14

REGIONAAL KANTORENPROGRAMMA STADSREGIO ROTTERDAM 2013/14

Behandeld in het Dagelijks Bestuur op 10 juli 2013 Ter vaststelling in het Algemeen Bestuur van de stadsregio op 9 oktober 2013

1

Inhoud Managementsamenvatting ..........................................................................................................5 1. Ruimtelijk-economische afspraken .....................................................................................6 1.1 De metropoolregio Rotterdam Den Haag ...................................................................................... 6 1.2 Bestuurlijke agglomeratiekracht en marktgerichtheid .................................................................. 7 1.3 Leeswijzer....................................................................................................................................... 8

2.

Regionale visie op kantorenmarkt .......................................................................................9 2.1

Dé kantorenmarkt bestaat niet................................................................................................ 9

2.2 De ontwikkeling van de vraag ...................................................................................................... 11 2.3 Leegstand en transformatie ......................................................................................................... 12 2.4 Een markgerichte overheid .......................................................................................................... 14

3. De Regionale Rotterdamse markt .....................................................................................16

4.

3.1

Historisch perspectief ............................................................................................................ 16

3.2

Aanbod en leegstand in 2012 ................................................................................................ 19

3.3

Raming Ruimtevraag Regio Rotterdam.................................................................................. 21

3.4

De voorraad aan nieuwbouwplannen ................................................................................... 22

De kantorenstrategie: Nieuwbouw naast leegstand ...........................................................24 4.1 Nieuw evenwicht, nieuwe leegstand ........................................................................................... 24 4.2 Herbestemming en fiscale stimulering ........................................................................................ 27 4.3 Inzet stadsregio ............................................................................................................................ 28

5.

De Knooppuntenstrategie ..................................................................................................30 5.1 Uitgangspunten van het Knooppuntenbeleid.............................................................................. 31 5.2 Waarde(n) in beeld ...................................................................................................................... 31 5.3 Knooppuntenstrategie :Differentiëren ....................................................................................... 33

6.

Regionale afstemming en besluitvorming .........................................................................36 6.1 Regionale locatieplanning ............................................................................................................ 36 6.2 Programmering ............................................................................................................................ 37 6.3 Programmatische toepassing van de SER-ladder ........................................................................ 38 6.4 Besluitvorming en spelregels ....................................................................................................... 39

Bijlage(n) ..................................................................................................................................41

2

3

BOX 0 : BIJLAGEN BIJ KANTORENPROGRAMMA 2013-2014 In programma: 1. 2.

Artikel 7: Kantoren, uit de verordening “Ruimte” provincie Zuid-Holland Kaart Knooppunten VOLGT

Via www.stadsregio.info 3.

4.

Marktgerichte Leegstandsaanpak Rotterdam. verkenning naar pilots. met bijlagen: a. Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, Landelijk convenant (27 juni 2012) b. Notitie Terugdringen van planologische overcapaciteit en het risico van (plan)schade (Instituut voor Bouwrecht, Arjan Bregman, 18 december 2012) c. Juridische redeneerlijn wegbestemmen kantoorbestemming bestaand kantoorpand (W.Sietinga/R.van Bommel, oktober 2012) d. Juridische grondslag verplichte afdracht kantorenfonds (Deloitte, 11 februari 2013) e. Strategisch Plan Profilering Rivium (Frits Berkhout, 3 maart 2013) EIB (2013). Regionale kantorenmarkten MRDH. Raming van vraag en aanbod.

4

Managementsamenvatting Voor de derde keer stelt de stadsregio een Regionaal Kantorenprogramma vast. Bij het eerste programma (2011) is besloten dat jaarlijks actualisering plaatsvindt. De doelen van dit programma zijn naast een scherper zicht op de regionale Rotterdamse kantorenmarkt en een gemeenschappelijk kader voor ontwikkeling, het vaststellen van de daarbij behorende werkwijze, spelregels en besluitvorming. In tegenstelling tot eerdere jaren heeft de stadsregio dit keer eigen onderzoek laten uitvoeren ter onderbouwing van haar kantorenprogramma. Het betreft drie onderzoeken naar behoefteramings en vestigingsdynamiek, langdurige leegstand en marktgerichte aanpak leegstand. Uit onderzoek blijkt dat specifieke gebruikersgroepen kiezen voor specifieke locaties en locaties een eigen gebruikersprofiel hebben. Een eenzijdige focus op een bepaald type locatie helpt dus allerminst om de gedifferentieerde kantorenmarkt gezond te maken. Die vraagt dus niet om een generiek beleid maar om een gebiedsgerichte aanpak. Leegstand en nieuwbouw zullen daardoor ook in de toekomst naast elkaar blijven bestaan. Verder blijkt de kantorenmarkt bovenal een lokale oriëntatie te hebben. Veel kantoorgebruikers blijven bij een verhuizing binnen de gemeentegrenzen of verhuizen hooguit over een afstand van tien kilometer en blijven daarmee in het algemeen binnen ‘hun’ stedelijke regio. De werkgelegenheidsontwikkeling is een belangrijke drijver voor de kantorenmarkt. Tot 2020 is er sprake van een relatief groeiende vraag, leidend tot een gemiddelde nieuwbouwvraag geraamd van 65.000 m² bvo. De leegstand loopt nog op. In 2013 tot 13.5% (in m² vvo). Tot 2020 zal het overaanbod aan kantoren in de Rotterdamse regio teruglopen naar 8%. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad verouderen tot een niveau van 20% van de voorraad in 2040. Het accommoderen van de groei zal dus steeds meer overgaan in het accommoderen van de vervangingsvraag, zodat het aantal kantoorlocaties niet toeneemt, maar vernieuwt. Het is daarbij onvermijdelijk dat een deel van de locaties substantieel zal moeten krimpen omdat het vastgoed incourant is geworden of zelfs zal verdwijnen. Inzet op transformatie is een goede aanpak, maar zal niet voor alle locaties een oplossing zijn. Er worden forse slagen gemaakt door de gemeente Rotterdam. In de afgelopen periode is er aan 150.000 m² bvo incourante, leegstaande kantoorruimte een andere functie gegeven, waarvan 100.000 m² bvo definitief. Er loopt nog voor ca. 200.000 m² bvo aan initiatieven in diverse stadia. De markt is aan zet’ is ook het geluid dat wordt opgehaald uit de gesprekken met de markt. De overheid moet vooral een focus hebben op haar ‘eigen’ taken, waarbij snelheid en flexibiliteit randvoorwaardelijk zijn. Onderdeel van die overheidsrol is het maken van afspraken over planreductie. Er is opnieuw sprake van een aanzienlijke planreductie. Deze komt de komende periode tot en met 2020zelfs uit onder de geraamde nieuwbouwbehoefte. Een duidelijk signaal dat de shift van kwantiteit naar kwaliteit noodzakelijk is. De strategische afweging op gebieds- en knooppuntniveau wordt verdiept. In de Rotterdamse regio blijven de regionale knooppunten dé strategische locaties voor duurzame verstedelijking. Dit vraagt echter een bredere afweging tussen meerdere functies. In de komende periode zal de stadsregio de integrale kwaliteit van de knooppunten in beeld brengen. Het beleidsuitgangspunt dat het gewenst is dat 80% van de kantoren op deze knooppunten landt wordt grotendeels gehaald. In dit Kantorenprogramma zijn de doelstellingen van de Duurzame Verstedelijkingsladder (ook wel SER-ladder genoemd) toegepast. Het planaanbod op de groslijst van kantoren heeft deze afweging dan ook doorlopen. De stadsregio ziet geen meerwaarde in toetsing op individueel projectniveau, wel op programmaniveau. Met dit programma wordt recht gedaan aan de primaire ontwikkelingsrol die bij marktpartijen en gemeenten ligt, wordt de overprogrammering gereduceerd, wordt gestuurd op een beter evenwicht tussen ruimtevraag en aanbod en blijft er, zij het na onderlinge afstemming, ruimte voor maatwerk.

5

1. Ruimtelijk-economische afspraken De stadsregio Rotterdam heeft regionale planning als één van haar hoofdtaken. Dat is ook logisch in een zwaar verstedelijkt aaneengesloten gebied, waarbij gemeentegrenzen niet overeenkomen met marktgebieden. Terwijl het zwaartepunt van het beleid blijft liggen bij de gemeenten, is een regionale planning en afstemming de noodzakelijke aanvulling om antwoorden te geven op vragen van marktpartijen. De stadsregio Rotterdam ziet, zoals vastgelegd in de Regionaal Strategische Agenda, een centrale opgave in de verbreding en versterking van de economische structuur. Het functioneren als een samenwerkend regionaal gebied levert meerwaarde op in internationaal perspectief. Voor internationale ondernemingen en organisaties kan een compleet vestigingsklimaat geboden worden. Alleen stedelijke regio’s van voldoende omvang zijn in staat dit vestigingsmilieu te bieden voor bedrijven en kenniswerkers. Dit vraagt ook inzet op bereikbaarheid, aantrekkelijk groen en aan een hoogwaardig voorzieningenniveau. Steden en stedelijke netwerken zijn belangrijk voor de economie, omdat bedrijven agglomeratievoordelen ontlenen aan een locatie in de stad. Economische perspectieven verbeteren als de afstemming en kruisbestuiving met de buurregio’s Haaglanden en Drechtsteden succesvol werkt. Een ‘borrowed size’strategie, het lenen van de kracht van nabije buren, waarin excellente verbindingen cruciaal zijn. Tussen de regio’s en met de wereld om ons heen.

1.1 De metropoolregio Rotterdam Den Haag Een beweging van verdere versterking ligt in de vorming van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. De strategische agenda van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag heeft dan ook niet voor niets als centrale opgave ‘Kwaliteiten Verbinden’, het versterken van de agglomeratiekracht via drie samenhangende strategieën:  Versterking van de interne en externe bereikbaarheid van de regio  Versterken economische groeikracht en weerbaarheid  Aantrekkelijk en gevarieerd woon- en leefklimaat De economische agenda, inclusief de inzet op het streven naar een gezonde kantorenmarkt in balans, zal een belangrijk onderdeel uitmaken van deze samenwerking. De inzet zoals de stadsregio Rotterdam namens en met de regiogemeenten pleegt, lijkt daarbij te kunnen worden voortgezet. Er ligt daarvoor ook een goede basis, daar stadsgewest Haaglanden en stadsregio Rotterdam beide hun regionale kantorenstrategieën hebben opgesteld vanuit een aantal centrale uitgangspunten:   

De kantorenvoorraad in de Metropoolregio is qua omvang ruim voldoende voor de kantorenvraag, maar zal kwalitatief op peil moeten blijven om de internationale concurrentie aan te kunnen. Meer inzicht in de bestaande voorraad is gewenst, zowel kwantitatief als kwalitatief. Vernieuwing van de voorraad door renovaties en nieuwbouw blijven noodzakelijk voor een meer duurzame kantorenvoorraad.

6

    

De huidige mismatch tussen vraag en aanbod, met de oplopende leegstand als resultaat, is in de eerste plaats een probleem dat door marktwerking opgelost zal worden. De regio’s hebben de taak de afstemming tussen de kantoorgemeenten te organiseren en de procesregie te voeren op de totstandkoming van transformatieprofielen van een aantal grote kantoorlocaties. De regio’s zorgen voor een zorgvuldig proces van planreductie, rekening houdend met bestaande verplichtingen en gedane investeringen. Een gefaseerde afwaardering door de eigenaren naar werkelijke marktwaarden is de noodzakelijke voorwaarde voor succesvolle transformaties. Leegstand terugdringen is een middel, geen doel op zich. Voldoende aantrekkelijke, duurzame kantoren op Knooppuntlocaties in de Metropoolregio is de centrale doelstelling, het terugdringen van de leegstand draagt daaraan bij.

