14

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2368 – 23/14

- o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 7/10 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 7 v části obce Malonty s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 7 a pozemku st. parcela č. 168 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 6457/81155 zapsané na LV č. 163 resp. budova č.p. 7 a pozemek st. parcela č. 168 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 94 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Malonty a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Kaplice

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 074/2014-D Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 21.2.2014 21.2.2014 21.2.2014 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 24.2.2014

Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka – EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, 181 00 Praha 8, pod č.j. 074/2014-D ze dne 23.1.2014 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – ze dne 13.1.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 163 A: Vlastník : 1. SJM Procházka Petr a Procházková Iveta, trvale bytem Malonty 7, 382 91 Malonty 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 7/10 v bytovém domě č.p. 7 na st. parcele č. 168 – zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 6457/81155, LV č. 93 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Malonty – viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy – vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 2.2.2014 – viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka oceňované bytové jednotky paní Procházkové byl objekt bytového domu č.p. 7 kolaudován v roce 1977. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 20.2.2014 za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Procházkové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata s nabývací kupní smlouvy. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření – viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet – zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

1.2 Popis oceňovaného areálu

Bytová jednotka č.p./č.j. 7/10 se nachází ve 3. patře / 4. nadzemním podlaží / bytového domu č. 7 v části obce Malonty přímo v centru obce v lokalitě zastavěné převážně bytovými domy, nízkopodlažní bytovou zástavbou a několika objekty občanské vybavenosti. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace.

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí – elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 7/10 je oceňován spoluvlastnický podíl na pozemku st. parcela č. 168 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229 m2 ve výši id. 6457/81155, který tvoří zastavěnou plochu objektu. Bytová jednotka je užívána vlastníkem k trvalému bydlení a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i sklepní místnost v 1.NP objektu. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 168 – zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu a je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Malonty nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 20.2.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě externí prohlídky bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 7/10 1.2 Pozemek st. parcela č. 168 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 7/10 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 7/10 4. Rekapitulace a závěr

1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou.


4

1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 7/10 ( § 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 7, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový půdorys, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Objekt má hlavní vchod z jižní fasády. Stavba má klasickou dispozici panelového domu ze 70. let minulého století. Objekt má jeden hlavní vchod s centrálním schodištěm ve středu dispozice bez výtahu a se třemi byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny, sklepy pro jednotlivé byty a společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ) a navíc jedna bytová jednotka. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při nepravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt leží ve 4. nadzemním podlaží ( 3.patře ) u západní fasády objektu. Oceňovaný byt je velikosti 3+1 s balkonem a se sklepní kójí mimo byt. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : železobetonový panel Nosná konstrukce vodorovná : panelová, rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění 2014 - 1977 = 37 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : železobetonový panel Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový, rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Schodiště : železobetonové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : nevyskytují se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 7/10 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : PVC, jekor a plovoucí laminátová Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory a s elektrokotlem Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytují se Zdroj teplé vody : EI bojler


5

Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC a vana 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předložené nabývací kupní smlouvy. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 7/10 - podlahová plocha Místnost

Výměry ploch ( m2 )

/výměra dle projekt. dokumentace/

Bytová plocha obytná

společné prostory

příslušenství

provozní plochy

a jiné nepronajaté

4. NP pokoj

10,35

pokoj

12,16

obývací pokoj

18,26

kuchyně

12,36

předsíň

5,87

koupelna

2,40

WC

1,17

balkon

2,00

sklep – mimo byt

2,00 53,13

CELKEM m2

13,44

nepočítáno

nejsou

66,57

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha bytu celkem – odhadem

m2

66,57

Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy

m2

- 0,00

Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností – sklepní místnost mimo byt

m2

Odpočet podlahové plochy sklepní kóje

m2

- 2,00

Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu

m2

- 2,00

Podlahová plocha bytu s odpočty celkem

m2

62,57

Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80

m2

0,00

Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10

m2

0,20

Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17

m2

0,34

Podlahová plocha bytu č. 7/10 po přepočtu pro výpočet

m2

63,11

- 0,00


6

1.1.3 Koeficienty Byt podle § 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových

typ

J

( 1.NP až 5. NP, sedlová střecha )

ZC

8 020,- Kč/m2

Podlahová plocha bytu

PP

m2

63,11

Koeficient druhu konstrukce

( příloha č. 10 vyhlášky )

