ZNALECKÝ POSUDEK č. 234/14 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 2796, součástí pozemku je stavba: Podlevín č.p. 63, zemědělská usedlost, pozemku p.č. 2797/1 a 2797/2, s příslušenstvím, LV číslo 1382, katastrální území Nová Paka, obec Nová Paka, okres Jičín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. EN 2/14
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 20.08.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 04.09.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 2796, součástí pozemku je stavba: Podlevín č.p. 63, zemědělská usedlost, pozemku p.č. 2797/1 a 2797/2, s příslušenstvím, LV číslo 1382, katastrální území Nová Paka, obec Nová Paka, okres Jičín a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chalupa Podlevín 63 509 01 Nová Paka Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Nová Paka Katastrální území: Nová Paka Počet obyvatel: 9 292 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I IV IV
Pi 0,95 0,60 1,01
I
1,00
II
0,95
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 519,57 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.08.2014 za přítomnosti paní Jaroslavy Kramulové, tel. 605 217 245.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 11.08.2014, LV číslo 1382, k.ú. Nová Paka - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje -2-
SJM Kramule Jan a Bělovská Jarmila Ing., 1/2 Kramule Jan, Vinohradská 1790/42, Vinohrady, 12000 Praha Bělovská Jarmila Ing., Hlavní 1570/68, Záběhlice, 14100 Praha Kramulová Dana Ing., Úvoz 296/28, Hradčany, 11800 Praha
1/2
Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce - Kramule Jan Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v místní části Podlevín, v rozptýlené zástavbě rekreačních a rodinných domů. Jedná se o rekreační chalupu a sklad na mírně svažitých pozemcích. Příjezd je po kamenité komunikaci. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chalupa 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 0,85
III
0,05
III II
0,05 -0,05
III
-0,01
IV
-0,02
III
-0,01
I
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,858 -4-
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,832
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chalupa Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící objekt rekreační chalupy s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. 2796. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je užíván od roku 1930. Během užívání byl opravován a byly provedeny přístavby. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, dílna, koupelna, záchod, pokoj, koupelna, záchod, pokoj, pokoj, kuchyň, ateliér a sklad. V podkroví se nachází dva pokoje, chodba, koupelna, záchod a pokoj s kuchyňským koutem. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: kamenné, betonové 2. Zdivo: cihelné, dřevěné 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová, pultová 5. Krytina: plechová 6. Klempířské konstrukce: pozinkované 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: vápenocementové 9. Vnější obklady: keramické 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody: dřevěné 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné 13. Okna: eurookna, jednoduché, dvojité, dřevěné 14. Podlahy obytných místností: dlažby 15. Podlahy ostatních místností: dlažby 16. Vytápění: lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace: 220, 380 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: studené, teplé 20. Zdroj teplé vody: el bojler 21. Instalace plynu: ne 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: sporák 24. Vnitřní vybavení: sprchový kout, vana, umývadlo 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne Objekt je mírně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo -5-
přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rekreační chalupy jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, venkovní schody, zpevněné plochy a opěrné zdi. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu:
Rekreační chalupa, rekreační domek § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 84 let 2 337,- Kč/m3
Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 10,00*4,10+10,00*9,15+4,95*5,80+4, = 00*5,80 podkroví: 10,00*9,15+4,95*5,80 = Název podlaží 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 184,41 m2 120,21 m2
120,21 m2
Konstrukční výška 2,75 m 2,50 m
Obestavěný prostor 1. NP:
(10,00*4,10)*(2,75)+(10,00*9,15)*(4,35)+(4,9 = 5*5,80)*(5,30)+(4,00*5,80)*(2,20) zastřešení: (10,00*4,10)*(1,65*0,5)+(10,00*9,15)*(2,90*0 = ,5)+(4,95*5,80)*(0,70*0,5)+(4,00*5,80)*(1,00) Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,65
184,41 m2
ZP1 = ZP =
713,98 m3 199,75 m3 913,73 m3 184,41 m2 304,62 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - rekreační chalupa a rekreační domek I 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV standard. proved., popřípadě prádelna -6-
Vi typ A -0,02 0,00 0,00 0,01 0,00 -0,04 0,05
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 84 let: s = 1 - 0,005 * 84 = 0,580 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
I III II
0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,630 = 0,541
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 337,- Kč/m3 * 0,541 = 1 264,32 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 913,73 m3 * 1 264,32 Kč/m3 * 0,970 * 0,858= 961 465,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
961 465,96 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad Přízemní, podsklepený sklad se nachází na pozemku p.č. 2796. Je napojen na elektřinu. Objekt je užíván asi 35 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt je mírně udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 4,10*4,00 1. NP
= -7-
[m2] 16,40
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 16,40 m2 2,25 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (4,10*4,00)*(2,25) zastřešení (4,10*4,00)*(0,10*0,5)
= =
[m3] 36,90 m3 0,82 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 36,90 m3 0,82 m3 37,72 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu P S C X S S S X P C S P
Provedení
Konstrukce betonové dřevěné ne plochá pozinkované nátěr vrata dřevěná ne betonové 220 V
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště
Obj. podíl [%] P S C X S S S X
8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 3,82 31,90 0,00 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00
9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
P C S P
3,70 1,40 10,80 4,00
100 100 100 100
0,46 0,00 1,00 0,46
1,70 0,00 10,80 1,84 68,76 0,6876