1.2 Bestuurlijke agglomeratiekracht en marktgerichtheid Een belangrijke partner voor de stadsregio Rotterdam is de provincie Zuid-Holland. Als ruimtelijk regisseur heeft zij een verantwoordelijkheid voor bovenregionale afstemming en beschikt zij over planologisch instrumentarium. Omdat de markt aan zet is, moet de Provincie Zuid-Holland in goed overleg met de (samenwerkende) gemeenten tot afspraken komen over de wijze waarop inzet van haar instrumentarium zo maximaal mogelijk kan bijdragen aan een gezondere kantorenmarkt. Dé kantorenmarkt bestaat niet, waarmee overheden dus niet mogen vertrouwen op een blauwdrukbenadering gericht op beperking van de (papieren) voorraad. Meer dan ooit gaat het om een focus op bestaande voorraad in combinatie met een vraaggerichte toevoeging van nieuwbouw. De inzet moet juist gericht zijn op het faciliteren van ruimte voor economische ontwikkeling. Labelling van kantoorgebieden neigt al snel naar een te beperkte scope, die daarmee de markt en de economische ontwikkeling frustreert. Immers zijn gebieden vaak functioneel gevarieerder en blijkt de kantorenmarkt veel diverser dan een beperkte set van labels doet vermoeden. Labels – of beter gezegd – gebiedsprofielen moeten gezien de verschillende opgaven binnen de regio’s, een onderdeel zijn van een jaarlijks vast te stellen kantorenstrategie. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten hun verantwoordelijk moeten pakken en de provincie Zuid-Holland vooral moet sturen op de hoofdlijn: de provinciale ambitie op het gebied van economische ontwikkeling en de daarbij behorende ruimtelijke opgave per regio. Deze verschilt namelijk afhankelijk van de context. Dit is ook de verklaring waarom het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, zoals door het rijk gesloten in 2012 met een aantal overheids- en marktpartijen, zijn voortgang vindt in het werken naar ‘de geest’ en niet naar ‘de letter’. Immers zal aanpak steeds een ‘colour locale’ moeten hebben van de direct betrokken partijen om tot daadwerkelijke successen te komen. Op deze wijze functioneren de verschillende overheden in hun kracht en versterken zij elkaar zelfs. Dit noemen wij ‘bestuurlijke agglomeratiekracht’. Deze is ook nodig om samen met de verschillende marktpartijen op de verschillende locaties te werken aan een sterke en complete kantorenmarkt, als invulling van de grote centrale economische opgaven die voor ons liggen.

7

Uit de vele marktconsultaties die in het afgelopen jaar zijn gehouden, blijkt ook steeds weer dat dat is wat de markt van de overheid vraagt: duidelijkheid, snelheid en eenheid. Maar ook bescheidenheid. De overheid is onderdeel van een groter krachtenveld en zal zich ook als zodanig moeten opstellen. Marktgericht in plaats van overheidsregulerend: gericht faciliteren van marktinitiatieven.

1.3 Leeswijzer In dit derde kantorenprogramma worden opnieuw afstemmingsafspraken vastgelegd. (H6) Verder geven wij onze visie op het functioneren van de kantorenmarkt (H2), onze visie op de Rotterdamse markt (H3) en beschrijven wij de activiteiten die we als regio verder zullen uitwerken en/of oppakken. (H4) Vervolgens wordt een nadere uitwerkingsrichting van de knooppuntenstrategie beschreven. (H5) De kantorenstrategie is daar een onderdeel van. Op een beperkt aantal vastgelegde regionale knooppunten moet 80% van de regionale kantoorbehoefte vervuld worden. De knooppunten kennen een multimodale bereikbaarheid, waardoor ze bij uitstek geschikt zijn voor intensieve ruimtegebruikers als kantoren. Locatiebeleid is ook een drager van een verantwoorde exploitatie van het openbaar vervoer. Ook worden in deze derde editie de geleerde lessen vastgelegd. En natuurlijk de uitdagingen en successen, want ook die zijn er wel degelijk. Zo zijn er door de gemeente Rotterdam klinkende resultaten gehaald op het gebied van transformatie van leegstaande kantoren. (H3 en 4) Echter, zo blijkt, is transformatie niet voor alle panden en/of locaties een reële oplossing. Ook hier is de context van de opgave bepalend voor het succes van de oplossing. Het voorliggende programma zet in op de volgende doelen: -

Inzicht in de regionale Rotterdamse kantorenmarkt. Kader voor gemeenschappelijke ontwikkeling van markt en lokale overheden, van kantoren en bereikbaarheid op de juiste locaties. Vastlegging gemeenschappelijke werkwijze, spelregels en het traject van besluitvorming vast. Basis voor afstemming met provincie Zuid-Holland en stadsgewest Haaglanden en op Metropoolregio-schaal.

8

2. Regionale visie op kantorenmarkt Er verschijnen jaarlijks veel analyses over de kantorenmarkt. Informatie is belangrijk. Begrijpen hoe de kantorenmarkt functioneert, moet voorafgaan aan acties: van overzicht, naar inzicht, naar beweging. Het Economisch Instituut voor de Bouw heeft daarom op basis van het door ontwikkelde model het perspectief onderzocht van de kantorenmarkten in de stadsregio Rotterdam en stadsgewest Haaglanden. Dit onderzoek biedt inzicht in vraag en aanbod voor een kortere (2020) en lange termijn (2030/2040) op het niveau van de metropoolregio Rotterdam Den Haag. Daarnaast is voor specifiek de Rotterdamse regio het gedrag van de gebruikers in de kantorenmarkt onderzocht. Immers is– zoals in elke economische markt – de eindgebruiker uiteindelijk een hele belangrijke speler. Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. Het EIB richt zich in de gevolgde aanpak ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Figuur 1: samenhang vraag/aanbod

In het gehanteerde model werken verschillen tussen vraag en aanbod door in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod. Door rekening te houden met deze gedragsveranderingen aan aanbod- en vraagzijde ontstaat er een realistische verwachting over de beweging op de kantorenmarkt. Het onderzoek is daarmee een verdieping op de onderzoeken die zijn uitgevoerd als onderlegger voor het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren voor heel Nederland. (Bron : EIB)

Daarnaast is uiteraard de jaarlijkse Navigator Werklocaties Rotterdam van de gemeente Rotterdam een belangrijke informatiebron.

2.1

Dé kantorenmarkt bestaat niet

De kantorenmarkt is een heterogene markt. Niet alleen zijn er grote regionale verschillen, maar ook binnen de stadsregio zijn verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden. Het EIB hanteert drie locatietypen:  centraal stedelijk,  formele kantoorgebieden,  overige locaties met kantoren. Elk van deze typologieën heeft een eigen herkenbaar milieu, waarbij het oordeel van de gebruiker leidend is. Hoe beoordelen zij hun kantoorlocatie? Is het vooral

9

een werklocatie (formeel), of is het vooral een multifunctionele locatie in het stadscentrum of is het geen van beide (overig). 1 Tabel 1 : locatietypologieën nader toegelicht

Locatie Centraal stedelijk

Beschrijving 



 Formeel



 

Overig

 



Verstedelijkt gebied, grote aantrekkingskracht door hele leefmilieu, mix van internationaal georiënteerd-bedrijfsleven, hoog woonmilieu en voorzieningen Voorbeeld : Rotterdam Central District Centrum van steden, singelmilieu of kantoorboulevard, beperkt parkeren, belangrijke rol OV (met name voor non-profit organisaties) Voorbeeld: Blaak Rondom knooppunten van OV –infrastructuur (meerdere OV modaliteiten, ntercitystations) Voorbeeld: Rotterdam Alexander Knooppunten van OV -infrastructuur van kleinere schaal, OV bereikbaarheid is vooral regionaal van aard, aantrekkelijk voor regionaal georiënteerde non-profit en middelgrote zakelijke dienstverlening Voorbeeld: Zuidplein Nabij op- en afrit snelweg, zichtlocaties, uitstekende autobereikbaarheid Voorbeeld: Rivium Bedrijventerreinen, voor zover niet vallend onder Overig Bedrijventerreinen: Goede auto- en matig tot slechte OV – bereikbaarheid, regionale zakelijke dienstverlening in veelal kleinschalige kantoorruimte, lage prijs en parkeren is doorslaggevend Voorbeeld: lokaal verzorgend bedrijventerrein Woongebieden: Vaak met bus en tram bereikbaar, kleinschalig, vaak lokaal georiënteerd, voor starters is functionaliteit doorslaggevend Voorbeeld:Kralingen

Grosso modo hoort in Zuid-Holland ca. 30% tot centraal stedelijk gebied, 50% tot formele kantoorgebieden en ongeveer 20% van de kantoren staat in woongebieden, het havengebied of op gemengde bedrijfsterreinen. Het EIB hanteert ook drie kwaliteitstypen, gerelateerd aan de huurprijs (als indicatie van de kwaliteit). Elk jaar schuift zo’n 3% van de voorraad door technische en economische veroudering naar een lagere kwaliteitsklasse. En zo verdwijnt ook ieder jaar een deel van de laagste kwaliteit uit de verhuurbare voorraad. Dit zijn de incourant geworden kantoren. Deze hebben geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Door deze benadering bestaat de kantorenweg grofweg uit 9 segmenten. (drie kwaliteitsklassen per locatietype).

1

In dit onderzoek is de indeling van Rudolf Bak als basis gehanteerd.

10

Figuur 2 : de segmenten in beeld

(Bron : EIB)

Voor deze segmenten bestaan ook verschillende markten. Dit is gebaseerd op het feitelijk gedrag van gebruikers. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Het bestaan van dit soort gescheiden segmenten in de kantorenmarkt verklaart waarom nieuwbouw en leegstand naast elkaar kunnen bestaan. Het is daarnaast dus onwenselijk om te eenzijdig te focussen op centrale locaties. De gebruiker vraagt om een markt met uiteenlopende kantoormilieus. Bereikbaarheid, omgevingsfuncties en zichtbaarheid zijn altijd - in wisselende rangordes van belangrijkheid - bepalend geweest voor de locatiekeuze. Dat verschilt in tijd én per gebruikersgroep. Dit onderscheid in het perspectief van locaties vraagt om een gebiedsgerichte aanpak, afgezien nog van de verschillen die reeds bestaan in uitgangssituatie. Voor de Rotterdamse kantorenmarkt dit door EIB onderzocht en ook hier is deze segmentering waargenomen en in kaart gebracht. (zie hst. 3)

2.2 De ontwikkeling van de vraag De ruimtevraag volgt uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. De analyse en de raming van het kantoorgebruik richt zich dan ook op deze twee parameters. De kantoorhoudende werkgelegenheid wordt daarbij in samenhang gezien met demografische ontwikkeling en de algemene werkgelegenheidsgroei.

11

Figuur 3 : Schema opbouw ruimtevraagraming

(Bron : EIB)

In tegenstelling tot wat veel partijen stellen, gaat EIB uit van een gelijkblijvend gemiddeld ruimtegebruik van werknemers. Het gemiddeld ruimtegebruik van de kantoorgebruikers is weliswaar licht afgenomen ten opzichte van 1996. Echter wordt er na de eeuwwisseling weer een lichte stijging geconstateerd. Dit wordt verklaard vanuit een afgenomen werkgelegenheidsgroei in combinatie met een ruimer aanbod van nieuwe kantoren. De marktverruiming, met een forse toename van de leegstand en een huurprijsdaling, heeft normaal gesproken een positief effect op de kantorenvraag. Er is in de kantorenmarkt immers sprake van een zekere prijselasticiteit. Huurders profiteren, kiezen voor betere kantoren op betere locaties en nemen gemiddeld ook wat meer ruimte in gebruik. Hoewel ontwikkelingen als ‘het nieuwe werken’ het ruimtegebruik drukken, zijn er ook tegengestelde ontwikkelingen waarneembaar. Bijvoorbeeld het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking, het gemiddeld hogere functieniveau dat hierbij hoort en het hogere ruimtegebruik van werknemers met een hogere functie. Daarnaast leidt ook een trend als ‘het nieuwe werken’ niet per definitie tot minder ruimtegebruik. Weliswaar wordt vaak bespaard op werkplekken, maar is weer meer behoefte aan andere ruimten, zoals vergaderruimten, concentratieplekken en andere verblijfs- en ontmoetingsruimten.

