14

ZNALECKÝ POSUDEK č. 578 – 33/14 o ceně nemovitostí – bytové jednotky č. 1234/3 v budově č. p. 1234 na pozemku parc. č. st. 2312, vedené na LV č. 3393, včetně podílu 546/10000 na společných částech domu a pozemku, v katastrálním území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Brno - město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno

Účel posudku:

Stanovení hodnoty nemovitostí pro účely exekučního řízení č. j. 97EX 13299/11

Datum místního šetření:

5. 6. 2014

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

5. 6. 2013

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve třech vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 21. června 2014

Znalecký posudek č. 578-33/14

A.

NÁLEZ

1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: -

ocenění nemovitostí v ceně obvyklé (tržní) a to: bytové jednotky č. 1234/3 v budově č. p. 1234 na pozemku parc. č. st. 2312, vedené na LV č. 3393, včetně podílu 546/10000 na společných částech domu a pozemku, v katastrálním území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava

-

označit součásti a příslušenství nemovitosti

-

ocenění jednotlivých práv a závad, s předmětnými nemovitostmi spojenými

-

ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou

Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorský úřad Brno - města, o ustanovení znalcem č. j. 97 EX 13299/11-139 ze dne 28. 5. 2014 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je v SJM povinných Aleše Silbera a Jany Silberové.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka nemovitostí byla dne 5. 6. 2014, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace, za přítomnosti paní Štenclové, matky paní Silberové. Povinní byli vyzváni písemně k umožnění prohlídky bytu, písemnosti nebyly vyzvednuty. Ocenění je provedeno na základě podaných informací a zaměření nemovitosti.

3.        

Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 3393 ke dni 27. 5. 2014 pro k. ú. Kateřinky u Opavy, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Exekutorský úřad Brno - města, o ustanovení znalcem č. j. 97 EX 13299/11-139 ze dne 28. 5. 2014 Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana Exekutorského úřadu Brno – město, č. j. 97EX 13299/11-22 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě, informace podané uživatelkou bytu p. Štenclovou Informace poskytnuté telefonicky správcem domu spol. Remark Opava Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura:  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění,  Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb. a vyhl. č. 441/2013 Sb.  Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004),  Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997  Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998,  Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999  Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění) 2


4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k 27. 5. 2014

LV č. 3393 Okres: CZ0805 Opava Katastrální území: 711756 Kateřinky u Opavy Obec: 505927 Opava A - Vlastník: Podíl SJM Silber Aleš a Silberová Jana, Vrchní 1530/49, Kateřinky, 74705 Opava B - Nemovitosti: Byt č. 1234/3 v byt. domě č. p.1234 (LV 3312), na pozemku parc. č. st.2312 (LV 3312) B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 3393 nejsou k nemovitostem zapsána žádná věcná břemena a závady mimo exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiné závady či práva, příp. nájemní smlouva, nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Zpracovateli nebyla doložena projektová dokumentace, stav. povolení, kolaudační rozhodnutí či jiná dokumentace. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Nebyly zjištěny podstatné rozdíly.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem

3


daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí -

výnosové hodnoty nemovitostí

-

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. bytové jednotky, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku

4


- zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Bytová jednotka č. 1234/3 se nachází v 1.NP bytového domu s č.p 1234, na ul. Rolnická, v k.ú. Kateřinky u Opavy, obec Opava. Sídliště s bytovým domem je lokalizováno v okrajové severovýchodní části města, v okolí je v docházkové vzdálenosti základní občanská vybavenost, plná vybavenost v centru města cca 1,5 km. Zastávka MHD do 300 m. Město Opava svou občanskou vybaveností a infrastrukturou odpovídá velikosti okresního města, je vybaveno komplexní sítí všech obchodů, zdravotnickými zařízeními, nachází se zde policie, pošty, základní školy, střední školy, učňovské školy a vysoká škola, kulturní a sportovní zařízení. Město Opava je vybaveno dobrou technickou infrastrukturou, dopravní spojení trolejbusy a autobusy MHD, s okolními obcemi spojení také železnicí. Bytový dům je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovod, plyn, kanalizace a elektro, vytápění a ohřev TUV je dálkové. Budova je postavena na vlastním pozemku, parkování na přilehlém parkovišti a komunikacích, přístup k nemovitosti po zpevněné obecní komunikaci. Údaje o oceňovaných nemovitostech: Užitná plocha bytové jednotky: 40,40 m2, sklep 2,20 m2

9.

