ZNALECKÝ POSUDEK č. 212/14 o obvyklé ceně podílu id. 2/3 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 522 a 523/1, zapsaných na LV číslo 89, katastrální území Krucemburk, obec Krucemburk, okres Havlíčkův Brod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 33937/09-56
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 13.08.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 18.08.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 2/3 na nemovitých věcech - pozemku p. č. 522 a 523/1, zapsaných na LV číslo 89, katastrální území Krucemburk, obec Krucemburk, okres Havlíčkův Brod a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Na Diouse 582 66 Krucemburk Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Krucemburk Katastrální území: Krucemburk Počet obyvatel: 1 587 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 500,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
II
0,95
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 167,58 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.08.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 08.08.2014, LV číslo 89, k.ú. Krucemburk - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz - informace z územního plánu
5. Vlastnické a evidenční údaje Dobrovolný Milan, Nám. Jana Zrzavého 13, 58266 Krucemburk Vavroušková Jaroslava, Hlubocká 242, 58266 Krucemburk 1/3 -2-
2/3
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dobrovolný Milan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Na Diouse. Jedná se o neoplocené, svažité pozemky u silnice, která prochází městysem. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. V územním plánu jsou pozemky označeny jako NS - plochy smíšené nezastavěného území.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,855 i=2
-4-
Pi 1,03 0,00 -0,01 -0,10 -0,02 -0,02 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
Koeficient pp = IT * IP = 0,829
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky V územním plánu jsou pozemky označeny jako NS - plochy smíšené nezastavěného území. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou svažité.
č. II
Pi -0,01
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,855 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,990 * 0,855 = 0,821 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 3 (§ 4 odst. 1) 167,58 0,821 Typ
Název
Parcelní číslo 522
§ 9 odst. 3 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) § 9 odst. 3 (§ 4 ostatní plocha, jiná 523/1 odst. 1) plocha Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
0,300
41,27
Výměra [m2] 150,00
Jedn. cena [Kč/m2] 41,27
Cena [Kč] 6 190,50
122,00
41,27
5 034,94 11 225,44
=
-5-
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
11 225,44 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Pozemky jsou osázeny neudržovanými trvalými porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč / jedn.]
bříza Listnaté stromy I
3 010,-
osika Listnaté stromy I 3 010,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena
Stáří Úpravy [%] 10 roků - 80 % 10 roků - 80 %
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 3,00 ks 602,1 806,1,00 ks 602,602,2 408,* 0,750 = 1 625,40 Kč 1 625,40 Kč
-6-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
11 225,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
11 225,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
1 625,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
1 625,40 Kč 12 850,80 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
12 850,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
11 225,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
11 225,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
1 625,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
1 625,40 Kč 12 850,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
12 850,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvanácttisícosmsetpadesát Kč
-7-
12 850,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající -8-
zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz., www.reality.cz . 1. Prodej stavebního pozemku 2 733 m2 Celková cena: 328 000 Kč za nemovitost včetně provize Cena za m2: 120 Kč za m2 Adresa: Vítanov (okres Chrudim) Datum aktualizace: 22.07.2014 ID zakázky: 241273 Vlastnictví: Státní/obecní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha pozemku: 2 733 m2 Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V Doprava: Autobus Popis: Stavební parcela se nachází na kraji obce Stan nedaleko Hlinska 3 km. CP 2733 m2. Pozemek je rovinatý, slunný a určený pro stavbu RD. Elektřina, voda a kanalizace - 20 m. Více informací u makléře. 2. Prodej stavebního pozemku 4 444 m2 Celková cena: 560 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 126 Kč za m2 Poznámka k ceně: cena vč. provize RK, právního a finančního servisu Adresa: Hlinsko - Chlum (okres Chrudim) Datum aktualizace: 13.08.2014 ID zakázky: 014613/3142 Plocha pozemku: 4 444 m2 -9-
Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Popis: Nabízíme Vám k prodeji pozemek pro bydlení v obci Hlinsko, místní části Chlum, o velikosti 4 444 m2, okr. Chrudim. Parcela se nachází v klidné části na kraji obce, na kopci s výhledem do polí a na lesy. Je rovinatá, na jednom konci mírně svažitá. Příjezd je po asfaltové komunikaci. U pozemku je vedená elektřina a vodovod. V současné době je parcela zatravněna a je možné ji ihned využít. V obci je obchod, hospoda, autobusová zastávka. Do Hlinska 6 km, do Ždírce 5 km (v těchto městech veškerá občanská vybavenost). 3. Prodej stavebního pozemku 931 m2 Celková cena: 172 235 Kč za nemovitost Cena za m2: 185 Kč za m2 Poznámka k ceně: Cena včetně provize RK a právních služeb Adresa: Ždírec nad Doubravou (okres Havlíčkův Brod) Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 4421 Plocha pozemku: 931 m2 Parkování: Ano Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Popis: Stavební parcela,Ždírec nad Doubravou, Kreucemburk Nabízíme Vám prodej kompletně zasíťovaných stavebních parcel v obci Krucemburk (3 km od města Ždírec nad Doubravou). Pro stavbu rodinného domu je možné si vybrat parcelu v rozloze 794-931 m2, všechny pozemky jsou zasíťované - plyn, elektřina, voda a kanalizace. K pozemkům vede nová příjezdová komunikace. V Krucemburku je k dispozici občanská vybavenost, více možností dále v blízkém Ždírci, který je s Krucemburkem propojen cyklostezkou. Neváhejte nás kontaktovat o více informací. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi - 10 -
navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemků o výměře 272 m2 ve výši cca 70,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Dobrovolný Milan Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
18 000,- Kč z toho podíl id. 2/3:
12 000,- Kč slovy: Dvanácttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
- 11 -
V Hranicích 18.08.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 212/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 212/14.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
