ZNALECKÝ POSUDEK č. 5083 - 047/14
O obvyklé ceně nemovité věci bytové jednotky číslo 439/8 z domu číslo popisné 439 a 440, ulice „Schweitzerova” č.o. 76 a 74, s podílem na pozemcích parcelní číslo St. 655 a St. 656 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 1981.
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé (tržní) ceny podle platných cenových předpisů pro účely dražby nemovité věci.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky číslo 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 722/46 779 00 Olomouc telefon: 603289224; 585418870 Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a dále 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Olomouci, 02.12.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci bytové jednotky číslo 439/8 z domu číslo popisné 439 a 440, ulice „Schweitzerova” č.o. 76 a 74, s podílem na pozemcích parcelní číslo St. 655 a St. 656 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Povel, obec Olomouc, okres Olomouc. List vlastnictví 1981.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka č. 439/8 ulice "Schweitzerova" č.p. 439/č.o. 76 779 00 Olomouc Olomoucký Olomouc Olomouc Povel 99.471
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.11.2014 za přítomnosti pouze znalce Ing. Jana Štěpánka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, List vlastnictví 1981 pro katastrální území Povel, ze dne 13.11.2014. Vyhotoveno dálkovým přístupem. - Kopie Katastrální mapy pro katastrální území Povel. - Prohlášení vlastníka budovy dle zákona č. 72/1994 Sb. pro budovu Povel č.p. 439 a č.p. 440 a pro bytovou jednotku č. 439/8, vše v k.ú. Povel. - Smlouva o nájmu bytu ze dne 04.11.2014 pro nájem bytové jednotky Povel č. 439/8 na dobu určitou do 31.10.2015. - Informace a údaje sdělené znalci vlastníky sousedních bytových jednotek a předsedou Společenství vlastníků jednotek v domě Povel č.p. 439 a 440. - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém dne 27.11.2014 při místním šetření.
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z Katastru nemovitostí, List vlastnictví 1981 pro katastrální území Povel, je vlastníkem nemovité věci bytové jednotky č. 439/8: Vlčková Petra, Schweitzerova 439/76, Povel, 77900 Olomouc podíl na společných částech domu a pozemku: 425/27208
-2-
RČ 815121/5325
6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebylo umožněno (vlastníkem nemovité věci a také nájemcem bytu) provést řádné místní šetření, a to tím, že vlastník se nezúčastnil místního šetření ani nijak jinak nespolupracoval při přípravě ocenění. Znalci nebyl umožněn vstup do vlastního oceňovaného bytu č. 439/8 v katastrálním území Povel. Původní stavební dokumentace, Stavební povolení, ani Kolaudační rozhodnutí nebylo znalci předloženo při místním šetření. Prohlášení vlastníka dle zákona číslo 72/1994 Sb. bylo znalcem opatřeno na Katastrálním úřadě v Olomouci. Dům č.p. 439 a 440 je situován na stavebních parcelách číslo St. 655 a St. 656 při ulici „Schweitzerova” a má čísla orientační 76 a 74. Oceňovaná bytová jednotka číslo 439/8 je ve 3.NP domu č.p. 439 (Schweitzerova č.o. 76). Jedná se o dům osmipodlažní, s plným podsklepením a bez podkroví, s plochou střechou. Je to bytový dům panelový typový s převládajícím účelem využití k bydlení. Více než 50 % všech ploch připadá na bydlení. Dům je rozdělen na jednotky Prohlášením vlastníka budovy dle zákona číslo 72/1994 Sb. a jednotky jsou převedeny do osobního vlastnictví. Jedná se o bytový dům typový panelový s byty a s domovním příslušenstvím. V 1.PP je situováno domovní příslušenství (společné prostory). Všechna další nadzemní podlaží obsahují jen bytové jednotky a společné domovní prostory. Stáří stavby k datu ocenění je 35 roků, protože dům pochází z roku 1979. Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka číslo 439/8, tj. dvoupokojová bytová jednotka s příslušenstvím, umístěná ve 3.NP domu č.p. 439, včetně příslušného podílu (425/27208) na společných částech domů č.p. 439 a 440 a na pozemcích pod stavbou parcelní číslo St. 655 a St. 656. Dle podkladů (ocenění z roku 2008) byla bytová jednotka v minulosti zrekonstruována tím způsobem, že kuchyňský kout byl umístěn do původní předsíně a z původní kuchyně vznikl další „pokoj” o podlahové ploše 4,2 m2, což není možné považovat za obytnou místnost, protože nesplňuje předepsanou velikost (min. 8 m2). Byla také provedena rekonstrukce koupelny a záchodu, kdy původní prefabrikované bytové jádro bylo odstraněno a nahrazeno novým zděným bytovým jádrem. Na oceňované bytové jednotce č. 439/8 vázne nájemní smlouva na dobu určitou do 31.10.2015. Nájemné za tento byt činí 9.500,- Kč/měsíc a představuje vlastní nájem bytu i náklady spojené s užíváním předmětu nájmu.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 439/8
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II III
0,00 0,00 0,00 0,95
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2.000 obyvatel. Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku - bytový dům 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,941 -4-
Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 439/8 Znalci nebylo umožněno (vlastníkem nemovité věci a také nájemcem bytu) provést řádné místní šetření, a to tím, že vlastník se nezúčastnil místního šetření ani nijak jinak nespolupracoval při přípravě ocenění. Znalci nebyl umožněn vstup do vlastního oceňovaného bytu Povel č. 439/8. Jedná se o dvoupokojovou bytovou jednotku s příslušenstvím, která se nachází ve 3.NP bytového domu č.p. 439/č.or. 76 situovaného při ulici „Schweitzerova”. Přístup do bytové jednotky je ze společného komunikačního prostoru se schodištěm a s výtahem. Ze společného prostoru se vstupuje přímo do prostoru bytu, kde je dle původního uspořádání předsíň, koupelna, WC, dva pokoje, kuchyň, komora a nezasklená lodžie. V roce 1998 byly provedeny určité dispoziční změny (přemístění kuchyňského koutu do předsíně), rekonstrukce a modernizace bytového jádra. Vzhledem k již uvedenému faktu, že místnost s podlahovou plochou menší než 8 m 2 (původní kuchyně) nelze považovat za obytnou místnost, je nutné byt stále hodnotit jako dvoupokojový, tj. (2+1) s příslušenstvím, který se užívá jako byt o dispozici (3+k.k.) s příslušenstvím. Stavební provedení budovy je se základy železobetonovými, s izolacemi proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou panelové. Stropy jsou železobetonové panelové s rovnými podhledy. Střecha je plochá jednoplášťová. Krytina střechy je živičná vícevrstvá svařovaná. Klempířské konstrukce jsou z plechu pozinkovaného. Vnitřní povrchové úpravy v oceňované jednotce jsou tenkovrstvé omítky štukové hladké a běžné keramické obklady. Vnější povrchové úpravy jsou šlechtěné barvené omítky provedené na dodatečné zateplovací termofasádě (v roce 2007). Schody jsou železobetonové s povrchem teracovým a jsou se zábradlím. Dveře jsou dřevěné hladké a rámové náplňové. Okna v oceňované bytové jednotce jsou okna plastová s izolačními dvojskly. Podlahy v obytných místnostech jsou asi s povrchem z PVC a z keramické dlažby (příp. plovoucí podlahy, koberce apod.). Vytápění je ústřední dálkové. Elektroinstalace je světelná a motorová s automatickými jističi. Bleskosvod je na budově proveden. Rozvod vody studené a teplé je proveden, zdrojem vody je veřejný vodovod. Odkanalizování od všech zařizovacích předmětů je svedeno do veřejné kanalizace. Vnitřní plynovod v celém domě je