ZNALECKÝ POSUDEK č. 4383-120/14 O ceně nemovitosti - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.Břeclav
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 5.9.2014 znalecký posudek vypracoval: ing. Libor Svačina gen.Šimka 61 690 03 Břeclav telefon: 519 511 979 , 723 070217 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi 10.9.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - pozemku parc.č. 2453 s příslušenstvím v k.ú. Břeclav ke dni 5.9.2014 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rekreační chata na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v k.ú.Břeclav Na Širokých 690 02 Břeclav Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Břeclav Katastrální území: Břeclav Počet obyvatel: 24 925 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 390,00 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.9.2014 za přítomnosti objednatele.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Informace z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.3791 pro k.ú.Břeclav A: vlastnictví Jamrichová Oldřiška, Na Řádku 30/28, 69002 Břeclav 2 B: pozemky 2453 877 m zastavěná plocha a nádvoří 2 2847/183 622 m zahrada budovy bez čp/če jiná stavba Na nemovitosti krom zástavních práv a exekučních titulů neváznou žádná věcná břemena, omezení či práva jiných osob 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je rekreační chata s příslušenstvím v zahrádkářské osadě Na Širokých na jihovýchodním okraji zastavěného území města.V areálu objekt rekreační chaty, sklad,studna,venkovní bazén a trvalé porosty. Pozemek zčásti oplocen. 7. Obsah znaleckého posudku 1.1.1. Rekreační chata 1.2.1. Sklad 1.2.2. Studna 1.2.3. Bazén 2.1. Zemědělské a stavební pozemky 3.1. Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce -2-
č. I
Pi 0,00
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Index trhu
I
0,00
I I I
0,00 0,00 1,00
č. I I I I
Pi 0,85 0,01 -0,01 0,00
I
0,00
I
0,00
I
0,01
I
0,00
I I I
0,00 0,00 0,00
4 IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
Index polohy
11 IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,858 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,858 1.1.1. Rekreační chata Zděná chata se sedlovou střechou, standardní konstrukce , bez příslušenství, lokální vytápění, stáří 55 roků. dispozičně obsahuje vstupní verandu,chodbu, schodiště na půdu a 3 místnosti. Objekt v původním stavu a v horším technickém stavu, zejména střešní konstrukce. Typ objektu: Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 55 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 1 409,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadzemní podlaží: Název podlaží 1.nadzemní podlaží:
6,55*7,68 2,63*2,12 Zastavěná plocha 50,30 m2 5,58 m2
Obestavěný prostor 1.nadzemní podlaží:
(6,55*7,68)*(3,10) (2,63*2,12)*(2,70) střecha: 50,30*2,40/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = Konstrukční výška 3,10 m 2,70 m
= = = =
-3-
50,30 m2 5,58 m2
155,94 m3 15,05 m3 60,36 m3 231,35 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP I - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně II 3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví II (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) II 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství I 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) IV Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) hospodářský objekt 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - není přípojka vody ani II odpadní kanalizace. 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení IV rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 55 let: s = 1 - 0,005 * 55 = 0,725
Vi typ A 0,00 -0,03 0,00 0,00 -0,10 0,00 0,04
0,03 -0,05 0,65
9
Index vybavení
IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,725 = 0,419 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,858 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 409,- Kč/m3 * 0,419 = 590,37 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 231,35 m3 * 590,37 Kč/m3 * 1,000 * 0,858= 117 187,44 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
