda je z větší části obložena keramickým páskem v části od hlavní komunikace se spárováním V zadní části objektu v místě rampy je původní břizolitová omítka. Okna jsou hliníková s izolačním dvojsklem. Dveře jsou rovněž provedeny z hliníkových profilů s prosklením. Dveře do sociální části jsou klasické dřevěné. Kanceláře od podélné chodby odděluje prosklená stěna s dělícími příčkami jednotlivých kanceláří. Podlahy jsou provedeny jako plovoucí podlahy z lamina. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Elektroinstalace je světelná i motorová s pojistkovými automaty. Objekt je vytápěn plynovým kotlem + desková otopná tělesa. Sociální zázemí tvoří WC ( typ kombi ), kuchyňka a sprchový kout vč. umyvadel. Rozvod vody je studené i teplé v plastovém potrubí. V části objektu jsou osazeny stropní podhledy Thermatex vč. zabudovaných osvětlovacích těles. Vnitřní obklady jsou běžné keramické především v sociálním zázemí. V části objektu je vybavená výrobní dílna. Celkově je objekt po rekonstrukci a ve velmi dobrém technickém stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy administrativní zděná 122 -4-
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží (30,65*14,30)+(6,95*6,80)+(3,5*5,10) N.P.
=
[m2] 503,41
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 503,41 m2 503,41 m2
Podlaží N.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. Součin výška 4,50 m 2 265,35 2 265,35
2 265,35 / 503,41 503,41 / 1
= 4,50 m = 503,41 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (30,65*14,30*4,70)+(6,95*6,80*4,0)+(3,5*5,10*3 = N.P. ,5)
2 311,50 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
N.P. Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 2 311,50 m3 2 311,50 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace
Provedení betonové pasy izolované zděné betonové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky keramický obklad běžné obklady chybí hliníkové prosklené hliníková plovoucí podlahy a ker. dlažba plynové světelná třífázová -5-
Hodnocení standardu S S S S S S S S S C N X S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu přes plynový kotel
S S S S S X S C S X
WC, umyvadla, sprchové kouty chybí zabezpečovací zařízení
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S C N X S S S S S S S S S X S C S X
8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 0,00 4,77 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 0,00 5,90 0,00 97,37 0,9737
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,42 49 100 49,00 4,1258 2. Svislé konstrukce S 17,40 100,00 1,00 17,40 17,86 49 100 49,00 8,7514 -6-
3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní Opotřebení:
S S S S S S S S N S S S S S S S S S S S
9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 3,30 1,80 3,10 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 5,90
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 45,00 55,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 1,49 1,82 1,80 4,77 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 5,90
9,55 7,49 2,15 0,62 7,09 1,53 1,87 1,85 4,90 5,34 3,29 4,31 5,85 0,31 3,29 3,18 0,21 1,75 3,08 6,06
49 100 49 100 3 40 3 40 3 80 49 54 3 60 3 50 3 60 3 60 3 40 3 30 3 35 3 40 3 50 3 50 3 50 3 30 3 40 3 30
49,00 49,00 7,50 7,50 3,75 90,74 5,00 6,00 5,00 5,00 7,50 10,00 8,57 7,50 6,00 6,00 6,00 10,00 7,50 10,00
4,6795 3,6701 0,1613 0,0465 0,2659 1,3883 0,0935 0,1110 0,2450 0,2670 0,2468 0,4310 0,5013 0,0233 0,1974 0,1908 0,0126 0,1750 0,2310 0,6060 26,4 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * * * * =
Plná cena: 2 311,50 m3 * 4 710,71 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 26,4 % /100)
= *
10 888 806,17 Kč 0,736
Objekt č.p.3191 - zjištěná cena
=
8 014 161,34 Kč
Rekapitulace nákladové ceny staveb: Objekt č.p.3191
2 807,0,9390 0,9331 0,7667 0,9737 1,2200 2,1030 4 710,71
8 014 161,34 Kč 8 014 161,34 Kč
Nákladové ceny - celkem
=
-7-
8 014 161,34 Kč
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro administrativu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,0 % Úprava kapitalizace pro s víceúčelovým užitím: 0,3 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,80 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m2] Kancelář Sociální zázemí Sklady Dílna Garáže Výnosy celkem
