Znalecký posudek č. 1843 - 22 / 14 o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 989 na pozemku č.parc. 1144/2 a 1145/3, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky č.parc. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 a 1145/4, katastrální území Lhotka, obec Praha, okres Hl.m.Praha
Objednatel posudku:
Aukční centrum Bussmark spol. s r.o. IČ 27224163 Štúrova 1701/55 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro dražbu
Podle stavu ke dni 14.4.2014 posudek vypracovala: Ing. Alena Mostecká Kladenská 10 160 00 Praha 6
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 15.4.2014
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě objednávky byl stanoven požadavek na stanovení obvyklé ceny nemovitosti - rodinného domu č.p. 989 na pozemku č.parc. 1144/2 a 1145/3, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky č.parc. 1144/1, 1144/2, 1145/1, 1145/3 a 1145/4, katastrální území Lhotka, obec Praha, okres Hl.m.Praha 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 989 Sulická 989/4 142 00 Praha 4 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 4 Katastrální území: Lhotka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.4.2014 za přítomnosti zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Hl.m.Praha, KP Praha, LV 1062, pro k.ú. Lhotka - kopie katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Hl.m.Praha, KP Praha, LV 1062, pro k.ú. Lhotka je vlastníkem nemovitosti - ALLSAT s.r.o., Jenišovská 1172/3, 158 00 Praha 5 – Košíře
identifikátor 48109720
6. Celkový popis nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, umístěný na velkém rohovém pozemku mezi ulicemi Štúrovou a Sulickou. Rodinný dům je částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou, obsahuje jeden byt, ateliér a garáž pro dvě vozidla. Na pozemku je ještě vedlejší přízemní zděná stavba s valbovou střechou, původně zřejmě sloužící jako kůlna nebo sklad, ve špatném stavu, na obvyklou cenu nemá vliv, při ocenění je k její existenci přihlédnuto, stejně jako k
-3venkovním úpravám (přípojky, oplocení, zpevněné plochy) a trvalým porostům okrasným a ovocným. Pozemky č.parc. 1144/1, 1144/2, 1145/1 a 1145/3 tvoří funkční celek se stavbou, jejich celková výměra je 1407 m2. Pozemek č.parc. 1145/4 o výměře 42 m2 se nachází přes komunikaci bezejmennou spojku Štúrovy a Sulické, jedná se o část vlastníkem nevyužitelné zeleně, proto jej do ocenění nezahrnuji. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci a plyn, v blízkosti je zastávka autobusů s návazností na metro trasy C a veškerá občanská vybavenost. 7. Obsah posudku:
I. Věcná hodnota a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 989 b) Pozemky b1) Pozemky
II. Porovnávací hodnota
-4-
B. Posudek Ocenění provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Metody zjištění hodnoty Odhad obvyklé ceny je prováděn jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení - věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo v současnosti nabízených porovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota je zjištěna podle platného cenového předpisu, výnosová hodnota nebyla stanovena, porovnávací hodnota je stanovena na základě porovnání se srovnatelnými nemovitostmi, cena byla upravena koeficienty místa, pravděpodobnosti, vybavení a velikosti pozemku. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metod: nákladové (věcná hodnota) a porovnávací.
I. Věcná hodnota dle cenového předpisu č. 441/2013 Sb. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření jednotlivých staveb, jakož i ocenění těchto staveb je
-5provedeno podle platného cenového předpisu č. 441/2013 Sb. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru, který se vynásobí základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou příslušnými koeficienty, ale bez koeficientu prodejnosti. Od výchozí ceny staveb se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří, nevyžadující okamžitou rozsáhlejší opravu pro uvedení do provozuschopného stavu.
