ZNALECKÝ POSUDEK č. 226/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovité věci - pozemku p.č. 2647/8, pozemku p.č. 2647/15, součástí pozemku je stavba: Benešov č.p. 1350, objekt bydlení, pozemku p.č. 2647/21, součástí pozemku je stavba bez č.p./č.e., garáž, s příslušenstvím, LV číslo 238, katastrální území Benešov u Prahy, obec Benešov, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1824/13-43
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 21.08.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 30.08.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/6 na nemovité věci - pozemku p.č. 2647/8, pozemku p.č. 2647/15, součástí pozemku je stavba: Benešov č.p. 1350, objekt bydlení, pozemku p.č. 2647/21, součástí pozemku je stavba bez č.p./č.e., garáž, s příslušenstvím, LV číslo 238, katastrální území Benešov u Prahy, obec Benešov, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Wolkerova 1250 256 01 Benešov Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Benešov Katastrální území: Benešov u Prahy Počet obyvatel: 16 541 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 950,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.08.2014 za přítomnosti paní Františky Šturcové, tel. 733 401 289.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 14.08.2014, LV číslo 238, k.ú. Benešov u Prahy - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Mottlová Hana, K Tužince 2084, 25601 Benešov 1/6 Pechačová Helena, Wolkerova 1350, 25601 Benešov Šturc Jiří, Pražská 146, 25601 Benešov 1/6 Šturcová Františka, Wolkerova 1350, 25601 Benešov Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pechačová Helena Nařízení exekuce - Šturc Jiří Nařízení exekuce - Šturcová Františka Zahájení exekuce - Pechačová Helena Zahájení exekuce - Šturc Jiří Zahájení exekuce - Šturcová Františka Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní -2-
1/6 3/6
Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v ulici Wolkerova v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a garáž na mírně svažitém pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Bazén 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,890 i=2
-4-
Pi 1,00 0,02 -0,10 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
Koeficient pp = IT * IP = 0,863
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, podsklepený, samostatně stojící rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. 2647/15. Je napojen na el. energii, vodovod, zemní plyn a kanalizaci. Objekt je užíván od roku 1967. Během užívání byl opravován.V roce 2012 byla opravena střecha. Dispoziční řešení: V první podzemním podlaží se nachází garáž, chodba, sklepy, prádelna a uhelna. V prvním nadzemním podlaží se nachází veranda, chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna a záchod. V podkroví se nachází chodba, dva pokoje, kuchyň, záchod a balkón nad verandou. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: betonové 2. Zdivo: tvárnice, cihelné, tl. 0,45 m 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: asfaltový šindel 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: břízolit 9. Vnější obklady: keramické 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody: betonové s kobercem 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: dvojité, dřevěné 14. Podlahy obytných místností: plovoucí, PVC 15. Podlahy ostatních místností: dlažba, cementový potěr, PVC 16. Vytápění: ústřední plynové 17. Elektroinstalace: 220, 380 V 18. Bleskosvod: ano 19. Rozvod vody: studené, teplé 20. Zdroj teplé vody: el bojler 21. Instalace plynu: zemní plyn 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: sporák 24. Vnitřní vybavení: vana, umývadlo 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
-5-
V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, venkovní schody, zpevněné plochy, opěrné zdi, vrata, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Benešov 47 let 2 704,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 10,00*9,40 1. NP: 10,00*9,40+6,65*2,40 podkroví: 10,00*9,40+6,65*2,40 Název podlaží 1. PP: 1. NP: podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 94,00 m2 109,96 m2 109,96 m2
Konstrukční výška 2,35 m 2,75 m 2,65 m
Obestavěný prostor 1. PP: (10,00*9,40)*(2,35) 1. NP: (10,00*9,40)*(5,40)+(6,65*2,40)*(3,50) zastřešení: (10,00*9,40)*(2,80*0,5)+(6,65*2,40)*(1,00) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,85
94,00 m2 109,96 m2 109,96 m2
= = = =
220,90 m3 563,46 m3 147,56 m3 931,92 m3 109,96 m2 313,92 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu -6-
č. III III III II III V
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III
0,01 0,00
13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1 - 0,005 * 47 = 0,765
III
0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,765 = 0,722
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,890 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 704,- Kč/m3 * 0,722 = 1 952,29 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 931,92 m3 * 1 952,29 Kč/m3 * 0,970 * 0,890= 1 570 669,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 570 669,11 Kč
1.1.2. Garáž Přízemní, podsklepená samostatně stojící garáž se nachází na pozemku p.č. 2647/21. Je napojena na elektřinu. Objekt je užíván od roku 1967. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep, přístupný ze zahrady. V prvním nadzemním podlaží se nachází garáž. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Provedení betonové tvárnice, cihelné s rovným podhledem plochý IPA pozinkované omítky, břízolit dřevěné luxfery kovová betonové 220, 380 V
Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda -7-
Středočeský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel 47 let 1 896,- Kč/m3
Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. PP: 6,40*3,85 1. NP: 6,40*3,85 Název podlaží 1. PP: 1. NP:
24,64 m2 24,64 m2
= =
Zastavěná plocha 24,64 m2 24,64 m2
Konstrukční výška 2,00 m 2,30 m