2.3 Leegstand en transformatie Landelijk staat meer dan 7,5 miljoen vierkante meter bvo aan kantoorruimte leeg. Ongeveer de helft hiervan staat zelfs structureel. (drie jaar of langer)

12

Een leegstaand kantoor kan op den duur een negatief effect op de leefomgeving hebben. Verloedering en vandalisme kunnen optreden. Dit is uiteraard ook afhankelijk van de locatie van de leegstand. Het overaanbod is niet van de één op de andere dag ontstaan. Uit een recente institutionele analyse over de commerciële vastgoedmarkt komen een aantal systeemfouten naar voren. 2 De vastgoedmarkt bestaat uit de ruimtemarkt, de beleggingsmarkt en de bouwen ontwikkelmarkt. Doordat deze laatste twee sterk met elkaar, en met de kapitaalmarkt verbonden zijn, is de ruimtemarkt buiten beeld geraakt. Er kon een situatie ontstaan waarbij de nieuwbouw van vastgoed werd aangewakkerd en de onttrekking van vastgoed aan de voorraad werd ontmoedigd. Hierbij kan gedacht worden aan de intransparantie van vastgoedwaardering en huurincentives, zoals huurvrije periodes en tegemoetkomingen in inrichtingskosten. Verder werd de nieuwbouw gestimuleerd door de gunstige leencondities op de kapitaalmarkt, waarbij een aandeel van 70 tot 80% aan vreemd vermogen bij projectontwikkeling niet ongebruikelijk was. Op het ogenblik is dit gemiddeld 40%. Ook zijn door betrokken partijen risico’s vaak onderschat of was men sowieso niet in staat deze risico’s in te schatten. In combinatie met een ‘neiging tot stedenbouwkundig wensdenken’, bleef de eindgebruiker vaak (lang) buiten beeld en maakten ontwikkelaars eind jaren negentig op grote schaal kantoorplannen “op voorraad”, dus zonder een bekende eerste huurder. De nieuwbouw van kantoren was mede mogelijk door een ruimhartig ruimtelijk beleid en weinig bovenlokale afstemming. 3 Dit ongebreideld optimisme is verklaarbaar vanwege de financieel-economische situatie van het verleden, de tijden van ongekende groei. Immers ook in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw was er sprake van forse leegstand van kantoren. De marktvraag trok tussen 1995 en 2000 zeer fors aan, waardoor de leegstand ‘als vanzelf’ verdween. In 2000 was zelfs sprake van krapte. Bedrijven waren toen tevergeefs op zoek naar geschikte kantoorruimte. Het aanbod lag onder het niveau van de frictieleegstand van 5%. 4 Er is veel verbeterd, maar zelfs nu zitten in de fiscale regels nog steeds prikkels voor overaanbod van vastgoed. Beleggen in commercieel vastgoed is fiscaal gezien aantrekkelijk, terwijl onttrekkingen aan de voorraad dat voor een deel niet zijn. Overigens is het van belang de ‘leegstand’ niet over één kam te scheren. Door diverse grote makelaarskantoren is inmiddels al gepleit voor een nadere nuancering in de leegstandscijfers en meer herkenbaarheid in de leegstandscijfers. Dit, omdat een ‘landelijk’ leegstandscijfer een verkeerd signaal afgeeft naar internationale investeerders. 5 De grote steden in Nederland hebben een vergelijkbaar leegstandscijfer wanneer deze naast andere Europese steden wordt gelegd. In het buitenland bestaan er ook geen databestanden op nationaal niveau. 2

PBL en ASRE. (2013) Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten. Een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. Den Haag. 3 PBL en ASRE. (2013) Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten. Een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. Den Haag. 4 De frictieleegstand is de leegstand die nodig is voor een soepel proces van vraag en aanbod. 5 CBRE (2013). Making a difference. Opportunities in the Dutch office market.

13

Er is verschil in druk per locatietypologie. Ook dit pleit voor een gedifferentieerde in plaats van een uniforme aanpak. Elke kantoorgebied dat kampt met leegstand moet in zijn context worden bezien. In de centrale uitgangspunten van de kantorenstrategie (zie p. 6) werd al gesteld dat afwaardering naar werkelijke waarden een cruciale factor is voor succesvolle transformatie. Daarnaast zijn ook de kosten van beheer van een leegstaand kantoor van belang. Afhankelijk van deze ‘waarden’ kan het voor een vastgoedeigenaar interessant zijn om mee te werken aan transformatieinitiatieven, al dan niet tijdelijk. Of een kantoorgebouw geschikt is voor transformatie hangt sterk af van de locatie. Over het algemeen hebben centrumlocaties een veel grotere transformatiepotentie dan een monofunctionele snelweglocatie. Uit onderzoek 6 blijkt dat gemeenten een belangrijke rol spelen in een transformatieproces. Met name draagvlak en daadkracht op bestuurlijk niveau blijken van groot belang. Een gemeente die proactief meewerkt Kortom, de overheid kan en meedenkt is goud waard. (Bron : Platform 31) meedenken, onderzoek doen, hobbels wegnemen en faciliteren, maar zij kan niet dwingen. Het zijn uiteindelijk marktpartijen die investeringsbeslissingen moeten nemen en stappen moeten zetten. Daarnaast is leegstand niet per definitie problematisch vanuit maatschappelijk oogpunt. Wanneer een pand door haar leegstand een herkenbaar probleem is, is er bestuurlijke legitimatie voor ingrijpen. Indicatoren voor die ‘herkenbaarheid’ zijn bijvoorbeeld langdurige leegstand op een locatie die door de lokale overheid niet is aangewezen als kantorengebied. Er zijn uiteraard meerdere criteria die relevant kunnen zijn, afhankelijk van de specifieke context. Het is aan de lokale overheden om daar hun afweging over te maken. Bottom line is dat de overheid niet per definitie primair probleemeigenaar is.

2.4 Een markgerichte overheid ‘De markt is aan zet’ is het adagium van de kantorenstrategie in de stadsregio Rotterdam. Daarmee is onlosmakelijk verbonden dat ook de overheidsrol en de benadering van kantorenprogramma anders wordt. Van een ontwikkelende, sturende overheid naar een meer faciliterende overheid. Voor dat handelen moet dan ook de vraag vanuit de markt leidend zijn. Dat vraagt een ‘loslatende’ overheid. Dat is wat anders dan een inactieve overheid. Loslaten is hard werken, maar dan wel aan de juiste zaken. Die juiste zaken vertalen zich in beter luisteren naar de markt, handelen waar dat meerwaarde biedt maar ook agendasettend vanuit overzicht. De omvang van de kantorenleegstand is significant. Van de 50 miljoen m² bvo in Nederland staat er bijna 8 miljoen m² leeg (ca. 16%). Daarnaast is er ook sprake van sterk oplopende leegstand in de winkelvoorraad. Zelfs bij monumenten wordt door het Nationaal Programma Herbestemming een oplopende leegstand gesignaleerd van 2 miljoen m² bvo. De overheid moet zich bij deze problematiek een rol aanmeten die past bij haar werkelijke invloedssfeer. 6

Giezen, T. van (20130. De transformatie van leegstaand vastgoed naar woonruimte voor studenten en jongeren. Wat leren we van de praktijk/ Platform31. Den Haag.

14

Dat is ook wat de markt vraagt van de overheid: een regulerende rol, maar wel met een focus op haar ‘eigen’ taken. Snelheid en flexibiliteit zijn daarbij randvoorwaardelijk. Zie Box 1 voor een aantal ‘marktgeluiden’.

BOX 1: De markt: ‘Wij zijn aan zet’ De stadsregio Rotterdam organiseert in samenwerking met de gemeente Rotterdam regelmatig marktconsultaties. De belangrijkste conclusies uit deze bijeenkomsten zijn:         

De markt is aan zet, maar marktpartijen verwachten een actieve eigen rol van de overheid; Een gebiedsetikettering is voor marktpartijen alleen zinvol als je een uitdagende visie en aanpak voor het gebied hebt vastgesteld (je hebt iets te bereiken en perspectief te bieden); De overheid heeft een regie rol, maar moet zich voor de korte termijn vooral op verbeterde uitvoering van haar eigen taken richten; Voor succesvolle transformaties zijn drie zaken van groot belang: herstel van de (woning)bouw, lagere boekwaarden van incourant vastgoed en een snel en flexibel meewerkende overheid. De overheid moet één loket organiseren. Korte lijnen zijn belangrijk. Accepteer dat gebouwen vaker van functie veranderen, en faciliteer dat vooral. Omarm de investeringsbereidheid. Leg dus niet te veel vast in beleid, maar zorg dat je kunt inspringen op marktinitiatieven van het moment. Sloop van panden op aanvraag van eigenaar zelf moet overheid zeker faciliteren, zeker op de zgn. snelweglocaties. Leegstand moet je vooral op gebiedsniveau bezien en niet op pandniveau.

In de Rotterdamse regio is het vertrekpunt in de kantorenstrategie een marktgerichte benadering. Dit houdt in dat de regio haar rol bepaalt vanuit de drietrap: overzicht, inzicht en beweging •

Overzicht De samenwerkende gemeenten doen periodiek onderzoek naar (historische) marktvraag, leegstandsontwikkeling en (nieuw) aanbod. Vanuit deze overzichten kan zij scherp zijn op de eigen rol en op de rollen die de markt moet oppakken.

•

Inzicht Het gesprek met de markt moet een continue dialoog worden, waarbij gemeenten zich ook laten voeden door de inzichten vanuit de markt. Door het organiseren van gerichte consultaties krijgt de markt ook een podium om haar inzichten te delen.

•

Beweging Vanuit de inzichten moeten overheden hun rol en bijdrage bepalen. Dat is iets anders dan ‘u vraagt, wij draaien’ maar is een eigenstandige afweging op basis van rijkere inzichten dan voorheen. Daarnaast moeten ook marktpartijen - waar nodig – verleid worden tot gerichte acties.

15

Kortom, marktgericht betekent bewust samenwerken met marktpartijen, ieder vanuit een duidelijke rol en belang.

3. De regionale Rotterdamse markt In dit hoofdstuk komen de historische ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, beschikbaar aanbod, nieuwbouwproductie en onttrekkingen aan de orde in de stadsregio Rotterdam. Vanwege de verschillende bronnen die worden gebruikt, wordt er afwisselend gesproken over bvo en vvo. In dit rapport wordt ‘in basis’ uitgegaan van bvo. Wanneer de cijfers in vvo zijn vermeld in de opgenomen tabellen, zal dit expliciet bij deze tabellen worden vermeld. In Box 2 wordt het verschil hiertussen uitgelegd.

BOX 2: BVO EN VVO Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) is het bruto vloeroppervlak minus het constructieoppervlak, de verticale verkeersruimten en de installatieruimten. De omschrijving van het verhuurbaar vloeroppervlak is vastgelegd in de NEN 2580. Vuistregel is dat van het bruto vloeroppervlak ongeveer 86 % verhuurbaar is. (Bron: Bak, 2012)

3.1

Historisch perspectief

In 2010 bedraagt de voorraad in stadsregio Rotterdam bijna 5,4 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak bvo.7 De grootste kantorenstad in de stadsregio Rotterdam is Rotterdam. Met bijna 4,0 miljoen vierkante meter bepaalt deze gemeente voor circa 75% de kantorenmarkt in de regio. Tezamen met Capelle aan den IJssel, Schiedam, Barendrecht en Vlaardingen gaat het om 93% van de totale kantorenvoorraad in de stadsregio. In onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van de regiomeenten met een kantorenvoorraad van 10.000 m² vvo 8 9 en meer. Tabel 2 : voorraad kantoorruimte per regiogemeente in m² vvo

Voorraad kantoorruimte in m² vvo per gemeente, 31 december 2010

10

Voorraad kantoorruim

7

De kantorenvoorraad in de regionale kantorenpublicaties van de stadsregio komt iets hoger uit door het gebruik van een andere statistiek: de Basisadministratie Gebouwen (BAG). 8 verhuurbaar vloeroppervlak 9 In dit bestand worden alleen kantoorpanden met een oppervlakte boven de 500 vierkante meter geïnventariseerd. 10 Bak, R.L. (2012). Kantoren in cijfers 2011. Statistiek van de Nederlandse kantorenmarkt.

16

te m2

Albrandswaard

28.000

Barendrecht

104.000

Capelle a/d IJssel

487.500

Hellevoetsluis

14.500

Krimpen a/d IJssel

25.500

Lansingerland

54.500

Maassluis

22.500

Ridderkerk

83.000

Rotterdam

3.427.000

Schiedam

217.000

Spijkenisse

80.000

Vlaardingen

87.000

De bovenstaande tabel is gedestilleerd uit de database van Bak (2012) en is gebaseerd om m² vvo. De voorraad in stadsregio Rotterdam is tussen 1990 en 2010 met bijna 1,6 miljoen m² bvo gegroeid, een stijging van meer dan 40%. De sterkste groei van de voorraad betreft formele locaties. Hier is bijna de hele nieuwbouwproductie geland na 1990. De voorraad op centrale locaties is tegelijkertijd vrij stabiel en bedraagt momenteel 38% van de totale voorraad in stadsregio Rotterdam. Figuur 4 : grootste gemeenten kantorenmarkt stadsregio Rotterdam, 2010 (in m² bvo)

17

(Bron : EIB)

Van de regionale voorraad staat 45% op formele locaties en 38% op centrale locaties. In Rotterdam is dit beeld net andersom, met 45% op centrale locaties en 37% op formele locaties. 11 Formele locaties zijn vooral dominant in Capelle aan den IJssel en Barendrecht met een aandeel boven de 80%. Het beschikbaar aanbod in stadsregio Rotterdam ligt tussen 1990 en 1997 rond de 350.000 m² kantooroppervlak. Dit lag rond 9% van de totale voorraad op de markt. Rond 1998 en 2000 daalt het aanbod richting de 200.000 m². Na 2001 stijgt het beschikbaar aanbod echter gestaag tot 793.000 m² in 2010. Hierbij ligt de verhouding tussen beschikbaar aanbod en de voorraad (het ‘leegstandspercentage’) op bijna 15%.1 Dit is iets hoger dan het gemiddelde van 13,6% in de hele provincie. Anders dan in de andere regio’s in Zuid-Holland is de leegstand in stadsregio Rotterdam niet alleen geconcentreerd op formele, maar ook op centrale locaties. Genoemde cijfers zijn gebaseerd op Bak. (01-01-2011) Inmiddels is het beschikbaar aanbod onder meer door opgelopen transformaties weer wat teruggelopen. (zie ook par. 3.2) In de periode van 1990 tot 2010 is een nieuwbouwproductie van ongeveer 1,9 miljoen vierkante meter gerealiseerd. De nieuwbouwproductie in stadsregio Rotterdam laat een zekere cyclus zien, met relatief grote pieken in 1990 en rond de eeuwwisseling. Rond 1998 is de nieuwbouwproductie geconcentreerd op formele locaties zoals Kop van Zuid. Opvallend is het grote aandeel van nieuwbouwproductie op formele locaties. Na 2002 komt het aantal vierkante meters nieuwbouw op formele locaties niet lager dan 59.000 m² per jaar. Onttrekkingen zijn gebaseerd op de kantorendatabase van Bak. Hierin wordt per jaar een aantal kantoren als ‘onttrokken’ vermeld. In de praktijk hebben deze onttrekkingen betrekking op sloop al dan niet gevolgd door herbestemming of nieuwbouw (herontwikkeling). Hierbij komt herbestemming het vaakst voor bij centrale en overige locaties. Op formele locaties is herbestemming lastig en is meestal sprake van sloop-nieuwbouw. In de stadsregio Rotterdam is tussen 1990-2010 ongeveer 329.000 m² kantooroppervlak onttrokken. De onttrekkingen concentreren zich op de overige en centrale locaties.

