ZNALECKÝ POSUDEK č. 152/14 o obvyklé ceně nemovité věci - garáže bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1897/12 (LV 2498), zapsané na LV číslo 1944, katastrální území Maloměřice, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 8377/10-49
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 05.06.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 09.06.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - garáže bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 1897/12 (LV 2498), zapsané na LV číslo 1944, katastrální území Maloměřice, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Garáž Babická 602 00 Brno Jihomoravský Brno-město Brno Maloměřice 378 327
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 05.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 06.08.2012, LV číslo 1944, k.ú. Maloměřice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Luka Pavel, Vltavská 601/2, Starý Lískovec, 62500 Brno Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Luka Pavel Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Babická v zástavě řadových garáží. Jedná se o vnitřní, řadovou garáž na rovinatém pozemku. Pozemek je jiného vlastníka. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Při prohlídce nebyly nemovité věci -2-
přístupné.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Přízemní, nepodsklepená, řadová, vnitřní garáž se nachází na pozemku p.č. 1897/12. Je napojena asi na elektřinu. Objekt je užíván asi 40 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové cihelné s rovným podhledem plochý IPA pozinkované omítky ne ne kovová betonové ne
Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Brno, Brno 6 40 let 2 501,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,30*3,00
= -4-
18,90 m2
Název podlaží 1. NP:
Zastavěná plocha 18,90 m2
Konstrukční výška 2,30 m
Obestavěný prostor 1. NP: (6,30*3,00)*(2,30) zastřešení: (6,30*3,00)*(0,20*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
43,47 m3 1,89 m3 45,36 m3
= = =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
č. II
Vi typ B
I II I III III III
-0,01 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,85
č. II
Pi -0,03
I
-0,03
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,00
I
0,02
5
Index vybavení
Vi) * V6 * 0,800 = 0,639
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí -5-
Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III I
-0,10 0,00
II
-0,01
IV
-0,03
V
0,00
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,880 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 501,- Kč/m3 * 0,639 = 1 598,14 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 45,36 m3 * 1 598,14 Kč/m3 * 0,940 * 0,880= 59 965,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
59 965,08 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
59 965,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
59 965,10 Kč
Celkem
59 965,10 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
59 965,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
59 965,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
59 965,10 Kč
Celkem
59 965,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
59 965,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
59 970,- Kč
slovy: Padesátdevěttisícdevětsetsedmdesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo -7-
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, garáž, 20 m2 Celková cena: 90 000 Kč za nemovitost + provize RK, včetně poplatků, bez DPH, včetně právního servisu
-8-
Adresa: Brno - Maloměřice (okres Brno-město) Datum aktualizace: 23.04.2014 ID zakázky: 156234 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 20 m2 Plocha užitná: 20 m2 Rozměry - šířka: 3 m Rozměry - výška: 290 m Komunikace: Asfaltová Zařízeno: Ne Bezbariérový přístup: Ne Výtah: Ne Popis: Nabízíme prodej řadové garáže v městské části Brno-Maloměřice. Zastavěná plocha 20 m 2, bez elektřiny, bez vody, s montážní jámou. Vrata opatřena dvěma zámky. Objekt stojí na pozemku Českých drah a platí se z něj jedenkrát ročně nájemné ve výši asi 800,- Kč. Cesta ke garážím je zpevněná. 2. Prodej, garáž, 17 m2 Celková cena: 100 000 Kč za nemovitost Adresa: Brno - Černovice (okres Brno-město) Datum aktualizace: 04.06.2014 ID: 2994663516 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 17 m2 Plocha užitná: 17 m2 -9-
Popis: Nabízíme Vám zprostředkování prodeje garáže v Brně - Černovicích. Garáž je řadová, má k dispozici montážní jámu, užitná plocha 17 m2. Do garáže je přivedena elektřina. Rádi Vám garáž předvedeme. Domluvte si s námi nezávaznou prohlídku. Uděláme vše pro Vaši spokojenost. 3. Prodej, garáž, 19 m2 Celková cena: 100 000 Kč za nemovitost Adresa: Brno - Královo Pole (okres Brno-město) Datum aktualizace: 28.05.2014 ID zakázky: 80620K Budova: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Plocha zastavěná: 19 m2 Plocha užitná: 19 m2 Elektřina: 230V Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme Vám na prodej garáž v Brně, Královo - Pole, ulice Sportovní. Užitná plocha je 19m2. Do garáže je přivedena elektřina. Rozměr garážových vrat - výška 2m a šířka 2,4m.
Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 80 - 100 tisíc Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech.
- 10 -
1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Luka Pavel Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí
90 000,- Kč slovy: Devadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 09.06.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz .
- 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 152/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 152/14.
- 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