Popis oceňovaných objektů

1) Byt č. 1234/3 Bytová jednotka o velikosti 1+1 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č. p. 1234/21, jako prostřední na patře. Skládá se z jednoho pokoje, předsíně, kuchyně, koupelny a WC. Celková podlahová plocha bytu činí 42,60 m2, vč. příslušenství sklepa o výměře cca 2,20 m2. K bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velkosti 546/10000. Podlahu místností tvoří lino, koberce a ker. dlažba v koupelně, keramický obklad u vany, vnitřní povrchy hladké omítky, jádro je umakartové. Kuchyně je vybavena novější kuch. linkou s elektrickým sporákem, v koupelně vana, umyvadlo, WC je samostatné. Okna jsou plastová, dveře plné a zasouvací. V předsíni vestavěná skříň. K datu ocenění je byt v průměrném stavu, po dílčích opravách (část dveří vyměněna, novější linka, vest. skříň, okna vyměněna na vlastní náklady v roce 2006). Byt je užíván Bytový dům č.p. 1234 je panelové konstrukce, dle podaných informací je užíván od roku 1976 - 1977. Objekt má jedno podzemní a čtyři nadzemní podlaží, bez výtahu. V 1.- 4.NP se nachází celkem 12 bytových jednotek , v 1. PP sklepní prostory a 1 byt. Objekt je napojen na sítě - elektro, veřejný vodovodní řad a kanalizaci, plyn. Stavba je panelové montované konstrukce, základy jsou betonové. Stropy rovné, střecha je plochá s živičnou krytinou, klempířské konstrukce svody. Schodiště železobetonové s povrchem PVC a teraco. Fasáda je zateplená s minerální omítkou. Rozvod studené a teplé vody, ohřev TUV a vytápění dálkově, odpady ze všech hygien. zařízení do veřejné kanalizace. Elektroinstalace 220/380V, zemní plyn zaveden (ne do oceňovaného bytu), bleskosvod osazen. Dům je ke dni ocenění v dobrém technickém stavu, během životnosti byla prováděna běžná údržba, v roce 2012 provedeno zateplení a nový vstup, okna vyměněna v režii vlastníků. Dům je umístěn na vlastním pozemku parc. č. st. 2312, druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinatý, s možností napojení na veškeré přípojky IS, s přístupem z obecního pozemku. Příslušenstvím bytu je sklep, což je zohledněno v ceně obvyklé. 5


B. OCENĚNÍ B. 1. CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka nižší než nabídka s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4 Index trhu: IT = P5 × (1 +  Pi) = 0,960 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská pozemku vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,900 i=2

a) Pozemek parc. č. st. 2312 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Opava Název okresu: Opava Základní cena pozemku: ZC = 1 650,– Kč/m2

6

Pi –0,03 –0,01 0,00 0,00

1,00

Pi 1,00 0,02 –0,10 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 0,00


Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1 Index polohy: IP = 0,900

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,864 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 425,6000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 2312 zastavěná plocha 246 Pozemek parc. č. st. 2312 – určená cena: Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemek parc. č. st. 2312 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 1234/3 – spoluvlastnický podíl: 546 / 10 000

b)

Cena [Kč] 350 697,60 350 697,60 Kč

350 697,60 Kč 350 697,60 Kč 19 148,09 Kč

Byt č. 1234/3 – § 38

Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m2] celková koef. započítaná 40,40 1,00 40,40 2,20 0,10 0,22 42,60 40,62