In een notendop:      

11

Voorraad in Stadsregio Rotterdam : ca. 5,4 miljoen m² bvo. 75% staat in Rotterdam. Voorraadstijging tussen 1990 en 2010 meer dan 40%. Sterkste groei betreft formele locaties, bijna de hele nieuwbouwproductie na 1990. Voorraad op centrale locaties is vrij stabiel en is ca. 38% van de totale voorraad Verdeling : 45% op formele locaties en 38% op centrale locaties; in Rotterdam 45% op centrale locaties en 37% op formele locaties.

Voor een toelichting op het onderscheid tussen centraal stedelijk, formeel en overig wordt verwezen naar tabel 1 in hst. 2.

18

3.2

Aanbod en leegstand in 2012

In de acht gemeenten met elk meer dan 50.000 m² vvo kantoorruimte werd op 1 januari 2013 in totaal 916.000 m² vvo kantoorruimte aangeboden. 12 Van dit aanbod stond 677.000 m² vvo in Rotterdam. Ten opzichte van een jaar eerder is het aanbod in gemeente Rotterdam met ongeveer 50.000 m² vvo toegenomen. In Schiedam en Spijkenisse nam het aanbod toe met respectievelijk 5.000 en 6.000 m² vvo. De omvang van het aanbod in de andere gemeenten is min of meer gelijk gebleven. De daadwerkelijke leegstand van kantoorruimte nam in 2012 veel sterker toe dan het aanbod. Dit duidt erop dat veel kantoorruimte die al eerder werd aangeboden, wel vrij is gekomen maar niet opnieuw verhuurd. Op 1 januari 2013 stond 13,5% van de voorraad kantoorruimte in de onderzochte gemeenten leeg, tegen 10,4% een jaar eerder. In gemeente Rotterdam is de leegstand toegenomen van 10,2 tot 13,3%. De toename van de leegstand betreft zowel kleinere panden die volledig leeg zijn komen te staan als grote panden waarvan delen vrij zijn gekomen. Het aandeel kleinere panden binnen de leegstand is duidelijk toegenomen. Tabel 3 : voorraad, aanbod en leegstand in de regio (kantoren vanaf 500 m² vvo) Voorraad

Rotterdam

Aanbod Leegstand Leegstands 1-12012 1-1-2012 percentage

Aanbod Leegstand Leegstands 1-12013 1-1-2013 percentage

3.744.681

628.453

382.880

10,2%

677.385

497.076

13,3%

Capelle a/d IJssel

487.500

133.318

78.050

16,0%

131.743

92.453

19,0%

Schiedam

217.000

30.280

20.988

9,7%

35.580

23.077

10,6%

Barendrecht

104.000

23.905

10.203

9,8%

22.809

17.760

17,1%

Vlaardingen

87.000

4.166

2.648

3,0%

3.762

2.201

2,5%

Ridderkerk

83.000

9.485

2.722

3,3%

10.237

8.076

9,7%

Spijkenisse

80.000

16.650

8.226

10,3%

22.891

16.327

20,4%

Lansingerland Totaal in m² vvo

54.500

-

-

-

12.054

770

1,4%

4.857.681

846.257

505.717

10,4%

916.461

657.740

13,5%

(Bronnen: fundainbusiness.nl., propertynl.com, bedrijfsruimtebank.ondernemerswinkel.rotterdam.nl, stadsmakelaar-rotterdam.nl, BAG, Kantoren in cijfers 2011 (R.L. Bak); bewerking OBI)

Aangezien Rotterdam veruit de grootste kantorengemeente is, een nadere verbijzondering van de aanbodontwikkeling daar in de onderstaande tabel, onderscheiden naar verschillende deelgebieden binnen de gemeente Rotterdam.

12

Het betreft de gemeenten Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Lansingerland, Ridderkerk, Rotterdam, Schiedam, Spijkenisse en Vlaardingen ( zie ook tabel 2 in par. 3.2)

19

Tabel 4 : voorraad, aanbod en leegstand in Rotterdam (kantoren vanaf 500 m² vvo) Voorraad

Aanbod Leegstand Leegstands 1-12012 1-1-2012 percentage

Aanbod Leegstand Leegstands 1-12013 1-1-2013 percentage

Central District

406.199

84.807

72.413

17,8%

69.331

65.507

16,1%

Kantoorboulevards

392.104

68.639

61.615

15,7%

87.217

53.706

13,7%

Overig centrum

570.042 115.860

84.976

14,9% 118.291

90.992

16,0%

Havengebied Brainpark I,II,III en Victoriapark

586.362

40.456

17.288

2,9%

29.291

19.255

3,3%

135.125

41.831

32.581

24,1%

44.469

30.569

22,6%

Alexanderknoop

241.106

57.520

15.575

6,5%

77.164

70.128

29,1%

Overig Rotterdam Oost

223.239

58.432

21.456

9,6%

56.937

39.518

17,7%

Rotterdam Noord-west

554.291

78.641

47.963

8,7%

94.009

66.493

12,0%

Kop van Zuid

260.420

40.909

4.373

1,7%

41.357

19.896

7,6%

Overig Rotterdam Zuid

375.793

41.358

24.640

6,6%

59.319

41.012

10,9%

3.744.681 628.453

382.880

10,2% 677.385

497.076

13,3%

Totaal Rotterdam in m² vvo

(Bronnen: fundainbusiness.nl., propertynl.com, bedrijfsruimtebank.ondernemerswinkel.rotterdam.nl, stadsmakelaar-rotterdam.nl, BAG; bewerking OBI)

Wanneer de leegstand nader wordt bekeken valt op dat 30% van de Rotterdamse kantorenvoorraad is gebouwd voor 1971 en bijna de helft dateert van na 1990. De leegstand is sterk toegenomen in kantoorpanden uit de jaren ’80. De leegstand in deze kantoorpanden bedraagt bijna 29%. Verder is er relatief veel leegstand in panden uit de jaren ’60 en ’70. Om meer inzichten over de leegstand te verkrijgen heeft de stadsregio in samenwerking met de gemeente Rotterdam ook nader onderzoek gedaan naar de langdurige leegstand. Een dergelijk overzicht biedt immers uitgangspunten voor nader onderzoek naar de grootste “probleempanden” op het gebied van langdurig leegstaande kantoorruimte. Daarnaast is het ook interessant om te zien of de langdurige leegstand zich concentreert in bepaalde gebieden en op bepaalde locatietypen. Op 1 januari 2013 stond in de regio naar schatting 300.000 m² vvo langdurig leeg, waaronder circa 230.000 m² vvo in Rotterdam. In de panden met langdurige leegstand in Rotterdam staat gemiddeld 28% van de kantoorruimte langdurig leeg. Ongeveer de helft van de panden met langdurige leegstand staat in het centrum. Buiten Rotterdam staat de helft van de panden met langdurige leegstand voor minstens de helft leeg. De gemiddelde langdurige leegstand bedraagt er 43% van de totale kantoorruimte in de panden met langdurige leegstand. Bijna de helft van de panden met langdurige leegstand in Rotterdam dateert van na 1990. In de regio is dit aandeel nog groter. Het aantal volledige leegstaande panden is minimaal. Bij deze meeste panden zijn nog één of meerdere lagen verhuurd. Dit onderstreept dat afwaardering en transformatie een proces van lange adem is en – voorlopig – zal blijven. Er worden overigens forse slagen gemaakt door Rotterdam sinds de in 2011 gestarte leegstandsaanpak. In de afgelopen periode is er aan 150.000 m² bvo incourante, leegstaande kantoorruimte een andere functie gegeven, waarvan 100.000 m² bvo definitief. Marktpartijen en gemeente hebben – via het in 2010 opgerichte transformatieteam – een effectieve vorm van samenwerking gevonden. De transformatiefuncties zijn

20

uiteenlopen van hotel, gezondheidspraktijk, woningen, scholen of kinderdagverblijven. Er loopt nog voor ca. 200.000 m² bvo aan initiatieven in diverse stadia. De Rotterdamse aanpak laat zich karakteriseren door pragmatisme, samenwerking en nuchterheid. De leegstandsaanpak gaat uit van samenwerking en niet van beboeten. De gemeente concentreert zich op een proactieve inzet op die onderdelen waar ze zelf aan zet is (flexibiliteit bestemmingen, procedures, toetsing Bouwbesluit) en laat de trekkersrol bewust aan de marktpartijen.

3.3

Raming Ruimtevraag Regio Rotterdam

Zoals eerder aangegeven volgt de ruimtevraag uit het aantal werknemers in de kantorenmarkt en het gemiddelde vloeroppervlak dat een werknemer in gebruik heeft. Op grond van de analyses van EIB wordt tot 2020 uitgegaan van een relatief groeiende vraag in de kantorenmarkt. De veronderstelling daarbij is aan de ene kant dat met een economisch herstel de kantorensector relatief sterk kan herstellen. De kantorensector is in 2008/2009 namelijk ook relatief hard geraakt door de recessie. Aan de andere kant wordt rekening gehouden met een verdergaande structurele verdienstelijking van de economie, onder invloed van bijvoorbeeld het steeds hogere opleidingsniveau van de beroepsbevolking. Het verwachte ruimtegebruik komt in 2020 dan op 5,3 miljoen m² bvo, zoals te zien in onderstaand figuur. Tabel 5 : ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, stadsregio Rotterdam

(Bron : Bak 2011, LISA, CBS, EIB)

Na 2020 is onder invloed van de vergrijzing een lichte afname van de werkgelegenheid te verwachten. De totale werkgelegenheid krimpt. Ook in de kantorensector is krimp, ondanks een nog iets toenemend aandeel kantoorbanen.

21

Figuur 5 : prognose kantoorwerkgelegenheidsontwikkeling

80.000

Handel en Industrie

60.000 40.000 20.000 2040

2030

2020

2010

-

Zakelijke en ICT dienstverl ening

(Bron : BLM-scenario; bewerking EIB)

De dienstensectoren, Handel en Industrie en de sector Overheid en Non-profit hebben elk een groot aandeel in het kantoorgebruik in stadsregio Rotterdam. Elke sector heeft meer dan een miljoen vierkante meter in gebruik. De sector Banken en Verzekeraars is de kleinste sector maar het aandeel kantoorbanen in deze sector is het hoogst. Van alle banen in de regio is 72% kantoorhoudend. Tabel 6 : kantorenvraag stadsregio Rotterdam naar sectoren 2010

3.4

De voorraad aan nieuwbouwplannen

Tot 2020 is een vraag naar nieuwbouw geraamd van 652.000 m² b.v.o. in stadsregio Rotterdam. Tot 2040 komt de verwachte vraag naar nieuwe kantoren in totaal op 1,5 miljoen m² bvo Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld 65.000 m² bvo tot 2020. Over de hele periode 2011-2040 is de gemiddelde nieuwbouwvraag met ongeveer 49.000 m² bvo nog iets lager. (vanaf 2020 wordt dus gerekend met een jaargemiddelde van 42.500 m² bvo) Deze nieuwbouwcijfers betekenen een duidelijke terugval ten opzichte van het verleden. Ter vergelijking, de nieuwbouwproductie in de stadsregio Rotterdam bedroeg de afgelopen 10 jaar nog 102.000 m² per jaar bvo, en voor de eeuwwisseling gemiddeld 92.000 m² bvo. Op basis van een inventarisatie bij de gemeenten is een lijst met planaanbod opgesteld.