151,00 30,68 130,80 118,00 67,00
Nájemné [Kč/m2] 1 200,500,1 000,600,600,-
Nájemné [Kč/měsíc] 15 100,1 278,33 10 900,5 900,3 350,-
Výnos [Kč] 181 200,15 340,130 800,70 800,40 200,438 340,-
Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 1 074 400,- Kč - výměra stavebního pozemku: 1 264,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 503,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 427 550,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:
-
21 377,50 Kč
Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 438 340,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 6,80 %
= /
175 336,- Kč 241 626,50 Kč 6,80 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
3 553 330,90 Kč
438 340,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Objekt se nachází ve stavebně stabilizované oblasti uprostřed zástavby především rodinných domů s doplněním staveb nízkopodlažních bytových domů a komerčních objektů různého využití. Nemovitost se nachází v okrajové části obce s velmi dobrým dojezdem z hlavní komunikace. Ocenění nákladovým způsobem CN = 8 014 161,34 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 3 553 330,90 Kč Rozdíl R = 4 460 830,44 Kč
-8-
Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny C): CV + 0.20 R Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu
=
4 445 496,99 Kč
=
4 445 496,99 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní schody Jedná se o venkovní schodiště betonové konstrukce s keramickým obkladem na povrchu schodiště u hlavního vstupu do objektu. Opotřebení odpovídá prováděné údržbě a průměrné délce stáří konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
12.4. Schodiště betonové 22,00 m 242
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 0,03 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) -9-
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
0,10
II II II
0,00 0,00 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m
= * * =
225,1,2200 2,2910 628,88
Plná cena:
22,00 m * 628,88 Kč/m
=
13 835,36 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1- 20,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,800 11 068,29 Kč 0,708 7 836,35 Kč
Venkovní schody - zjištěná cena
=
7 836,35 Kč
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,708 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,708
1.2.2. Zpevněná plocha Jedná se o zpevněnou plochu s povrchem z asfaltového betonu, která se nachází na pozemku č. 2939/1 kolem hlavního objektu. Plocha slouží pro příjezd vozidel k objektu a jejich parkování. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
8.4.5. Plochy z betonu asfaltového tl. 50 mm 420,00 m2 211
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - 10 -
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I
0,00
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
I I
0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,03 příměstské linky měst) III 0,10 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,708 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,708 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2 Plná cena:
420,00 m2 * 1 295,18 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 60 = 50,0 % - 11 -
= * * =
475,1,2200 2,2350 1 295,18
=
543 975,60 Kč
Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,500 271 987,80 Kč 0,708 192 567,36 Kč
Zpevněná plocha - zjištěná cena
=
192 567,36 Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 850,00
Cena [Kč] 650 250,-
2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 2939/1 Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2939/1
Výměra [m2] 765,00
650 250,-
Parcela č. 2939/1 - zjištěná cena
=
650 250,- Kč
Jedn. cena [Kč/m2] 850,00
Cena [Kč] 424 150,-
2.2. Parcela č. 2939/2 Ocenění Ostatní stavební pozemek a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2939/2
Výměra [m2] 499,00
424 150,-
Parcela č. 2939/2 - zjištěná cena
=
- 12 -
424 150,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt obč. vyb. č.p. 3191 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní schody 1.2.2. Zpevněná plocha
4 445 497,- Kč 9 795,40 Kč 385 134,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 840 427,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 2939/1 2.2. Parcela č. 2939/2