Koeficient polohový


Koeficient změny cen staveb k CÚ 94


koeficient vybavení stavby K4

S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní

Pol.č.

pol. č. 5

K1

1,037

K5

0,90

Ki

2,112

Konstrukce a vybavení

Provedení

Standard / n

Podíl příl. č.14 Upravený podíl

1

Základy

Betonové pasy s izolací

S

0.05400

2

Svislé konstrukce

Železobetonové

S

0.18200

0.18200

3

Stropy

Železobetonové

S

0.08400

0.08400

4

Zastřešení

Sedlový krov

S

0.04900

0.04900

5

Krytiny střech

Tašková

S

0.02300

0.02300

6

Klempířské konstrukce

Kompletní z pozinku

S

0.00700

0.00700

7

Úprava vnitřních povrchů

Omítky vápenné štukové

S

0.05700

0.05700

8

Úprava vnějších povrchů

Zateplovací systém

S

0.02900

0.02900

9

Vnitřní obklady keramické

nevyskytují se

CH

0.01300

0.00000

0.05400

10

Schody

Železobetonové

S

0.02900

0.02900

11

Dveře

Náplňové plné i prosklené

S

0.03300

0.03300

12

Vrata

Neuvažuje se

-

-

-

13

Okna

Dřevěná zdvojená

S

0.05300

0.05300

14

Povrchy podlah

PVC, jekor, plovoucí

S

0.03000

0.03000

15

Vytápění

Etážové s elktrokotlem

S

0.04800

0.04800

16

Elektroinstalace

220 V, poj. automaty

S

0.05100

0.05100

17

Bleskosvod

Instalován

S

0.00400

0.00400

18

Vnitřní vodovod

Studená i teplá voda

S

0.03200

0.03200

19

Vnitřní kanalizace

Instalována

S

0.03100

0.03100

20

Vnitřní plynovod

Nevyskytuje se

CH

0.00400

0.00000

21

Ohřev teplé vody

EI bojler

S

0.02200

0.02200

22

Vybavení kuchyní

Linka, dřez, sporák

S

0.01900

0.01900

23

Vnitřní hygienická zařízení

WC, vana

S

0.03900

0.03900

24

Výtahy

Nevyskytuje se

CH

0.01300

0.00000

25

Ostatní

Anténa, zvonek, větrání

S

0.05700

0.05700

26

Instalační prefa jádro

provedeno

S

0.03700

0.03700

1.00000

0.97000

CELKEM Koeficient vybavení stavby

( z výpočtu výše )

Základní cena upravená

ZCU = ZC x K1 x K4 x K5 x Ki

K4 Kč/m2

ZCU

0.97000 15 334,21

1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je 37 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna nepravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky – voda a kanalizace. Bytová jednotka je v průměrném až podprůměrném technickém stavu, běžná údržba je prováděna též nepravidelně. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce.


7 Rok odhadu

2014

Rok kolaudace / začátek užívání /

1977

Stáří

37 let

Předpokládaná další životnost

63 let

Celková životnost

100 let

Procento ročního opotřebení

1,00 %

Opotřebení

37,00 %

1.1.5 Výpočet ceny Základní cena

ZC

Kč / m2

8 020,00

ZCU

Kč / m2

15 334,21

PP

m2

63,11

CN = ZCU x PP

Kč

967 742,00

37,00

%

- 358 064,54

Kč

609 677,46

Základní cena upravená Podlahová plocha bytu včetně příslušenství Výchozí cena objektu ( reprodukční ) Opotřebení Cena časová bytu č.p./č.j. 7/10 ke dni odhadu

1.2 St. parcela č. 168 – zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ) , které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 168 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 229 m2 je zastavěn bytovým domem č.p. 7. V současné době není v obci Malonty nabízen žádný obdobný pozemek připravený pro výstavbu rodinného či bytového domu. Srovnávací pozemek je tudíž vybrán v části obce Blansko, ležící na komunikaci Kaplice - Benešov nad Černou a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

Samostatná část obce Kaplice, objekty pro bydlení, okraj zastavěné části obce Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na EI a vodovod, vlastní studna, nezpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo VS m2 1 000