22

Er is opnieuw sprake van een aanzienlijke planreductie van 360.900 m². In de periode tot en met 2020 komt de nieuwbouw uit op een gemiddelde van 61.850 m² per jaar.

23

4. De kantorenstrategie: Nieuwbouw naast leegstand Uit de EIB-analyse blijkt dat de hoge kantorenleegstand de komende jaren zal gaan afnemen. Marktkrachten zullen geleidelijk voor meer evenwicht zorgen. De leegstand zet druk op de prijzen, waardoor nieuwbouw sterk wordt ontmoedigd en transformaties worden gestimuleerd. Daarnaast is sprake van werkgelegenheidsgroei en zullen de dalende prijzen enig opwaarts effect hebben op het ruimtegebruik in de kantorensector. Het aanpassingsproces is wel een kwestie van lange adem en de leegstand zal ook in 2020 nog niet volledig zijn weggewerkt. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de vraag. De nieuwbouwvraag kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort. Na 2020 is de uitbreidingsbehoefte negatief, maar is er vooral sprake van vervangingsvraag door een oplopende veroudering van de nu nog relatief jonge voorraad. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuwbouwvraag. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid.

4.1 Nieuw evenwicht, nieuwe leegstand Dit nieuwe evenwicht betekent echter niet dat er geen sprake meer zal zijn van leegstand. Nieuw evenwicht De verwachting is dat tot 2020 het overaanbod aan kantoren in de Rotterdamse regio zal teruglopen naar 8% in 2020. Dit overaanbod bestaat dan uit een courant en een incourant deel. Het courante deel bestaat uit een frictie aanbod van 5% van de voorraad. De incourante voorraad is de voorraad die door veroudering ongeschikt is geworden voor kantoorgebruikers. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad verouderen tot een niveau van 20% van de voorraad in 2040. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel makkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Dit is echter locatieafhankelijk. Immers is transformatie een goede optie op meer centrale locatie. De transformatiemogelijkheden op meer monofunctionele locaties zijn uiterst beperkt zo niet afwezig. Het gevolg hiervan kan zijn dat langdurige leegstand alleen op formele locaties voorkomt. Daar zal sloop van de panden wellicht de enige reële optie zijn voor een eigenaar. Een stimulerende rol voor de overheid wordt hier primair niet gezien, zolang er geen sprake is van een maatschappelijk probleem. Gemeenten moeten deze afwegingen daarin zelf maken en wanneer zij constateren dat ingrijpen gewenst is, daar de juiste middelen voor inzetten.

24

Het gaat dan nadrukkelijk niet om financiële incentives maar om het benutten van haar planologisch en handhavingsinstrumentarium. (zie hiervoor par. 4.2 en de daaraan ten grondslag liggende rapportage ‘Marktgerichte Leegstandsaanpak Rotterdam. Verkenning naar pilots’) Transformaties zullen met name in de incourante voorraad plaatsvinden en voor een beperkt deel ook in de courante voorraad, wanneer dat economisch rendabel is. De incourante voorraad zal niet zonder meer fysiek uit de markt worden gehaald. Dit vraagt ook afwaardering van de boekwaarden van panden. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang – het is geen effectieve voorraad meer – maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. Op de monofunctionele, formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming beperkt. Alternatieven zijn schaars. Daarnaast zijn de achterliggende 20 jaar veel nieuwe formele locaties ontwikkeld (H2) en is ook het planaanbod hier nog steeds groot. Om langdurige leegstand in de toekomst te voorkomen, zullen bestaande locaties met verouderde, incourante leegstand nadrukkelijker in de nieuwbouwplannen betrokken moeten worden. Hoe deze verhouding tussen nieuwbouwvraag, transformaties en incourante voorraad zich per locatietype tot elkaar verhoudt in stadsregio Rotterdam, is gevisualiseerd in figuur 6. Figuur 6 : nieuwbouwvraag en onttrekkingen (= incourant en transformaties), naar locatietype in de stadsregio Rotterdam (1.000m² bvo)

(Bron : Bak , EIB) In de figuur worden de nieuwbouw en onttrekkingen over drie periodes weergegeven. In elke periode wordt de situatie, van links naar rechts, op centrale, overige en formele locaties gegeven. In de stadsregio Rotterdam is tussen 2010 en 2020 op centrale

25

locaties vraag naar 188.000 m² bvo nieuwbouw en is sprake van 94.000 m² bvo onttrekkingen aan de kantorenmarkt, door incourant te worden of door transformatie van courant vastgoed. In andere woorden is in feite de helft van die nieuwbouwvraag ontstaan vanuit een vervangingsbehoefte. De nieuwbouwvraag vindt dus niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats. Een deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd, bijvoorbeeld door middel van herstructurering van locaties met incourante leegstand. Op voorwaarde van een geschikte locatie zijn verouderde gebouwen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat te brengen. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Dit wordt met name na 2020 relevant. Nieuwe leegstand Overaanbod zal in toenemende mate uit incourante voorraad bestaan. Hiermee is de kantorenleegstand een dossier met – op papier - een einddatum. Echter blijft er wel sprake van een groot fysiek incourant vastgoedareaal van ruim 1.000.000 m² bvo. Dit deel van de leegstand heeft geen invloed op de kantorenmarkt (technisch en/of economisch verouderd), maar nog wel fysiek aanwezig. Tabel 7 : aanbodramingen stadsregio Rotterdam, 2010, 2020, 2030, 2040 (1.000 m² bvo)

(Bron: EIB)

Hoewel de markt inmiddels volop bezig is en afwaarderingen plaatsvinden zal de leegstand in vastgoed alleen maar toenemen. Of de overheid moet ingrijpen in dergelijke situaties is een afweging van de lokale overheid zelf. In de Rotterdamse regio is er weinig animo voor het overpakken van de problematiek. Gemeenten nemen de afgelopen jaren hun verlies op hun grondexploitaties. Dat de marktpartijen hetzelfde moeten doen (ontwikkelaars, banken en kantooreigenaren) is een vanzelfsprekendheid, hoe vervelend en problematisch het in individuele gevallen ook kan zijn. Wel moet de overheid de rol die haar toekomt zo goed mogelijk oppakken: het gericht inzetten van haar instrumentarium en organiserend op die panden en gebieden, waar de leegstand een maatschappelijk probleem is of dreigt te worden. Het financieel stimuleren van sloop is in de visie van de stadsregio Rotterdam nadrukkelijk geen overheidstaak. Een marktgerichte aanpak betekent immers dat de overheid zich een rol aanmeet die past bij haar werkelijke invloedssfeer. (zie ook par. 2.4) De regionale visie op de kantorenmarkt gaat ook uit van een meer kwalitatieve dan kwantitatieve benadering. Deze benadering moet ook gelden voor de leegstand in vastgoed in brede zin (dus breder dan de kantorenleegstand) Een leegstandsaanpak die uitgaat van samenwerking en niet van beboeten. De gemeente concentreert zich op een proactieve inzet op die onderdelen waar ze zelf aan zet is (flexibiliteit bestemmingen, procedures, toetsing Bouwbesluit). Ze laat de trekkersrol bewust aan de marktpartijen. Gezien de groei van incourante leegstand wordt dit ook voor andere gemeenten relevant. De lessen uit Rotterdam zullen dan ook nadrukkelijker moeten worden uitgedragen.

26

Het is daarbij van belang dat transformatie van panden wordt bezien vanuit een brede en gedragen gebiedsvisie. Lukrake transformatie van panden kan averechts werken voor de toekomstige verhuurbaarheid van de overige kantoorpanden in dat gebied. Zo kan bijvoorbeeld een transformatie naar studentenhuisvesting op zichzelf kansrijk zijn, maar vanuit het bredere perspectief van het gebied onwenselijk.

4.2 Herbestemming en fiscale stimulering In 2012 is verkend welke maatregelen werken bij leegstandsaanpak. Deze verkenning naar herbestemming en fiscale stimulering van transformatie van kantoorpanden heeft een aantal bruikbare inzichten opgeleverd. 13 De belangrijkste conclusies op een rij: 

   

Het convenant aanpak leegstand kantoren bevat een paar zinvolle afspraken, die onderbelicht zijn gebleven vanwege de terechte kritiek op het onuitvoerbare idee van regionale kantoorfondsen: o een andere systematiek van taxeren; o compenserende maatregelen door ontwikkelaars bij nieuwbouw; o de rol van het rijk in het wegnemen van lokale knelpunten in regelgeving. Herbestemmen van kantoorpanden heeft slechts zin als de gemeente voldoende aan de voorzienbaarheid door de eigenaren heeft gewerkt. Ook bij privaatrechtelijke verplichtingen kan gestart worden met een proces gericht op aanpassingen van het contract zonder acuut gevaar voor planschade. Fiscale stimulering is geen bruikbaar middel voor het stimuleren van transformatie van kantoren vanwege het te weinig specifiek en gebiedsgericht kunnen toepassen van het fiscale instrument. De casus Rivium toont aan dat het op gang krijgen van een trekkersgroep van eigenaren in een gebied en het ontwikkelen van een lange termijnvisie voor het gebied extra inzet vraagt op lokaal niveau.

Verder is een aantal inzichten opgedaan, die in de komende periode zullen worden opgepakt/uitgewerkt:   



13

Stadsregio Rotterdam/gemeente Rotterdam moeten een actieve werkrelatie opbouwen met de werkgroep Crisis en Herstelwet; dit is de meest directe ingang om door het Rijk een aantal belemmeringen in regelgeving te laten wegwerken. Het marktgericht werken betekent een actieve rol van de gemeenten in de reductie van regeldruk op lokaal niveau; eenvoudiger en sneller is het devies, dat ook binnen eigen gemeente moet gelden. Veel van de ervaringen opgedaan bij de aanpak leegstand kantoren zijn ook van nut bij andere sectoren die (deels) met dezelfde gewijzigde markt te maken hebben: winkelvastgoed en woningmarkt. Ervaringen overdragen voorkomt extra werk. De uitwisseling van ervaringen en kennis tussen Rotterdam en Amsterdam verdient een vaste regelmaat.

Stadsregio (2013). Marktgerichte Leegstandsaanpak Rotterdam. verkenning naar pilots. Rotterdam.

27

4.3 Inzet stadsregio De stadsregio zal zich met de relevante kantorengemeenten dan ook gericht (blijven) inzetten op de volgende activiteiten: • Afstemming nieuwbouw De regio blijft de nieuwbouwplannen inventariseren als onderdeel van de door de provincie Zuid-Holland gevraagde regionale kantorenstrategie. Inzet daarbij is om een scherper beeld te (blijven) ontwikkelen van de ruimtevraag per segment in relatie tot het planaanbod. •

Monitoring De jaarlijkse monitoring van het aanbod, o.a. het zgn. kantorenbericht, zal wederom worden opgesteld.

•

Verdere kennisverdieping en -verspreiding o Doorrekening op basis van de EIB-rapportage van mogelijke scenario’s en hun effecten, als basis voor mogelijke beleidsopties die kunnen bijdragen aan een concreet handelingsperspectief voor gemeenten. o Vanuit een zgn. locatiegerichte aanpak worden gemeenten ondersteund bij specifieke locaties. Naast ondersteuning is het doel om specifieke kennis over ‘wat werkt’ te verkrijgen. (zie ook Box 3) o Gerichte en actieve kennisopbouw en -verspreiding naar regiogemeenten. o Gerichte marktconsultatie, als onderdeel van lopende trajecten.

BOX 3: Locatiegerichte aanpak Rivium Door gerichte inzet op locaties wordt nieuwe praktische kennis opgedaan, die andere locaties in de regio kan helpen om haar marktgerichte rol steeds beter in te vullen. De stadsregio ondersteunt op dit moment actief locaties in de regio vanuit verschillende invalshoeken. Eén van deze locaties is business park Rivium in Capelle a/d IJssel. De gemeente Capelle aan de IJssel heeft al enkele jaren extra aandacht voor de ontwikkeling van de leegstand kantoren in het businesspark Rivium. De stadsregio Rotterdam ondersteunt de gemeente in haar aanpak, waarbij ze samen met de eigenaren en gebruikers wil werken aan een betere positionering en uitstraling van het gebied. De eigenaren hebben met elkaar een strategisch Profileringsplan Rivium opgesteld, gericht op de korte termijn. De gemeente Capelle richt zich meer op de mogelijk toekomstige transitieopgave. De stadsregio Rotterdam ondersteunt de inzet van de gemeente door het organiseren van gerichte marktkennis samen met Jones Lang LaSalle op het handelingsperspectief voor de (her)positionering van bedrijvenpark Rivium in de regio:  De toekomst van snelweglocaties in het algemeen en Rivium in het bijzonder.  Lessen van succesvolle andere snelweglocaties.  Mogelijkheden succesvolle positionering Rivium in de regionale context.  Noodzakelijke acties en samenwerkingen daarbij.