proveden jako rozvod zemního plynu, v oceňovaném bytě údajně není plynovod zaveden. Ohřev teplé užitkové vody je centrální. Kuchyňský kout je vybaven kuchyňskou linkou s běžnými vestavěnými spotřebiči. Vnitřní hygienické vybavení jednotky je údajně vana, umývadlo, bidet a splachovací záchod. Bytové jádro je od roku 1998 provedeno jako zděné. Ostatní vybavení je běžné jako např. rozvody televizního signálu od STA, vestavěné skříně, okenní žaluzie, vzduchotechnická zařízení apod. Celý bytový dům je vybaven moderními osobními výtahy. Revitalizace celého bytového domu byla provedena v roce 2007. Oceňovaná bytová jednotka číslo 439/8 má celkovou podlahovou plochu místností pro ocenění skládající se z následujících ploch: pokoj 16,0 m2, pokoj 12,0 m2, původní kuchyně 4,2 m2, původní předsíň 5,2 m2, koupelna 2,6 m2, WC 1,0 m2, komora 1,5 m2, nezasklená lodžie 4,1 m2. Spoluvlastnický podíl připadající na jednotku č. 439/8 je určen na: 425/27208 Na oceňované bytové jednotce č. 439/8 vázne nájemní smlouva na dobu určitou do 31.10.2015. Nájemné za tento byt činí 9.500,- Kč/měsíc a představuje vlastní nájem bytu i náklady spojené s užíváním předmětu nájmu.
-5-
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Dle výpisu z Katastru nemovitostí se jedná o pozemky parcelní číslo St. 655 a St. 656 v katastrálním území Povel a v obci Olomouc, tj. ve statutárním městě se 99.471 obyvateli (dle Malého lexikonu obcí ČR platného pro rok 2014). Pro město Olomouc platí od 01.07.2014 Cenová mapa stavebních pozemků č. 18 a pozemky podle ní budou oceněny. Pro tyto pozemky je zde uveden cenový údaj 1.340,- Kč/m2. Stavby na pozemcích lze napojit na všechny běžné inženýrské sítě, pozemky jsou rovinaté, přístup k pozemkům je po obecních komunikacích se zpevněnými povrchy. Pozemky se nacházejí v záplavovém území. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Parcelní Výměra Typ Název číslo [m2] § 2 cenová mapa zastavěná plocha St. 655 240,00 a nádvoří § 2 cenová mapa zastavěná plocha St. 656 234,00 a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 1 340,00
Cena [Kč] 321 600,-
1 340,00
313 560,635 160,-
Pozemky - zjištěná cena Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
635 160,- Kč
=
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
635 160,-Kč 635 160,- Kč 635 160,- Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Olomouc 35 let 19 700,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 16,0 * 1,00 = 12,0 * 1,00 = 4,2 * 1,00 = 5,2 * 1,00 = 2,6 * 1,00 = 1,0 * 1,00 = 1,5 * 1,00 = 4,1 * 0,20 =
Podlahové plochy bytu obývací pokoj: pokoj: kuchyně: předsíň: koupelna: WC: komora: lodžie nezasklená: Započítaná podlahová plocha bytu:
-6-
16,00 m2 12,00 m2 4,20 m2 5,20 m2 2,60 m2 1,00 m2 1,50 m2 0,82 m2 43,32 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - lodžie, komora 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (7 + 15)= 0,890
č. III II II III II
Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,890 = 0,935
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 19 700,- Kč/m2 * 0,935 = 18 419,50 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 43,32 m2 * 18 419,50 Kč/m2 * 0,950 * 0,990= 750 455,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
750 455,74 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 635 160,- Kč Spoluvlastnický podíl: 425 / 27 208 Hodnota spoluvlastnického podílu: 635 160,- Kč * 425 / 27 208 = 9 921,46 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
9 921,46 Kč
Bytová jednotka č. 439/8 - zjištěná cena
=
-7-
760 377,20 Kč
Stanovení hodnoty nemovité věci metodou srovnávací (přímé srovnání) obvyklá cena ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1, zákona číslo 151/1997 Sb.