Cena srovnávacího pozemku Jednotková cena srovnávacího pozemku

CS

Kč

JCS = CS/VS

Kč/m2

0,85 x 314 500,267,-

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

samostatná zástavba

část

obce

Blansko,

venkovská

1.00


8

B

Typ stavebního pozemku

připravený částečně

1.20

C

Třída velikosti obce

5 až 10 tisíc obyvatel

0.70

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s vesnickými rodinnými domy

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

střední -

0.70

F

Speciální charakteristiky

Nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Is = A x B x C x D x E x F

-

0.6468

b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku Výměra srovnávacího pozemku

zastavěná část obce Malonty, souvislá zástavba, objekty pro bydlení a několik objektů občanské vybavenosti Pozemek zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo m2 229

Koeficienty pro výpočet indexu A

Územní struktura

centrum obce

1.10

B

Typ stavebního pozemku

připravený kromě zemního plynu

1.40

C

Třída velikosti obce

0 až 2 tisíc obyvatel

0.60

D

Obchodní resp. průmysl. poloha

lokalita s vesnickými rodinnými a bytovými domy

1.10

E

Územní připravenost, infrastr.

střední

0.75

F

Speciální charakteristiky

nejsou

1.00

Celkový index srovnávacího pozemku

Io = A x B x C x D x E x F

-

Poměr indexů

Pi = Io/Is

-

1.1786

Jednotková cena oceńovaného pozemku

JCC = JCS x Pi

Kč/m2

314,68

Cena oceňovaného pozemku

Kč

Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku

-

Cena obvyklá pozemků st. parcela č. 168

Kč

0.7623

72 061,39 6457/81155 5 730,00

Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí

Stavba / zaokrouhleno /

Časová cena

Opotřebení

Reprodukční cena

Byt č.p./č.j. 7/10

609 680,- Kč

37,00 %

967 740,- Kč

Podíl st. parcely č. 168 celkem

5 730,- Kč

5 730,- Kč

615 410,- Kč

973 470,- Kč


9

2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaný byt není pronajímán. Znalec stanovil pro výpočet výnosové hodnoty simulované nájemné na základě odborného odhadu ve výši 70,- Kč/m2/měsíc. Výnosové ocenění – konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Nájemné ročně – předpoklad v daném místě, objekt dokončený

objekt Byt č. 7/10 výměra

m2

Jednotkové nájemné bytu

63,11

Kč/m2/rok

Celkem příjem z nájemného ročně – byt

Kč

Redukce z důvodu nepronajmutí

840,00 53 012,40

-

Celkem příjem z nájemného ročně po redukci

Kč/rok

x 0,85 45 060,-

Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/

RC ( Kč )

967 740,-

Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/

ČC ( Kč )

609 680,-

Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci

T ( roků )

30

Stáří stavby

S ( roků )

37

Celková životnost

Z ( roků )

100

Opotřebení

A(%)

37,00

Předpokládané roční procento na údržbu a opravy

% z RC

0,70

Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace

u(%)

3,00

q(-)

1,03

Úročitel pro výpočet amortizace Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem /

Kč/rok

500,00

Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC /

Kč/rok

968,00

Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC /

Kč/rok

7 258,00

Správa nemovitostí

Kč/rok

600,00

Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q)T - 1

Kč/rok

12 815,00

Jiné náklady

Kč

0,00

Roční nájemné z pozemku

Kč

0,00

Kč

22 141,00

Příjmy ročně celkem

Kč

45 060,-

Výdaje ročně celkem

Kč

22 141,-

Čisté roční nájemné

Kč

22 919,-

Celkem výdaje ročně Výpočet čistého ročního nájemného


10

Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného ?

ano

Výpočet věčnou rentou

Čisté roční nájemné

Kč

22 919,-

Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty

%

6,00

Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize

Kč

381 986,47

Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění

Kč

0,00

Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno /

Kč

381 990,-

3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 7/10 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny - odborný názor znalce Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Malonty Lokalita : centrum obce


11

Prostorný světlý byt 3+1 v 1. NP panelového domu, který je po částečné rekonstrukci. Byt v původním stavu, koupelna s vanou, samostatné WC. Prostorná chodba, vestavěná skříň, elektrický kotel - ústřední topení. Původní dřevěná okna. Podlahy PVC. Výhodou jsou neprůchozí pokoje. Orientace S, J. K bytu náleží sklepní koje. Klidné místo, 10 minut autem do Kaplice, bezproblémové parkování před domem. Podlaží : 2 Technický stav : průměrný až podprůměrný s původním vybavením Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : 480 000,- Kč

Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Malonty Lokalita : centrum obce