28

•

Doorgaan met regionalisering Navigator ten behoeve van locatieprofielen/ ontwikkelstrategie. De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG ) levert een veel specifieker beeld op in welke gebieden vraag en aanbod stevig in onbalans zijn. De gemeente Rotterdam heeft al veel ervaring opgedaan met de BAG in haar Navigator. Inzet is dat ook de overige gemeenten gestimuleerd en geassisteerd zullen worden om over te gaan naar deze basisregistratie als basis voor de gebiedsprofielen. In de navigator wordt de marktvraag onderscheiden in de sectoren bedrijven, kantoren en winkels etc. Voor het bepalen van de geografische spreiding zijn 10 soorten werklocaties gedefinieerd (bedrijventerrein, winkelgebied, etc.). Alle gegevens worden verzameld op adresniveau en samengevoegd per werklocatie. De Navigator biedt daarmee een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod. Daarna worden via verschillende kwalitatieve aspecten – samen met marktpartijen – een beeld – een gebiedsprofiel – opstellen over een realistische ruimtelijk/economische ontwikkeling. Dit zal gemeenten ook helpen om ontwikkelingen in de voorraad te herkennen en daar proactief op te handelen. Verder helpt het scherper profileren de gemeente om keuzes te maken voor de richting(en) van een bepaald gebied. Dit is ook duidelijkheid die de markt van de gemeenten vraagt.

•

Doorontwikkeling Navigator Pilot om de Rotterdamse Navigator Werklocaties door te ontwikkelen zodat deze beter kan worden toegespitst op de monitoring van marktontwikkelingen in termen van: o Toegespitste richtinggevende informatie te bieden waardoor een concreet perspectief op handelen wordt geboden aan beleidsmakers. o Een functie te kunnen vervullen als instrument om het effect van beleid te kunnen meten en op basis waarvan dit beleid eventueel kan worden bijgestuurd.

29

5. De knooppuntenstrategie In het knooppuntenbeleid komen de motieven voor afstemming tussen ruimtelijke ontwikkeling en openbaar vervoer prachtig samen. Afstemming RO en OV zorgt voor:  Een hoger rendement van vastgoedontwikkeling. 14  Het beter benutten van ruimte.  Betere exploitatie van het OV. 15 Daarnaast geeft OV-gebruik een positief effect op de ecologische voetstap van mensen. In de stadsregio Rotterdam is ‘transit oriented development’ (TOD) dit sinds het RR2020 (2005) 16 al beleid. Dit heeft geleid tot gerichte investeringen in het OV op knooppuntlocaties en tot gerichte programmering op het gebied van kantoren. Belangrijke elementen in het debat rondom knooppuntontwikkeling blijven de belevingswaarde en de corridorgedachte. Dit laatste wordt jaarlijks gemonitord voor wat betreft de Zuid-Hollandse lijnen door Stedenbaanplus. Het doel van de StedenbaanPlusmonitor is om de voortgang in de realisatie van de doelstellingen in het ruimtelijk programma (woningen, kantoren en voorzieningen), de ketenmobiliteit, de ontwikkeling van het OV-netwerk en de daarmee samenhangende ontwikkeling van reizigersaantallen op de Oude Lijn (Leiden - Den Haag - Rotterdam - Dordrecht) vast te leggen. De herontdekking van TOD is voor de stadsregio Rotterdam een bevestiging van haar beleid van de afgelopen – bijna – 10 jaar. Er kan dan ook gesteld worden dat wat dat betreft de stadsregio Rotterdam qua netwerkwaarde-ontwikkeling al een forse bijdrage heeft geleverd en levert. De knooppunten zijn zeker niet gelijk. Sommige hebben zich al bewezen als belangrijke focuspunten van stedelijkheid, anderen moeten nog (grotendeels) ontwikkeld worden. Deze ‘ontwikkeling’ zal voor een belangrijk deel moeten komen uit het bieden van de juiste mix van voorzieningen. Het is dan ook tijd voor een volgende stap. Gebieds- en knooppuntontwikkelingen moeten integraal worden bekeken. Een goede strategie voor de kantoren is daarbij een belangrijke bouwsteen, maar zeker niet de enige. De insteek van het regionaal kantoorprogramma is natuurlijk de kantorenvoorraad en vernieuwing in de regio. De strategische afweging op gebieds- en knooppuntniveau is een afweging tussen meerdere functies en daarbij behorende belangen: een bredere invalshoek. Het Kantorenprogramma levert daarbij een bijdrage, kan agendasettend zijn, maar de koers voor gebieds-/knooppuntontwikkeling is breder. In deze periode wil de stadsregio de kennis over de integrale kwaliteit van de knooppunten en de verschillen daartussen verder verdiepen. De knooppuntenstrategie ontstijgt daarmee definitief de beperktere scope van de kantorenstrategie. Immers moet ook onderzocht worden welke andere functies op knooppunten zouden moeten samenkomen om daadwerkelijk van stedelijke interactiemilieus te kunnen spreken. (zie ook Box 4: metropolitane interactiemilieus) De inzet van de stadsregio moet zich dan vooral richten op het nog meer kiezen voor de plaatsen die potentie hebben. Een gerichte inzet op een aantal plekken als ‘place to be’. En een fasering! Nu inzetten op beperkt aantal knopen, terwijl andere locaties voor de (verre) toekomst gereserveerd blijven, steeds bezien vanuit een integrale blik. Die integrale blik wordt de komende periode gericht ontwikkeld. (zie par. 5.2)

14

Zo zijn woningen dicht bij een station gelegen ca. 25% meer waard dan woning op 15 kilometer afstand of meer. Een verdubbeling van de frequentie leidt tot een toename van gemiddeld 2,5%. Voor kantoren wordt gesteld dat het vastgoed binnen een straal van 500 m van NS-stations een aanmerkelijk hogere vastgoedwaarde heeft en dat deze afzwakt na 1.000 m. Ook wordt een relatie gelegd tussen vastgoedwaarde en bereikbaarheid van arbeidskrachten. 15 Uit ‘Robuust verstedelijken’ van Goudappel Coffeng en Stedenbaanplus (2012) 16 Zie http://stadsregio.nl/sites/stadsregio.nl/files/pagina-bestanden/RUI%202005-12-21%20RR2020%20-%20Uitvoeringsprogramma.pdf

30

5.1 Uitgangspunten van het knooppuntenbeleid De regionale knooppunten zijn de strategische locaties met een bovenlokaal belang voor duurzame verstedelijking. De stadsregio heeft de laatste jaren actief geïnvesteerd in een knooppuntstrategie met als doel de beperkte investeringen te concentreren op een aantal wenselijke locaties. Belangrijk is dat ook gebruikers en beleggers zelf meer interesse krijgen in goede knooppuntlocaties. In tijden van economische recessie en een paradigmashift van aanbod- naar vraaggericht zijn heldere keuzen van het grootste belang. De ontwikkelingen van de afgelopen jaren wijzen op een kanteling in het vestigingsgedrag van geavanceerde kantoor- en kennisactiviteiten van monofunctionele stadsrandlocaties naar hoogstedelijk gemengde knooplocaties. Economische netwerken en markten voor geavanceerde kennis en arbeid strekken zich interregionaal en internationaal uit, waardoor activiteiten op (inter-)nationale knooppunten in het voordeel zijn. Tegelijkertijd dienen die knooppunten ook een veelzijdig en inspirerend lokaal klimaat te bieden, dat zorgt voor synergetische netwerkvorming. Lokale identiteit, levendigheid en ontspanningsmogelijkheden geven daarnaast extra aantrekkingskracht op kenniswerkers. 17 18 Een knooppunt moet goed (kunnen) scoren op drie waarden: 

Netwerkwaarde: de verbindingswaarde en de ontsluitingswaarde. Bij de verbindingswaarde kijkt men naar het type vervoerssysteem. (vervoerswaarde) en bij de ontsluitingswaarde wordt naast de verbindingswaarde ook het aantal richtingen meegewogen die ontsloten zijn. Samen geeft dit een netwerkwaarde.



Plaatswaarde: is een weerslag van de multifunctionele kwaliteit van de directe omgeving van het station, bijvoorbeeld woningen, winkels, kantoren, leisure, scholen et cetera.



Belevingswaarde: is vooral een kwalitatief begrip en heeft meer betrekking op de gevoelsmatige kant van het wel of niet functioneren van een knooppunt. Investeringen in de openbare ruimte, looproutes en sociale veiligheid zijn nl. ook van groot belang om een plek goed te kunnen laten functioneren. Maar wat maakt een plek aantrekkelijk of prettig om te komen?

De uitdaging is om op regionale schaal verder te verfijnen wat de onderscheidende ruimtelijke kwaliteiten zijn tussen de diverse knooppunten. Daarbij verschilt het begrip ‘kwaliteit’ ook afhankelijk van het gebruik. Zonder dus een objectieve set criteria te hebben geldt dat belevingswaarde betrekking heeft op nabijheid, intensiteit en menging. Daarnaast is ook van belang dat wordt gekeken naar de wensen vanuit de verschillende leefstijlen. Deze informatie is nog te weinig beschikbaar waardoor de verschillende knooppunten niet of nauwelijks zijn te wegen ten opzichte van elkaar. Conform de werkwijze die eerder werd geïntroduceerd: van overzicht, naar inzicht, naar beweging, moet dus eerst een verdiept inzicht worden ontwikkeld op de verschillende benoemde knooppunten. Op basis daarvan kunnen kwaliteiten en (markt)perspectieven beter met elkaar vergeleken worden.

5.2 Waarde(n) in beeld Om inzicht te krijgen in de verschillende strategische mogelijkheden van knooppunten is inzicht in de ontwikkeling van competitieve werkmilieus, nieuwe centra met stedelijke voorzieningen, onderscheidende kwaliteiten en selectiviteit in locaties van belang.

17

Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir (2013) Er zijn daarbij fundamentele krachten in het spel, die we kunnen vatten met het begrip glocalisering, het samengaan van globalisering en lokalisering. 18

31

De knooppunten moeten daarbij optimaal profiteren van hun positie in het grotere netwerk rondom Rotterdam. Tevens dienen de knooppunten in relatie gebracht te worden met de woonomgeving en woonmilieus. In de afweging van plannen zijn vaak, en nu des te meer, de marktomstandigheden erg bepalend, waardoor ook de focus op de korte termijnproblematiek in de vastgoedmarkt komt te liggen in plaats van op de (ruimtelijke) kwaliteiten van de plekken in het netwerk. De stadsregio Rotterdam onderzoekt de komende periode verschillende van deze kwaliteiten en vergelijkt meerdere knooppunten in het netwerk met elkaar. Hieruit kan een strategie worden bepaald gericht op de specifieke kwaliteiten van de knooppunten in het netwerk en hun onderlinge differentiatie. Dergelijke waarden worden in beeld gebracht via de zgn. Knoop/plaatswaarde-methodiek. Figuur 7: knoop/plaatswaardemethodiek

(Bron: Vereniging Deltametropool)

Door de informatie vanuit deze methodiek te verrijken met de schat aan informatie vanuit De Grote WoonTesten (DGWT) die onlangs in de regio’s Rotterdam en Haaglanden gemaakt zijn, kunnen de knooppunten voor wat betreft de ov-, woon-, en -werkmilieus ook worden gewaardeerd door de bril van de verschillende leefmilieus en leefstijlen. Op basis van deze inzichten kunnen strategieën worden geformuleerd die goed aansluiten bij de doelstelling om meer OVgerichte woon-, werk en leefomgeving te creëren op knooppunten: dé strategische locaties voor duurzame verstedelijking Dit beeld zal dan moeten worden gecompleteerd met de potentiële ruimtevraag in relatie tot de economische sectoren voor de verschillende knooppunten.

Figuur 8: leefstijlen

(Bron: gemeente Rotterdam)

32

Op basis van die verdieping kunnen handelingsperspectieven worden geformuleerd per knoop om de ‘potentie’ ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Dit is uiteraard geen kwestie van ‘maakbaarheid; maar een samenspel dat moet worden georganiseerd tussen markten en overheden.

