1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3.326 - 136 / 14 o obvyklé ceně podílu 1/6 nemovitých věcí - 4 ks pozemků ZPF parc.č.902/10, parc.č.971/31, parc.č.1000/18, parc.č.1000/29 dle LV 39 pro k.ú.Slavonín, obec Olomouc, okres Olomouc, se všemi součástmi a příslušenstvím, právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými – vše dle Usnesení č.j.097 EX 100/12.
Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.097 EX 100/12, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel. 728512084
Datum místního šetření: 15.5.2014
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 15.5.2014
Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl. č.441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č.VII VUT ÚSI Brno – Oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne 16.5.2014 Tento znalecký posudek obsahuje 16 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.
2 1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku. 1.1.1. Usnesení soudního exekutora JUDr.Karel Urban č.j.097 EX 100/12, o ustanovení znalce 1.1.2. Výpis z katastru nemovitostí: LV 39, obec Olomouc, okres Olomouc, kat.území Slavonín A: Vlastník: Jurečková Dana, H.náměstí 583, Olomouc
podíl 1/6
B: Nemovitosti: parc.č.902/10 – 13.007 m2 – orná půda parc.č.971/31 – 685 m2 – orná půda parc.č.1000/18 – 6.079 m2 – orná půda parc.č.1000/29 – 27.471 m2 – orná půda celkem
= 47.242 m2
B1: Jiná práva: viz. LV C: Omezení vlastnického práva: viz. LV 1.1.4. Kopie katastrální mapy 1.1.5. Výsledky místního šetření dne 15.5.2014 bez účasti povinného 1.1.6. Vyhl.č.441/2013 Sb., zák.č.151/1997 Sb., zák.č.89/2012 Sb. 1.1.7. Informace RK o tržních cenách v dané lokalitě www 1.1.8. Zákon č.120/2001 Sb., exekuční řád, O.S.Ř. 1.1.9. Info SÚ Olomouc, info sousedé, ÚP obce Olomouc, info spoluvlastník p.Khýr 1.1.10. Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.VII 1.2.
Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění jsou 4 ks ZPF pozemků v extravilánu k.ú.Slavonín, při silničních komunikacích R 46, R 35 a v lokalitě Za humny, pozemky dle účinného ÚP řešeny jako pozemky zemědělské ZPF, poloha viz. kat.mapa.
2.
POSUDEK
2.1.
Exekuční řád - § 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).
3 2.2.
Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle § 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti.
2.3.
Metody tržního ocenění
2.3.1.
Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) - Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.Metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení.
2.3.2.
Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap.
4 Cv = Z / p x 100 %
( tzv. věčná renta )
Cv - výnosová hodnota
2.3.3.
Z
- čistý zisk roční z nájmu nemovitostí
p
- míra kapitalizace v procentech
Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi kách.Tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy. Pro výpočty je užívána metoda standardní jednotkové tržní ceny objektu ( SJTC ) nebo přímé porovnání nemovitosti jako celku.
2.4.
Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb.
2.5.
Pozemky ZPF - / § 6 /
2.5.1
Popis Přehled pozemků dle výpisu z KN: 4 ks ZPF celkem – 47.242 m2 – orná půda
2.5.2.
Výpočet základní ceny upravené - ZCU Jde o zemědělské ZPF pozemky, které ocením dle § 6 – ZC dle BPEJ dle příl.č.4, úprava ZC kú dle příl.č.5, BPEJ 30 200 – ZC = 19,02 Kč/m2, kú = 2,00, ZCU = ZC x kú = 19,02 x 2,00 = 38,04 Kč/m2
2.5.3.
Výpočet ceny výměra pozemku /m2/
ZCU /Kč/m2/
47.242
38,04
Cena ZPF pozemků celkem 2.6.
cena /Kč/ 1.797.085 1.797.085,- Kč
Rekapitulace administrativních cen pozemky
1.797.085,- Kč
5 Administrativní cena celkem Administrativní cena podílu 1/6 nemovitostí zaokr. 2.7.
1.797.085,- Kč 299.510,- Kč
Porovnávací hodnota - Cp Porovnávací hodnotu ZPF pozemků – podíl 1/6 - určím porovnáním, odborným odhadním stanovením jednotkové ceny porovnávací, při využití info p.Khýra o smluvní kupní ceně podílu 1/2 oceňovaných nemovitostí á 16,- Kč/m2 dle K.S.č.V-774/2014, Porovnávací hodnotu stanovím JCp = 30,0 Kč/m2 dle šetření v místě a čase o ceně obdobných pozemků: Cp/6 = PO/6xJCp = 47.242/6x30,0 = 236.210,- Kč Porovnávací hodnota podílu 1/6
2.8.