a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p. 989 - § 5 Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům, umístěný na velkém rohovém pozemku mezi ulicemi Štúrovou a Sulickou. Rodinný dům je částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou, obsahuje jeden byt a ateliér. Dispoziční uspořádání: 1. PP: sklepy, chodba, schodiště 1. NP: zádveří, obývací pokoj, kuchyň s jídelnou, sklad, komora, WC s umyvadlem a máchací vanou, komora, sklad, ateliér, chodba, schodiště, garáž pro dvě auta, propojená s rodinným domem 2. NP: 3x pokoj, 2x koupelna, 2x chodba, schodiště, 3x terasa Konstrukce a vybavení: Základy jsou tvořeny betonovými pasy se svislou a vodorovnou izolací proti pronikání zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné tl. 45 cm, stropní konstrukce z keramických desek hurdis do ocelových nosníků, s rovným podhledem, střecha plochá, střešní krytina živičná, na terasách dlažba, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, vnější obklad soklu keramickými pásky, vnější povrchy hladká vápenocementová omítka, vnitřní povrchy omítka vápenná štuková, schody betonové s povrchem z keramické dlažby, dveře dřevěné plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, vnitřní obklady keramické, podlahy obytných místností dlažba a PVC, vytápění ústřední podlahové teplovodní s plynovým kotlem, elektroinstalace standardní, rozvod studené i teplé vody, kanalizace standardní ode všech zařizovacích předmětů, kuchyňská linka s elektrickou vařidlovou deskou a digestoří, v koupelnách vany, sprchový kout, umyvadla, WC. Stáří a opotřebení: Dům je užíván 32 let, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti původní, celkový stavebně technický dobrý, vnitřní vybavení morálně zastaralé, chybí ventily podlahového vytápění a malá část elektroinstalace. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,40*8,40 1.NP: 12,00*10,10+2,90*9,00+9,10*1,60+6,50*5,00+1,20*8,40 2.NP: 12,00*10,10+1,20*3,70
= = =
70,56 m2 204,44 m2 125,64 m2
-6-
Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 70,56 m2 204,44 m2 125,64 m2
Konstrukční výška 2,80 m 3,20 m 3,60 m
Obestavěný prostor: 1.PP: 8,40*8,40*2,80 1.NP: (12,00*10,10+2,90*9,00+9,10*1,60+6,50*5,00 +1,20*8,40)*(3,10) 2.NP: (12,00*10,10+1,20*3,70)*(3,10) Obestavěný prostor – celkem:
= =
197,57 m3 633,76 m3
= =
389,48 m3 1 220,81 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: P 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: N C 17. Elektroinstalace: S C 18. Bleskosvod: S 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: S 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 5,20 4,30 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 90,00 10,00 90,00 10,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 2,80 1,00 0,50 1,00 2,30 1,00 1,00 1,00 3,20 0,46 2,39 1,00 2,20 1,00 1,00 1,54 7,21 0,00 0,00 1,00 3,87 0,00 0,00 1,00 0,60 1,00 3,20 1,00 1,90 1,00 0,50 1,00 3,10 1,00 0,50 1,00 4,10 1,00 0,30 1,00 3,40 98,77
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu):
0,9877
= *
2 495,- Kč/m3 0,9877
-7Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
* *
1,2000 2,1550
Základní cena upravená
=
6 286,95 Kč/m3
1 220,81 m3 * 6 286,95 Kč/m3
=
7 675 173,81 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 32 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 68 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 32 / 100 = 32,000 %
-
2 456 055,62 Kč
Rodinný dům č.p. 989 - zjištěná cena
=
5 219 118,19 Kč
Plná cena:
b) Pozemky b1) Pozemky Pozemky č.parc. 1144/1, 1144/2, 1145/1 a 1145/3 tvoří funkční celek se stavbou, jejich celková výměra je 1407 m2. Pozemek č.parc. 1145/4 o výměře 42 m2 se nachází přes komunikaci bezejmennou spojku Štúrovy a Sulické, jedná se o část vlastníkem nevyužitelné zeleně, proto jej do ocenění nezahrnuji. Seznam porovnávaných pozemků: Název Praha 4 - Kamýk Praha 4 - Kamýk Praha 4 - Libuš Praha 4 - Libuš
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 6 490 000,911 7 124,04 12 900 000,1188 10 858,59 7 200 000,715 10 069,93 8 232 840,756 10 890,00
Kp
Váha
0,95 0,95 0,95 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zahrada zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha-jiná
p.č. p.č. p.č. p.č.