5.3 Knooppuntenstrategie : differentiëren De laatste jaren heeft de focus vooral op kantoren en bereikbaarheid gelegen. De stadsregio Rotterdam wil nu gerichter gaan bijdragen aan de knooppunten als dé strategische locaties voor duurzame verstedelijking, als aantrekkelijke vestigingsplaats waar samenballing plaatsvindt van voorzieningen, werkgelegenheid en wonen. De kantorenstrategie is, zoals eerder gesteld, dus slechts een onderdeel van een bredere knooppuntenstrategie en vindt met name doorwerking vanuit de kantorenstrategie in relatie tot het uitgangspunt dat 80% van het kantorenprogramma moet landen op knooppunten. Vastgoedontwikkeling moet plaatsvinden in een ander tijdsgewricht dan voorheen. De ‘gouden jaren’ zijn voorbij en de (markt)verhoudingen zijn aanzienlijk gewijzigd. De crisis vraagt om steeds scherpere keuzes: van overheid én markt! Dit vraagt dus ook een andere rol van marktpartijen én van de overheid. De knooppuntenstrategie van de stadsregio moet zich daarom steeds meer toe gaan leggen op het ondersteunen van gemeenten bij het sterker maken van de knooppuntlocaties enerzijds en anderzijds het scherper kiezen voor minder knooppuntlocaties. Daarnaast is het nodig om per knooppunt een gerichte strategie te formuleren, meer gebaseerd op het type knoop en het ontwikkelstadium. Een dergelijke strategie is breder dan een enkelvoudige focus op het( toevoegen van) programma. Het gaat om die integrale afweging van functies.

BOX 4: METROPOLITANE INTERACTIEMILIEUS Maurits de Hoog analyseert in zijn boek ‘De Hollandse Metropool’ de Randstad als een verzameling metropolitane interactiemilieus. Metropolen worden daarbij niet geclassificeerd naar aantal inwoners of economische kracht, maar naar de omvang van metropolitane functies op de terreinen economie, transport, wetenschap en cultuur. De inzet van het Nederlandse ruimtelijk-economische beleid gericht op de versterking van Mainports, Greenports en Brainports sluit hier op aan, maar zo stelt De Hoog moet verder worden verbreed om de Hollandse metropool veelzijdiger en daarmee aantrekkelijker te maken. Het gaat dan om de aanwezigheid van internationale organisaties, verbetering van de output van universiteiten, het organiseren van meerdaagse conventies, het opvoeren van de bezoekersaantallen en het vergroten van toeristische aantrekkelijkheid en het opvoeren van hotelovernachtingen. De kwaliteit van plekken wordt steeds meer gerelateerd aan niet dagelijkse ervaringen, gerelateerd aan cultuur, sport, congressen, toerisme en kennis. Voor de doorontwikkeling van een metropool zijn bepaalde interactiemilieus noodzakelijk. Interactiemilieus kunnen worden omschreven als een ruimtelijke omgeving met voorzieningen voor ontmoeting en voor uitwisseling van personen, goederen, kapitaal en/of informatie. Interactiemilieus onderscheiden zich van andere stedelijke milieus, zoals woonmilieus en werkmilieus. Interactiemilieus bevinden zich vaak in stedelijke centra en omvat plekken als zakencentrum, musea, winkel- en uitgaanscentra, stadions, concertzalen en beurscomplexen. Het inzetten op bijv. het centrale station van Rotterdam tot een OV-terminals met hoge verblijfskwaliteit is iets anders dan het creëren van een interactiemilieu. Het gaat in de visie van De Hoog onder andere om het verzilveren van de gedane investeringen in een aansprekende kwaliteit van de openbare ruimte. En herbestemming van leegstaande en leegkomende gebouwen en het aan de praat krijgen van plinten. (Bron: Maurits de Hoog: De Hollandse Deltametropool. Ontwerpen aan de kwaliteit van interactiemilieus, 2012)

33

Op voorhand is de inzet van de stadsregio sterker kiezen door:  Een heldere differentiering, gevolgd door prioritering tussen knopen onderling.  Een heldere ontwikkelstrategie per knooppunt als locatie voor duurzame verstedelijking. Deze overwegingen leiden tot een differentiatie binnen knooppunten met verschillende inzet:  Stedelijke multifunctionele knoop : versterken en verder intensiveren tot ‘echt’ interactiemilieu, aangezien daar de grootste marktvraag zich manifesteert;  Specifieke (werk)locatie : op peil houden / richten op specifieke kwaliteit , aangezien diversiteit – een compleet kantorenaanbod – noodzakelijk is voor een gezonde markt  Potentiële knoop : marktontwikkelingen volgen In het vorige programma zijn ontwikkelstrategieën benoemd, vanuit het perspectief van de kantoorontwikkeling: Stedelijke multifunctionele knoop : versterken Knooppunt Rotterdam Central District

Kantoormilieu Grootstedelijke toplocatie

Modaliteiten HSL/Trein, metro, tram, bus, auto

Rotterdam Centrum: - Coolsingel/Blaak

Binnenstedelijke centrumlocatie

Trein, metro, tram, bus, auto

Rotterdam Centrum: - Kop van Zuid

Binnenstedelijke centrumlocatie

Metro, tram, bus, auto

Rotterdam Alexander

Randstedelijke OV knooppuntlocatie

Trein, metro, bus, auto

Schiedam Schieveste

Randstedelijke OV knooppuntlocatie

Trein, metro, tram, bus, auto

Zuidplein

Regionale OV knooppuntlocatie

Metro, bus, auto

Ontwikkelstrategie Internationale markt, uitbreiding en opwaardering bestaand knooppunt Nationale markt, verdere verdichting rond OV in hoogstedelijk milieu Nationale markt, verdere verdichting in hoogstedelijk milieu (voorzieningen) Nationaal/regionale markt, goede mix van functies, autobereikbaarheid beperkt grotere ontwikkeling Nationaal/regionale markt, netwerkwaarde erg hoog, stevige positionering nodig om waarde te benutten Regionale markt, beperkte kantoorontwikkeling, investering woon, winkel- en voorzieningenniveau

Specifieke (werk)locatie : op peil houden / richten op specifieke kwaliteit Knooppunt

Kantoormilieu

Modaliteiten

Ontwikkelstrategie

Rotterdam The Hague Airport

Regionaal knooppunt, luchthavengeoriënteerd

Vliegtuig, auto, bus, Randstadrail,

Brainpark/ Kralingse Zoom / Rivium

Snelweglocatie met OV bereikbaarheid

Metro, auto, parkshuttle, bus

Regionale markt, ook voor Haaglanden, OV knooppunt bij halte Meijersplein pas na 2025 ontwikkelen Regionale markt, verdichting rond metrohalte verschoven in tijd.

Vijfsluizen

Snelweglocatie met OV bereikbaarheid

Trein, metro, bus, auto

Regionale markt, relatie haven, nog te ontwikkelen, positie verbetert na aanleg A4, in tijd faseren

34

Potentiële knoop : marktontwikkelingen volgen Knooppunt

Kantoormilieu

Modaliteiten

Ontwikkelstrategie

Stadionpark

Regionaal OV knooppuntlocatie

Nog geen

in onderzoek

Bleizo

Regionaal OV knooppuntlocatie

Nog geen

Geen kantorenontwikkeling op regioschaal

Deze worden in de komende periode aangevuld vanuit een integrale blik op de verschillende locatie. Op basis hiervan wordt de ‘algemene’ strategie omgezet naar een concreet handelingsperspectief per knoop om de ‘potentie’ ook daadwerkelijk te kunnen realiseren. Beleving uitstralen als partijen draagt ook bij aan imago als ‘ place to be’. Er zijn binnen de stadsregio een aantal fantastische plekken, waar markt en overheid trots op mogen en moeten zijn. Hierbij moeten overheidspartijen vraaggericht handelen en initiatieven faciliteren. Dit vraagt echter een actieve rol : faciliteren is hard werken aan de juiste dingen. Een knooppunt is in die zin nooit af.

35

6. Regionale afstemming en besluitvorming De overheid gaat over locatieplanning en kan voorwaarden stellen bij nieuwbouw en renovatie. De markt bepaalt het uiteindelijk resultaat. Immers ligt de uiteindelijke investeringsbeslissing bij die partijen voor wat betreft ontwikkeling en afname. De marktpartijen zijn gebaat bij duidelijke kaders. Kaders die in overeenstemming zijn met de daadwerkelijke ruimtevraag van de kantoorgebruikers. Dit vraagt om afstemming en regionale besluitvorming.

6.1 Regionale locatieplanning De Rotterdamse regio kent al sinds 2005 een locatieplanning, het zgn. knooppuntenbeleid, en een monitoring van het planaanbod. Daarbij is het verschijnsel overprogrammering altijd een factor geweest. Er zijn immers altijd meer plannen dan wat er uiteindelijk daadwerkelijk gebouwd wordt. Dit is normaal aangezien planuitval altijd optreedt en concurrentie tussen aanbieders wenselijk is. Enige vorm van extra programmering is in een normale markt dan ook geen onoverkomelijk probleem. Door het wegvallen van een groot deel van de vraag en een groeiend aanbod in de bestaande voorraad, is er de afgelopen jaren fors in het planaanbod geschrapt door marktpartijen en gemeenten. De lokale overheid is de verantwoordelijke partij voor de planologische goedkeuring van kantoren op een bepaalde locatie. In het vorige hoofdstuk is de knooppuntenstrategie beschreven, zoals de lokale overheden in de stadsregio dat gezamenlijk hebben vastgesteld. Samengevat betekent dit dat op een aantal specifiek aangeduide locaties in de regio (goede multimodale bereikbaarheid, brandpunten van stedelijkheid, goede verblijfskwaliteit) 80% van de nieuwbouw van kantoren gerealiseerd wordt. Dit is in lijn met artikel 7, lid 1 van de Verordening Ruimte van de Provincie ZuidHolland, waarin staat dat er geen nieuwe bebouwing voor kantoren mogelijk gemaakt mag worden voor locaties buiten de invloedssfeer van de op kaart 5 van de verordening aangewezen locaties alsmede – ter afwijking daarvan – op de in bijlage 1 van de verordening genoemde locaties, i.c. Vijfsluizen Vlaardingen en Bleizo. Dit beleid geldt in ieder geval tot het 2e kwartaal van 2014, tot aan de geplande vaststelling van een nieuwe Provinciale structuurvisie door de provincie Zuid-Holland. De locatieplanning, gebaseerd op het regionale knooppuntenbeleid, leidt tot de volgende prioritaire kantorenlocaties: • -

Stedelijke multifunctionele knoop Rotterdam Central District (CS en Weena) Centrum Rotterdam: - Kop van Zuid (Wilhelminaplein) - Blaak/Coolsingel (kantoorboulevards rond Blaak/Beurs) Rotterdam Alexander Schiedam centrum /Schieveste Zuidplein

De onderstaande knooppunten kennen een andere ontwikkeling voor wat betreft kantoorvolume: • -

Specifieke (werk)locatie Brainpark/Rivium Rotterdam The Hague Airport/Meijersplein Vijfsluizen (Vlaardingen)

36

• -

Potentiële knoop : marktontwikkelingen volgen Bleizo Stadionpark

De locaties kennen een verschillend schaalniveau (van internationaal naar regionaal), een differentiatie aan kantoormilieus (van hoogstedelijk tot snelweglocaties) en verschillen in ontwikkeling (van bestaand tot nog te ontwikkelen). De huidige knooppunten kunnen dus de volledige regionale vraag, die niet uniform is, uitstekend bedienen. Op deze locaties blijft het wenselijk 80% van het planaanbod van nieuwe kantoren te realiseren. De gemeenten geven ruimte aan deze locaties in hun planologisch beleid en stimuleren de ontwikkeling. Voor verspreide locaties in woonwijken, op bedrijventerreinen en in het havengebied geldt dat hier kantoren toegevoegd kunnen worden die een duidelijke locatienabijheid met de hoofdfunctie vereisen. Voorbeelden zijn: deelgemeentesecretariën, corporatiekantoren voor woonwijken, ondersteunde zakelijke dienstverlening op bedrijventerreinen, havengelieerde dienstverlening in de haven, luchthavengerelateerde kantoren bij de airportterminal. Op deze locaties wordt gemiddeld 20% van het planaanbod gerealiseerd. De instrumenten die de lokale overheden hebben om het beleid tot concentratie op knooppunten te realiseren zijn: -

Bestemmingsplannen voor de knooppunten vaststellen die deze ruimte bieden; Gronduitgiftebeleid voor gemeentelijke gronden Restrictief beleid voeren voor overige kantoorlocaties (20% van de planrealisatie); Reduceren van nog niet gerealiseerde plancapaciteit bij herziening van bestemmingsplannen.