V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí nebo realitní inzerce nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, realitní inzerce se předpokládá aktuální. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitými věcmi, vyhodnocením údajů z internetových realitních serverů, z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitých věcech uvedeného typu, tj. Bytová jednotka dokončená (v panelovém domě) uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitých věcí poptávka odpovídá nabídce. Proto s přihlédnutím k umístění nemovité věci, její celkové velikosti, technickému stavu, předpokládanému standardnímu vybavení, jsem názoru, že oceňovaná nemovitá věc je obchodovatelná. Jako podklady byly použity údaje z internetové realitní inzerce, databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze a údaje ze spolupracujících realitních kanceláří. Podle těchto podkladů a údajů byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitá věc prodány srovnatelné nemovité věci - dvoupokojové byty. Závěry z průzkumu obvyklých cen jsou následující: Přímé srovnání s cenami již prodaných nemovitých věcí bytů: Z vlastní databáze jsem vybral dne 29.11.2014 následující nemovité věci ze stejné obce, ze srovnatelných lokalit, vše však v obci Olomouc: 1. Byt v obci Olomouc, ulice „Družební“, katastrální území Nové Sady u Olomouce. Bytová jednotka (2+1) s příslušenstvím, umístěná ve srovnatelné lokalitě v obci Olomouc, ve shodném panelovém domě, který je také již po revitalizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 43,4 m2. Vlastní byt byl již po částečné rekonstrukci a modernizaci, byl v dobrém technickém stavu, dobře udržovaný a byl ihned volný k nastěhování. Kupní cena: 1 075.000,- Kč, tj. 24.770,- Kč/m2 2. Byt v obci Olomouc, ulice „Skupova“, katastrální území Nové Sady u Olomouce. Bytová jednotka (2+1) s příslušenstvím, umístěná ve srovnatelné lokalitě v obci Olomouc, ve shodném panelovém domě, který je také již po revitalizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 43,4 m2. Vlastní byt byl ještě v původním stavu, ale byl v dobrém technickém stavu, dobře udržovaný a byl ihned volný k nastěhování. Kupní cena: 900.000,- Kč, tj. 20.737,- Kč/m2
-8-
3. Byt v obci Olomouc, ulice „Černá cesta“, katastrální území Klášterní Hradisko. Bytová jednotka (2+1) s příslušenstvím, umístěná ve srovnatelné lokalitě v obci Olomouc, ve shodném panelovém domě, který je také již po revitalizaci. Napojení na všechny běžné inženýrské sítě je provedeno. Podlahová plocha bytu je 43,8 m2. Vlastní byt byl ještě v původním stavu a jen s částečnou modernizací, ale byl v dobrém technickém stavu, dobře udržovaný a byl ihned volný k nastěhování. Kupní cena: 1 030.000,- Kč, tj. 23.515,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávaných nemovitých věcí: přímé srovnání lze provést se všemi uváděnými nemovitými věcmi umístěnými ve srovnatelném (případně sousedním) katastrálním území, vše ve městě Olomouci. Vždy se jedná o byt ve starším panelovém bytovém domě. Oceňovaná nemovitá věc byt číslo 439/8 je umístěn také ve starším typovém panelovém bytovém domě, v obci Olomouc, v k.ú. Povel v domě č.p. 439. Dům je starý 35 roků a je v dobrém technickém stavu, protože je již po revitalizaci a je dobře udržovaný.