565 m2 174 m2 607 m2 61 m2
1144/1 1144/2 1145/1 1145/3
1407 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 1 407,00 m2 á 9 248,86 Kč/m2 = 13 013 146,02 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 6 767,84 10 315,66 9 566,43 10 345,50 36 995,43 / 4,000 9 248,86 Kč/m2 6 767,84 Kč/m2 10 345,50 Kč/m2
= 13 013 146,02 Kč =
13 013 150,- Kč
-8Rekapitulace ocenění nemovitosti = =
a) Rodinný dům č.p. 989 b) Pozemky Cena nemovitosti činí celkem
5 219 120,- Kč 13 013 150,- Kč 18 232 270,- Kč
II. Porovnávací metoda V principu se jedná o vyhodnocení cen nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou, které jsou v současnosti nabízeny k prodeji. Předpokládá se s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců - 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, internetu, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Na realitním trhu je v nabízeno k prodeji dostatečné množství srovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Pro porovnávací metodu byly použity nemovitosti, které jsou srovnatelné velikostí, polohou a vybavením. Jako podklad byly použity údaje z nabízených nemovitostí na realitním serveru Reality.cz. a Sreality, nabídkové ceny srovnatelných nemovitostí byly upraveny koeficienty. Podle těchto podkladů v obdobné oblasti, v jaké se nachází oceňovaná nemovitost, jsou nabízeny tyto nemovitosti : Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 320,00 m2 Nemovitost č. 1 Prodej rodinného domu, Praha 4 - Lhotka Exkluzivní nabídka vily, v současnosti využívané jako kanceláře firmy. Dům je možno používat pro podnikatelské účely i na bydlení. Ideální poloha na kraji vilové čtvrti, 3 minuty autem na jižní spojku, 5 minut na D1, 5 minut autobusem na stanici metra C Kačerov. Těsná blízkost budoucí stanice metra D, IKEMu či gymnázia a základní školy PORG. Tři podlaží (dvě nadzemní, jedno podzemní) nabízí celkem 187 m2 podlahové plochy. 5 samostatných místností, 3 koupelny a WC, dostatek komor či jiných odkládacích prostor, půda. Dům je v perfektním stavu, v místnostech dřevěné podlahy, jinak dlažba a zátěžový koberec, garáž. Pozemek střední velikosti je velmi snadno udržovatelný. Požadovaná cena: 13 500 000,- Kč Vyhodnocení: koeficient místa = 1,00 – srovnatelná lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,90 - cena nabídková koeficient vybavení = 0,85 – lepší stav koeficient velikosti pozemku = 1,30 – podstatně menší pozemek
-9Nemovitost č. 2 Prodej rodinného domu, Praha 4 - ul. Polední Nabízíme Vám rodinný dům ve velmi oblíbené lokalitě Prahy 4 - Braník/Hodkovičky. Samostatně stojící dům je situovaný v klidné části této lokality a poskytuje příjemné bydlení s množstvím zeleně. Dům sestává ze čtyř bytových jednotek (5+kk 150 m2, 2+kk 65 m2 + 8 m2 terasa, podkrovní 4+kk 98 m2 + terasa 26 m2, podkrovní garsoniéra 26 m2) a prošel postupnou, kompletní rekonstrukci (fasáda, okna, střecha, rozvody el., atd.). V přízemí najdete veliké zázemí (180 m2): tři garáže pro čtyři automobily, dílny, sklady, potravinový sklep, kuřáckou místnost (možnost přestavět na další garsonku). Zahrada je rovinatá se vzrostlými stromy a keři, jejíž součástí je zahradní domek s topeništěm, grilem s udírnou s posezením a skladem paliva a zahradnického nářadí. Každý velký byt má své vlastní vytápění, ohřev TUV a podružné měření spotřeby. Součástí domu je domácí telefon, datová síť + Wi-fi. Vhodné bydlení pro veliké rodiny s dětmi. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost, několik základních i mateřských škol atd. V docházkově vzdálenosti OC Plaza Novodvorská a mnoho dalších obchodů. Velmi dobrá dopravní dostupnost. Požadovaná cena: 19 900 000,- Kč (+ provize RK, uvažuji 3%) Vyhodnocení: koeficient místa = 1,00 – srovnatelná lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,90 - cena nabídková koeficient vybavení = 0,95 – lepší stav koeficient velikosti pozemku = 1,15 – menší pozemek Nemovitost č. 3 Prodej rodinného domu, Praha 4 - ul. Krhanická Exklusivně nabízíme k prodeji rodinný dům v OV na Praze 4 - Kamýk v ul. Krhanická, s obytnou plochou cca. 300 m2, plocha zastavena 246 m2, plocha pozemku 670 m2. Původní rodinný dům kolaudovaný v roce 1978, přístavba rodinného domu kolaudovaná v roce 1999. Původní část stavbý je zděna z tvárnic a má plochou střechu s krytinou z asfaltových živičných pasů. Budova je celopodsklepená. Nad přízemím se nachází obytné patro. Z hlediska dispozic lze dům popsat následně: - suterén: kotelna, sklady, domácí dílna,WC, sprchovací kout, garáž o 1 stání. Přízemí: zádveří, hala- předsín, WC, obývací pokoj, schodiště do patra obložené dřevem, schodiště do suterénu, kuchyň, veranda. Patro: 3x pokoj, WC, koupelna s vannou. Dům má přibližně čtvrcovy půdorys. Okna jsou zdvojená, v obývacím pokoji jsou okna plastová. Ohřev TUV je boilerem, kuchyň obsahuje plynový sporák. Na podlahách je převážně PVC. Dům má zaveden motorový proud. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Dům je v zachovalém technickém stavu, dobře udržovaný. Původní stavba má zvlaštní vchod. Přístavba domu řeší rozšírení domu v úrovni suterénu a v úrovni přízemí. Přístavba vytváří další samostatnou bytovou jednotku se samostatným vstupem. Tato nově vytvořená jednotka má i vlastní měřiče médií. Dispozice přístavby: - suterén: garáž o dvou stáních, sklep, sklad, domácí dílna, schodiště. Přízemí: zádveří, schodiště halapředsín, WC, koupelna, ložnice, obývací pokoj s kuchynským koutem, terasa. Vedlejší stavbykůlna, přistavená k boční stěně domu a navazuje na přístřešek který stojí před kůlnou, má vlastní nosnou tyčovou konstrukci. Zastřešený je vlnitým plechem, jsou osazena vrata, zavedena elektřina. Studna je kopaná, v přístavbě. Na zahrade jsou vzrostlé ovocne stromy, thuje, jehličany, borovice atd. Vhodné například pro dvougenerační bydlení, nebo jako sídlo firmy, či zdroj příjmů v podobě pronájmu, podnikání apod., a to na velice atraktivním místě. V docházkové vzdálenosti je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena: 13 000 000,- Kč
- 10 Vyhodnocení: koeficient místa = 1,05 – hůře dostupná lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,90 - cena nabídková koeficient vybavení = 1,00 – srovnatelný stav koeficient velikosti pozemku = 1,30 – podstatně menší pozemek Nemovitost č. 4 Prodej rodinného domu, Praha 4 - Pod Jiráskovou čtvrtí Prodej prostorné vily 3 patra+zázemí+vydané stavební povolení na velkou přístavbu - další 3NP+1PP jedno patro cca 90 m2. Široké možnosti využití- ideální na vícegenerační bydlení a firmu. Dům z roku 1993 s možností dalšího podstatného rozšíření. Dům je v dobrém udržovaném stavu. Velký pozemek 1024 m2, situovaný v klidné lokalitě s dobrou dostupností. Dům má 3NP+ 1PP . Možnost pronájmu jednotlivých částí domu. Základní přibližné výměry: 1NP 66,20 m2, 2NP 92 m2, 3NP 88 m2, 1PP zázemí domu 61 m2. Dispozice současného domu - 1NP: obývací pokoj s krbem 24 m2 - vstup na terasu cca 12 m2, jídelna 20 m2, kuchyň 9 m2, koupelna+WC 7,40 m2, chodba 4 m2. 2 NP: pokoj 31 m2, pokoj 21 m2, pokoj 6 m2, koupelna+WC 3,60 m2, chodba 9,90 m2. 3 NP: byt 88 m2, pokoj 19 m2, pokoj 19,60 m2, pokoj 17,10 m2, pokoj 18 m2, koupelna+WC 4,30 m2, chodba 10,40 m2. 1PP suterén – zázemí domu 61 m2, garáž 34,60 m2, kotelna 12,40 m2, sklep 11,30 m2, chodba 2,70 m2. Vydáno stavební povolení na přístavbu – započatá stavba garáže a část suterénu. 