-

6.2 Programmering Het planaanbod in de Rotterdamse regio kan nu afgezet worden tegenover de berekende behoefte aan nieuwe kantoren en de prioritering voor knooppunten. Voor een regionale beoordeling zijn twee vragen essentieel: -

Wordt er conform de gemiddelde regiobehoefte nieuwbouw van kantoren toegevoegd aan de bestaande voorraad? Komt 80% daarvan terecht op de gewenste Knooppunten?

De behoefteraming stellen we in deze regio op gemiddeld 65.000 m² bvo per jaar tot 2020, om daarna te dalen tot ongeveer 42.500 m² bvo per jaar tot 2040. (zie motivatie in hst. 4). Wij hanteren de volgende vier tijdvakken: 2012 t/m 2015: hard planaanbod, deels in aanbouw; 2016 t/m 2020: zacht planaanbod, huurders veelal nog onbekend; 2021 t/m 2025: indicatief aanbod, planologische ruimte op wenselijke locaties; na 2025: toekomstige opties/ambities, veelal studieplannen. Het regionaal kantorenprogramma gaat feitelijk over de eerste twee perioden van 5 jaar. De periode na 2020 is slechts indicatief te duiden.

37

Voor een beoordeling of de prioriteit voor knooppunten ook gehaald wordt met het huidige planaanbod, is het wenselijk om tijdvakken van 5 jaar te beoordelen en niet jaarschijven. Een omvangrijk project, zoals het plan “De Rotterdam”, zorgt voor grote fluctuaties per jaar. Op basis van het actuele planaanbod (groslijst juni 2013, vo.3) ontstaat het volgende beeld van de actuele programmering: Tabel 8: actuele planaanbod Regio Rotterdam

2013: In aanbouw Rotterdam Central District Rotterdam Centrum Overige knooppunten Totaal knooppunten Overige locaties Regio totaal Regiobehoefte Tot 2020 65.000 m² bvo /jaar gemiddeld

3.200

20142015

20162020

0

2021-2025

94.000

99.000

23.000 135.300 252.300

11.500 102.100 212.600

141.800 6.000 151.000

0 1.000 1.000

24.400 175.400

0 1.000

66.100 318.400

195.000

325.000

Na 2020 42.500 m² bvo /jaar gemiddeld

67.700 280.300

Na 2025/studie 140.000 63.000 200.900 403.900 114.600 518.500

212.500

Uit het planaanbod blijkt dat gemeenten (en de marktpartijen) in de stadsregio Rotterdam hun plannen en hun planning aangepast hebben aan de gewijzigde kantorenmarkt. Er is in 2013 een relatief groot aantal kantoren in aanbouw. Daarna is het effect in de tijdsblokken tot 2020 van de planreductie merkbaar; 61.850 m² bvo nieuwbouwproductie per jaar gemiddeld. Worden de toekomstige kantoren ook op de gewenste locaties gebouwd? Ook deze vraag kan voldoende bevestigend beantwoord worden. De gewenste 80% wordt gehaald. (zie Tabel 9) Tabel 9: verdeling programma knooppunten en overige locaties

Knooppunten Overige locaties

In aanbouw 86% 14%

2014-2015 100% 0%

2016-2020 79% 21%

2021-2025 78% 22%

6.3 Programmatische toepassing van de SER-ladder Voor kantoorontwikkeling geldt op grond van het provinciale beleid dat gemeenten in bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe zelfstandige kantoren, groter dan 1.000 m² bvo moeten aantonen dat er behoefte is aan deze kantoorontwikkeling en dat hergebruik van bestaande kantoorgebouwen binnen de regio niet mogelijk is. Daarnaast geldt een onderzoeksplicht naar compensatie in de vorm van sloop of functieverandering van bestaande kantoren of het wegbestemmen van nog niet gerealiseerde kantoorbestemmingen. Op basis van bestaand onderzoek naar de behoefte in de regio is een goed beeld van

38

de nieuwbouwbehoefte. Deze is vastgelegd in het regionale kantorenprogramma. Door de focus op de knooppuntontwikkeling, waarbij 80% van de ontwikkeling plaats moet vinden op deze locaties, en de totale toevoeging wordt beperkt tot gemiddeld 65.000 m² bvo per jaar en de (in ontwikkeling zijnde) leegstandsaanpak zijn de doelstellingen van de SER-ladder derhalve uitgewerkt en de SER-ladder daarmee toegepast op het kantoorprogramma van de stadsregio. Ontwikkelingen (en de bestemmingsplannen) passend binnen dit kantoorprogramma hebben daarmee voldaan aan provinciaal beleid op dit punt.

6.4 Besluitvorming en spelregels De provinciale Verordening Ruimte stelt in artikel 7 een procedure voor ter beoordeling van nieuwe bouwplannen voor kantoren (zie bijlage). Het eerste lid van dit artikel heeft als doel nieuwbouw van kantoren te laten landen op knooppunten, het tweede geeft de uitzonderingen aan. Artikel 3 vraagt om afstemming per regiogebied voor ieder bouwplan met meer dan 1000 m² bvo kantoren. Artikel 4 stelt de SER-ladder als leidraad verplicht. Het hierboven vermelde artikel 7 is het kader waarbinnen de stadsregio Rotterdam haar regionale afspraken maakt. De volgende uitgangspunten neemt de stadsregio daarbij in acht: 1. De stadsregio produceert jaarlijks in het derde kwartaal een Regionaal Kantoorprogramma met als basis de kantoorprogrammering van alle samenwerkende gemeenten in de stadsregio Rotterdam in drie verschillende tijdsperioden (de groslijst aan plannen); 2. Het regionaal kantoorprogramma wordt jaarlijks in het bestuurlijk Regionaal Economisch Overleg (REO) geagendeerd en beoordeeld. Met het advies van het REO neemt vervolgens het DB van de stadsregio (en daarna het AB) een besluit; 3. De gemeenten nemen in alle nieuwe of herziene bestemmingsplannen op dat bij een kantoorvolume boven 1.000m² een verplichte toets aan de regionale kantoorprogrammering moet plaatsvinden; 4. Voor de behoefteraming van kantoren baseert de stadsregio zich op de onderzoeksgegevens van het EIB en hanteert ze een maximale nieuwbouwbehoefte van gemiddeld 65.000 m² bvo per jaar; 19 5. In het jaarlijks Regionale Kantoorprogramma vindt de toetsing plaats of 80% van het planaanbod geprogrammeerd staat op Knooppuntlocaties en of het gezamenlijke planaanbod in lijn is met de vraagbehoefte. Het overgrote deel van de nieuwbouw van kantoren vindt plaats op de Knooppunten. Deze liggen in vier gemeenten: Rotterdam, Capelle aan den IJssel, Schiedam en Vlaardingen. De stadsregio organiseert met deze gemeenten de volgende afstemming: 6. De vier Knooppuntgemeenten (Rotterdam, Capelle aan den IJssel, Schiedam, Vlaardingen) vormen op managementniveau een Directeurenoverleg Knooppunten; Lansingerland is toegevoegd als agendalid. 7. Wijzigingen binnen de programmering van deze gemeenten in de jaarlijkse groslijst(omvang, tijdsfasering) worden besproken en van ambtelijk advies voorzien in het (ambtelijk) strategieteam Knooppunten. Adviezen worden door dit strategieteam voorgelegd aan het Directeurenoverleg Knooppunten, dat vervolgens besluiten neemt. Deze besluiten worden vertaald in het eerst volgende Regionale Kantoorprogramma. Het Regionaal kantoorprogramma doorloopt de besluitvorming, zoals bij 2 beschreven. 19

Bij deze meerjarige behoefteraming tot 2020 wordt regelmatig bezien of de marktontwikkelingen aanleiding geven tot bijstelling.

39

8. De bestuurlijk opdrachtgever van het knooppuntenbeleid en het regionaal kantorenprogramma sondeert bilateraal met de betrokken wethouders. Voor de nieuwbouw van kantoren buiten de knooppunten, gelden de volgende spelregels voor de gemeenten in de stadsregio Rotterdam: 9. Voor nieuwe bestemmingsplannen met kantoorvolumes groter dan 1.000 m² bvo, buiten de Knooppunten geldt dat de gemeente en de initiatiefnemer een motivatie aanbieden voor de afwijking; 10. Het REO fungeert gedurende het jaar als forum voor bespreking van afwijkingen van de jaarlijkse groslijst buiten de knooppunten; 11. In regionaal verband (ambtelijk REO) wordt voor de kantoorplannen van punt 8 besloten om al dan niet positief te adviseren. De criteria van artikel 7; lid 2, uit de Provinciale Verordening zijn daarbij leidraad. 12. Indien een gemeente dat wenst, kan een advies geagendeerd worden voor het bestuurlijk REO dat hierover een uitspraak doet. Het DB van de stadsregio neemt, mede op basis van het REO-advies, een besluit. Met deze afspraken wordt recht gedaan aan de primaire ontwikkelingsrol die bij marktpartijen en gemeenten ligt, wordt de overprogrammering gereduceerd, wordt gestuurd op een beter evenwicht tussen behoefte en aanbod en blijft er, zij het na onderlinge afstemming, ruimte voor maatwerk. Bovenstaande spelregels zijn nu een jaar toegepast en werken naar tevredenheid. De ervaring leert dat er snel en met oog voor alle belangen die meespelen geadviseerd kan worden en dat de doelen van het totaalprogramma bewaakt kunnen worden.

40

Bijlage(n) 1. Artikel 7: kantoren, uit de verordening “Ruimte” van de provincie Zuid-Holland 2. Kaart knooppunten , aangepaste versie VOLGT Via www.stadsregio.info 3. Marktgerichte Leegstandsaanpak Rotterdam. verkenning naar pilots. met bijlagen: a. Convenant Aanpak Leegstand Kantoren, Landelijk convenant (27 juni 2012) b. Notitie Terugdringen van planologische overcapaciteit en het risico van (plan)schade (Instituut voor Bouwrecht, Arjan Bregman, 18 december 2012) c. Juridische redeneerlijn wegbestemmen kantoorbestemming bestaand kantoorpand (W.Sietinga/R.van Bommel, oktober 2012) d. Juridische grondslag verplichte afdracht kantorenfonds (Deloitte, 11 februari 2013) e. Strategisch Plan Profilering Rivium (Frits Berkhout, 3 maart 2013) 4. EIB (2013). Regionale kantorenmarkten MRDH. Raming van vraag en aanbod.

41

Bijlage 1

Artikel 7 verordening Ruimte

Artikel 7 Kantoren Lid 1 kantorenlocaties Bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de invloedsfeer van de op kaart 5 aangeduide haltes in de kantoorontwikkelingslocaties wijzen geen bestemmingen aan die nieuwe kantoren mogelijk maken. Binnen de invloedsfeer van deze haltes liggen gronden die te voet binnen 10 minuten vanaf de haltes bereikbaar zijn. Voor Den Haag Centraal en Rotterdam Centraal geldt dat binnen de invloedsfeer eveneens gronden liggen die vanaf deze haltes binnen 10 minuten bereikbaar zijn met natransport via hoogfrequente bus- en railverbindingen; kantoren mogen alleen worden toegelaten in de directe nabijheid van de haltes van het natransport. Lid 2 uitzonderingen Het bepaalde in lid 1 is niet van toepassing op: a) kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.000 m2 per vestiging; b) kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals gemeentehuizen en bankfilialen; c)

bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak en minder is dan 3.000 m2;

d) functiegebonden kantoren bij een luchthaven, een haven, een veiling of een kenniscentrum; e) uitbreiding van bestaande kantoren, eenmalig met ten hoogste 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak. Lid 3 afwijkingsmogelijkheid Bestemmingsplannen mogen in afwijking van het bepaalde in lid 1 nieuwe kantoren mogelijk maken voor zover het gaat om a) het herbestemmen van onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden voor kantoren of b) locaties die zijn opgenomen op bijlage 1 van deze verordening. Voorwaarde daarbij is dat strikte toepassing van het bepaalde in lid 1 zou leiden tot onevenredige benadeling van andere belangen. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording. Bijlage bij artikel 7 lid 3: Bijlage 1 De in artikel 7, lid 3, onder b opgenomen afwijkingsmogelijkheid heeft betrekking op gebieden die zijn gelegen binnen 10 minuten loopafstand van de beoogde haltes van trein, lightrail en HOV bij de volgende ontwikkelingslocaties: o Bedrijventerrein Heron o Goudse Poort o Stationsgebied Alphen aan den Rijn o Zoeterwoude Meerburg o Stationsgebied Hazerswoude o Vierzicht Leiderdorp o Vijfsluizen Vlaardingen o Bleizo Per locatie kunnen nadere bestuurlijke afspraken zijn gemaakt (of worden gemaakt) over de omvang van het kantorenprogramma.

42

Bijlage 2

Kaart knooppunten

43