Obestavěný prostor 1. PP: (6,40*3,85)*(2,00) 1. NP: (6,40*3,85)*(2,30) zastřešení: (6,40*3,85)*(0,30*0,5) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
49,28 m3 56,67 m3 3,70 m3 109,65 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1 - 0,005 * 47 = 0,765
č. II
Vi typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
II III IV
-0,01 0,00 0,65
5
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V6 * 0,765 = 0,492
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,890 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 896,- Kč/m3 * 0,492 = 932,83 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 109,65 m3 * 932,83 Kč/m3 * 0,970 * 0,890= 88 302,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -8-
88 302,48 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Bazén Na zahradě se nachází kovový bazén s fólií. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
21. Bazén venkovní 242
Výměra: 3,14*1,80*1,80*1,20 = 12,21 m3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m3] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]
= * * =
1 825,1,0500 2,2910 4 390,13
=
53 603,49 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,500 26 801,75 Kč 0,863 23 129,91 Kč
Bazén - zjištěná cena
=
23 129,91 Kč
Plná cena:
12,21 m3 * 4 390,13 Kč/m3
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou mírně svažité. 6
-9-
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,890 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,890 = 0,863 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 950,Název
Typ § 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Parcelní číslo 2647/8 2647/15
zahrada zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2647/21 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,863
Upr. cena [Kč/m2] 1 682,85
Výměra [m2] 1 068,00 112,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 682,85 1 682,85
Cena [Kč] 1 797 283,80 188 479,20
24,00
1 682,85
40 388,40
Pozemky - zjištěná cena
2 026 151,40 =
2 026 151,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
2 026 151,40 1 204,00 150,00 252 427,50 0,065 16 407,79 16 407,79 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Bazén
1 570 669,10 Kč 88 302,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 705 231,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 026 151,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 026 151,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
16 407,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
16 407,80 Kč
46 259,80 Kč
3 747 790,60 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 747 790,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Bazén
1 570 669,10 Kč 88 302,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 682 101,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
2 026 151,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
2 026 151,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
16 407,80 Kč
23 129,90 Kč
- 11 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
16 407,80 Kč 3 724 660,70 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
3 724 660,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
3 724 660,- Kč
slovy: Třimilionysedmsetdvacetčtyřitisícšestsetšedesát Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového - 12 -
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej rodinného domu 251 m2 Benešov 2 380 000 Kč Dovolujeme si vám nabídnout řadový RD 4+1/terasa v OV (včetně pozemku), v atraktivní lokalitě v obci Bystřici u Benešova (cca. 5 km od Benešova). Dům je postaven na rovinatém pozemku o rozloze 353 m2 (z toho zastavěná plocha činí 251 m2). Dvoupatroví dům je tvořen dispozičně v přízemí ze dvou neprůchozích pokojů, koupelny, wc, kuchyně, schodiště které propojuje patro s dvěma neprůchozími pokoji. Objekt je napojen na veřejnou kanalizaci a na obecní vodovod (lze použít vlastní studnu), forma ohřevu vody (boiler), výtop na tuhá paliva. RD je ve velice dobrém stavu (nové vstupní dveře a okna). V místě bydliště veškerá občanská vybavenost (škola, školka, nákupní středisko). Dobrá dopravní dostupnost na Benešov a Prahu. Možno financovat hypotečním úvěrem. Celková cena: 2 380 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: cena včetně právního a realitního servisu ID zakázky: 14560/2291 Aktualizace: 26.08.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový - 13 -
Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 251 m2 Užitná plocha: 251 m2 Plocha podlahová: 251 m2 Plocha pozemku: 353 m2 Plocha zahrady: 102 m2 Terasa: Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Bezbariérový 2. Prodej rodinného domu 190 m 2 Hrubínova, Benešov 3 790 000 Kč Ve výhradním zastoupení Vám nabízím dům na prodej v osobním vlastnictví s dispozicí 6+ kuchyň s garáží a terasou s celkovou užitnou plochou 190 m2. Dům je situován v klidné části města Benešov a stojí na vlastním oploceném pozemku, jehož výměra je 460 m2. Zastavěná plocha je 105 m2. Dům byl vystavěn v roce 1986. Sklep s garáží a přízemí domu spolu s obvodovými zdmi je postaven z cihel, dále do prvního patra jsou vnitřní zdi řešeny ytongem. Na všech podlahách v domě, kromě sklepa jsou položeny plovoucí podlahy. Okna jsou původní dřevěná. V roce 2002 proběhla v domě rekonstrukce a kolaudační rozhodnutí bylo vydáno v roce 2003. V suterénu domu se nachází prostorná garáž, řešena jako hobby místnost, dále prádelna s vanou a technická místnost, kotelna a kůlna na složení uhlí. V přízemí domu se nachází předsíň, jako zádveří, šatna a chodba, kterou se vstupuje do první koupelny se sprchovým koutem a toaletou, dále do kuchyně s oknem a průchodem do prostorné jídelny, která je propojena s obývacím pokojem. Z jídelny se vstupuje na terasu, která navazuje schody na zahradu. Z chodby v přízemí vedou schody do 1. patra, kde se nachází druhá koupelna s vanou a toaletou a dále 4 samostatné neprůchozí pokoje. Vytápění je řešeno plynem či tuhými palivy. Doporučuji prohlídku. Zajistím výhodné financování.