236.210,- Kč
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Porovnávací hodnota, která splňuje definici obvyklé ceny dle § 2 zák.č.151/1997 Sb., je posuzována jako zásadní hodnota při zjištění obvyklé ceny.
2.9.
způsob ocenění
cena / Kč /
administrativní cena podílu 1/6
299.510,-
porovnávací hodnota podílu 1/6
236.210,-
Obvyklá cena podílu 1/6 nemovitostí brutto
236.210,-
Hodnota závad spojených s nemovitostmi Ke dni zpracování ZP nebyly zjištěny žádné závady spojené s nemovitostmi.. Hodnota závad spojených s nemovitostmi celkem
2.10.
- 0,- Kč
Hodnota věcných břemen - / § 16 b zákona / Ke dni ocenění váznou na předmětných nemovitostech věcná břemena dle CLV:
6 2.10.1. Popis Věcné břemeno VB1 – zřizování a provozování vedení distribuční soustavy, právo vstupu a vjezdu za účelem jeho údržby, opravy a rekonstrukce, povinnost k parc.č.1000/18, parc.č.1000/29, oprávnění pro ČEZ Distribuce a.s., Děčín. Věcné břemeno VB2 – zřizování a provozování vedení podzemní telekomunikační sítě, včetně jejich opěrných a vytyčovacích bodů, povinnost k parc.č.1000/18, oprávnění pro Telafónika Czech Republic, a.s., Praha. 2.10.2. Ocenění věcných břemen § 16b odst.1 -
služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny
§ 16b odst.2 -
ocenění dle odst.1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než 1/3 nižší než cena obvyklá.
§ 16b odst.3 -
roční užitek podle odst.1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti.
§ 16b odst.4 -
patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku.
§ 16b odst.5 -
nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10.000,- Kč.
§ 16b odst.6 -
Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemene nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění.
§ 16b odst.7 -
Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje dle odst. 1 až 6.
2.10.3. Obvyklá cena ročního užitku – RU - / § 16b odst.1 / RU - obvyklá cena ročního užitku – neplacení obvyklého nájemného
2.10.4. Cena věcných břemen – CVB CVB1 = 10.000,- Kč
/ § 18 odst.5 /
ČEZ
CVB2 = 10.000,- Kč
/ § 18 odst.5 /
Telefónika
7 celkem CVB = 20.000,- Kč CVB/6 = 20.000/6 = 3.333,- Kč = 3.330,- Kč Cena věcných břemen – podíl 1/6 celkem
2.11.
3.330,- Kč
Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi Hodnota výhod – práv
+ 0,- Kč
8 2.12.
Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí
Obvyklá cena podílu 1/6 brutto
236.210,- Kč
Hodnota závad
- 0,- Kč
Hodnota věcných břemen - 1/6
- 3.330,- Kč
Hodnota výhod – práv
+ 0,- Kč
Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitých věcí
232.880,- Kč
Výsledná obvyklá cena podílu 1/6 nemovitých věcí – 4 ks ZPF pozemků dle LV 39 pro k.ú.Slavonín, se všemi součástmi a příslušenstvím, činí zaokr.
232.880,- Kč
slovy:DvěstětřicetdvatisícosmsetosmdesátKč Přílohy: 1. Usnesení č.j.097 EX 100/12, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 39 – 1xA4 3. Katastrální mapa – 3xA4 4. Fotodokumentace - 2xA4 5. Situace širších vztahů - 1xA4
V Olomouci dne 16.5.2014
ing. Ladislav Čech
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.12.1995 č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3.326 - 136/14 znal. deníku.Znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č.3.326 - 136/14.
V Olomouci dne 16.5.2014
ing. Ladislav Čech
