ZNALECKÝ POSUDEK č. 161/14 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 445/5 a nebytového prostoru č. 445/105 v domě č.p. 445 na pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 a pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 s příslušenstvím, zapsaných na LV 6936, katastrální území Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitých věcí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 1841/12-72
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.09.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 18.06.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 445/5 a nebytového prostoru č. 445/105 v domě č.p. 445 na pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 a pozemku p.č. 650/4, 651 a 652/1 s příslušenstvím, zapsaných na LV 6936, katastrální území Hlubočepy, obec Praha, okres Hlavní město Praha a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt číslo 445/5 a nebytový prostor 445/105 Pod Habrovou 445 152 00 Praha 5, Hlubočepy Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Hlubočepy 1 246 780
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.09.2013 a 17.06.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 17.06.2014, LV číslo 6936, k.ú.Hlubočepy - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z katastrálního úřadu - část prohlášení vlastníka - informace z cenové mapy Hl. města Prahy 2014
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlášková Veronika
Pod Habrovou 445/3, Hlubočepy, 15200 Praha 5
Na nemovitých věcech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vlášková Veronika Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
-2-
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů v ulici Pod Habrovou. Jedná se o bytový dům s byty na svažitém pozemku. Dům má dvě podzemní a čtyři nadzemní podlaží. Objekt byl postaven asi před 70 lety a v roce 1993 byl opraven na bytový dům. Je napojen na vodovod, elektřinu, plyn a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyl byt a sklep přístupný a proto byly použity výměry a vybavení, které je uvedeno v prohlášení vlastníka.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1.1.2. Nebytový prostor
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka velikosti 3+kk se nachází v 1. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtahy a výtahové šachty. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny bytovým domem. Ocenění bylo provedeno podle platné cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa
zahrada zastavěná plocha a
Parcelní číslo 650/4 651 -4-
Výměra [m2] 117,00 536,00
Jedn. cena [Kč/m2] 8 070,00 8 070,00
Cena [Kč] 944 190,4 325 520,-
nádvoří § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem
652/1
966,00
8 070,00
7 795 620,13 065 330,-
Pozemky - zjištěná cena
=
13 065 330,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
13 065 330,-Kč 13 065 330,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
13 065 330,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 5 70 let 42 400,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 81,20 * 1,00 = 81,20 m2 20,20 * 1,00 = 20,20 m2 19,30 * 1,00 = 19,30 m2 8,50 * 1,00 = 8,50 m2 3,10 * 1,00 = 3,10 m2 12,30 * 0,17 = 2,09 m2 134,39 m2
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj s kuchňským koutem: koupelna: záchod: terasa: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu -5-
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
II
-0,01
III III
0,00 0,00
10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 21 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (21 + 15)= 0,820
II
1,00
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
I I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
9
Index vybavení
Vi) * V10 * 0,820 = 0,894
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Ocenění -6-
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 42 400,- Kč/m2 * 0,894 = 37 905,60 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 134,39 m2 * 37 905,60 Kč/m2 * 1,000 * 1,030= 5 246 957,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
5 246 957,59 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 13 065 330,- Kč Spoluvlastnický podíl: 13 230 / 173 005 Hodnota spoluvlastnického podílu: 13 065 330,- Kč * 13 230 / 173 005 = 999 129,02 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
999 129,02 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
6 246 086,61 Kč
1.1.2. Nebytový prostor Oceňovaná nebytová jednotka - sklep se nachází v 2. PP bytového domu. Vybavení sklepa je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky, výtahy a výtahové šachty. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemkům. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Pozemky jsou zastavěny bytovým domem. Ocenění bylo provedeno podle platné cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Název
§ 2 cen. mapa
zahrada
Parcelní číslo 650/4 -7-
Výměra [m2] 117,00
Jedn. cena [Kč/m2] 8 070,00
Cena [Kč] 944 190,-
§ 2 cen. mapa
zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem
651
536,00
8 070,00
4 325 520,-
652/1
966,00
8 070,00
7 795 620,13 065 330,-
Pozemky - zjištěná cena
=
13 065 330,- Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
13 065 330,-Kč 13 065 330,- Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
13 065 330,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 K. domy vícebytové (netypové) Budova: Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi 0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí -8-
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030 koeficient dle typu podlahové plochy 2,24 * 1,00 = 2,24 m2 2,24 m2
Podlahové plochy nebytového prostoru sklep: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní
betonové cihelné s rovným podhledem pultová, sedlová asfaltový šindel měděné omítky omítky ne kovové sololit platová dlažby, beton ne 220 V ano ne ne ne ne ne -9-
Hodnocení standardu S S S S S N S S C S S X S S C P S C C C C C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
ne ano ne
C S C X
100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Obj. podíl [%]
Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S N S S C S S X S S C P S C C C C C C S C X
6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:
2,24 m2 * 11 915,53 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 79 roků - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 1,08 6,90 3,10 0,00 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 0,00 2,39 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,30 0,00 0,00 70,57 0,7057