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,30 100,00 1,00 8,30 11,77 30 150 20,00 2. Obvodové stěny S 33,60 100,00 1,00 33,60 47,66 30 80 37,50 5. Krytina S 7,10 100,00 1,00 7,10 10,07 30 40 75,00 6. Klempířské práce S 1,50 100,00 1,00 1,50 2,13 30 30 100,00 7. Úprava povrchů S 7,00 100,00 1,00 7,00 9,93 30 30 100,00 9. Dveře P 2,10 100,00 1,00 2,10 2,98 30 50 60,00 11. Podlahy S 7,00 100,00 1,00 7,00 9,93 30 30 100,00 12. Elektroinstalace P 3,90 100,00 1,00 3,90 5,53 30 30 100,00 Opotřebení:
Opot. z celku 2,3540 17,8725 7,5525 2,1300 9,9300 1,7880 9,9300 5,5300 57,1 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 37,72 m3 * 1 383,97 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 57,1 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 383,97 52 203,35 Kč 0,429 22 395,24 Kč 0,832 18 632,84 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
18 632,84 Kč
970,0,6876 1,0000 2,0750
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou mírně svažité. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -9-
č. IV
Pi 0,00
2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou mírně svažité. II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,858 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,858 = 0,832 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 519,57 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 2796
Výměra [m2] 140,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 2797/1 1 853,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,832
432,28
Jedn. cena [Kč/m2] 432,28
Cena [Kč] 60 519,20
432,28
801 014,84 861 534,04
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace II Místní komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem
Pi 0,75 1,00 1,00 0,85
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,638 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění - 10 -
Koeficienty
Upr. cena
[Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 519,57 0,638 1,000 Název
Typ § 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 2797/2
Výměra [m2] 136,00
Jedn. cena [Kč/m2] 331,49
[Kč/m2] 331,49 Cena [Kč] 45 082,64 45 082,64
Pozemky - zjištěná cena
=
906 616,68 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
861 534,04 1 993,00 150,00 64 842,00 0,065 4 214,73 4 214,73 Kč
- 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chalupa 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad
961 466,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 004 899,20 Kč
43 433,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
906 616,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
906 616,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
4 214,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
4 214,70 Kč 1 915 730,60 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 915 730,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekreační chalupa 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad
961 466,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
980 098,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
906 616,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
906 616,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
4 214,70 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
4 214,70 Kč
18 632,80 Kč
- 12 -
1 890 930,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 890 930,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 890 930,- Kč
slovy: Jedenmilionosmsetdevadesáttisícdevětsettřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené - 13 -
analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej chalupy 80 m2Nová Paka - Štikov (okres Jičín) 720 000 Kč Nová Paka - Štikov. Částečně roubená chalupa s krásným výhledem se nachází v klidné části města Nová Paka. Disp.: menší sklep; 1.NP: chodba, koupelna se sprch. koutem, samostatné WC, 3 obytné místnosti; půda vhodná k vestavbě. Nová střecha a septik, zahájena rekonstrukce interiéru. El., VVŘ, plyn v obci. V případě zájmu je k dispozici kompletní projekt ke stavebním úpravám interiéru chalupy. K chalupě náleží zahrada o ploše 223 m2. CV činí 356 m2. Chalupa je vhodná k trvalému bydlení i k rekreaci. V Nové Pace je veškerá občanská vybavenost a dopravní obslužnost centrum cca 1 km. Celková cena: 720 000 Kč za nemovitost ID zakázky: N6014 Aktualizace: 26.08.2014 Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 133 m2
- 14 -
Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Plocha pozemku: 356 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus 2. Prodej chalupy 260 m2 Nová Paka - Valdov (okres Jičín) 990 000 Kč
Nabízíme prodej objektu s možností využití po drobných úpravách, jako chalupa pro rekreaci či ubytování v Nové Pace. Dům sloužil jako dílna. Proběhla kompletní obnova elektrických rozvodů, nové rozvody topení, výměna oken. K dispozici je velká hala cca 12,5 x 10 m, kanceláře a sociální zařízení. Obchody a služby do 3km. Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 319796 Aktualizace: 17.06.2014 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 280 m2 Užitná plocha: 260 m2 Plocha podlahová: 260 m2 Plocha pozemku: 501 m2 Parkování: 3 Rok rekonstrukce: 2011 - 15 -
Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Odpad: Septik Telekomunikace: Telefon Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice 3. Prodej rodinného domu 89 m2 Staropacká, Nová Paka 899 000 Kč Prodej prostorného rodinného domu po rekonstrukci v klidné části Nové Paky. Dispozice: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň, koupelna, WC, ložnice. V podkroví dva pokoje. K domu náleží zahrada o ploše 82 m2, kde se nachází letní posezení s krbem. Vytápění krbovými kamny s výměníkem, možnost vytápění i plynem. Veškerá občanská vybavenost v místě. Doporučujeme prohlídku. S financováním poradíme. Celková cena: 899 000 Kč za nemovitost, včetně provize ID zakázky: 404940 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 90 m2 Užitná plocha: 89 m2 Plocha podlahová: 92 m2 Plocha pozemku: 172 m2 Parkování: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace - 16 -
Elektřina: 230V Doprava: Silnice Vybavení: Částečně Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,1-1,3 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce - Kramule Jan Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
1 200 000,- Kč 300 000,- Kč
z toho podíl id. 1/4 je slovy: Třistatisíc Kč - 17 -
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 04.09.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 234/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 234/14.
- 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
