ZNALECKÝ POSUDEK č. 62/14 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 1967/1 a pozemku p.č. 1967/2 s příslušenstvím, LV číslo 1758, katastrální území Maloměřice, obec Brno, okres Brno a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 132 EX 35723/09-22
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 27.02.2014 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 04.03.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č. 1967/1 a pozemku p.č. 1967/2 s příslušenstvím, LV číslo 1758, katastrální území Maloměřice, obec Brno, okres Brno a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chata Rokytova 615 00 Brno, Maloměřice Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Maloměřice Počet obyvatel: 378 327 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 500,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.02.2014 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 21.02.2014, LV číslo 1758, k.ú. Maloměřice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z cenové mapy města Brna 2014
5. Vlastnické a evidenční údaje Kopřiva Petr, Jamborova 3264/57, Židenice, 61500 Brno Věcná břemena: K oceňovaným nemovitým věcem není podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno věcné břemeno. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitým věcem je podle výpisu z katastru nemovitostí zřízeno předkupní právo. Nájemní vztahy: Při místním šetření byla zjištěno, že nemovitosti nejsou v nájmu. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kopřiva Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské -2-
Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovité věci se nachází v zahrádkářské osadě v ulici Rokytova. Jedná se o samostatný pozemek p.č. 1967/1, který se nachází severně od ulice Rokytova a samostatný pozemek p.č. 1967/2, který se nachází jižně od ulice Rokytova. Na pozemku p.č. 1967/2 se nachází rekreační chata, která není evidována v katastru nemovitostí. Na chatě je tabulka s č.e. 78, ovšem tato stavba se měla nacházet podle evidence nemovitostí blíže komunikace v ulici Rokytova, na pozemku p.č. 1966. Tento pozemek a chata je jiného vlastníka. Na pozemku p.č.1966 se ve skutečnosti žádná chata nenachází. Z výše uvedených skutečností znalec usuzuje, že chata č.e. 78, která je jiného vlastníka, není předmětem ocenění. Předmětem ocenění jsou pouze pozemky a trvalé porosty. Příjezd je po asfaltové zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v plném rozsahu přístupné. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 1.2.2. Vrata 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení Pozemky jsou oploceny. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr 1,50*(68,20+20,40) = 132,90 m2 pohledové plochy 2222
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 -4-
dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 -0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,567 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,550 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2 Plná cena:
132,90 m2 * 662,98 Kč/m2
= * * =
240,1,2000 2,3020 662,98
=
88 110,04 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,167 14 714,38 Kč 0,550 8 092,91 Kč
Oplocení - zjištěná cena
=
8 092,91 Kč
1.2.2. Vrata V oplocení se nachází vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1,00 ks 2222
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka -5-
č. II
Pi -0,03
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,20 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,567 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,550 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/ks
= * * =
3 700,1,2000 2,3020 10 220,88
Plná cena:
=
10 220,88 Kč
1,00 ks * 10 220,88 Kč/ks
Výpočet opotřebení lineární metodou -6-
Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,167 1 706,89 Kč 0,550 938,79 Kč
Vrata - zjištěná cena
=
938,79 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky byly oceněny podle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ
Parcelní číslo 1967/1 1967/2
Název
§ 2 cen. mapa zahrada § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem
Výměra [m2] 52,00 567,00
Jedn. cena [Kč/m2] 330,00 330,00
Cena [Kč] 17 160,187 110,204 270,-
=
204 270,- Kč
Pozemky - zjištěná cena
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří Počet / [roků] Výměra ořešák vlašský 5 1 Ks jabloň - čtvrtkmen 25 18 Ks a nízkokmen na silně vzrůstné podnoži Součet: Celkem - ovocné dřeviny: Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ
Jedn. cena [Kč Úprava Upr. cena [Kč / / jedn.] [%] jedn] 804,804,781,781,-
= =
Jedn. cena [Kč / jedn.] -7-
Stáří Úpravy [%]
Cena [Kč] 804,14 058,-
14 862,- Kč 14 862,- Kč
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč]
5 roků
smrk Jehličnaté stromy I
470,10 roků
smrk Jehličnaté stromy I 2 150,borovice Jehličnaté stromy I 15 840,jíva Listnaté stromy I 620,thůje Jehličnaté keře I 190,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny Trvalé porosty - zjištěná cena
25 roků 5 roků 5 roků
3,00 ks 470,1 410,2,00 ks 2 150,4 300,2,00 ks 15 840,31 680,1,00 ks 620,620,1,00 ks 190,190,38 200,* 0,750 * 1,200 = 34 380,- Kč 49 242,- Kč
-8-
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 1.2.2. Vrata
88 110,- Kč 10 220,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
98 330,90 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
204 270,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
204 270,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
49 242,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
49 242,- Kč 351 842,90 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
351 842,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství 1.2.1. Oplocení 1.2.2. Vrata
8 092,90 Kč 938,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
9 031,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
204 270,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
204 270,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
49 242,- Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
49 242,- Kč 262 543,70 Kč
Celkem -9-
Rekapitulace výsledných cen, celkem
262 543,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
262 540,- Kč
slovy: Dvěstěšedesátdvatisícpětsetčtyřicet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÉ VĚCI Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. - 10 -
Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Informace z cenové mapy města Brna z roku 2014. Pozemky jsou oceněny částkou 330,Kč/m2: 2. Prodej, pozemek zahrada, 909 m2 Celková cena: 154 530 Kč za nemovitost + provize RK Cena za m2: 170 Kč za m2 Poznámka k ceně: Bez provize. Financování zajistíme. Adresa: Brno Datum aktualizace: 28.02.2014 ID zakázky: AV3105BM003 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 909 m2 Doprava: Silnice, MHD Popis: Nabízíme Vám k prodeji pozemek o velikosti 909 m2 v městské části Brno-Obřany. Pozemek je možno využít k rekreaci. Je zde možnost vybudování malé chaty. Součastí prodeje je i les o vellikosti 173 m2. K pozemku vede polní cesta a je celý oplocen. Pro více informací a prohlídku kontaktujte makléře. 3. Prodej, pozemek zahrada, 750 m2 Celková cena: 240 000 Kč za nemovitost Cena za m2: 320 Kč za m2 Adresa: Charbulova, Černovice Datum aktualizace: 03.02.2014 - 11 -
ID zakázky: 47317 Vlastnictví: Osobní Plocha pozemku: 750 m2 Voda: Dálkový vodovod Popis: Nabízíme prodej zahrady s ovocnými stromy v Brně-Černovicích.50m Od hlavní silnice , 150m vzdálená zastávka mhd Možnost parkování na pozemku, voda 20m od pozemku, elektřina 10m od pozemku, šířka pozemku 6,5m. Možnost dokoupení sousedniho pozemku. Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí o výměře 619 m2 ve výši cca 350,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Kopřiva Petr Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci
- 12 -
210 000,- Kč slovy: Dvěstědesettisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 04.03.2014
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 62/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 62/14.
- 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 3 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