= * * * * =
7 095,0,9390 0,7057 1,2000 2,1120 11 915,53
=
26 690,79 Kč
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 100 = 21,0 % Koeficient opotřebení: (1- 21,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB
* = * =
0,790 21 085,72 Kč 1,030 21 718,29 Kč
Nebytový prostor - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
21 718,29 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 13 065 330,- Kč Spoluvlastnický podíl: 224 / 173 005 Hodnota spoluvlastnického podílu: 13 065 330,- Kč * 224 / 173 005 +
16 916,47
Nebytový prostor - zjištěná cena
38 634,76Kč
=
- 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1.1.2. Nebytový prostor
6 246 086,60 Kč 44 408,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 290 494,60 Kč
Celkem
6 290 494,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
6 290 494,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1.1.2. Nebytový prostor
6 246 086,60 Kč 38 634,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
6 284 721,40 Kč
Celkem
6 284 721,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
6 284 721,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
6 284 720,- Kč
slovy: Šestmilionůdvěstěosmdesátčtyřitisícsedmsetdvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se - 12 -
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, byt 3+kk, 125 m2 - 13 -
Celková cena: 5 578 000 Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Akční cena včetně garážového stání a DPH. Adresa: Praha 5 - Hlubočepy Datum aktualizace: 07.06.2014 ID zakázky: KB010720 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 125 m2 Plocha podlahová: 102 m2 Terasa: Ano Garáž: Ano Zařízeno: Ne Výtah: Ano Popis: Praha 5, Hlubočepy, prodej nového bytu 3+kk s užitnou plochou 102 m2 a terasou 23 m2, č.3. Byt se nachází v 1. podlaží nového bytového domu v projektu Rezidence Hlubočepská. Dřevěná okna, podlahy plovoucí a dlažba, vlastní plynový kotel. V ceně bytu garážové stání. Rezidence Hlubočepská je projekt bytového domu s dvanácti jednotkami v krásném a klidném prostředí na hranici Prokopského a Dalejského údolí nad Dalejským potokem. Výborná dostupnost (MHD cca 300 m, 10 min. metro Anděl a nákupní centrum) 2. Prodej, byt 3+1, 139 m2 Celková cena: 7 590 000 Kč za nemovitost Adresa: Bochovská, Praha 5 - Jinonice Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 145067 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní
- 14 -
Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 139 m2 Plocha podlahová: 139 m2 Terasa: Ano Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Výtah: Ano Popis: Exkluzivně Vám nabízíme na prodej byt 3+1 (112,8 m2) s terasou (27,5 m2) a garážovým stáním. Byt se nachází v Praze 5 Jinonicích, v atraktivní rezidenční lokalitě, v bytovém domě na pozemku (1754 m2), jež je součástí majetku vlastníků bytových jednotek. Dominantou bytu je velkoryse pojatý obývací pokoj, členěný na odpočinkovou, stolovací a pracovní zónu, zajímavý použitými materiály a vybavením. Dále jsou zde dva pokoje a kuchyň s vestavěnými značkovými spotřebiči a kuchyňským ostrůvkem. Dostatek úložných prostor v celém bytě - vestavěné skříně na chodbě a v obývacím pokoji, k dispozici je šatna. Prostorná koupelna se sprchovým koutem, sanitární technika zn. Villeroy&Bosch, masážní sprcha Faro, toaleta umístěna zvlášť. Vlastní plynové topení na dálkové ovládání. Terasa s přístupy z obývacího pokoje i z kuchyně s výjimečnými výhledy do okolí. Skvělá dopravní dostupnost; stanice metra Jinonice linky B v dosahu několika minut pěšky, do centra se tak lze dostat metrem za 15 minut. Taktéž velmi dobrá občanská vybavenost, v místě je škola, školka, pošta, nákupní centrum Galerie Butovice v dosahu 3 min. autem. K bytu náleží odkládací komora v přízemí domu a garážové stání v prostorných garážích v suterénu domu. Parkování dalšího vozu je možné před domem na vlastním pozemku. Čtvrť Jinonice je vyhledávaná oblast pro svou blízkost centra a přesto s dostatkem zeleně, s možností jedinečného sportovního a turistického vyžití (přírodní památky – vrch Vidoule, Prokopské údolí, naleziště zkamenělin). Pro více informací a prohlídku bytu kontaktujte, prosím, makléře. 3. Prodej, byt 3+kk, 151 m2 Celková cena: 5 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Za zámečkem, Praha 5 - Jinonice Datum aktualizace: Dnes Inzerát byl dnes topován ID: 1799848028 Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní (Převod do OV) - 15 -
Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha zastavěná: 91 m2 Plocha užitná: 151 m2 Plocha podlahová: 91 m2 Plocha zahrady: 58 m2 Terasa: Ano Sklep: 4 m2 Parkovací stání: 1x Garáž: Ano Rok kolaudace: 2008 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelové rozvody Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Betonová, Dlážděná, Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída C - Úsporná Zařízeno: Částečně Bezbariérový přístup: Ano Výtah: Ano Popis: Bydlení v přírodě u rybníka s výbornou dostupností do centra – to vše nabízí vyjímečný byt 3+kk(+pracovna)/Z o rozloze 91 m2 s prostornou zahrádkou (57,4 m2), vnitřním garážovým stáním a 2 sklepy. Byt se nachází v cihlové novostavbě z r. 2008 v prestižní rezidenční lokalitě Za zámečkem, Praha 5 – Jinonice, na úpatí přírodního parku Vidoule. Byt je velmi dobře dispozičně - 16 -
řešen. Z obývacího pokoje s kuchyňským koutem (34 m2) a z ložnice (18,5 m2) se vchází na slunečnou předzahrádku (orientace J,Z). Dětský pokoj (14,2 m2) je orientovaný na východ, s výhledem na jinonický zámeček, vedle je pracovna (4,7 m2), koupelna (6,4 m2) a WC (2,4 m2). Vybavení bytu tvoří kvalitní kuchyňská linka Gorenje (masiv, pracovní deska Technistone) včetně spotřebičů AEG a Liebherr (myčka, lednice + mrazák, trouba ... Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 6,4-7,0 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Vlášková Veronika Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
6 700 000,- Kč slovy: Šestmiliónůsedmsettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na - 17 -
titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 18.06.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 161/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 161/14.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 2 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Umístění v domě Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