117 187,44 Kč
1.2.1. Sklad zděný objekt se sedlovou střechou za objektem chaty, standardní konstrukce , stáří 55 roků. Vedlejší stavba § 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr 1.NP (9,50*4,60)*(2,80) střecha 43,70*2,20/2 Název 1.NP střecha Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny
122,36 m3 48,07 m3 Typ Obestavěný prostor NP 122,36 m3 NP 48,07 m3 170,43 m3 Hodnocení Část standardu [%] S 100 S 100 = =
Provedení betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm -4-
3. Stropy s rovným podhledem 4. Krov dřevěný umožňující podkroví 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské práce pozinkovaný plech 7. Úprava povrchů vápenná omítka 8. Schodiště chybí 9. Dveře dřevěné 10. Okna jednoduchá 11. Podlahy betonová 12. Elektroinstalace světelná Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
93,55 0,9355 1 250,0,9355 1,0500 2,0750
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 170,43 m3 * 2 547,78 Kč/m3
= =
2 547,78 434 218,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 80 = 68,8 % Koeficient opotřebení: (1- 68,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,312 135 476,06 Kč 0,858 116 238,46 Kč
Sklad - zjištěná cena
=
116 238,46 Kč
+ = * * =
7 800,- Kč 7 800,- Kč 1,0500 2,3020 18 853,38 Kč
* =
0,450 8 484,02Kč
1.2.2. Studna Kopaná studna, stáří 55 roků. Studna § 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 100 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1- 55,0 % / 100)
Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,-Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ = * * = *
55,0 % -5-
S S S S S C S S S P
9 480,- Kč 9 480,- Kč 1,0500 2,3020 22 914,11 Kč 0,450
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
=
10 311,35Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
10 311,35 Kč 18 795,37 Kč 0,858 16 126,43 Kč
Studna - zjištěná cena
=
16 126,43 Kč
= =
25 000,25 000,-
Plná cena: 1,00 ks * 25 000,- Kč/ks Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 20 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
=
25 000,- Kč
* = * =
0,500 12 500,- Kč 0,858 10 725,- Kč
Bazén - zjištěná cena
=
10 725,- Kč
1.2.3. Bazén Venkovní plastový bazén, stáří cca 10 roků. Venkovní úprava § 18: Počet: Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Základní cena upravená cena [Kč/ks]
35.1. Jiné - počet 1,00 ks
2.1. Zemědělské a stavební pozemky 2 2 Parc.č. 2453 zast. plocha a nádvoří o výměře 877 m , parc.č.2847/183 zahrada o výměře 622 m , , ocenění podle § 4 odst. 1 a podle § 6 vyhlášky. Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2]
Zatřídění § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1
Index
1 390,Výměra Typ Název Parcelní číslo [m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 2453 877,00 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
0,858 Jedn. cena [Kč/m2] 1 192,62
Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 10-25 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Parcelní číslo
BPEJ
zahrada 2847/183 06 000 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem:
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 1 192,62 Cena [Kč] 1 045 927,74 1 045 927,74
120 % 120,00 % Výměra [m2] 622,00
JC [Kč/m2] 17,37
Úprava [%] 120,00
UC [Kč/m2] 38,21
622,00 m2
Zemědělské a stavební pozemky - zjištěná cena
23 766,62 =
3.1. Trvalé porosty -6-
Cena [Kč] 23 766,62
1 069 694,36 Kč
Okrasné a ovocné dřeviny na pozemku 2453 a 2847/93 Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
1 069 700,00 1 499,00 300,00 214 082,72 0,065 13 915,38 13 915,38 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1.1.1. Rekreační chata 1.2. Příslušenství 1.2.1. Sklad 1.2.2. Studna 1.2.3. Bazén
117 187,40 Kč 116 238,50 Kč 16 126,40 Kč 10 725,- Kč
1. Ocenění staveb celkem 2.1. Zemědělské a stavební pozemky 3.1. Trvalé porosty
