ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/14 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 2014 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 416, katastrální území Kojčice, obec Kojčice, okres Pelhřimov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 7490/10-54
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 12.03.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 17.03.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 2014 - trvalý travní porost s příslušenstvím, LV číslo 416, katastrální území Kojčice, obec Kojčice, okres Pelhřimov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek Kojčice 394 09 Kojčice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Kojčice Katastrální území: Kojčice Počet obyvatel: 318 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce O2. Hospodářsko-správní význam obce O3. Poloha obce O4. Technická infrastruktura v obci O5. Dopravní obslužnost obce O6. Občanská vybavenost v obci
č. V IV V I IV V
Pi 0,50 0,60 0,80 1,00 0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 84,86 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.03.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 07.03.2014, LV číslo 416, k.ú. Kojčice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje Koten Pavel, Plavecká 403/8, Nové Město, 12800 Praha 2 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitým věcem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitým věcem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. -2-
Nájemní vztahy: Při místním šetření byla zjištěno, že nemovitosti jsou asi v nájmu zemědělské společnosti. Nájemní smlouva nebyla předložena a při ocenění není s nájmem uvažováno. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Koten Pavel Zahájení exekuce - Koten Pavel Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází na severním okraji obce u objektu bez č.p./č.e.. Pozemek je užíván jako neudržovaná zahrada. Na pozemku se nachází trvalé porosty. Příjezd je po nezpevněné komunikaci.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je mírně svažitý. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 1 259,00
trvalý travní 2014 72 901 porost trvalý travní 2014 72 614 496,00 porost trvalý travní 2014 76 811 189,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 1 944,00 m2
60 % 60,00 %
JC [Kč/m2] 8,08
Pozemek - zjištěná cena
Úprava [%] 60,00
UC [Kč/m2] 12,93
Cena [Kč] 16 278,87
3,27
60,00
5,23
2 594,08
1,33
60,00
2,13
402,57
19 275,52 =
19 275,52 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází ovocné dřeviny a neudržované, náletové, trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra švestka 20 8 Ks třešeň - polokmen 30 1 Ks Součet: Celkem - ovocné dřeviny:
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 937,937,1 482,1 482,= =
Okrasné rostliny: příloha č. 39. -4-
Cena [Kč] 7 496,1 482,8 978,- Kč 8 978,- Kč
Název Typ
Jedn. cena [Kč / jedn.]
borovice Jehličnaté stromy I 2 150,černý bez Listnaté keře opadavé a 520,stálezelené I Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena
Stáří Úpravy [%] 10 roků 10 roků
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 1,00 ks 2 150,2 150,3,00 ks 520,1 560,3 710,* * =
0,750 0,800 2 226,- Kč 11 204,- Kč
-5-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
19 275,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
19 275,50 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
11 204,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
11 204,- Kč
Celkem
30 479,50 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
30 479,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
19 275,50 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
19 275,50 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
11 204,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
11 204,- Kč
Celkem
30 479,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
30 479,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třicettisícčtyřistaosmdesát Kč
-6-
30 480,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, -7-
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej, pozemek trvalý travní porost, 1 394 m2 Celková cena: 450 000 Kč za nemovitost (k jednání) včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Cena za m2: 323 Kč za m2 Adresa: Vystrkov Datum aktualizace: 11.03.2014 ID zakázky: 47985 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 1 394 m2 Doprava: Dálnice, Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Dovolujeme si Vám nabídnout k prodeji hezký pozemek v obci Vystrkov u Humpolce, okr. Pelhřimov o výměře 1.394 m2. Veškeré inženýrské sítě jsou dostupné v komunikaci na hranici pozemku. Pozemek je mírně ve svahu, jedná se o velmi pěknou lokalitu v klidné části obce. Příjezdová cesta na pozemek patří obci Vystrkov a také zajistí její úpravu.Starosta obce je obeznámen,že do budocna tento pozemek bude využíván jako stavební parcela. Z pozemku je krásný výhled do okolí.vystrkov se nachází pouze 2 km od Humpolce,kde je dostupná vešjerá občanská vybavenost.Na dálnici D1 - 1km. Doporučujeme prohlídku, více informací poskytne makléř společnosti. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 2. Prodej, pozemek ostatní, 65 890 m2 Celková cena: 9 817 610 Kč za nemovitost včetně provize, včetně DPH Cena za m2: 149 Kč za m2 Adresa: Červená Řečice Datum aktualizace: 28.02.2014 ID zakázky: 2011030133 Plocha pozemku: 65 890 m2 Popis:
-8-
Jedná se o prodej pozemků v obci Červená Řečice, okres Pelhřimov. Pozemky jsou o celkové výměře 65.890m2, rovinaté až mírně svažité a nachází se v těsné blízkosti či na samém břehu vodní nádrže Želiv. Regulačním plánem obce jsou pozemky určené pro hromadnou rekreaci ( hotel, penzion) a sport (využití pro sportovní činnost – golf,tenis,volejbal). Ing. sítě elektro na pozemku, kanalizace do 200m. Červená Řečice je obcí se základní občanskou vybavenost ležící v malebném prostředí Českomoravské vrchoviny 10 km od Pelhřimova. K dispozici ihned. 3. Prodej, pozemek ostatní, 5 682 m2 Celková cena: 1 340 952 Kč za nemovitost Cena za m2: 236 Kč za m2 Adresa: Humpolec Datum aktualizace: 14.03.2014 ID zakázky: 4675 Plocha pozemku: 5 682 m2 Doprava: Autobus Popis: Prodej pozemku 5 682 m2 Humpolec-Brunka, Vysočina. Nabízíme rozlehlý pozemek o výměře 5 682 m2 v bezprostřední blízkosti rybníka Peruš, v klidné relaxační zóně. Jedná se o pozemek spadající do zařazení ostatní plochy, v současnosti zatravněný s částečným náletem stromů. Pozemek není zasíťován, ale tato možnost zde je, neboť se nachází v blízkosti obydlené části této lokality. Vhodný ke stavbě domu, chaty,chovné stanice apod. Výhled přímo na rybník. Klid a pohoda nedaleko města - soukromí Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 100,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Koten Pavel -9-
Zahájení exekuce - Koten Pavel Zástavní právo exekutorské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci
200 000,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 17.03.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 67/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 67/14.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 6 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