Název byt sklep Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Opava Počet obyvatel: 58 054 Základní cena (ZC): 16 752,– Kč/m2

Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke I. Okna jen na sever nebo bez výhledu světovým stranám 7

Vi 0,00 –0,01 0,00 0,00 –0,01


6 Základní příslušenství bytu

II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt –0,10 nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie –0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00* * Rok kolaudace: 1976 Stáří stavby (y): 38 Koeficient pro úpravu (s): 0,810 9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10): 0,705 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 11 810,16 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,960 Index polohy (IP): 0,900 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 40,62 × 11 810,16 × 0,960 × 0,900 = 414 485,60 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 350 697,60 Kč Spoluvlastnický podíl: × 546 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 148,09 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = Byt č. 1234/3 – určená cena:

19 148,09 Kč 433 633,69 Kč 433 633,69 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) Název

Administrativní cena (Kč) 433 633,69 433 633,69 433 630,00

a) Byt č. 1234/3 Celkem Zaokrouhleno

8


B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA

Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, která bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro přímé srovnání byly vybrány z nabídky následující domy srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Opava – Kateřinky a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené nebo předpokládané prodejní ceny srovnatelných objektů.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku

Srovnávací objekty Č.

Lokalita, cena

Velikost

Popis 2

1

Opava - Kateřinky, ul. Na Pastvisku

1+1 OV

740 000,00 Kč

2

Opava - Kateřinky, ul. Zeyerova 655 000,00 Kč

3

Opava - Kateřinky, ul. Antonína Sovy

1+1 OV

1+1 OV

730 000,00 Kč

4

Opava - Kateřinky, ul. Ratibořská

1+kk OV

515 000,00 Kč

5

Opava - Kateřinky, ul. Antonína Sovy 520 000,00 Kč

1+kk OV

45 m , 1/3NP, cihl. dům, bez výtahu, sklep. Byt v osob. Vlastnictví. Byt je ve zvýšeném přízemí s bezbarierovým vstupem řešeným přes venkovní rampu. Druhý vstup do domu je klasicky po schodech na chodbě. V kuchyni je novější kuchyňská linka. Všechna okna v bytě jsou již vyměněná za nová plastová. Koupelna je po celkové rekonstrukci - nové obklady, dlažba, sprchový kout, WC, rozvody odpadů, vody, elektřiny a nové interiérové dveře. V bytě je položena laminátová plovoucí podlaha. Byt se nachází v cihlové zástavbě. Zdroj – Patron reality, nabídka 06/2014 44 m2, 5/8NP, panel. dům, výtah, sklep, lodžie. Dům je po celkové revitalizaci. Jádro původní umakartové, zachovalé. Pokoje jsou prostorné a v chodbě odkládací prostor vhodný na malou šatnu. Okna jsou situovaná na jihozápad. Nízké náklady na bydlení. Byt je možné zrekonstruovat na 2+kk. Zdroj – Reality Elizabeth, nabídka 06/2014 35 m2, 5/8NP, panel. dům, výtah, sklep. Jedná se o komplexně rekonstruovaný byt 1 + 1. Zaujme elegantní kuchyňská linka a prostorný jídelní kout. V obývacím pokoji nelze přehlédnout velmi originálně řešený prostor pro spaní, postel „pod nebesy“. Hezky je vyřešena sociálka kombinace koupelny a WC. Velkým bonusem je prostorná komora.. Zdroj – Reality trend, nabídka 05/2014 21 m2, 1NP, panel. dům, bez výtahu, sklep, lodžie. V bytě jsou nová plastová okna, výhled z oken je do vnitrobloku se zelení. Byt je v původním dobře udržovaném stavu. Majitelka dělá na vlastní náklady ještě novou kuchyňskou linku, která je součástí prodejní ceny. V koupelně je menší vana a umyvadlo, wc je oddělené dveřmi. V předsíňce je vysoká skříňka. V blízkosti domu jsou obchody, zdravotní středisko, MHD. Zdroj – Avapo reality, nabídka 06/2014 32 m2, 10/13NP, panel. dům, výtah, sklep. Byt je v původním stavu, ale dům je po revitalizaci včetně vchodových dveří, fasády, oken a střechy. Byt je umístěn tak, že má nádherný výhled na celé město. Zdroj – Realika, nabídka 04/2014.