260 277,30 Kč 1 069 694,40 Kč 13 915,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 343 887,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 343 890,- Kč
slovy: Jedenmiliontřistačtyřicettřitisícosmsetdevadesát Kč Zjištěná cena nemovitostí - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.Břeclav,zapsané na LV 3791 , ke dni 5.9.2014 činí částku 1 343 890,-Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Valtice – Úvaly INZERCE 40,00 466 1 050 000
Kč/m2 26 250
KC 1,000
Upravená cena Foto Kč/m2 26 250
obyvatelná chata,Valtice-Úvaly zrekonstruované chaty na velice pěkném a klidném místě ve vinařské obci Valtice-Úvaly. Chata je postavena na rovinatém pozemku o ploše 466 m2 a je celoročně obyvatelná.Chata je dispozičně řešená jako 1+1, 40 m2. V přízemí chaty je kuchyňská linka, obývací část, v poschodí prostor na spaní. Krytá terasa s posezením před chatou. Chata má zavedenou elektřinu, voda-studna na pozemku, plyn v přilehlé komunikaci. Velikost je přiměřená pro potřeby rodinné rekreace. Zahrada okolo je upravená a nabízí další možnosti jak sportovního tak pěstitelského využití. Pozemek lze využít i jako stavební místo pro RD, šíře 18 x 27 m. Hustopeče- INZERCE 50,00 4 200 520 000 10 400 1,000 Exkluzivně vám nabízíme prodej pozemku v Hustopečích u Brna. Na pozemku se nachází starší vinohrad a pozemek je registrovaný jako vinice, lze na něm tedy vinohrad obnovit a rozšířit. Zbytek pozemku je využívaný jako ovocný sad a v horní části pozemku stojí zděná chata s dostatkem úložných prostor určená ke kompletní rekonstrukci. Celková plocha pozemku je 4200 m2 a nachází se v mírném svahu. Na pozemku se je k dispozici vrtaná studna.lokální topení U Letiště
97,00
1 465
830 000
-7-
8 557
0,810
10 400
6 931
Objekt povolený jako zahradní chata ve skutečnosti charakteru rodinného domu s celoročním užíváním pro rodinné bydlení. Objekt přízemní nepodsklepený se sedlovou střechou s vybaveným podkrovím s bytem 3+KK se sociálním příslušenstvím. V přízemí zádveří, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC, technická místnost s čerpadle Darling a ohřevem vody v elektrickém boileru. Na Širokých 58,00 2 074 1 100 000 18 966 0,860 Objekt rekreační chatky,skleník,studna přípojka NN, trvalé porosty.Zděná částečně podsklepená chata se sedlovou střechou, standardní konstrukce , vybavená sociálním příslušenstvím a kuchyní, stáří odhadem 50roků.
16 310
Týnec 33,00 168 800 000 24 242 1,150 Dřevěná srubová chata k celoročnímu užívání, typová , s dispozici 2+KK, se sociálním příslušenstvím s částečným podkrovím. Dřevostavba srubová se sedlovou střechou se sedlovou střechou s přesahem nad terasy, krytina šindelová. Objekt na železobetonové základové desce, objekt napojen na rozvody, elektro, vodovodu a kanalizace, možnost připojení na plynovod.
27 879
17 554 Kč/m2 38,00 m2 667 052 Kč
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Rekreační objekt v zahrádkářské koloni Na Širokých na východním okraji zastavěného území města, dispozičně obsahující 3 místnosti bez sociálního příslušenství, přípojka pouze elektro, další příslušenství vlastní studna, hospodářský objekt a venkovní bazén.Dobrý komunikační přístup po zpevněné komunikaci. Nemovitost se společnou přístupovou cestou se sousední nemovitostí. Objekt v horším technickém stavu , odpovídajícím stáří 55 roků.
Obvyklá cena nemovitostí - rekreační chaty na pozemku parc.č.2453 s příslušenstvím v kat.úz.Břeclav,zapsané na LV 3791 , ke dni 5.9.2014 činí částku
650 000,-Kč
V Břeclavi 10.9.2014
ing. Libor Svačina .
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 7.6.1999 pod č.j. Spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4383-120/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 120/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV 3791 1 Snímek katastrální mapy 1 Mapa města 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 -8-
-9-
- 10 -
- 11 -
podhled zadní
sklad
interiér
interiér
zahrada z chatou
zahrada před chatou
- 12 -