Celková cena: 3 790 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 201-N00331 Aktualizace: 27.08.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný - 14 -
Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 105 m2 Užitná plocha: 190 m2 Plocha pozemku: 460 m2 Plocha zahrady: 355 m2 Terasa: 4 m2
Sklep: 17 m2 Parkování: Garáž: Rok kolaudace: 2003 Rok rekonstrukce: 2002 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Satelit Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy: Třída F - Velmi nehospodárná 3. Prodej rodinného domu 360 m2 K Pazderně, Benešov 4 500 000 Kč Rodinné bydlení nebo sídlo firmy - s kancelářemi i bydlením - Příjemný dům 3 podlažní městský dům po celkové rekonstrukci 6+1 s garáží a zahradou s krytým bazénem, Dispozice domu: každé podlaží má už plochu asi 120 m2. V přízemí domu je situována velká místnost (možno použít jako 1+KK) s francouzským oknem vedoucím na vnitřní dvorek a do zahrady, koupelna a prostor, který je ideálně možno využít jako další obytnou místnost nebo velkou šatnu. Součástí přízemí je garáž 440x440. V 1. Patře domu jsou 3 ložnice (v jedné z nich se nachází krb), kuchyně vybavená kuchyňskou - 15 -
linkou se spotřebiči a s jídelním koutem. A krásná rodinná koupelna. Z jednoho pokoje je vstup na zahradu přes pergolu s posezením. Ve 2. Patře domu se nachází moderní otevřený podkrovní prostor s malou koupelnou se sprchovacím koutem (vanu by zde bylo možno umístit – je zde dostatek prostoru), který je možno využít i jako samostatný byt. Celý dům je světlý, slunný, Centrál. vysavač. Vytápění je řešeno kotlem Proterm - plynem. Oplechování je v mědi. Garážová vrata Hormann. Střešní krytina je bonnský šindel, provedena výborná izolace. – nízké provozní náklady. Na vnitřním dvorku je technická místnost a sklípek 4x2,5m. Na udržované zahradě je krytý bazén, vzrostlé ovocné stromy, bylinky. Ideální bydlení pro rodinu i vícegenerační. Dům také možno využít investičně a pronajímat ho celý nebo po jednotlivých bytech. Celý dům i okolí je klidné a bezpečné. Byt se nachází kousek od centra Benešova, pár kroků od náměstí, v příjemné ulici s místy k parkování. V místě je veškerá občanská vybavenost (obchody, škola, školka, banky, lékaři, služby, , koupaliště …).
BUS pár kroků od domu, Vlak i autobusové nádraží asi 10 min pěšky – výborné spojení do Prahy. K nastěhování-srpen 2014.Nedaleko se nachází zámek Konopiště. Benešov je také kulturním, moderním a turistickým místem. V Benešově byla v roce 2012 uvedena do provozu speciální městská turistická doprava Ekovláčkem. Zařídíme financování koupě. Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost, včetně právního servisu ID zakázky: 214-30 Aktualizace: 09.08.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Užitná plocha: 360 m2 Plocha pozemku: 480 m2 Plocha zahrady: 300 m2 Terasa: Sklep: 10 m2 Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod - 16 -
Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Vybavení: Částečně Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 2,8-3,5 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pechačová Helena Nařízení exekuce - Šturc Jiří Nařízení exekuce - Šturcová Františka Zahájení exekuce - Pechačová Helena Zahájení exekuce - Šturc Jiří Zahájení exekuce - Šturcová Františka Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci - 17 -
jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
3 000 000,- Kč 500 000,- Kč
z toho podíl id. 1/6 je slovy: Pětsettisíc Kč
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 30.08.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 226/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 226/14.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 10 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