9


6

Opava - Předměstí, ul. Zámecký okruh

40 m2, 1NP, zděný. dům, sklep. Byt v osobním vlastnictví cihlového domu na ulici Zámecký okruh v Opavě. Byt je v udržovaném původním stavu. Je k dispozici kuchyňská linka a vestavěné skříně. Na podlaze jsou parkety, dlažba nebo linoleum. K bytu náleží sklepní kóje a je možno využít balkon v mezi patře. Parkování je možné u domu, který má dva vchody. V okolí je veškerá občanská vybavenost.. Zdroj – AAA - byty, nabídka 06/2014

1+1 OV

680 000,00 Kč

Stanovení srovnávací hodnoty Č.

Cena nabízená (Kč)

Kr

K1

K2

K3

K4

K5

K6

Io

Cena oceň. objektu odvozená (Kč)

1 2 3 4 5 6

740 000,00 655 000,00 730 000,00 515 000,00 520 000,00 680 000,00

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,03

1,04 1,03 0,93 0,82 0,91 1,00

1,06 0,97 1,10 0,96 0,94 0,95

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,96

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,03 0,98 1,00 0,95 0,97

1,10 1,03 1,00 0,79 0,81 0,91

604 136,43 572 845,66 655 335,45 588 795,73 575 907,85 671 657,12

Celkový průměr

611 446,37

Minimum

572 845,66 655 335,45

Maximum Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy na techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na standard vybavení K5 koef. úpravy - příslušenství (garáž apod.) K6 koef. úpravy - pozemek Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 Cena oceň. objektu = cena nabídková × Kr / Io

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Bytová jednotka č. 1234/3

611 450,00

10


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Dle listu vlastnictví č. 3393 pro k. ú. Kateřinky u Opavy, v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: -

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

s povinností k Aleši Silberovi a Janě Silberové a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Jiné závady ve smyslu věcných břemen nejsou zapsána. Nebyla zjištěna existence nájemní smlouvy, předkupního práva či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. Rovněž nebyly identifikovány závady, které prodejem v dražbě nezaniknou.

C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ Nemovitost

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

433 630,00 Kč

611 450,00 Kč

Bytová jednotka č. 1234/3

Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění nemovitostí v ceně obvyklé (tržní) a to: – bytové jednotky č. 1234/3 v budově č. p. 1234 na pozemku parc. č. st. 2312, vedené na LV č. 3393, včetně podílu 546/10000 na společných částech domu a pozemku, v katastrálním území Kateřinky u Opavy, obec Opava, okres Opava

Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu.

11


Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí ve výši celkem

610 000,00 Kč

2) ocenit jednotlivá práva a závady, s nemovitostmi spojená 3) zjistit cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou

Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojena, příp. závad, které prodejem v dražbě nezaniknou. Na základě dodaných podkladů i místního šetření lze konstatovat, že na předmětných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. Žádné závady s nemovitostmi spojené, které by měly být předmětem samostatného ocenění, nebyly u předmětných nemovitostí zjištěny. Na základě provedené analýzy vyplývá, že ve smyslu požadavku daného znal. úkolem nejsou s nemovitostmi spojena žádná další závady, které by mohly nebo měly být předmětem ocenění, resp. cena (hodnota) dalších závad spojených s oceňovanými nemovitostmi je nulová.

Cena práv s nemovitostmi spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad s nemovitostmi spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad, které prodejem v dražbě nezaniknou

celkem:

0,- Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

12


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 578-33/13 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 21. června 2014

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 3393 pro k. ú. Kateřinky u Opavy Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

13

FOTODOKUMENTACE – Nemovitost v k. ú. Kateřinky u Opavy

SITUACE

14

Recommend Documents