3NP+ 1PP jedno patro cca 90 m2. Hotový projekt – možnost okamžité dostavby. Požadovaná cena: 20 000 000,- Kč Vyhodnocení: koeficient místa = 1,10 – hůře dostupná a hlučnější lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,90 - cena nabídková koeficient vybavení = 0,95 – lepší stav koeficient velikosti pozemku = 1,15 – menší pozemek Nemovitost č. 5 Prodej rodinného domu, Praha 4 - Krč Prodej rodinného domu vhodného k rekonstrukci, se stavebním povolením k přestavbě, v klidné vilové a oblíbené části Prahy 4 – Krč. Dům na pozemku 733 m2 je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plyn a elektrickou síť. Aktuální zastavěná plocha je 164 m2 a původní dispozice domu z 30. let 20. století je 2x 2+1. Stavební povolení k přestavbě je vydáno k projektu na přístavbu směrem do zahrady (obytná část – 60 m2) a do boku - suterén (garáže 60 m2). V podkroví se počítá s vybudováním jednotky 1+1 (52m2). Výsledkem je tak projektováno 406 m2. Možno využít i k podnikání. Požadovaná cena: 13 500 000,- Kč Vyhodnocení: koeficient místa = 0,95 – lépe dostupná lokalita koeficient pravděpodobnosti = 0,90 - cena nabídková koeficient vybavení = 1,05 – starší, v horším stavu koeficient velikosti pozemku = 1,20 – podstatně menší pozemek
- 11 Seznam porovnávaných objektů: Název
Realizovaná cenaKm Kc
Kv Kpoz
nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 nemovitost č. 4 nemovitost č. 5 Součet:
13 500 000,- Kč 20 497 000,- Kč 13 000 000,- Kč 20 000 000,- Kč 13 500 000,- Kč
0,85 1,30 0,95 1,15 1,00 1,30 0,95 1,15 1,05 1,20
1,00 0,90 1,00 0,90 1,05 0,90 1,10 0,90 0,95 0,90
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 64 392,54 Kč 320,00 á 64 392,54 Kč/ Rodinný dům č.p. 989 - výsledná cena
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
187,00 71 795,45 339,00 59 450,37 300,00 53 235,00 307,00 70 460,91 217,00 67 020,97 321 962,70 Kč/jedn. /5 64 392,54 Kč/jedn. 53 235,- Kč/jedn. 71 795,45 Kč/jedn. =
20 605 612,80 Kč
=
20 605 610,- Kč
- 12 -
C. Rekapitulace Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v daném místě a čase. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani zvláštní obliby. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Na současném realitním trhu je k dispozici dostatečné množství informací o nabídkových cenách srovnatelných nemovitostí obdobného charakteru. S ohledem na výše uvedené skutečnosti byla použita metoda porovnávací a věcná hodnota, která vychází z cenového předpisu, t.j. vyhl. č. 387/2011 Sb. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, umístěný na velkém rohovém pozemku mezi ulicemi Štúrovou a Sulickou. Rodinný dům je částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou, obsahuje jeden byt, ateliér a garáž pro dvě vozidla. Na pozemku je ještě vedlejší přízemní zděná stavba ve špatném stavu, na obvyklou cenu nemá vliv, při ocenění je k její existenci přihlédnuto, stejně jako k venkovním úpravám (přípojky, oplocení, zpevněné plochy) a trvalým porostům okrasným a ovocným. Celková výměra pozemků ve funkčním celku je 1407 m2, pozemek č.parc. 1145/4 o výměře 42 m2 se nachází přes komunikaci - bezejmennou spojku Štúrovy a Sulické, jedná se o část vlastníkem nevyužitelné zeleně, proto jej do ocenění nezahrnuji. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci a plyn, v blízkosti je zastávka autobusů s návazností na metro trasy C a veškerá občanská vybavenost. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou na základě současné nabídky na realitním trhu. Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota pozemků:
5 219 120,- Kč 13 013 150,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
18 232 270,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
20 605 610,- Kč
Obvyklá cena: 20 600 000,- Kč slovy: dvacetmilionůšestsettisíc Kč
V Praze, 11.4.2014
Ing. Alena Mostecká
- 13 -
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4. 11. 1999, č. j. Spr. 2178/99 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové a pro základní obor ekonomika, odvětví ceny Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1843 - 22 / 14 znaleckého deníku.