650 250,- Kč 424 150,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 074 400,- Kč
Celkem
5 914 827,10 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
5 914 827,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Objekt obč. vyb. č.p. 3191 1.2. Příslušenství 1.2.1. Venkovní schody 1.2.2. Zpevněná plocha
4 445 497,- Kč 7 836,40 Kč 192 567,40 Kč
1. Ocenění staveb celkem
4 645 900,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 2939/1 2.2. Parcela č. 2939/2
650 250,- Kč 424 150,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
1 074 400,- Kč
Celkem
5 720 300,80 Kč
- 13 -
Rekapitulace výsledných cen, celkem
5 720 300,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
5 720 300,- Kč
slovy: Pětmilionůsedmsetdvacettisíctřista Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí : Na listu vlastnictví č. 691 ze dne 26.2.2014 se nachází níže uvedená specifikovaná práva a omezení k nemovitostem - objektu obč. vybavenosti č.p. 3191 a pozemkům č. 2939/1 a č. 2939/2, které se nachází v katastrálním území Martinov ve Slezsku v obci Ostrava. °Předkupní právo Oprávnění pro : Clear Invest s.r.o., Řeznická 1486/5, 110 00 Praha - Nové Město Povinnost k : Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Smlouva o zřízení věcného předkupního práva ze dne 16.8.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.8.2011 °Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 2 250 000,- Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek až do celkové výše 3 375 000,- Kč, které vzniknou do 31.12.2018. Oprávnění pro : Clear Invest s.r.o., Řeznická 1486/5, 110 00 Praha - Nové Město Povinnost k : Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 16.8.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.8.2011 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva °Nařízení exekuce pověřen soudní exekutor : Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank Povinnost k : Kamil Procházka, Nezvalovo nám. 847/5, 708 00 Ostrava - Poruba Listina : Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Ostravě 92 EXE-11242/2012 -13 ( 125 Ex 117/12 ) ze dne 25.4.2012., uloženo na prac. Ostrava °Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný Kamil Procházka Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDr. Marek Frank 125 Ex-117/2012 -24 ( 92 EXE 11242/2012-13 ) ze dne 17.5.2012.
- 14 -
°Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 17 376,- Kč s příslušenstvím Ve prospěch : Česká republika vykonává : Finanční úřad pro Moravskoslezský kraj, Na Jízdárně 3162/3, 702 00 Moravská Ostrava Povinnost k : Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva Finanční úřad pro Moravskoslezský kraj, ÚzP Ostrava III - 2835194/2013/3203-25200-803446 ze dne 25.11.2013. Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva °Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDr. Petr Kocián, Veveří 125, 616 00 Brno povinný : Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, 708 00 Ostrava - Poruba Listina : Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Brno - venkov 137Ex-20843/2013 -15 ze dne 28.1.2014, uloženo na prac. Brno - venkov Související zápisy : Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti povinný : Kamil Procházka Parcela č. 2939/1 Parcela č. 2939/2 Listina : Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián 137 Ex-20843/2013 -19 ze dne 21.1.2014. Právní účinky zápisu ke dni 21.1.2014. Zápis proveden dne 5.2.2014, uloženo na prac. Ostrava Listina : Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu Exekutorský úřad Brno venkov, JUDr. Petr Kocián 137Ex-20843/2013 -26 ze dne 31.1.2014. Právní účinky zápisu ke dni 21.1.2014. Zápis proveden dne 5.2.2014, uloženo na prac. Ostrava °Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor : JUDR. Milan Vlha, Prokešovo náměstí 634/5, 702 00 Moravská Ostrava povinný : Kamil Procházka, Nezvalovo náměstí 847/5, 708 00 Ostrava - Poruba Listina : Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorský úřad Ostrava, JUDr. Milan Vlha 102 Ex-49/2019 -5 ze dne 13.2.2014. Právní účinky zápisu ke dni 13.2.2014. Zápis proveden dne 17.2.2014, uloženo na prac. Ostrava. Plomby a upozornění : °Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou V-697/2014-807 V-1349/2014-807 Z-1922/2014-807