Byt 3+1 v obci Malonty nacházející se v 5. NP podsklepeného, pětipodlažního panelového domu. Celková výměra bytu, včetně příslušenství, činí 65 m2. Skládá se ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny a WC. K bytu náleží sklep v 1.PP. Dům je zateplený, ve společných prostorách a na schodišti jsou nová plastová okna. Střecha je po rekonstrukci a místo původní rovné střechy je sedlová, pokrytá pálenými střešními taškami. V domě jsou provedeny nové rozvody vody v plastu, kanalizace a nový rozvod STA pro příjem televizního signálu. V těsné blízkosti domu se nachází autobusová zastávka, obchod, škola a obecní úřad. Hezký výhled na město, parkování před domem. Podlaží : 5 Technický stav : průměrný až podprůměrný s původním vybavením Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : 549 000,- Kč

Srovnávací bytová jednotka č.3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Malonty Lokalita : centrum obce


12

byt 3+1 v Malontech v objektu č.p. 7. V obci je veškerá občanská vybavenost škola, školka, obchod, zdravotní středisko. Byt o výměře 65 m2 se nachází v prvním patře čtyřpodlažního domu bez výtahu. Dům je po rekonstrukci, zateplený, nové stoupačky, okna na chodbě jsou plastová, v bytě původní. Veškeré vybavení bytu ( lednice, pračka, nábytek ) je součástí prodeje, zahrnuto v ceně bytu. Byt má balkón. Je zde připojení na internet a satelit. K bytu náleží sklep v suterénu, kde se nachází i kočárkárna. Topení elektrické s vlastním elektrokotlem. Možnost parkování před domem. Podlaží : 2 Technický stav : dobrý Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : 610 000,- Kč

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 1 Č. Oce ň. obj

Obec / Lokalita Bytová jednotka panelový dům – obec Malonty, centrum obce

(1)

Velikost /Počet místností

Příslušenství / Garáž

Pozemek ( m2 )

Jiné / stav

3+1 65 m2 vč. sklepa a balkonu

průměr/ ne

-

podprůměr

(3)

(4)

(5)

(6)

(2)

1

Bytová jednotka panelový dům – obec Malonty, centrum obce


průměr/ ne

-

podprůměr

2



průměr / ne

-

podprůměr

3



průměr / ne

-

dobrý

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – list 2 Cena Č.

požadovaná / realizovaná

Koef. redukc e na prame n ceny

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

Poloh a

Veliko st

Prove dení a vybav ení

=(7)*(8)

Kr (1)

(7)

(8)

(9)

( 10 )

( 11 )

( 12 )

K4

K5

Celkov Vliv ý stav pozem ku

K6 Úvaha a názor znalce

Index odlišnosti Io (10 až 15)

Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč

( 13 )

( 14 )

( 15 )

( 16 )

( 17 )


13

1

480 000

0,85

408 000

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,000

408 000,-

2

549 000

0,80

439 200

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,000

439 200,-

3

610 000

0,85

518 500

1,00

1,00

1,10

1,15

1,00

1,00

1,265

409 881,-

Celkový průměr ceny bytu

Kč

419 030,-

Minimum

Kč

408 000,-

Maximum

Kč

439 200,-

K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku – velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny – sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací.

Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena

cena 973 470,- Kč

Věcná hodnota / časová cena /

615 410,- Kč

Výnosová hodnota

426 170,- Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

381 990,- Kč

Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 7/10 dle odborného odhadu znalce

410 000,- Kč


14

Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 7/10 ve 4. nadzemním podlaží / 3. patře / v objektu bydlení č.p. 7 v části obce Malonty s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 7 a pozemku st. parcela č. 168 – zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 6457/81155 zapsané na LV č. 163 resp. budova č.p. 7 a pozemek st. parcela č. 168 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 94 vše s příslušenstvím pro katastrální území a obec Malonty a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Kaplice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění 410 000,- Kč slovy : čtyřistadesettisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výše stanovené obvyklé ceně zohledněna.

v Českých Budějovicích dne 24.2.2014

Ing. Michal Sirový

Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 163 1x kopie katastrální mapy


15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2368 - 23/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 23/14.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/QEN/2009-RE.

České Budějovice 24. února 2014

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

severní pohled na BD č.p. 7

jižní pohled na BD č.p. 7


17

kuchyně v bytě č. 7/10

koupelna v bytě č. 7/10 ( bez umyvadla )


14

Recommend Documents