Oceňovaná nemovitá věc byt č. 439/8 s příslušnými podíly na domech č.p. 439 a 440 i na pozemcích pod stavbou, vše v k.ú. Povel, má pro ocenění důležité cenotvorné faktory: Silné stránky: - stavba po celkové revitalizaci - možnost napojení na všechny běžné inženýrské sítě Slabé stránky: - existující nájemní smlouva na byt č. 439/8 - starší panelová stavba - poloha v záplavovém území Srovnáním oceňované nemovité věci se všemi výše uvedenými srovnatelnými byty ve stejném městě, ve srovnatelných lokalitách, vzhledem k poloze oceňované nemovité věci, velikosti podlahové a užitné plochy vlastního bytu, k předpokládané běžné vybavenosti i s ohledem na technický stav oceňované bytové jednotky, odhaduji srovnatelnou cenu nemovité věci bytové jednotky č. 439/8 na:
1 000.000,- Kč
-9-
C. REKAPITULACE
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 439/8
760 377,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
760 377,20 Kč
Celkem
760 377,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
760 377,20 Kč
Výsledná zjištěná cena po zaokr. dle § 50:
760 380,- Kč
slovy: Sedmsetšedesáttisíctřistaosmdesát Kč
Odhadovaná srovnávací cena celkem:
1 000 000,- Kč
Odhadovaná obvyklá cena celkem:
1 000 000,- Kč
slovy: jedenmilion Kč
- 10 -
ZÁVĚR: 1. Obvyklá cena nemovité věci, pokud by byla bez závad, je minimálně: 1 000.000,- Kč 2. Závady, které dražbou nezaniknou - na bytě vázne nájemní smlouva na dobu určitou do 31.10.2015. Hodnota této závady činí: - 100.000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitými věcmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období zobchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota) odhaduji, že obvyklá cena oceňované bytové jednotky Povel č. 439/8 s příslušnými podíly na domě i na pozemcích, vše dle LV 1981 a LV 513 pro k.ú. Povel, je pro účel dražby minimálně: 900.000,- Kč slovy: devětsettisíc Kč Tato cena je odhadována s ohledem na to, že se bude dražit celá kompletní nemovitá věc bytová jednotka Povel č. 439/8 vyčleněná z budovy č.p. 439 a 440, s podílem na společných částech domů i na pozemcích pod stavbou, vše dle LV 1981 a LV 513 pro katastrální území Povel. Podíl na společných částech domů a na pozemcích činí 425/27208. Obvyklá cena bytové jednotky je ovlivněna především polohou nemovité věci, která se nachází ve statutárním městě Olomouci. To znamená, v poměrně dobré poloze z hlediska její možné prodejnosti. Poloha je vhodná k využití jako bytová jednotka k bydlení. Dostupnost je dobrá, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra města i do dalších okolních větších měst a obcí. Dále je cena ovlivněna také celkovým stářím původní stavby i vlastního bytu, konstrukčním a materiálovým provedením stavby, běžnou vybaveností a celkovým technickým stavem. Byt číslo 439/8 má typové dispoziční uspořádání a nachází se ve starším typovém panelovém bytovém domě. V bytovém domě jsou jen bytové jednotky s příslušenstvím a není zde žádný nebytový prostor. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovité věci, na její celkovou skutečnou velikost (podlahovou plochu), standardní vybavenost, dispoziční uspořádání a náležející příslušenství i s ohledem na cenovou úroveň trhu s byty v obci v současné době. Zástavní práva neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože tato práva v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb. zanikají zpeněžením věci. Nemovitá věc bude po této stránce po dražbě bez závad, vlastníkovi zanikne vlastnictví i právo užívání. Nájemní smlouva na dobu určitou do 31.10.2015, však dražbou nezanikne a tato závada zde bude váznout zřejmě až do uplynutí termínu smlouvy. K oceňované nemovité věci se nevážou žádná Věcná břemena, která by negativně ovlivňovala její cenu a nejsou zde vložena ani žádná ocenitelná práva ve prospěch oceňované nemovité věci.
V Olomouci, 02.12.2014
Ing. Jan Štěpánek Einsteinova 722/46 779 00 Olomouc telefon: 603289224; 585418870 verze: 3.3.2.
- 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.05.1992 č.j. Spr. 1998/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5083 - 047/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 103/2014.
Ing. Jan Štěpánek
V Olomouci, 02.12.2014
- 12 -