- 15 -
Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. - § 2 ) rozumí cena , která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Obvyklá cena nemovitosti byla stanovena pomocí porovnávací metody. Tato metoda je nejpoužívanější a nejobjektivnější metodou ke stanovení výše obvyklé ceny. Principem této metody je nalezení množiny objektů, které se vyznačují stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky jako oceňovaný objekt. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : typ objektu a jeho velikost, umístění v lokalitě, funkční využití, technický stav, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu, pečlivým sledováním odborného tisku, aukcí a dražeb. Pro porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Po pečlivém a podrobné výběru jednotlivých nemovitostí byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňovanému objektu. Níže uvádím některé z nalezených objektů. Objekt č. 1 - jedná se administrativně - výrobní objekt v Ostravě - Kunčičkách. Objekt je jednopodlažní nepodsklepený zděné konstrukce se sedlovou střechou. Plocha objektu je 601 m2. Vnitřní prostory jsou čisté udržované a slouží jako kanceláře a rovněž jsou k dispozici skladové prostory. Vybavení jednotlivých konstrukcí je původní, ale udržované. Velmi dobrý příjezd, zabezpečovací zařízení. Plocha pozemku celkem činí 1 933 m2. Cena 5 100 000,- Kč. Objekt č. 2 - jedná se o dvoupodlažní administrativní objekt zděné konstrukce v Moravské Ostravě. Objekt je po celkové rekonstrukci a je vhodný jako sídlo firmy. Vnitřní vybavení kanceláří je v podstatě nové a ve velmi dobrém technickém stavu. Objekt je zděné konstrukce s plochou střechou. K objektu náleží skladovací prostory a dobrá příjezdová komunikace. V objektu jsou dvě garáže a po úpravách možno vytvořit bytovou jednotku. Cena - 7 200 000 ,- Kč
- 16 -
Objekt č. 3 - jedná se o administrativně výrobní objekt v Ostravě -Svinově. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím zděné konstrukce se sedlovou střechou. Výborná dopravní dostupnost. Vnitřní vybavení jednotlivých stavebních konstrukcí je v dobrém, ale původním technickém stavu. Užitná plocha činí celkem 776 m2, výměra všech pozemků je cca 1 690 m2. Objekt slouží jako kancelářské prostory s výrobním využitím. Cena - 5 900 000,- Kč
Kladné stránky nemovitosti : - velmi dobrá poloha a umístění v lokalitě - velmi dobrá dopravní dostupnost - dobrý technický stav po rekonstrukci - vhodný objekt pro podnikání ( sídlo firmy a pod. ) - velmi dobré parkovací možnosti na vlastním pozemku Slabé stránky nemovitosti : - nedokončená fasáda v zadní části objektu u rampy
Na základě provedeného porovnání a po provedení závěrečné analýzy s vyhodnocením všech kladných a záporných stránek nemovitosti a s ohledem na zjištěné údaje stanovuji obvyklou cenu nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 3191 vč. pozemků a příslušenství na celkovou částku ve výši :
5 000 000 ,- Kč Slovy : pětmiliónů korun českých
Zdůvodnění obvyklé ceny : Jedná se o objekt občanské vybavenosti vč. pozemků, který se nachází na ulici Martinovská v Ostravě - Martinově. Objekt se nachází na velmi dobrém místě z hlediska dopravní dostupnosti. Objekt je po rekonstrukci ve velmi dobrém technickém stavu. Podrobnou analýzou trhu nemovitostí s výhledem na další trendy a vývoje je nutno konstatovat, že nabídka administrativních, výrobních a skladovacích prostor je poměrně vysoká a rozmanitá. Existuje zde převis nabídky nad poptávkou. Jedná se každopádně o segment trhu se kterým se běžně obchoduje. Při ocenění jsem vycházel z předpokladu, že všechny získané informace jsou úplné a správné a že neobsahují nepravdivé údaje.
- 17 -
V Ostravě 24.4.2014
Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 857/17/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 857/17/14.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 691 ze dne 26.2.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 691 - str. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 691 - str. 3 Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Kancelář
Chodba
WC
Plynový kotel
Sprchový kout
Vstup do objektu
Dílna
Zadní část objektu - 23 -
- 24 -
